二、多项选择题每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项
三、综合分析题某宗地系国有土地,使用权人刘某,于1993年8月8日经登记取得该宗地的出让国有土地使用权,面积80m2,土地用途为住宅,使用期限40年。依据1996年1月8日江规(96)字第13号文,1996年1月20日江都市土地管理局和刘某重新签订的江土合(96)字第6号《国有土地使用权出让合同》以及土地使用权出让金补交收据,土地用途变更为商业服务业,使用期限不变。经地籍调查和初步审核,该土地用途改变的行为及过程符合法律规定,刘某已按合同规定期限补交了出让金。
问题1. 根据《土地登记规则》的规定,刘某应办理何种登记?
根据《土地登记规则》的规定,刘某应办理土地用途变更登记。
2. 目前我国土地用途变更登记的主要情形有哪几种?
目前我国的土地用途变更登记主要有以下三种情形:
(1)国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记;
(2)农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的土地用途变更登记;
(3)集体土地建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记。
3. 土地用途变更登记的申请时限有何规定?
土地用途变更登记的申请时限的规定是:
国有土地的用途发生变更的,土地使用者应当在批准变更之日起30日内申请土地用途变更登记;农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的,集体土地所有者应当在农业结构调整之后30日内申请土地用途变更登记;集体土地建设用地的用途发生变更的,土地使用者应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起30日内申请土地用途变更登记。
4. 刘某应当提交哪些权属文件资料?
刘某应当提交以下权属文件资料:
(1)《国有土地使用证》。
(2)地上建筑物、附着物权属证明。凡是地上存在建筑物或附着物的,用途变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明,如房管部门颁发的房产证等。
(3)土地用途变更的批准文件。国有土地的用途发生变更的,申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件;以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的,申请人还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。
5. 某集团2000年在某市工业区以出让方式取得一宗面积为18000m
2的国有土地使用权,批准用途为工业用地,使用年限为50年,登记时间为2000年8月20日。为筹集资金进行技术改造和产品创新,2005年6月12日集团以该宗土地使用权作为担保向某银行申请贷款,双方签订了抵押贷款合同。
问题
应如何申请办理土地使用权抵押登记?
(1)登记申请:抵押人和抵押权人,即某集团和某银行共同提出登记申请。
(2)申请时限:抵押合同签订之日起15日内。
(3)提交的文件资料:①土地登记申请书;②该集团与该银行的法人证明、法定代表人身份证明和个人身份证明;③抵押土地的《国有土地使用证》;④地上建筑物、附着物权属证明或产权证书;⑤贷款合同和抵押合同;⑥抵押土地地价评估报告;⑦委托登记的,还要有土地登记代理委托书、土地登记代理人身份证明、资格证书、登记证书以及代理机构营业执照等;⑧其他要求出示的文件资料。
(4)土地登记机关办理土地使用权抵押设定登记。经过土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记程序,最后由土地行政主管部门核发土地他项权利证明书给该银行。
该宗土地为国有土地,江都市新华贸易有限公司于2002年8月20日以出让方式取得该宗地70年土地使用权。2002年8月25日江都市新华贸易有限公司与中国银行江都市支行签订《土地使用权抵押合同》,江都市新华贸易有限公司以该宗地作抵押物向中国银行江都市支行贷款1000万元,抵押面积14523m2,贷款期限10年。2002年8月25日以前,该宗地作过抵押物。根据地籍调查并经初步审查,该宗地实际界址清楚,土地面积与抵押面积一致为14523m2,土地使用权抵押手续符合法律规定。
问题6. 根据土地登记有关规定,建议为该宗地办理何种登记?
根据土地登记有关规定,建议为该宗地办理土地使用权抵押权设定。
7. 可以用于抵押的土地使用权有哪些?
可以用于抵押的土地使用权有:
(1)以出让方式获得的土地使用权。
(2)经市、县人民政府土地行政主管部门和房产管理部门批准,并符合下列条件的划拨国有土地使用权:
①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
②领有国有土地使用证;
③具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明。
依照规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的“四荒”土地使用权。
(4)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。
8. 该申请人应提交哪些土地权属证明文件?
