二、多项选择题每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项
三、综合分析题本宗土地为国有土地,江都市长安股份有限公司于2002年4月20日,按照《国土地使用权租赁合同》,以租赁方式取得国有土地使用权,批准用途为工业,地价确认结果为175万元。租赁期限为20年,年租金为17.50万元,租金支付方式为每年支付一次。根据地籍调查并经初步审查,该宗地实际界址清楚,土地面积与批准面积一致,为3500m2,国有土地使用权国家租赁手续符合法律规定。根据土地登记有关规定,建议为江都市长安股份有限公司办理国家入股国有土地使用权登记。
问题1. 国有土地的租赁是如何规定的?
国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
2. 国家租赁国有土地使用权设定登记的要点包括哪些?
国家租赁国有土地使用权设定登记的要点包括:
(1)申请人。国家租赁国有土地使用权设定登记的申请人为承租人。
(2)申请时限。根据《土地登记规则》第28条规定,依法向国家承租国有土地的,承租人应当在签订租赁合同之日起30日内,申请国家租赁国有土地使用权设定登记。
(3)申请人应提交以下土地权属证明文件:
1)国有土地租赁批准文件。
2)国有土地租赁合同。
3)建设用地批准书。
4)原《国有土地使用证》。
5)其他证明文件。
3. 某集团公司根据文件精神,准备转换经营机制,进行资产重组,组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法,集团公司拟将120000m
2仓库(土地性质为出让)进行资产处置(即该仓库仍由原集团公司占有,重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金,仓库租金用于资产重组分流职工的安置)。经双方商定:将仓库中的100000m
2进行租赁,租赁年限为5年(1999年5月1日起至2004年4月30日止),月租金为11元/(m
2·月),租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因,经租赁双方协商,同意租赁协议于2001年12月提前终止。
问题
该仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些?
该仓库在租赁过程中必要的工作步骤:
(1)首先应验证出租仓库使用权的合法性,出租仓库是否具有合法的土地使用权证和房屋所有权证,出租人与土地证、房产证载明的权利人是否一致。
(2)在上述基础上,可确定出租人签订出租合同的合法性,然后,租赁双方应草签租赁协议文件,并确定租赁的面积、租金水平等。
(3)租赁双方根据协议文本,由双方自行认定租赁范围或共同委托有资质的测量队伍进行测量,并绘制成图。
(4)双方根据律师出具的法律意见书或经公证处公证的租赁合同,备齐相关资料,到地方房地产管理局等相关部门办理登记备案手续。
某宗土地为国有土地,某市某贸易有限公司于2004年7月1日,经该市人民政府批准,以出让方式取得该宗地国有土地使用权。批准用途为商业,出让期限为70年,出让金为1432万元。出让金已于2004年7月20日一次付清。根据地籍调查并经初步审查,该宗地实际界址清楚,土地面积与出让面积一致,为16721m2,土地使用权出让手续符合法律规定,批准文件有效。根据土地登记有关规定,建议为某市某贸易有限公司办理出让国有土地使用权登记。
问题4. 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,该宗土地的出让期限是否合理?说明原因。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,该宗土地的出让期限不合理。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对各类土地出让的最高年限作出如下规定:
(1)居住用地70年。
(2)工业用地50年。
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。
(4)商业、旅游、娱乐用地40年。
(5)综合或者其他用地50年。
5. 简述土地使用权出让的含义。
土地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
7. 国有土地使用权出让可以采取哪些方式?
国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式。
8. 国有土地使用权出让主要具有哪些法律特征?
国有土地使用权出让主要具有如下法律特征:
(1)出让国有土地使用权的主体广泛;
(2)国有土地使用权出让可以采取协议招标、拍卖、挂牌方式;
(3)出让国有土地使用权经有偿取得;
(4)出让国有土地使用权受使用期限限制;
(5)政府垄断;
(6)不符合有关规定的土地使用权不得登记。
9. 出让国有土地使用权设定登记的申请人是谁?
