一、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项。其中只有一个符合题意)
二、多项选择题(每题有A、B、C、D、E五个备选项。其中至少有两个符合题意)
三、情景分析题(每小题有A、B、C、D四个备选项,其中至少有一个符合题意)
A市某商务批发有限公司为了业务开展的需要,于2010年10月10日以年租金540元/m2的价格租用了某商业集团下的B商业不动产进行经营活动,经营过程中商务批发有限公司对所租的不动产基本情况进行了调查:租用的时候该商业不动产的剩余土地使用年期为30年,建筑容积率为1,建筑物的成新度为70%。该商业集团在整体的运作过程中由于集团内部清产核资的需要,对该不动产进行评估,某评估机构进行了相关的市场调查活动,据调查,在市场上同类建筑物的重置价格为2000元/m2,同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元/m2,土地还原率为8%,建筑物还原率为10%,不动产综合还原率为9%。 M市S工业开发区通过征地方式获得1km2土地进行一级开发,计划达到“五通一平”后按工业用地分块出让。该地区土地取得费用平均为10万元/亩(含征地费用及相关税费),达到“五通一平”条件的开发费用(含管理费和开发阶段的税费)平均为2亿元/km2。征地完成后,土地开发周期为2年,第一年内投入开发费用的40%,第二年内投入剩余的60%。假设银行贷款年利率为6%,当地一级开发的投资利润率为20%,类似土地开发的土地增值收益率为25%,土地还原率为8%。预计开发完成后可用于出让的面积比例为75%。 四、计算题(答案要求:分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数,单价为元/m
2,总价为元;计算最终结果均保留整数,单价为元/m
2,总价为万元。评分说明:分项分步记分;计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分)
1. M市某开发区在土地开发完成之后,需要评估出让土地使用权价格的底价。该市评估机构B进行了土地估价活动,对土地进行了现场踏勘,开发区土地开发程度达到“七通一平”,可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地使用年限为50年。开发区所在地的土地取得费(含税费)为10万元/亩;土地开发费为8万元/亩,在开发期内均匀投入,土地开发周期两年,贷款月利率为1%,按月计算复利;土地开发的投资回报率要求达到20%,土地增值收益率要求达到10%,土地还原率取6%。请根据以上资料评估出该开发区出让土地使用权的底价。
1.新开发区成片开发分块出让的土地价格公式
出让土地价格=[(土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益)/可出让土地面积比率]×年期修正系数
2.计算程序
1)土地取得费(含税费) 1亩=666.67m2
10×10000/666.67=150(元/m2)
2)土地开发费用
8×10000/666.67=120(元/m2)
3)利息
土地取得费用的计息期为整个开发周期,是24个月;开发费用的计息期为半个开发周期,是12个月;以复利计息。
利息=土地取得费利息+土地开发费利息
=150×[(1+1%)24-1]+120×[(1+1%)12-1]
≈55.68(元/m2)
4)利润
利润=(土地取得费+土地开发费)×投资回报率
=(150+120)×20%
=54(元/m2)
5)土地增值收益
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×土地增值收益率
=(150+120+55.68+54)×10%
≈37.97(元/m2)
6)计算无限年期全开发区土地的单位地价
无限年期全开发区土地单价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
=150+120+55.68+54+37.97
=417.65(元/m2)
7)计算无限年期可出让土地平均单位地价
无限年期可出让土地平均单价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率=417.65/80%
≈522.06(元/m2)
8)进行使用年期修正,计算50年期可出让土地平均单位地价
50年期可出让土地平均单价=无限年期可出让土地平均单价×年期修正系数
=522.06×[1-1/(1+6%)50]
≈493.72(元/m2)
2. B市现有一宗占地面积为900m
2的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于2005年9月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2000m
2的办公楼,现全部用于出租。2010年11月1日进行的市场调查情况如下:
(1)在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为25万元,月平均费用12万元,此外出租时可收取押金50万元,押金收益率为4%。
(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米3500元。
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试根据上述资料,评估该宗土地于2010年9月1日的市场价格。
(1)计算房地年总收益:
年租金收益=月租金收入×月份数=25×12=300(万元)
押金年运用收益=押金×押金收益率=50×4%=2(万元)
年总收益=年租金收益+押金年运用收益=300+2=302(万元)
(2)计算房地年总费用:
年总费用=月平均费用×月份数=12×12=144(万元)
(3)计算房地年纯收益:
房地年纯收益=房地年总收益-房地年总费用=302-144=158(万元)
(4)计算建筑物年纯收益。该宗土地是2005年9月1日经过出让获得50年使用权的,至2010年9月1日已经过了5年,剩余使用年限为45年。
建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限
=3500×2000×(50-5)/50
=6300000(元)
=630(万元)
建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率
=630×8%=50.4(万元)
(5)计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益-建筑物年纯收益
=158-50.4=107.6(万元)
(6)计算2010年9月1日土地总价格
土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)剩余似用年数]
=107.6/6%×[1-1/(1+6%)50-5]
≈1663(万元)
(7)计算土地单位面积价格
土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1663×10000/900≈18478(元/m2)