一、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项。其中只有一个符合题意)
二、多项选择题(每题有A、B、C、D、E五个备选项。其中至少有两个符合题意)
三、情景分析题(每小题有A、B、C、D四个备选项,其中至少有一个符合题意)
某评估公司接到一评估项目,该项目的基本情况是:位于A市B县城建设于1989年的一国有旅馆,当时旅馆土地是以划拨方式取得的国有建设用地使用权。直到1995年10月的时候该旅馆领取了国有土地使用权证书,国有土地使用权证书上登记的土地用途为招待所用地。评估人员在具体评估的过程中对于此宗地进行了详细调查,调查结果如下:
旅馆附近是商服用地,此宗地是位于主干道旁的住宿餐饮用地,旅馆院内为硬化的路面、自供水,旅馆外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通信电缆、供电电网;现由于市场经济下,竞争加剧,同时由于经营者经营管理不善,旅馆出现连年亏损,同时处在国家经济体制改革的大背景下,县级政府批准旅馆在不改变土地用途的前提下进行企业整体改制。 2011年1月31日M省B市某评估机构C接到一评估业务,评估项目为某旅馆,该旅馆共5层,其中首层用于餐饮,租金收入为20万元/月,其余各层为客房,共300个房间,平均每间房费90元/天,空置率为250A,,该宾馆营业实际花费20万元/月。经过评估机构调查该旅馆周围同档次的旅馆客房部分一般每间房费85元/天,空置率为20%,正常营业费用为年收入的30%;同档次、同规模餐饮业房地产租金为22万元/月,营业费用为6万元。本区域的商业不动产的还原率为8%。如果一年按365天计算。 四、计算题(答案要求:分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数,单价为元/m
。,总价为元;计算最终结果均保留整数,单价为元/m
2,总价为万元。评分的说明:分项分步记分;计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分)
1. B市A有限公司于2008年9月1日以20800万元在本市购买了一栋写字楼,总建筑面积为25000m
2,占用土地面积12000m
2,该写字楼除15000m
2自用办公外,其余部分用于出租。2010年9月1日,A公司为核实资产,需对该土地使用权价格进行评估,并委托B市某土地评估机构进行评估,评估机构接到评估业务后,委派评估师王某进行评估工作,王某进入现场进行调查,经调查确定,该写字楼所占土地为2006年9月1日取得的国有出让土地权,出让年期为50年,写字楼于2007年9月1日建成,当时建筑造价为每建筑平方米2500元,房屋耐用年限为70年,残值率为3%。该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米55元,比市场同类物业平均月租金低5元,市场平均空置率为10%,出租经营过程中的营业税为年租金的5%,维修费为重置价的2%,管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算,不考虑空置),年保险费为重置价的0.2%,房产税为原造价70%的1.2%。目前该类建筑物的建筑造价为每平方米3000元,房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。请根据上述资料测算该土地于2010年9月1日的单位面积地价和总地价。
(1)计算房地年总收益
由于采用客观租金计算,因此写字楼自用部分也应计算收益,房地建筑面积月租金=55+5=60(元/m2)。
房地年总收益=建筑面积月租金×月份数×建筑面积×(1-空置率)=60×12×25000×(1-10%)=16200000(元)=1620(万元)。
(2)计算房地年总费用
年营业税=房地年总收益×5%=1620×5%=81(万元)
年管理费=房地实有建筑面积年总租金×3%=60×12×25000×3%=540000(元)=54(万元)
年维修费=重置价×2%=3000×25000×2%=1500000(元)=150(万元)
年保险费=重置价×0.2%=3000×25000×0.2%=150000(元)=15(万元)
年房产税=原造价×70%×1.2%=2500×25000×70%×1.2%=525000(元)=52.5(万元)(备注:这里取原造价,即2500元/m2)
房屋年折旧费=(房屋重置价-残值)/49
=(3000-0)/49×25000
=1530600(元)
=153.06(万元)
因此:房地年总费用=营业税+管理费+维修费+保险费+房产税+房屋年折旧费
=81+54+150+15+52.5+153.06
=505.56(万元)
(3)房地年纯收益=总收益-总费用
=1620-505.56
=1114.44(万元)
(4)计算房屋现值
房屋现值=房屋重置价-房屋年折旧费×已使用年期
=3000×25000-1530600×3
=74999500(元)
=7499.95(万元)
(5)计算房屋年纯收益
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
=7499.95×8%
=600(万元)
(6)计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益
=1114.44-600
=514.44(万元)
(7)计算2010年9月1日的土地使用权价格
土地使用权价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)土地收益年期]
=514.44/6%×[1-1/(1+6%)46]
≈7986.36(万元)
则单位面积地价=79863600/12000
=6655.3(元/m2)
该土地于2010年9月1日的单位面积地价为6655.3元/m2;总地价为7986.36万元。
2. N市M企业拥有A宗地的划拨土地使用权,并于2012年6月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议,租期20年,实际支付的年租金为9元/m
2。A宗地土地面积为28000m
