银符考试题库B12
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注册资产评估师资产评估实务(一)模拟27
一、单项选择题
(每题只有1个正确答案。)
1. 采用林地费用价法评估林地资产,下列说法正确的是______。
A.评估值应包含林地改良费用
B.投资收益率包含通货膨胀率
C.林地购置费用应按重置成本计算
D.林地购置费用应按历史成本计算
A
B
C
D
A
[解析] 林地费用价由三种费用构成:(1)购买林地及其他为取得林地所需的费用;(2)林地取得后,为适于林木培育而投入林地的改良费用;(3)从投入上述费用开始到评估基准日为止的年间费用的利息。购买土地和林地的维持或改良的费用一般按购买或支付的原价格,不用重置值,此时计算利息采用的利率为正常的商业利率,它包括通货膨胀率。如林地的购置费和各年的林地改良费均采用基准日的重置值,则其利率不含通货膨胀率。
2. 下列关于资产减值测试评估对象的表述,正确的是______。
A.如果资产组或资产组组合账面构成中不包含营运资本,评估对象可能包含营运资本
B.资产组的账面价值不包括商誉的价值
C.商誉减值测试评估对象与合并对价分摊评估对象一致
D.总部资产通常难以单独进行减值测试,需要结合其他相关资产组或者资产组组合进行
A
B
C
D
D
[解析] 如果资产组或资产组组合账面构成中不包含营运资本,则评估对象也不包含营运资本,选项A错误。对于资产组或者资产组组合而言,其账面价值应当包括可直接归属于该资产组或资产组组合,以及可以合理和一致地分摊至该资产组或资产组组合的商誉与总部资产的账面价值,选项B错误。合并对价分摊所对应的评估对象应当是合并中取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债,不包括商誉,因此与商誉减值测试评估对象不一致,选项C错误。
3. 某公司于1月1日从银行借入一笔3000万元的短期借款,期限为9个月,年利率为5.8%,到期后一次性还本付息,企业未预提借款利息。若评估基准日为6月1日,该笔短期借款评估值为______万元。
A.3130.5
B.3072.5
C.3058
D.3000
A
B
C
D
B
[解析] 短期借款评估,若企业短期借款利息采取预提方法,并按照会计制度的规定计入财务费用,则短期借款评估值为经核实后的短期借款金额;若企业短期借款利息不采取预提方法,则短期借款评估值等于短期借款金额加上借款日至评估日期间的应付利息。
短期借款评估值=3000×(1+5.8%×5/12)=3072.5(万元)
4. 某林场拟转让15公顷5年生态锥栗林,该林每公顷株数300株,平均树高2.4米,平均冠幅2.5米。当地同龄参照林分株数350株/公顷,平均树高2.3米,平均冠幅2.2米,运用重置成本评估时,其林分质量调整系数为______。
A.0.86
B.1.02
C.1.04
D.1.14
A
B
C
D
B
[解析] 经济林林分质量调整系数k=株数调整系数×林分平均高调整系数×林分平均冠幅调整系数
当拟评估林分株数≥造林标准株数或参照林分株数时,株数调整系数K
1
=1;当拟评估林分株数<造林标准株数或参照林分株数时,K
1
=300/350=0.86。
林分平均高调整系数=2.4/2.3=1.04
林分平均冠幅调整株数=2.5/2.2=1.14
K=0.86×1.04×1.14=1.02
5. 关于市场法评估不动产的价值,下列说法正确的是______。
A.评估基准日与案例交易日相近,不得超过1年
B.应对可比交易案例的成交价格进行处理,统一价值内涵、资产范围、付款方式、税费负担等,建立比较基础
C.单项修正幅度一般不超过20%,综合修正幅度一般不超过30%
D.修正后的可比实例价格最高价与最低价之比不应大于1.3
A
B
C
D
C
[解析] 可比案例成交日期与评估基准日相近,不宜超过1年,且不得超过两年。建立比较基础的四个统一:统一资产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一计价单位。评估实践中,在进行因素修正时,单项修正幅度一般不超过20%,综合修正幅度一般不超过30%;修正后的可比实例价格最高价与最低价之比不应大于1.2。
6. 在城镇规划区内进行工程建设的,建设单位应当向______申请建设工程规划许可证。
A.乡、镇人民政府
B.县级以上地方人民政府
C.城市、县人民政府城乡规划主管部门
D.城市、县人民政府土地主管部门
A
B
C
D
C
[解析] 在城镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
7. 关于委托第三方机构参与绩效管理的业务,对第三方机构监督管理的重点措施中,下列叙述正确的有______。
A.预算绩效评价业务应至少有1名主评人,需具有5年以上预算绩效评价工作经验
B.各委托方应当加强第三方机构参与预算绩效管理的诚信体系建设,推动信息共享
C.评价工作结束后,第三方机构持有的涉及国家秘密的资料可以持有,但不得外传
D.财政部门对第三方机构预算绩效评价工作实行定向检查和不定向抽查相结合的监督检查
A
B
C
D
D
[解析] 第三方机构开展预算绩效评价业务,应当成立由至少1名主评人和其他工作人员组成的工作组,并在评价过程中保持工作组成员的相对稳定。第三方机构出具预算绩效评价报告应当由其主评人签字确认。绩效评价主评人应具有与预算绩效评价业务相适应的学历、能力,具备相关行业管理部门认可的专业资质,5年以上工作经验,3年以上预算绩效评价工作经验,由第三方机构根据规定条件择优评定。因此,A项错误。各级财政部门应当加强第三方机构参与预算绩效管理的诚信体系建设,推动信息共享。各委托方应当按要求记录第三方机构履职情况,协助财政部门强化信用管理。因此,B项错误。未经委托方及其同级财政部门同意,第三方机构及其工作人员不得以任何形式对外提供、泄露、公开评价报告和相关文档资料。评价工作结束后,第三方机构对评价过程中持有的涉及国家秘密的资料应予退还,做到“零持有”。因此,C项错误。
