二、多项选择题(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意) 三、综合题(本题共计40分)被评估成套设备购建于2010年12月,账面价值100万元,2015年12月对设备进行技术改造,追加投资20万元,2015年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据:
(1)从2010年到2015年,每年该类设备价格上升率为10%,而从2015年至2020年设备价格维持不变;
(2)该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元;
(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模经济效益指数为0.7,所得税率为25%;
(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%,经技术检测该设备尚可使用5年,在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
要求:1. 计算被评估设备的重置成本及各项损耗;
被估设备各部分的重置成本:
技术改造以外金额的重置成本=100×(1+10%)5≈161.05(万元);技术改造部分的重置成本=20(万元);被估设备的重置成本=161.05+20=181.05(万元)。
实体性贬值的计算:
技术改造以外金额的重置成本占总重置成本比例=161.05/181.05≈88.95%;技术改造部分以外的实体性贬值率=10×80%/[(10×80%)+5]≈61.54%。
技术改造部分的重置成本占总重置成本比例=20/181.05≈11.05%;技术改造部分的实体性贬值率=0×80%/[(5×80%)+5]≈44.44%。
实体性贬值率=88.95%×61.54%+11.05%×44.44%≈60%;实体性贬值额=181.05×60%=108.63(万元)。
功能性贬值=(2000/10000)×12×(1-25%)×(P/A,10%,5)=1.8×3.7908≈6.82(万元);经济性贬值:由于在未来5年中设备利用率能达到设计要求,所以不存在经济性贬值。
2. 计算该设备的评估值(以万元为单位,计算结果保留两位小数)。
该设备的评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值=181.05-108.63-6.82=65.6(万元)。
3. 某成片荒地面积2平方千米,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元,开发期为3年,贷款年利率为8%,销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%。
要求:
该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成时即开始销售,销售费用在开发完成时投入)。
该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润=该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率和=该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息/(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率和)。
该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)1/[(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率和)×可转让熟地总面积]=(该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)/[(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率和)×该荒地总面积×可转让土地面积的比率]=[120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5]/[(1-2%-5.5%-10%)×2000000×60%]≈436(元/平方米)。
4. 某评估公司以2019年12月31日为评估基准日对甲企业进行评估,甲企业账面有3项长期投资账面原值共计8800万元,具体情况如下。
(1)第1项为向B企业投资,投资日期为2013年12月31日,账面原值500万元,占B企业总股本的10%。根据投资合同,甲企业全部以现金投入,合同期共10年。合同约定B企业每年按甲企业投资额的15%作为甲企业的投资报酬,每年支付一次,合同期满后B企业不再向甲企业返还投资本金。根据B企业提供的审计报告,B企业至评估基准日账面净资产为8000万元,企业每年净利润保持在600万元左右的水平上,企业经营稳定。
(2)第2项为向C企业投资,投资日期为2014年1月1日,账面原值6000万元,占C企业总股本的70%。C企业是由甲企业发起设立的,根据合同规定,只要C企业不出现连续3年亏损,就一直经营下去。根据企业提供的财务报表,至评估基准日C企业净资产为9000万元,2019年度的净利润为600万元,在过去的6年中每年的净利润一直稳步递增。评估人员调查得知,C企业为高新技术企业产品的销售前景较好,预计评估基准日之后第1年至第5年的净利润分别在前一年的基础上递增10%,从第6年起,每年将在上一年的基础上以2%的速度递减。
(3)第3项为向天鸿有限责任公司投资,投资时间为2014年7月31日,账面原值300万元,占天鸿公司总股本的10%。根据投资合同,全部以现金投入,合同期共15年,合同约定甲企业按投资比例对天鸿公司每年的净利润进行分红。根据天鸿公司提供的资产评估机构出具的资产评估报告,天鸿公司至评估基准日的净资产为-1000万元。经调查得知,天鸿公司由于产品陈旧、管理不善,连续几年亏损,已于2年前完全停产,无法继续经营。在上述资料的基础上,不再考虑其他因素(其中包括少数股权折价和控股股权溢价因素),假设折现率及资本化率均为12%。
要求:
对甲企业的长期投资进行评估。
(1)第1项投资评估值:B企业每年分配给甲企业的收益=500×15%=75(万元),尚余剩余收益年限=10-6=4(年)。所以第1项投资价值=(500×15%/12%)×[1-1/(1+15%)4]≈267.65(万元)。
(2)第2项投资评估值:
(1)C企业前5年现值=600×(1+10%)/(12%-10%)×{1-[(1+10%)/(1+12%)]5}≈33000×0.0862=2844.6(万元);
(2)第5年的收益=600×(1+10%)5≈966.31(万元);
(3)第6年的收益=966.31×(1-2%)≈946.98(万元);
(4)第6年及未来现值=946.98/(12%+2%)×1/(1+12%)5≈3838.15(万元);
(5)合计=2844.6+3838.15=6682.75(万元);
(6)甲企业股本价值=6682.75×70%≈4677.93(万元)。
(3)第3项投资评估值:
由于“天鸿公司由于产品陈旧、管理不善,连续几年亏损,已于2年前完全停产,无法继续经营”,所以天鸿公司不存在持续经营的收益。
由于“天鸿公司至评估基准目的净资产为-1000万元”,所以股东获得天鸿公司清算价值也为零,所以天鸿公司价值为零。
(4)长期投资总值=267.65+0+4677.93=4945.08(万元)。