一、单项选择题(每题的备选答案中,只有一个最符合题意)13. C市欲以拍卖方式出让某块三等地给G工厂,按照全国工业用地出让最低价标准,其每平方米土地的出让底价和成交价格均不得低于
元。
A B C D
A
[解析] 2006年12月23日,国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307号),对市、县人民政府出让工业用地如何确定土地使用权出让价格进行了严格规定。该《通知》要求,工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。全国工业用地出让最低价标准如表4-1所示。
表4-1 元/平方米
土地等别 |
一等 |
二等 |
三等 |
四等 |
五等 |
六等 |
七等 |
八等 |
最低价标准 |
840 |
720 |
600 |
480 |
384 |
336 |
288 |
252 |
土地等别 |
九等 |
十等 |
十一等 |
十二等 |
十三等 |
十四等 |
十五等 |
|
最低价标准 |
204 |
168 |
144 |
120 |
96 |
84 |
60 |
|
|
二、多项选择题(每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意) 三、综合分析题1. 某中学因生源扩大,需取得学校操场旁的一宗土地建设教学楼,该原土地为国有土地,根据《××市人民政府关于某中学建设用地批准书》和《××市国土资源局关于某中学国有土地划拨书》。该中学以划拨方式取得该宗地国有土地使用权,批准用途为教育,根据地籍调查并经初步审查,该宗地实际界址清楚,土地面积与批准面积一致,国有土地使用权划拨手续符合法律规定。根据土地登记有关规定,建议为××市某中学办理划拨国有土地使用权登记。
[问题] 1.哪些建设用地经县级以上人民政府依法批准可以以划拨方式取得?
2.简述划拨国有土地的使用权的法律特征。
3.划拨土地使用权获得者可以免交土地使用税的情况有哪些?
4.划拨国有土地使用权的申请人应提交的土地权属证明文件有哪些?
1.经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得的建设用地包括:
(1)国家机关用地和军事用地;
(2)城市基础设施用地和公益事业用地;
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;
(4)法律、行政法规规定的其他用地。
2.划拨国有土地使用权的法律特征主要有:
(1)划拨国有土地的使用权是依国家行政行为而获得的权利;
(2)划拨国有土地使用权的取得受范围限制;
(3)划拨国有土地使用权一般没有明确的期限;
(4)城镇范围内的划拨土地使用权人应缴纳土地使用税;
(5)划拨国有土地使用权的处置受法律限制。
3.划拨土地使用权获得者可以免交土地使用税的情况有:
(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地;
(2)由财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;
(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;
(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;
(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地,从使用的月份起免缴土地使用税5~10年;
(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
4.划拨国有土地使用权的申请人应提交的土地权属证明文件包括:
(1)国有土地划拨决定书;
(2)建设用地批准书;
(3)新开工大中型建设项目土地预登记文件;
(4)大中型建设项目竣工验收报告;
(5)征地勘测图件;
(6)原《集体土地使用证》;
(7)其他证明文件。
2. 2005年,A市S集团依法获得对该市原国有企业M纺纱厂的兼并权利。2009年上半年,因企业改制,部分厂房出租给W公司,租期一年半。2009年下半年,S集团欲收回出租厂房,因合同期限未至,W公司提出获取合理补偿的要求,得到了S集团的认可。
[问题] 1.国有土地租赁的含义是什么?
2.国有土地租赁是国有土地出让方式的有效补充,对此你作何理解?
3.国有土地租赁的期限是如何划分的?
4.“承租土地提前收回,可以获得合理补偿”是国有土地租赁权人的权利、义务,具体是指什么?
1.国有土地租赁,是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同,并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让,改变原合同规定的使用条件,应当重新签订土地租赁合同,签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押,抵押权实现时,土地租赁合同同时转让。
2.国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主,稳妥地推行国有土地租赁。严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,确定国有土地租赁的适用范围。对原有建设用地,因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行租赁。对于新增建设用地,重点仍应是推行和完善国有土地出让,租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地,无论是利用原有建设用地,还是利用新增建设用地,都必须实行出让,不实行租赁。企业改革涉及的划拨土地使用权,有下列情形之一的,应当采取出让或者租赁的方式处置:
(1)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的;
(2)国有企业改组为股份合作制的;
(3)国有企业租赁经营的;
(4)非国有企业兼并国有企业的;
S集团对M厂的兼并符合第(4)条的规定。
3.国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。W公司的承租期限当属短期租赁。
4.国有土地租赁权人的权利、义务具体包括:
(1)承租土地使用权可以转租、转让或抵押。国有土地租赁,承租人取得承担土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押必须依法登记。
(2)国有土地租赁权人有优先受让权。承租土地在使用年期内改为出让方式的,承租人有优先受让权,租赁土地在办理出让手续后,终止租赁关系。承租土地使用权期满,承租人可以申请续期,除根据社会公共利益的需要收回该幅土地的,应予以批准。
(3)承租土地提前收回,可以获得合理补偿。国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权,在租赁合同约定的使用年限届满前不收回;因社会以公共利益的需要,依照法律程序提前收回的,应对承租人给予合理补偿。承租土地使用权的收回原因有:
①承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时缴纳土地租金的,土地行政主管部门可以解除合同,依法收回承租土地使用权。
②承租土地使用权期满申请续期未获批准的,承租土地使用权由国家无偿收回,并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物,恢复土地原状。
因此,W公司可依法获得补偿。
3. 该宗土地为国有土地,江都市新华贸易有限公司于2002年8月20日以出让方式取得该宗地70年土地使用权。2002年8月25日江都市新华贸易有限公司与中国银行江都市支行签订《土地使用权抵押合同》,江都市新华贸易有限公司以该宗地作抵押物向中国银行扫:都市支行贷款1000万元,抵押面积14523m
2,贷款期限10年。2002年8月25日以前,该宗地作过抵押物。根据地籍调查并经初步审查,该宗地实际界址清楚,土地面积与抵押面积一致为14523m
2,土地使用权抵押手续符合法律规定。
[问题] 1.根据土地登记有关规定,建议为该宗地办理何种登记?