8. 截止到评估基准日,某只基金持有的三种股票的数量分别为80万股、40万股和60万股,每股的收盘价分别为20元、10元和20元,银行存款为1000万元,对托管人或管理人应付未付的报酬为400万元,应付税费为200万元,已售出的基金份额为3000万份,则基金份额净值为______元。
A.1.2
B.1.3
C.1.4
D.1.5
A
B
C
D
A
[解析] 此题是求基金份额净值而非基金资产净值。
基金资产净值=基金资产-基金负债
基金份额净值=基金资产净值/基金总份额=[(80×20+40×10+60×20+1000)-400-200]÷3000=1.2(元)
9. 关于机器设备评估价值类型的选择,下列说法不正确的是______。
A.作为整体资产组成部分的设备,其价值取决于对整体资产价值的贡献程度
B.作为整体资产组成部分的设备,评估价值是指按原来的用途与其他资产一起持续使用条件下的使用价值,即续用价值
C.独立存在的机器设备,其所能实现的价值可能只是变现价值,
D.原地复用清算价值是指以原地持续使用为处置条件所能实现的资产价值
A
B
C
D
D
[解析] 原地复用清算价值是指以原地持续使用为处置条件所能实现的资产清算价值。
10. 关于国有土地使用权的相关说法,正确的是______。
A.划拨土地不得转让、出租、抵押
B.土地使用权出让应采取招标、拍卖、挂牌等方式
C.土地使用权的转让有出售、交换、赠与
D.土地使用权出租后,承租人需继续履行土地使用权出让合同
A
B
C
D
C
[解析] 划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押。符合条件的,经市、县人民政府自然资源管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式。国有土地使用权转让是指土地使用者将出让土地使用权转让于受让方、受让方支付价款的行为,包括出售、交换和赠予。土地使用权出租后,出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
11. 对于缺乏控制权的股权评估,适合采用资产基础法评估的是______。
A.评估基准日近期购进的长期股权投资
B.己停业或拟清算的长期股权投资企业
C.股东部分权益价值的评估
D.被投资企业属于重资产类且近期盈利不佳
A
B
C
D
B
[解析] 对已停业或拟清算的长期股权投资企业仅能采用资产基础法评估,此时要关注债权申报和税务清算等进程,合理确认负债。
12. 下列各项中,有关浮动利率金融负债的评估,表述正确的是______。
A.在确定未来现金流时,可参考待估金融工具的合同条款
B.评估专业人员在评估时应首先对那些基础金融变量的变化做出适当的、合理的估计
C.未来现金流可以准确估计
D.浮动利率金融负债的公允价值的评估原理与固定利率金融负债相同,在未来现金流的确认上也相同
A
B
C
D
B
[解析] A属于固定利率金融负债的评估方法。在确定未来现金流时,浮动利率金融负债的合同条款往往只规定合同期内的利息率随着某些基础金融变量(如伦敦银行同业拆借利率)的变化而变化,浮动利率金融负债未来现金流无法准确估计。浮动利率金融负债的公允价值的评估原理与固定利率金融负债相同,也是采用未来现金流折现法,但是在未来现金流的确认上却有所差异。选项B正确,其他选项均错误。
13. 采用假设清算法评估金融不良资产时,除了正常扣除项目,应特别注意分析的项目不包括______。
A.或有资产
B.或有收益
C.或有损失
D.新增偿债能力
A
B
C
D
A
[解析] 除了正常扣除项目,应特别注意分析或有收益、或有损失、债务企业新增偿债能力等因素的影响。
14. 在具有控制权股权的评估中,当市场法中价值比率采用了市净率,评估结果与资产基础法不一致时,需要考虑的因素不包括______。
A.是否存在溢余/闲置资产
B.是否存在非经营性资产
C.是否存在经济性贬值
D.是否存在表外资产/负债
A
B
C
D
D
[解析] 市场法的价值比率选取了市净率时,与资产基础法如何衔接的问题就更加突出。首先,应当关注资产基础法中的溢余/闲置资产、非经营性资产、存在经济性贬值的经营性资产等,在市场法中是否直接作为企业净资产乘以市净率价值比率或单独处理;其次,应当关注市场法选取的可比交易案例中,是否存在被评估企业同类资产,在调整修正过程中是否合理考虑,并形成最终的价值比率。
15. 采用资产基础法和市场法评估具有控制权的股权价值,确定最终评估结论时,下列做法错误的是______。
A.应当关注资产基础法中的溢余/闲置资产
B.应调整资产基础法中的非经营性资产
C.市场法测算结果小于资产基础法评估结果时,应判断企业经营性资产是否存在经济性贬值
D.应当关注市场法对于可比交易的选取与修正
A
B
C
D
B
[解析] 首先,应当关注资产基础法中的溢余/闲置资产、非经营性资产、存在经济性贬值的经营性资产等,在市场法中是否直接作为企业净资产乘以市净率价值比率或单独处理。其次,应当关注市场法选取的可比交易案例中,是否存在与被评估企业同类资产,在调整修正过程中是否合理考虑,并形成最终的价值比率。
16. 下列关于市场法评估机器设备的说法,错误的是______。
A.用相似比较法的前提是评估对象与市场参照物基本相似,需要调整的项目较少,差异不大,并且差异对价值的影响可以直接确定
B.相似比较法是将与评估对象相似的参照物作为评估的基础,通过比较、调整评估对象与参照物之间的因素差异确定评估对象价值的评估方法
C.比率估价法是利用从大量市场交易中统计分析的同类型设备使用年限与售价的关系,确定评估对象价值的评估方法
D.使用市场法的前提条件:符合公开市场条件、市场有效、评估对象与市场参照物是相似或可比的
A
