一、单项选择题(每题的备选答案中,只有一个最符合题意) 二、多项选择题(每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意) 三、综合分析题1. 某集团公司2007年以出让方式取得一宗面积4500m
2的商业用地,使用年限50年。公司在该地块内建商业大楼两栋,1号楼4层,占地面积600m
2,建筑面积2400m
2;2号楼8层,占地面积1000m
2,建筑面积8000m
2。2009年公司将1号楼转让给某计算机软件开发公司。
[问题] 1.该计算机软件开发公司应办理何种土地登记?
2.简述该土地的登记程序。
3.通常情况下,该计算机软件开发公司登记的土地面积应该是多少?
1.该计算机软件开发公司应办理出让国有土地使用权变更登记。
2.该土地的登记程序具体如下:
(1)土地登记申请
该计算机软件开发公司在与该集团公司签订土地使用权转让合同后30日内,或在房屋产权变更登记15日内,向土地登记机关提出土地变更登记申请。该计算机软件开发公司申请时应提交以下材料:
①土地登记申请书;
②该计算机软件开发公司工商登记证明、公司法定代表人身份证明、个人身份证明等有关证明文件;
③该集团公司原国有土地使用证;
④该计算机软件开发公司与该集团公司签订的土地使用权转让合同;
⑤该计算机软件开发公司获得的房屋所有权证;
⑥有关土地税费缴付凭证。
委托代理人中请土地登记的,还应提交授权委托书和代理人资格身份证明。
(2)地籍调查
土地登记机关根据该计算机软件开发公司提出的申请,对该宗地进行变更地籍调查,内容包括变更权属调查和变更地籍测量,主要对土地权属、面积、用途等情况进行调查。
(3)土地权属审核
土地登记机关对该计算机软件开发公司提交的证明文件、资料和变更地籍调查结果进行审核。主要包括:对申请人、转让合同、使用期限、土地价格、税费缴纳情况、土地用途、房产变更和土地面积等进行审核。
(4)注册登记
土地登记机关根据审核结果报当地人民政府,经政府批准后土地登记人员为该计算机软件开发公司填写新的土地登记卡。
(5)核发证书
土地登记机关收回并注销该集团公司原土地使用证,依据新的土地登记卡填写国有土地使用证,由土地登记机关代表政府核发给该计算机软伺:开发公司。
3.该计算机软件开发公司登记的土地面积计算如下:
(1)该计算机软件开发公司所在建筑物独自使用面积为600m2;
(2)两家公司共有使用权面积中,该计算机软件开发公司分摊面积:[(4500-600-1000)÷(2400+8000)]×2400=669.2m2。
2. 某社区现位于江苏省邳州市城市规划区内,该社区居委会前身村民委员会于1998年6月依法征用本村第四组集体耕地10.21亩(6806.66平方米)建设村胶合板厂,该胶合板厂厂长系本村村民王某。2000年经土地初始登记办理了以权利人为胶合板厂的国有土地工业使用权证书,登记国有土地使用权面积10.2664亩(6844.3平方米)及该厂法定代表人为王某。2004年5月王某在办理了城市规划许可证及企业工商营业执照后,又以招商引资为名获取优惠,以某市翱翔商贸有限公司作为法人公司另与该社区居委会签订了在位于上述地块北侧的耕地6.58亩(4386.66平方米)租赁协议书,将此地和胶合板厂土地共同建设瓜果批发市场。
[问题] 1.王某现在应办理何种登记手续?
2.王某应办理的登记的具体程序是什么?