2.可以用于抵押的土地使用权有哪些?
3.该申请人应提交哪些土地权属证明文件?
1.根据土地登记有关规定,建议为该宗地办理土地使用权抵押权设定。
2.可以用于抵押的土地使用权有:
(1)以出让方式获得的土地使用权。
(2)经市、县人民政府土地行政主管部门和房产管理部门批准,并符合下列条件的划拨国有土地使用权:
①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
②领有国有土地使用证;
③具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明。依照规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的“四荒”土地使用权。
(4)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。
3.申请人应提交以下土地权属证明文件:
(1)土地使用证;
(2)主合同和抵押合同;
(3)土地估价报告;
(4)其他共有人同意抵押证明。
4. 某市第一高级中学于2005年经市政府批准拨用土地98亩扩建学校,其中教学楼占用 50亩,运动场占用20亩,剩余28亩兴建教师住房。由于各种原因,该学校一直未办理土地登记手续。2008年,学校按照国家房改政策以成本价将住房出售给了学校教职工。2009年市国土资源管理部门敦促该校尽快办理土地登记。
[问题] 1.该校用地应办理何种土地登记?应提交哪些材料?
2.购房教职工应办理何种土地登记?简述土地登记程序。
1.该学校应办理划拨国有土地使用权设定登记,并提交下列登记所需资料:
(1)市政府建设用地批准文件;
(2)市国土资源管理局关于该学校国有土地划拨决定书;
(3)学校法人证明、法人代表身份证明、个人身份证明;
(4)委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等;
(5)其他证明文件。
2.(1)该学校购房教职工应办理划拨国有土地使用权变更登记。
(2)土地登记程序具体如下:
①学校和购房教职工在房屋所有权登记之日起30日内向土地登记部门提出登记申请,并提交下列文件:公房出售批准文件;原国有土地使用证、房屋所有权证;学校与购房职工签订的售房合同;其他相关文伺:。
②土地登记机关根据学校和购房职工提出的中请,对教职工住房进行变更地籍调查,主要对土地权属、面积、用途等情况进行调查。
③土地登记机关进行土地权属审核,主要是对申请人、土地权利、土地用途、土地面积、售房价格的全面审核。
④权属审核合格后,土地登记机关报市人民政府批准后进行注册登记,在原土地登记卡上进行登记,收回并注销原土地使用证,并给购房职工核发新的国有土地使用证。
5. 某宗土地属兴旺村集体所有土地,张某于2003年8月1日经兴旺村同意,市人民政府批准,以批准拨用方式与李某共同取得该宗土地集体土地使用权。批准用途为宅基地。批准土地面积为200m
2,张某、李某各拥有90m
2,根据地籍调查并经初步审查,该宗地实际界址清楚,土地面积与批准面积一致,为200m
2,集体土地使用权批准拨用手续符合法律规定。根据土地登记有关规定,建议为张某办理集体土地使用权登记。
[问题] 1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质是什么?权利人是谁?
2.什么是集体土地所有权、集体土地使用权?
3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员,具体包括哪些?
1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质为集体土地使用权。权利人为张某和李某。
2.(1)集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。
(2)农民集体土地使用权是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权,根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”土地使用权。
3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员具体包括:
(1)集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织和农村居民。此外,回乡落户的离休、退休、退职的职工和军人,回乡定居的华侨也可以申请宅基地。
(2)集体农用土地使用权的主体一般为本集体经济组织的成员,如为本集体经济组织以外的单位或者个人,则必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。
(3)集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员,也可以为其他社会单位和个人。在同等条件下,本集体经济组织内的农民享有优先权。如果“四荒”土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以外的单位和个人,必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表的同意。