B
C
D
A
[解析] 用直接比较法的前提是评估对象与市场参照物基本相同,需要调整的项目较少,差异不大,并且差异对价值的影响可以直接确定。
17. 在资产减值测试中,关于预计未来现金流量现值的评估,以下表述错误的是______。
A.现金流预测应以评估对象的当前状况为基础,不包括将来可能发生的和尚未做出承诺的重组事项
B.现金流预测包括与资产改良有关的预计未来现金流量
C.评估专业人员可以基于管理层提供的财务预算或经营计划适当延长至资产组中主要资产项目的经济使用寿命结束
D.盈利预测是基于评估对象目前使用情况下可实现的盈利
A
B
C
D
B
[解析] 现金流预测应以评估对象的当前状况为基础,不应当包括将来可能发生的、尚未做出承诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量。
18. 甲公司为一中等规模电子制造企业,截至评估基准日2019年12月31日,账面总资产10000万元,其中流动资产2000万元,固定资产6000万元,无形资产2000万元。负债合计5000万元。企业在2016年、2017年、2018年分别实现主营业务收入15000万元、18000万元、12000万元,净利润分别为1400万元、1800万元、1100万元。分别采用资产基础法及收益法评估,资产基础法测算结果为11000万元,收益法测算结果为10600万元。在企业持续经营前提下,评估对象为甲公司具有控制权的股权,则评估值为______万元。
A.11000
B.10600
C.10800
D.综合分析确定
A
B
C
D
A
[解析] 在企业持续经营前提下,当评估对象为公司具有控制权的股权,则应选择资产基础法评估结果;当评估对象为公司缺乏控制权的股权,则应选择收益法评估结果。
19. 关于应收账款评估的说法正确的是______。
A.是对债权的重新认定
B.需要确认已发生的坏账损失
C.是对债权账面金额的重新估计
D.不考虑预计发生的坏账损失
A
B
C
D
B
[解析] 因债权金额是事前形成、约定的,评估不是对债权金额的重新认定,故A项错误。应收款项评估价值=应收款项账面余额-已确定的坏账损失-预计可能发生的坏账损失,故B项正确,D项错误。应收款项账面余额反映的是已经发生的经济业务和已经成立的债权价值,资产评估并不是对应收款项金额(账面记录)的重新估计或确定,故C项错误。
20. 下列选项中,不属于司法执行财产处置资产评估业务特点的是______。
A.评估程序履行受限
B.现场调查阶段,当事人不配合
C.不签订业务委托合同,人民法院直接发出评估委托书
D.主要通过当事人获取评估资料
A
B
C
D
D
[解析] 人民法院委托司法执行财产处置资产评估业务在实践中往往面临评估程序履行受限、评估资料收集困难、当事人不配合、评估资料收集不完整影响评估结论形成等问题,同时其评估委托及报告使用方面也与其他评估业务存在差异。评估机构主要通过人民法院获取评估资料。
21. 下列关于资产减值测试的表述,错误的是______。
A.商誉进行资产减值测试首先要对减值迹象和资产寿命进行判断判断
B.资产的公允价值减去处置费用的净额,通常考虑采用市场法确定
C.减值测试对象的确定应从经营层面的独立性和合同的约束性两方面考虑
D.资产减值测试评估对象通常是资产、资产组或资产组组合
A
B
C
D
A
[解析] 资产可能发生减值的迹象是资产是否需要进行减值测试的前提。但因企业合并形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产,无论是否存在减值迹象,每年都应当进行减值测试。
22. 投资性房地产公允价值评估应根据会计准则的要求合理确定评估基准日,下列相关说法正确的是______。
A.评估基准日必须是月初
B.评估基准日应是资产负债表日
C.评估基准日应是投资性房地产转换日
D.评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等
A
B
C
D
D
23. 下列情形中,不可由集体土地转为国有土地的是______。
A.科技、教育、文化、卫生、体育用地等公共事业需要用地
B.法律规定为公共利益需要用地
C.外交需要用地的
D.经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地
A
B
C
D
A
[解析] 为了公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收农民集体所有土地的,可以依法实施征收,将集体土地转为国有土地:(1)军事和外交需要用地的;(2)由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的;(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文化保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的;(4)由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的;(5)在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的;(6)法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。
24. 衰产期经济林的产量明显下降,继续经营收益低,甚至出现亏损,应及时更新。这个阶段的经济林资产可采用的评估方法是______。
A.剩余价值法
B.收益现值法
C.市场成交价比较法
D.重置成本法
A
B
C
D
A
[解析] 衰产期经济林的产量明显下降,继续经营收益低,甚至出现亏损,应及时更新。这个阶段的经济林资产可用剩余价值法进行评估。特别是乔木树种的经济林中,其剩余价值主要是木材的价值,评估方法可用木材市场价倒算法。