出让国有土地使用权设定登记的申请人为出让国有土地使用权的受让方。
2001年,市S集团依法获得对该市原国有企业M纺纱厂的兼并权利。2005年上半年,因企业改制,部分厂房出租于W公司,租期一年半。2005年下半年,S集团欲收回出租厂房,因合同期限未至,W公司提出获取合理补偿的要求,得到了S集团的认可。
问题10. 什么是国有土地租赁?
国有土地租赁,是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同,并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让,改变原合同规定的使用条件,应当重新签订土地租赁合同,签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押,抵押权实现时,土地租赁合同同时转让。
11. 国有土地租赁是国有土地出让方式的有效补充,对此你作何理解?
国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主,稳妥地推行国有土地租赁。严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,确定国有土地租赁的适用范围。
对原有建设用地,因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行租赁。对于新增建设用地,重点仍应是推行和完善国有土地出让,租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地,无论是利用原有建设用地,还是利用新增建设用地,都必须实行出让,不实行租赁。
企业改革涉及的划拨土地使用权,有下列情形之一的,应当采取出让或者租赁的方式处置:
(1)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的。
(2)国有企业改组为股份合作制的。
(3)国有企业租赁经营的。
(4)非国有企业兼并国有企业的。
S集团对M厂的兼并符合第(4)条的规定。
12. 国有土地租赁的期限是如何划分的?
国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
W公司的承租期限当属短期租赁。
13. “承租土地提前收回,可以获得合理补偿”是国有土地租赁权人的权利、义务,具体是指什么?
国有土地租赁权人的权利、义务有:
(1)承租土地使用权可以转租、转让或抵押。国有土地租赁,承租人取得承担土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押必须依法登记。
(2)国有土地租赁权人有优先受让权。承租土地在使用年期内改为出让方式的,承租人有优先受让权,租赁土地在办理出让手续后,终止租赁关系。承租土地使用权期满,承租人可以申请续期,除根据社会公共利益的需要收回该幅土地的,应予以批准。
(3)承租土地提前收回,可以获得合理补偿。国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权,在租赁合同约定的使用年限届满前不收回;因社会以公共利益的需要,依照法律程序提前收回的,应对承租人给予合理补偿。承租土地使用权的收回原因有:①承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时缴纳土地租金的,土地行政主管部门可以解除合同,依法收回承租土地使用权。②承租土地使用权期满申请续期未获批准的,承租土地使用权由国家无偿收回,并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物,恢复土地原状。
因此,W公司可依法获得补偿。
某宗土地为国有土地,某股份有限公司于2004年8月10日,经国土资源部批准,按照国土资函文件,以授权经营方式取得国有土地使用权。批准用途为工业,授权经营期限为25年,根据地籍调查并经初步审查,该宗地实际界址清楚,土地面积与批准面积一致,为4300m2国有土地使用权授权经营手续符合法律规定。根据土地登记有关规定,建议为某股份有限公司办理授权经营国有土地使用权登记。
问题14. 《中华人民共和国国有土地使用证》的颁发依据哪些主要法律法规?
《中华人民共和国国有土地使用证》的颁发依据的主要法律法规有《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等。
15. 国有土地使用权授权经营对哪些企业适用?
国有土地使用权授权经营只对下列企业适用:
(1)经国务院批准设立的国家控股公司。
(2)作为国家授权投资机构的国有独资公司。
(3)作为国家授权投资机构的集团公司。
16. 国家授权经营国有土地使用权注册登记与核发证书的程序是什么?
国家授权经营国有土地使用权注册登记与核发证书的程序是:
(1)在《土地登记卡》上注册登记;
(2)依据《土地登记卡》更新或重新建立《土地归户卡》;
(3)注销原《国有土地使用证》,根据《土地登记卡》填制新的《国有土地使用证》。