1.根据《土地登记办法》的规定,王某现在应办理土地用途变更登记。因为土地利用类型由原来的工矿仓储用地变为了商服用地。
2.土地用途变更登记的程序为:
(1)由需要办理土地用途变更登记的人提出申请,提交相应的权属文件资料。
(2)由土地登记机关对申请人提交的权属文件资料进行审核。土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地用途变更登记的要件,是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据,因此也是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点。
①对于国有土地的用途发生变更的,土地登记人员应审核其用途变更批准文件是否为城市规划部门、国土资源行政主管部门等有批准权的部门签发的,以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的,土地登记人员还应审核其土地使用权出让合同,审查其内容是否一致,印章是否齐全。
②集体土地建设用地的用途发生变更的,土地登记人员应审核其土地用途变更批准文件是不是由地方人民政府签发的。
不管是国有土地的用途变更、农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化,还是集体土地建设用地的用途发生变更,申请人提交的土地用途变更批准文件及其他有关证明、资料都应该是真实、合法、有效的。
(3)进行注册登记与核发证书
土地用途变更登记不涉及土地权属的变更,因此不需报人民政府审批,由国土资源行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。具体事项包括:
①在《土地登记簿》上注册登记重新填写相应的宗地面积;
②更改《土地归户卡》,主要是其上的“用途”一栏;
③更改土地权利证书的相应内容。
3. 某宗地系国有土地,使用权人谭某于2006年8月8日经登记取得该宗地的出让国有土地使用权,面积80m
2,土地用途为住宅,使用期限40年。依据1996年1月8日江规(96)字第13号文,2009年1月20日江都市土地管理局和谭某重新签订《国有土地使用权出让合同》以及土地使用权出让金补交收据,土地用途变更为商业服务业,使用期限不变。经地籍调查和初步审核,该土地用途改变的行为及过程符合法律规定,谭某已按合同规定期限补交了出让金。
[问题] 1.目前我国土地用途变更登记的主要情形有哪几种?
2.谭某应当提交哪些权属文件资料?
1.目前我国的土地用途变更登记主要有下列三种情形:
(1)国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记;
(2)农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的土地用途变更登记;
(3)集体土地建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记。
2.谭某应当提交下列权属文件资料:
(1)《国有土地使用证》
(2)地上建筑物、附着物权属证明
凡是地上存在建筑物或附着物的,用途变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明,如房管部门颁发的房产证等。
(3)土地用途变更的批准文件
国有土地的用途发生变更的,申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件;以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的,申请人还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。
4. 2006年,M企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权,面积为13300m
2,地籍号为5—20—30,使用年限为50年,登记时间为2006年3月5日。为抵押贷款,2009年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现,被法院判处拍卖,最后由Y企业拍卖取得位于该厂北边的7000平方米的土地使用权。
[问题] 如何办理该宗地的变更登记手续?
办理该宗地的变更登记手续的步骤为:
(1)M企业和设定抵押权的银行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利(抵押权)登记申请,土地登记机关按土地登记程序办理注销登记手续。
(2)Y企业和M企业应分别申请土地使用权变更登记。申请时限为Y企业与M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交的证明文件主要有:
①土地使用权变更登记申请表;
②Y企业和M企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明;
③转让全同;
④原土地使用证;
⑤变更后的房屋所有权证;
⑥税费交纳证明;
⑦委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。
(3)土地使用权变更登记的基本程序为:申请—变更地籍调查—权属审核—注册登记—核发土地证书。具体如下:
①对Y企业和M企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查,符合规定要求的,予以受理;
②进行地籍调查。因本宗地系分割转让,涉及界址的变更,必须进行变更地籍调查,包括权属调查和变更测量,宗地号变更为30—1和30—2;
③进行权属审核,重点应对土地使用期限、土地面积等进行审核,分别填写《土地使用权变更登记审批表》;
④注册登记,分别新建《土地登记卡》,在新土地登记卡上进行登记;
⑤核发证书,收回并注销原土地证书,分别填制新的国有土地使用证。
5. 世纪集团2004年在新锦市工业区以出让方式取得一宗面积为15000平方米的国有土地使用权,批准用途为工业用地,使用年限为50年,登记时间为2004年5月20日。为筹集资金进行技术改造和产品创新,2009年3月10日集团以该宗土地使用权作为担保向市建设银行申请贷款,双方签订了抵押贷款合同。
[问题] 如何申请办理土地使用权抵押登记?
申请办理土地使用权抵押登记的具体做法为:
(1)土地使用权抵押登记应该由抵押人和抵押权人共同申请,即世纪集团和市建设银行共同提出登记申请。
(2)申请时限:抵押合同签订之日起15日内。
(3)提交下列文件资料:
①土地登记申请书;
②世纪集团与市建设银行的法人证明、法定代表人身份证明和个人身份证明;
③抵押土地的《国有土地使用证》;
④地上建筑物、附着物权属证明或产权证书;
⑤贷款合同和抵押合同;
⑥抵押土地地价评估报告;
⑦委托登记的,还有土地登记代理委托书、土地登记代理人身份证明、资格证书、登记证书以及代理机构营业执照等;
⑧其他要求出示的文件资料。
(4)土地登记机关办理土地使用权抵押设定登记。经过土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记程序,最后由土地行政主管部门核发土地他项权利证明书给市建设银行。