25. 甲企业拥有乙企业发行的4年期非上市债券面值100万元,年利率10%,复利计息,到期一次还本付息。现对甲企业进行评估,评估时该债券已持有1年,若折现率为8%,则该债券的评估值最接近于______万元。
A.105
B.110
C.111
D.116
A
B
C
D
D
[解析] 此题属于非上市交易债券之到期一次还本付息债券的评估。注意是复利计息,利用公式F=A(1+r)
m
来计算本利和。
债券的评估值
26. 关于森林资源采伐规定,下列说法正确的是______。
A.重点林区的年采伐限额,由国务院林业主管部门编制
B.自然保护区的林木禁止采伐
C.公益林禁止采伐
D.采伐自然保护区以外的林木,需要申请采伐许可证
A
B
C
D
A
[解析] 采伐禁限规定:(1)公益林只能进行抚育、更新和低质低效林改造性质的采伐。但是,因科研或者实验、防治林业有害生物、建设护林防火设施、营造生物防火隔离带、遭受自然灾害等需要采伐的除外。(2)商品林应当根据不同情况,采取不同采伐方式,严格控制皆伐面积,伐育同步规划实施。(3)自然保护区的林木,禁止采伐。但是,因防治林业有害生物、森林防火、维护主要保护对象生存环境、遭受自然灾害等特殊情况必须采伐的和实验区的竹林除外。因此,B项、C项错误。采伐林地上的林木应当申请采伐许可证,并按照采伐许可证的规定进行采伐;采伐自然保护区以外的竹林,不需要申请采伐许可证,但应当符合林木采伐技术规程。因此,D项错误。
27. 下列生物资产中,通常不适用收益法评估的是______。
A.肉猪
B.奶牛
C.亲鱼
D.牧草作物
A
B
C
D
A
[解析] 判断生物资产是否可以采用收益法对其价值进行评估的首要条件是分析生产性生物资产是否具有连续获利能力。畜禽资产中的生产性生物资产,如奶畜、种畜等,在其寿命内可以多次产出产品或繁殖新的生物资产,具有连续获利能力。
28. 下列选项中,不属于机器设备直接成本的是______。
A.基础费
B.安装费
C.资金占用费
D.设备本体重置成本
A
B
C
D
C
[解析] 机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本、间接成本和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括设备本体重置成本、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本。设备的间接成本一般包括管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。
29. 下列有关基准地价系数修正法的表述,错误的是______。
A.进行期日修正就是把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日时的地价水平
B.基准地价系数修正法的基本原理是替代原理,实质上是市场法的一种具体应用
C.只要可以取得基准地价及其修正体系,就可以采用基准地价系数修正法评估土地的价值
D.基准地价系数修正法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法,而是一种辅助方法
A
B
C
D
C
[解析] 采用基准地价系数修正法的前提条件是:(1)当地政府已公布基准地价;(2)可以取得基准地价修正体系;(3)基准地价及其修正体系是有效的,基准地价的评估基准日距本次评估基准日在3年以内。
30. 关于木材市场价倒算法,下列说法错误的是______。
A.E
n
=W-C-F,其中W为销售收入,C为木材经营成本,F为木材生产经营利润
B.又叫剩余价值法,只用于成熟林林木资产的评估
C.是森林资源资产评估中最基本的方法
D.在收益现值法、林地期望价法、收获现值法中,其林分主伐的预期收获的计算均采用该法
A
B
C
D
B
[解析] 木材市场价倒算法主要用于成熟、过熟林的林木资源资产评估。在一般的收益现值法、林地期望价法、收获现值法中,其林分主伐的预期收获的计算均是采用该法进行,它是森林资源资产评估中最基本的方法。
二、多项选择题
(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意)
1. 运用重置成本法单独评估房屋建筑物的价值时,下列费用项目属于前期费用及其他费用的有______。
A.土地开发费
B.临时设施费
C.地质勘察费
D.土地取得费
E.建设单位管理费
A
B
C
D
E
BCE
[解析] 前期费用及其他费用的确定:前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。A项、C项属于评估土地使用权价值时的成本项目。
2. 下列关于假设清算法的说法,正确的是______。
A.假设清算法主要适用于非持续经营条件下的企业以及仍在持续经营但不具有稳定净现金流或净现金流很小的企业
B.除了正常扣除项目,应特别注意分析或有收益、或有损失、债务企业新增偿债能力等因素的影响
C.假设清算法从债权资产涉及的债务人和债务责任关联方偿还债务能力角度对债权资产进行价值分析
D.债务企业的资产允许在一定时间内出售,一般采取有序清算价格
E.续用清算价格、有序清算价格一般采用正常价格,强制清算价格较低于正常价格
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 续用清算价格一般采用正常价格,强制清算价格、有序清算价格低于正常价格,因此E选项错误。
3. 在对债权资产进行价值分析时,假设清算法的局限性表现在______。
A.对债权价值的认定不精确
B.会有较大的道德风险,
C.该方法适用的范围较为有限
D.结果与实际情况会有一定的偏差
E.不能直接作为处置依据
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 假设清算法的局限性:①假设清算法是建立在假设基础上的,尤其是无效资产、无效负债、优先偿还债务以及优先偿还费用等都是基本假设,因此与实际情况会有一定的偏差,对债权价值的认定不会是精确的,大多数情况下只能作为一种参考指标,而不能直接作为处置依据使用。②金融资产管理公司在使用该指标的过程中,会有较大的道德风险,即个别人员可能利用它作为与债务人或第三方共谋的依据,故意压低回收率,因此需要用其他手段进行修正。
4. 关于房屋建筑物重置成本的确定,下列说法正确的是______。
A.重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+管理费用+销售费用+销售税费+利息+合理利润
B.前期费用的计息期为整个建设期
C.管理费用、销售费用、销售税费的计息期为建设期的一半
D.自用生产型的房屋建筑物不计算利润
E.利润=(建安综合造价+前期费用及其他费用+管理费用+销售费用+销售税费)×利润率
A
B
C
D
E
ABD
[解析] 利息的计算基数,一般包括建安综合造价、前期费用及其他费用、管理费用和销售费用,不包括销售税费。一般情况下,前期费用的计息期为整个建设期;其他各项费用因为在建设期均匀投入,计息期为整个建设期的一半。利润的计算基数:一般包括建安综合造价、前期费用及其他费用、管理费用和销售费用;自用的生产型房屋建筑物不计算利润,房地产开发和商业经营型房地产则考虑计算合理利润。
5. 关于房地产转让的规定,下列说法不正确的是______。
A.划拨方式取得的土地使用权,转让前应取得土地使用权证书
B.出让方式取得的土地使用权,转让前应报有批准权的人民政府审批
C.划拨方式取得的土地使用权,转让土地使用年限为原约定年限减去已使用年限
D.转让方式取得的土地使用权,属于房屋建设的,转让前应完成开发投资总额的25%以上
E.共有房地产禁止转让
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。②按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,依照规划对土地进行开发建设,完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设,达到场地平整,形成工业用地或者其他建设用地条件。因此,A项错误,D项正确。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,按照国务院的规定,报有批准权的人民政府审批。因此,B项错误。以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。因此,C项错误。共有房地产,未经其他共有人书面同意的,禁止转让,因此E项错误。
6. 某设备3年前以100万元购置,自购入后先在户外闲置1年,后连续使用2年,目前同型号新产品市场价80万元,性能与原设备相同,评估该设备时应考虑的磨损有______。
A.第1种有形
B.第11种有形
C.第1种无形
D.第11种无形
E.经济性磨损
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 第Ⅰ种有形磨损与使用时间和使用强度有关,而第Ⅱ种有形磨损在一定程度上与闲置时间和保管条件有关。由于相同结构设备重置价值的降低而带来的原有设备价值的贬值,称为第Ⅰ种无形磨损。因此ABC选项正确。第Ⅱ种无形磨损指由于不断出现性能更完善、效率更高的设备而使原有设备在技术上显得陈旧和落后所产生的无形磨损,这个在原题中没有体现,所以D选项错误。机器设备磨损是指在使用或闲置过程中,由于物理或技术进步的原因会逐渐发生磨损而降低价值,因此E选项不属于机器设备的磨损。
7. 不动产清查核实的内容有______。
A.宏观调查
B.实物状态
C.微观调查
D.区位及交易状况
E.会计核算情况
A
B
C
D
E
BDE
[解析] 不动产清查核实的内容有实物状态、权利状态、区位和交易状况、会计核算情况等四个方面,因此B项、D项、E项正确。机器设备清查核实一般包括微观调查、宏观调查及法律权属资料情况三个方面,因此A项、C项错误。
8. 下列关于长期应收款评估的说法,正确的是______。
A.长期应收款是具有融资性质的金融资产
B.对于有减值迹象的长期应收款,需要估计其预计未来现金流量现值
C.预计未来现金流量现值,应当按照该金融资产的市场利率折现确定
D.应对长期应收款进行减值测试,判断是否发生减值
E.长期应收款评估值=长期应收款账面余额-资产减值准备
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 预计未来现金流量现值,应当按照该金融资产的原实际利率折现确定,原实际利率即初始确认该金融资产时确定的实际利率。
9. 采用资产基础法和收益法评估具有控制权的股权价值,确定最终评估结论时,需要考虑的具体问题有______。
A.收益法与资产基础法评估结果不一致时,应以资产基础法评估结果为准
B.收益法测算结果大于资产基础法评估结果时,应关注资产基础法测算结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值
C.收益法与资产基础法评估结果不一致时,应调整资产基础法的评估结果
D.收益法评估结果小于资产基础法评估结果时,应判断企业经营性资产是否存在经济性贬值
E.对于处于成长期企业或预期业绩将出现高增长的企业的评估,资产基础法的评估值可能大于收益法的评估值
A
B
C
D
E
BD
[解析]
当收益法与资产基础法评估结果不一致时,需要进行分析:(1)考虑两者的评估对象与评估范围的一致性;(2)当收益法测算结果高于资产基础法测算结果时,应关注资产基础法测算结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值;(3)当收益法测算结果低于资产基础法测算结果时,应关注企业的收益和资产使用状况,判断持续经营前提下企业经营性资产是否存在经济性贬值。在排除了上述情况以后,在企业持续经营前提下,当评估对象为公司具有控制权的股权,则应选择资产基础法评估结果;而当评估对象为公司缺乏控制权的股权,则应选择收益法评估结果。因此,A选项、C选项错误。对于处于成长期企业或预期业绩将出现高增长的企业的评估,资产基础法的评估值可能小于收益法的评估值。因此,E选项错误。
10. 设备重置成本构成的影响因素包括______。
A.设备类型
B.安装方式
C.评估目的
D.评估假设
E.价值类型
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 设备重置成本构成的具体内容,与设备类型、安装方式、评估目的、评估假设前提等因素有关。
11. 关于常见企业负债的评估,下列说法正确的是______。
A.递延收益评估中拨款结余需要返还的,按结余金额确定评估值
B.专项应付款评估时需区分是与资产相关还是与收益相关
C.与收益相关的专项应付款,用于补偿企业已发生的相关费用或损失的,评估值按照相关费用期间所对应的价值进行确认
D.递延收益评估中,若该项工程未完工,按账面值确定评估值
E.评估实践中,负债评估类似于会计核算审核性质
A
B
C
D
E
DE
[解析] A项是专项应付款的评估要求。专项应付款的评估,应结合会计准则等规定,区分是否完工,分别进行。项目未完工的,按照账面值确定评估值;项目完工的,按形成资产的剩余寿命期所对应的价值确认评估值;拨款结余需要返还的,按结余金额确定评估值。
12. 关于金融工具公允价值的评估,下列说法正确的是______。
A.固定利率金融负债通常根据未来现金流的现值确定公允价值
B.员工持股计划通常采用资本资产定价模型估算公允价值
C.浮动利率金融负债通常根据市场报价确定公允价值
D.存在活跃市场的期权通常按照活跃市场的报价确定公允价值
E.可转换公司债券可采用未来现金流折现法确定评估值
A
B
C
D
E
AD
[解析] 员工持股计划通常采用期权定价模型估算公允价值。浮动利率金融负债的公允价值的评估原理,与固定利率金融负债相同,也是采用未来现金流折现法,但是在未来现金流的确认上有差异。可转换公司债券可采用期权定价模型确定评估值。
13. 投资性房地产公允价值的评估中,关于预测未来净收益的表述,不正确的是______。
A.净收益=有效毛收入-出租人负担的运营费用
B.投资性房地产为酒店,净收益=经营收入-经营成本-经营费用-税金及附加-经营利润
C.运营费用应包括折旧费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用
D.评估承租人的权益价值时,净收益应为合同租金
E.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的租金收入
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 未来净收益应首先通过租赁收入测算,净收益又称净营运收益,是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后归属于房地产的收入。净收益=有效毛收入-出租人负担的运营费用。潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(100%出租)情况下的收入,包括除租金以外的收入。如果未来净收益不能通过租赁收入测算,则应根据投资性房地产的经营资料测算净收益(如投资性房地产为酒店),净收益=经营收入-经营成本-经营费用-税金及附加-管理费用-财务费用-利润。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必需的费用。运营费用应包括税费、保险、物业管理费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用,不包括折旧费。评估承租人的权益价值时,净收益应为市场租金减去合同租金。
14. 按不动产权利类型,不动产价格可以分为______
A.房地合一价格
B.土地所有权价格
C.抵押权价格
D.地役权价格
E.建设用地使用权价格
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 按不动产权利类型,不动产价格可以分为:不动产所有权价格、建设用地使用权价格、其他不动产权利价格(包括抵押权价格、地役权价格等)。
15. 机器设备评估实践中,通常使用的评估假设包括______。
A.快速清算或有序清算
B.原地使用或移地使用
C.现行用途使用或改变用途使用
D.继续使用或变现
E.整体资产或单独设备
A
B
C
D
E
BCD
[解析] 机器设备评估实践中,通常使用的评估假设包括继续使用或变现、原地使用或移地使用、现行用途使用或改变用途使用。
三、综合题
(本题共计40分)
某企业拥有A音响生产线,属于2年前购入的二手设备,购入时已使用了5年且利用率为60%,截至评估基准日该企业已经使用2年,生产能力达到设计标准。A音响生产线现在市场上已经停产,取而代之的是B音响,工艺和技术更强,生产能力是A音响生产线的2倍且预期使用寿命为12年。由于生产周期较长,无法购入现货,B音响生产线需要提前向厂家订货,出厂价为200万元(不含税)且订货交易条款是先预付50%货款后厂家安排生产,约1年后交付验收,验收合格后买家支付剩余50%货款且同时支付安装调试费6万元。A音响还能继续使用5年,如果换B音响的话每年平均投入产能预计可以节约费用4万元/年(年中折现)。已知所得税税率为25%,生产能力规模指数为0.8,银行年利率为4.35%,折现率为10%。
要求:
1. 机器设备本体重置成本的估测方法有哪些?该生产线应选择哪一种方法估算?