2,用途为工业,现已达到五通一平的开发程度。经调查,A宗地周边有三宗条件相似的工业用地,具体情况如下:
(1)B宗地:占地42亩,于2008年6月1日通过征地方式取得,当时根据所在区域的市场行情,共支付了280万元征地及其相关税费,经开发建设,现已达到七通一平的开发程度,共花费土地开发费560万元。据调查,从2008年6月1日到2012年6月1日期间,征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了15%和20%。
(2)C宗地:占地26000m
2,于2008年6月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2012年6月的市场行情,该宗地若出租经营,每年土地净收益可达50万元。
(3)D宗地:占地3.6hm
2,于2012年6月以国家作价入股方式取得,40年期、“七通一平”条件下作价410元/m
2。
B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外,其他因素的差别见下表。
宗地 | 交易情况 | 区域因素 | 个别因素 |
B宗地 | 4% | 2% | -3% |
C宗地 | -2% | 3% | -2% |
D宗地 | 3% | -6% | -4% |
表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较,负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差,正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2012年6月的土地市场状况,从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间,土地开发费分季度投入,每季度投资额相等,在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为2%,需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为15%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。
相对A宗地而言,其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异:达到七通一平时地价比五通一平高90元/m
2,达到五通一平时地价比三通一平高70元/m
2。
根据以上条件,试回答以下问题:
(1)以B、C、D作为比较案例,利用市场比较法测算宗地A于2012年6月1日的土地价格。
(2)测算宗地A于2012年6月1日的市场年租金。
(3)测算宗地A于2012年6月1日的承租土地使用权价格。
1.利用市场比较法测算宗地A的土地价格:
(1)计算宗地B的价格(成本逼近法):
1亩=666.67m
2 42亩=28000m
2 土地取得费用(含税费)=(2800000÷28000)X(1+15%)=115(元/m
2)
土地开发费用=(5600000÷28000)×(1+20%)=240(元/m
2)
利息总额=土地取得费利息+土地开发费利息(按季利率2%复利计算)
=115×[(1+2%)
4-1]+240×25%×[(1+2%)
3.5-1]+240×25%×[(1+2%)
2.5-1]+240×25%×[(1+2%)
1.5-1]+240×25%×[(1+2%)
0.5-1]
≈9.48+4.31+3.05+1.81+0.6
=19.25(元/m
2)
土地开发利润=(土地取得费用+土地开发费用)×土地开发投资回报率
=(115+240)×15%
=53.25(元/m
2)
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+土地开发利润)×土地增值收益率
=(115+240+19.25+53.25)×20%
=85.5(元/m
2)
宗地B的50年期地价=(土地取得费及税费+土地开发费+利息+开发利润+土地增值收益)×年期修正系数
=(115+240+19.25+53.25+85.5)×[1-1/(1+6%)
50]
=485.15(元/m
2)
(2)计算宗地C的价格(收益还原法):
(3)计算宗地D的价格(基准地价修正系数法):
=410×[1-1/(1+6%)
50]/[1-1/(1+6%)
40]≈429.50(元/m
2)
(4)利用交易情况、区域因素、个别因素修正各实例价格:
1)宗地B在“七通一平”下的修正价格:
宗地B在“五通一平”下的修正价格=471.49-90=381.49(元/m
2)
2)宗地C在“三通一平”下的修正价格:
宗地C在“五通一平”下的修正价格=306.42+70=376.42(元/m
2)
3)宗地D在“七通一平”下的修正价格:
宗地D在“五通一平”下的修正价格=462.09-90=372.09(元/m
2)
(5)计算宗地A在2012年6月1日的土地价格
宗地A的单位价格=(381.49+376.42+372.09)÷3≈376.67(元/m
2)
宗地A的总价=376.67×28000=10546760(元)≈1054.68(万元)
2.计算宗地A在2012年6月1日的市场租金
3.计算宗地A在2012年6月1日的承租土地使用权价格
根据《城镇土地估价规程》中的规定,承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率取高1个百分点左右,故此处承租土地使用权还原率取(1%+6%)=7%。
租金盈余23.90-9=14.90(元/m
2)
≈157.85(元/m
2)
宗地A在2012年6月1日的承租土地使用权总价格=157.85×28000=4419800(元)=441.98(万元)
[解析] 1.成本逼近法:
地价=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+土地开发利润+土地增值收益)×年期修正系数
2.市场比较法:
3.收益还原法:
(1)求取C宗地50年期土地使用权价格:
(2)求取A宗地市场租金:
(3)求取A宗地承租土地使用权价格: