二、1.
关于对假冒松下2188彩电的价格鉴证结论书××工商行政管理局:
根据你局的委托,遵循独立、客观、公正的原则,按照规定的标准、程序和方法,我中心依法对你局扣押的150台假冒松下2188彩电进行了价格鉴证。现将价格鉴证情况综述如下:
一、价格鉴证标的
价格鉴证标的为150台假冒松下2188彩电。
二、价格鉴证基准日
本次价格鉴证的基准日为2005年4月中旬。
三、价格定义
价格鉴证结论所指价格是:鉴证标的在鉴证基准日,采用公开市场价值标准确定的市场价格。
四、价格鉴证依据
(一)国家有关的法律、法规
1.《中华人民共和国价格法》;
2.国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》。
(二)委托方提供的资料
××工商行政管理局××号价格鉴证委托书。
(三)鉴证方收集的有关资料
1.××百货大楼2005年4月份国产名牌彩电销售价格统计;
2.××商业中心2005年4月份国产名牌彩电销售价格统计;
3.××电器商行2005年4月份国产名牌彩电销售价格统计;
4.××贸易城2004年4月份国产名牌彩电销售价格统计。
五、价格鉴证方法
根据价格鉴证标的的实际情况,确定本次价格鉴证采用成本法。
六、价格鉴证过程
接受委托后,我中心成立了价格鉴证小组,制定了价格鉴证作业方案,并对鉴证标的进行了现场勘验,核对了委托书和质量鉴证书中所有数据参数,确认鉴证标的为国内小规模企业拼装的普通型21寸彩色电视机。
鉴证人员通过调查得知彩电价格逐月下调,当地同规格的国产名牌彩电的平均零售价格如下:
国产名牌21寸彩电销售价格统计表 项目 | × ×百货大楼 | ××商业小心 | ××电器商行 | ××贸易城 |
平均销售价格/(元/台) | 900 | 880 | 850 | 920 |
鉴证标的总价格=887.50×150=133125(元)
七、价格鉴证结论
价格鉴证标的在价格鉴证基准日的价格为壹拾叁万叁仟壹佰贰拾伍元整。
八、价格鉴证限定条件
1.委托方提供资料客观真实;
2.鉴证标的按原有用途继续使用。
九、声明
1.价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制。
2.委托方提供资料的真实性由委托方负责。
3.价格鉴证结论仅对本次委托有效,不作他用。未经我中心同意,不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容,不得发表于任何公开媒体上。
4.鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系,也与有关当事人没有利害关系。
十、价格鉴证作业日期
2005年6月1日至2005年6月4日。
十一、价格鉴证机构
机构名称: ××××××××
法定代表人签字:(略)
十二、价格鉴证人员
姓名 执业资格名称 资格证号 签字
×××× ×××××××× ×××××× (略)
×××× ×××××××× ×××××× (略)
十三、附件
1.××工商行政管理局××号价格鉴证委托书复印件(略);
2.××省技术监督局的质最鉴证结论书(略);
3.价格鉴证机构资质证书复印件(略);
4.价格鉴证人员资格证书复印件(略)。
××价格认证中心
二00五年六月三日
1.缺少价格鉴证目的部分的内容。
2.价格鉴证基准日应该具体到日,不应该写中旬。
3.价格定义错误,应该为“采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格”,而不是“采用公开市场价值标准确定的市场价格”。
4.鉴证依据中缺少委托方提供的××省技术监督局对该批彩电进行的质量鉴证书。
5.根据鉴证过程,所选用的方法应为市场法,而不是成本法。
6.在鉴证方搜集的资料中,用于进行比较的参照物应该是正牌的松下2188彩电。
7.价格结论中缺少小写的数字,大写前面未说明币种,正确的写法应为:价格鉴证标的在价格鉴证基准日的价格为¥133125元(人民币壹拾叁万叁仟壹佰贰拾伍元整)。
8.声明中缺少关于异议和复核裁定的内容。
9.价格鉴证机构中缺少鉴证机构的资质证号。
10.价格鉴证书的完成闩期与作业日期不相符,正确的应为二00五年六月四日。
三、1. 案例提示:
可比实例因素及差异表(有节略) | 鉴证标的 | 实例A | 实例B | 实例c |
交易价格(元/m2) | 待估 | 6000 | 6800 | 6900 |
交易时间 | 2009.8 | 2009.5 | 2009.2 | 2009.1 |
交易情况 | | 0 | 0 | 0 |
房地 产状 况因 素 | 区域 因素 | 配套设施情况 | | -2 | +2 | +3 |
地理位置 | | -3 | -1 | 0 |
交通出行便利状况 | | -2 | +1 | +1 |
环境、社区状况 | | 0 | 0 | 0 |
个别 因素 | 用途 | | 0 | 0 | 0 |
容积率 | | -l | +2 | -1 |
建筑形式 | | -1 | 0 | +2 |
房屋内装修情况 | | +1 | +2 | +3 |
注:表中房地产状况因素是以鉴证标的为基准给出的,正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于鉴证标的的房地产状况导致的价格差异幅度。
当地2009年1~8月房地产价格定基指数为:1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算:
一、交易日期修正系数
1.K
A=99.7%
2.K
B=99.0%
3.K
C=99.2%
二、求取比准价格
1.比准价格:A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m
2)
2.比准价格:B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×100/100×100/102=6344(元/m
2)
3.比准价格:C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×100/102×100/103=6201(元/m
2)
4.比准价格计算结果:(6617+6344+6201)/3=6387(元/m
2)
1.KA计算错误,应为:1051/1048=100.3%。
2.比准价格A,房屋内装修情况修正系数比反,应为:100/101,即比准价格:
A=6000×100.3%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×100/101=6526(元/m2)。
3.比准价格C,容积率修正系数错误,应为:100/99,即比准价格:
C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×100/102×100/103=6326(元/m2)。
四、1. 某公安机关在办理一起盗窃案件的过程当中,委托价格鉴证机构对被盗电缆进行价格鉴证,电缆规格为HYA400×0.4×2型铜芯电缆,长度为72米,安装时间为2004年6月2日,鉴证基准日为2010年4月5日。经调查三家电缆厂该型号电缆销售价格,鉴证标的物于基准日市场平均销售价格为78元/米,每米HYA400×0.4×2型铜芯电缆出铜1.6斤,鉴证基准日废铜回收价格为30元/斤。设电缆的使用年限为10年,价格鉴证采用年限折旧法,计算价格鉴证标的物的价值。
(1)从安装时间到价格鉴证时间计算,该电缆已使用5年10个月。
(2)鉴证基准日的平均售价为78元/米,即为重置价格,由于全长为72米,所以该电缆的重置价格=72×78=5616(元)。
(3)每米电缆的残值=1.6×30=48(元)。
(4)
(5)由于残值价值较大,故应考虑在内,则:
每米电缆的鉴证值=78×[1-(1-61.54%)×70/120]=60.50(元)。
(6)全长为72米的电缆的鉴证值=60.50×72=4356(元)。
2. 有一框架结构一至三层营业房2004年6月30日交付使用,房地产权证记载建筑面积为500平方米。该区域营业房房地产交易价格从2004年5月至2005年8月31日每月环比上涨1.2%。市场调查情况如下表:
上表内繁华程度、交通便捷度、配套设施完善度、临街状况四个因素中,优、较优、良好三个档次修正系数依次相差5%(均为对总价格的影响程度)。
请根据上述资料计算该房地产在2005年8月31目的总价格(要求先填写比准价格计算表)。
1.对交易日期的修正:定义鉴证标的的交易日期2005年8月31日的价格指数为100,则:
(1)A的价格指数=100/(1+1.2%)
12=86.66;
(2)B的价格指数=100/(1+1.2%)
5=94.21;
(3)C的价格指数=100/(1+1.2%)
10=88.76。
2.对建筑面积的修正:定义鉴证标的的建筑面积的价格指数为100,则:
(1)A的价格指数=100×530÷500=106;
(2)B的价格指数=100×520÷500=104;
(3)C的价格指数=100×490÷500=98。
因题目未说明土地还原率或折现率,故不考虑土地使用年限的修正。
取交易实例比准价格的算术平均数作为市场比较法鉴讧E标的的现实市场单价:
(8432+8400.6+9224)÷3=8685.53(元/m
2)。
鉴证标的的现实市场总价=8685.53×500=4342765(元)=434.28(万元)。