申请人应提交以下土地权属证明文件:
(1)土地使用证;
(2)主合同和抵押合同;
(3)土地估价报告;
(4)下列其他相关文件:
①以划拨土地使用权抵押的,提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额;
②依法以集体土地使用权抵押的,提交集体土地所有权人同意抵押证明;
③抵押人为股份制企业的,提交董事会同意抵押证明;
④以共有土地使用权抵押的,提交其他共有人同意抵押证明。
A股份有限公司,1996年在某工业区以出让方式取得一宗地的国有土地使用权,用途为工业,面积为13300m2,地籍号为5—20—30,使用期限为50年,已于1996年3月14日办理了土地登记。为筹集资金进行技术改造,现A股份有限公司以该宗地土地使用权作为担保向B银行申请贷款,双方签订了抵押合同,抵押期限为2年,现拟申请办理土地登记。
问题10. 该土地登记应如何申请?
该土地登记的申请程序:
(1)申请人为该股份有限公司和银行,申请时限为抵押合同签订后15日内。
(2)提交以下资料:
1)土地使用权抵押登记申请书;
2)土地使用证书;
3)主合同、土地使用权抵押合同及该公司董事会同意抵押该土地的证明;
4)土地估价报告及备案资料;
5)该公司法人证明、法人代表身份证明及身份证;
6)委托代理公司的还应提交委托代理书、代理合同、代理公司法人营业执照、人身份证明及代理人执业资格证书;
7)其他应该提交的资料及证明。
(3)权属审核:
1)对申请人的审核;
2)对土地使用权的审核;
3)对抵押期限的审核;
4)对抵押贷款额的审核;
5)审核该地是部分抵押还是全部抵押和是否多次抵押。
(4)注册登记:
1)在土地登记卡上填写本次抵押登记的情况;
2)在土地证书记事栏填写土地抵押情况;
3)填写土地他项权利证书发给该银行。
某宗地系国有土地,土地使用权人为某公司,通讯地址为:市路号。依据2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的《企业法人营业执照》,该公司的地址变更为市路号,该企业向有关部门提出该宗地地址变更登记。
问题11. 宗地地址变更登记的三个要件是什么?
宗地地址变更的三个要件是:
(1)须属自然人的经常居住地;
(2)须属固定场所;
(3)须经法律确认。
12. 宗地地址变更登记的申请人是谁?
宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。
13. 办理宗地地址变更登记的申请人应当向有关部门提交的土地权属证明文件有哪些?
应当提交的土地权属证明文件有:
(1)由土地登记机关发出的土地证书。地址变更登记申请人为土地所有权人的,提交土地所有权证书;申请人为土地使用权人的,提交土地使用权证书;申请人为土地他项权利人的,提交土地他项权利证明书。
(2)地上建筑物、附着物权属证明。凡是地上存有建筑物或附着物的,变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明,如房管部门颁发的房产证等。
(3)地址变更证明文件。申请人为自然人的,提交由户籍部门开具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件;申请人为法人或其他组织的,其中,企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件,如申请地址变更登记的公司,其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经过更址登记后的《企业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。
某市M企业,以划拨方式拥有三宗国有土地使用权,用途为工业。现M企业进行企业改制,拟组建N股份有限公司,现经土地权属界定、地价评估,拟定了土地资产处置方案,并经有批准权的机关批准,同意以国家入股的方式处置该三宗国有土地使用权。
问题14. 土地资产处置后,该办理什么手续?
土地资产处置后,该办理的手续是:
(1)三宗土地应该分别办理土地使用权变更登记手续。权利人由M企业变更为N股份有限公司;土地使用权类型由划拨变更为作价入股。同时应该注意以下问题:
1)变更登记申请期限:签订入股合同之日起30日内;
2)申请人为N股份有限公司的法人及法人代表;
3)三宗地分别申请土地使用权变更登记。
(2)应该提交的材料:
1)土地使用权变更登记申请表;
2)N股份有限公司法人证明、土地登记法人代表人身份证明和法定代表人身份证明;
3)公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件及土地管理部门与N股份有限公司签订的委托合同;
4)土地估价备案材料;
5)原《国有土地使用证》;
6)房屋所有权证及其他地上附着物证明;
7)委托代理的应该提交土地登记委托书及代理身份证明等。
15. 权属审核应该注意哪些问题?
权属审核应该注意以下问题:
(1)对申请人的审核。要注意申请人是新设的N股份有限公司,且申请人必须与公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批复文件土地使用者一致。
(2)对土地权属来源文件的审核。要着重对公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件以及土地管理部门与N股份有限公司签订的委托持股合同进行审核。
(3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合土地使用权最高使用期限。