设备本体的重置成本的计算方法有市场途径询价法、物价指数调整法、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比法——指数估价法等六种。该生产线应选择类比法——指数估价法估算其本体重置成本。
2. 计算A音响生产线的重置成本。
设备本体重置成本
=204.35×0.5743
=117.36(万元)
A音响生产线重置成本=117.36+6=123.36(万元)
3. 计算A音响生产线的实体性贬值率。
已使用年限:5×60%+2=5(年)
A音响生产线的实体性贬值率为50.00%。
4. 计算A音响生产线的功能性贬值额。
A音响生产线的功能性贬值额
=3×3.9758=11.93(万元)
5. 计算A音响生产线的评估值。
A音响生产线的评估值=重置成本×(1-实体性贬值率)-功能性贬值额=123.36×(1-50.00%)-11.93=49.75(万元)
6. 目前新型的音响越来越多,是否会对该企业的生产设备造成经济性贬值?说明理由。(计算结果以万元为单位,保留两位小数)
目前新型的音响越来越多,会对该企业的生产设备造成经济性贬值。
经济性贬值是外部因素引起的贬值。目前新型的音响越来越多的外部环境,导致该企业设备生产的A音响销量会减少,设备开工不足,生产能力相对过剩。
有一宗“七通一平”的待开发建设用地,土地面积为3200平方米,容积率为2.5,拟开发建设为公寓,土地使用权年限为50年。根据市场调查和分析,取得以下资料:
(1)该项目建设开发期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率为90%,每建筑平方米的年租金预计为400元,年出租费用为年租金的25%。
(2)项目建筑费为每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%,管理费用为开发成本的2%,不动产开发成本、管理费用在建设期内均匀投入。
(3)在工期一半时,可以开始进行广告宣传,其销售费用为不动产价值的0.5%,销售费用均匀投入。
(4)销售税费包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等,合计约为销售收入的6%。
(5)土地增值税为销售收入的2%。
(6)土地取得税费为土地价值的3.05%。
(7)当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为15%,不动产综合折现率为8%。
要求:
7. 应采用哪种方法评估该宗土地的价值?
应采用剩余法评估该宗土地价值。
8. 该方法的适用范围是什么?
剩余法适用的范围:
①待开发不动产的评估。
②对已建成不动产中的房屋或土地的评估。
③将生地开发成熟地的土地评估。
④待拆迁改造的再开发地产的评估。
9. 列出评估该宗土地价值的计算公式。
剩余法的计算公式为:
地价=预期开发完成后的不动产总价值-土地取得税费-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-投资利润-销售税费-土地增值税
10. 试估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。(计算结果以元为单位,取整数)
该宗土地的评估值。
①开发完成后的不动产总价值。
不动产建筑总面积=3200×2.5=8000(平方米)
不动产纯收益=400×8000×90%×(1-25%)=2160000(元)
不动产收益年限=50-3=47(年)
②计算开发成本和管理费用。
开发成本=建筑费+专业费=1000×8000×(1+10%)=8800000(元)
管理费用=开发成本×2%=8800000×2%=176000(元)
③计算销售费用。
销售费用=开发完成后的不动产总价值×0.5%=26274818×0.5%=131374(元)
④计算投资利息。
投资利息=地价×[(1+6%)
3
-1]+(开发成本+管理费)×[(1+6%)
1.5
-1]+销售费用[(1+6%)
0.75
-1]
=地价×[(1+6%)
3
-1]+(8800000+176000)×[(1+6%)
1.5
-1]+131374×[(1+6%)
0.75
-1]=地价×0.1910+8976000×0.0913+131374×0.0447=地价×0.1910+825381
⑤计算投资利润。
投资利润=(地价+开发成本+管理费用+销售费用)×15%
=(地价+8800000+176000+131374)×15%
=地价×15%+1366106
⑥计算销售税费。
销售税费=销售收入×6%=26274818×6%=1576489(元)
⑦计算土地增值税。
土地增值税=销售收入×2%=26274818×2%=525496(元)
⑧计算土地取得税费。
土地取得税费=地价×3.05%
⑨求取地价。
地价=预期开发完成后的不动产总价值-土地取得税费-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-投资利润-销售税费-土地增值税
=26274888-地价×3.05%-8800000-176000-131374-(地价×0.1910+825381)-(地价×15%+1366106)-1576489-525496
地价=12873972÷1.3715=9386782(元)
单位地价=9386782÷3200=2933(元/平方米)
楼面地价=2933÷2.5=1173(元/平方米)
评估机构接受乙公司委托,对其拥有的A公司、B公司、C公司股票的价值进行评估,评估基准日为2019年1月31日。假设无风险报酬率为5%。经评估专业人员调查了解,取得以下信息:
(1)3年前购入A上市公司普通股20万股,每股面值1元,账面价62万元。过去3年以来,每年分红方案为10派2。A公司处于成熟期、经营稳定,未来利润率基本保持不变,股利分配政策也保持不变。A公司的风险报酬率为3%。评估基准日A公司股票开盘价4.12元/股,收盘价4.10元/股。
(2)拥有B公司发行的非上市普通股票100万股,每股面值1元。经调查,由于B公司产品老化,评估基准日以前的几年内,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降3%,2018年度的收益率为10%,如果B公司没有新产品投放市场,预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降3%。己知B公司正在开发研制一个新产品,预计2年后新产品即可投放市场,并从投产当年起可使收益率提高并保持在12%左右,而且从投产后第3年起,B公司将以净利润的75%发放股利,其余的25%用作企业的追加投资,净资产收益率将保持在20%的水平,B公司的风险报酬率为10%。
(3)持有C公司发行的优先股10000股,每股面值8元,股息率为15%。B公司的风险报酬率为5%。乙公司打算3年后将这些优先股出售,预计出售价格为120000元,出售时市场利率将与评估时相当。
要求:
11. 如何确定上市交易股票的价值?
正常情况下,可以采用现行市价法,即按照评估基准日的收盘价确定被评估股票的价值。否则,股票的市场价格就不能完全作为评估的依据,而应以股票的内在价值作为评估股票价值的依据。除此之外,以控股为目的而长期持有上市公司的股票,可采用收益法评估其内在价值。
12. 什么是股票的内在价值?股票的内在价值主要取决于什么?
股票的内在价值,是一种理论价值或模拟市场价值,它是根据评估专业人员对股票未来收益的预测,经过折现后得到的股票价值。股票的内在价值主要取决于公司的财务状况、管理水平、技术开发能力、公司发展潜力,以及公司面临的各种风险。
13. 非上市交易普通股评估可分为几种类型?
非上市交易股票价值的评估,通常可以划分为固定红利型、红利增长型和分段型等三种类型。
14. 估算乙公司所持股票的价值。(计算结果以万元为单位,保留两位小数)
①A上市交易股票的评估。由于A是上市公司,有交易价格,且是在正常情况下(股票市场发育正常,股票自由交易,不存在非法炒作),因此可采用现行市价法,即评估基准日的收盘价确定评估值。
A股票价值=4.1×20=82(万元)
②B非上市普通股的评估。
折现率=5%+10%=15%
1)新产品投产以前,前两年的收益率分别为:
10%×(1-3%)=9.7%
9.7%×(1-3%)=9.409%
2)新产品投产以前,前两年股票收益现值为:
股票收益现值之和
3)新产品投产后第一年、第二年收益现值之和:
股票收益现值之和
4)由于从新产品投产后第三年起,股利增长率=20%×25%=5%,所以从新产品投产后第三年起至以后,该股票收益现值
5)该股票评估值=16.62+14.75+68.61=99.98(万元)
③C公司优先股属于有转售可能的优先股。
优先股的折现率=5%+5%=10%
优先股的评估值
=12(万元)
因此,乙公司所持股票的价值=82+99.98+12=193.98(万元)。
提示:所持B公司普通股的评估属于分段型股利政策下股票价值评估。比较综合,要求考生对各种股利政策下的价值评估比较熟悉。做题时注意:
(1)涉及的时间点比较多,做题时可用时间轴标注。
(2)对新产品投产以前的两年、新产品投产后的两年的收益分别进行折现即可。
(3)从新产品投产第三年起,就属于红利增长性股票的评估。首先计算增长率g=用于再投资的比例×净资产收益率=(1-留存比率)×净资产收益率。这里采用趋势分析法计算增长率,然后再进行计算。注意:使用公式P=R/(r-g)计算的P,是在第4年年末的价值,所以要将计算出来的第4年年末的价值,折现到评估基准日。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
三、综合题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
深色:已答题 浅色:未答题
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