一、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项。其中只有一个符合题意)
二、多项选择题(每题有A、B、C、D、E五个备选项。其中至少有两个符合题意)
三、情景分析题(每小题有A、B、C、D四个备选项,其中至少有一个符合题意)
D市C房地产开发公司于2009年12月31日以挂牌方式取得了位于本市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权,全额支付了出让金及相关税费,并于2010年1月31日办理了土地登记手续,领取了国有土地使用证。
后来由于资金等原因,C公司拟与D公司合资成立E公司,其中D公司以现金出资入股,股份占到整个公司股份的25%,C公司以该宗地的建设用地使用权作价出资入股,股份占到整个公司股份的75%,土地价值量的计算以2011年9月30日作为审计时间点。
双方经过长时间协商以后达成共识,同意将该宗地的建设用地使用权过户到E公司后,以E公司的名义共同开发该项目。为确定该建设用地使用权的入股价值,2011年9月10日,C公司和D公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。评估机构对土地进行了调查,基本调查情况如下:
(1)该项目设计总建筑面积为20万m2,绿地率:440%;建筑覆盖率:20%~30%;容积率为4.00,共建5栋16层相同住宅。其他根据规划要求配置。
(2)该宗地目前为在建土地,场地内已全部拆迁完毕。于2010年4月5日开始动工,先期建设的为西侧的1号住宅楼,设计建筑面积为40000m2,已投资2.5亿元,但2010年6月,由于C公司资金原因,该项目停工至今。
(3)该宗地南临市政主干道,宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通信、通天然气”,目前集中供热管道尚未接通,但其管道已开始铺设,预计一年后可开通。 R市某开发区土地总面积为10km2,已完成“五通一平”。现拟出让该开发区一宗工业用地50年期的土地使用权,土地面积2000m2。土地估价机构C经过调查,该开发区可供出让的土地面积约7.5km2,平均征地费及相关税费为12万元/亩,完成一平方千米的土地开发需投入2.2亿元,开发期为2年,均匀投入。全部土地投资回报率为20%,当地银行年贷款利率为5.5%,土地还原率为6%,50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率为20%。 四、计算题(答案要求:分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数,单价为元/m
2,总价为元;计算最终结果均保留整数,单价为元/m
2,总价为万元。评分说明:分项分步记分;计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分)
1. 国有企业甲于2010年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地,土地总面积为3500m
2,交纳的土地出让金为35元/m
2,该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通信、排水及场地平整)。2012年12月31日,该企业因改制需要进行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩,“五通一平”土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为两年,银行贷款年利率为6%,投资利润率为15%,土地还原率为7%,50年期出让金水平保持不变,请测算该宗地于2012年12月31日的单位地价和总地价。
所用公式
土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+开发利润)×年期修正系数1+土地出让金×年期修正系数2
土地成本价格=土地取得费+土地开发费+利息+开发利润
1)土地取得费用及税费=10×10000/666.67=150(元/m2)(1亩=666.67m2)
2)土地开发费用=8×10000/666.67=120(元/m2)
3)利息=150×[(1+6%)2-1]+120×[(1+6%)1-1]=25.74(元/m2)(按单利计算)
4)利润=(土地取得费+土地开发费)×土地开发投资利润率=(150+120)×15%=40.5(元/m2)
5)土地成本价格=150+120+25.74+40.5=336.24(元/m2)
6)48年期的土地成本价格=336.24×[1-1/(1+7%)48]≈323.17(元/m2)
7)48年期的土地出让金=35×[1-1/(1+7%)48]/[1-1/(1+7%)50]≈34.82(元/m2)
8)单位地价=323.17+34.82=357.99(元/m2)
9)总地价=357.99×3500=1252965(元)
2. D市现有一宗面积为2500m
2的住宅用地,某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼,预计开发建设期2年,建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情,平均售价可达4000元/m
2;开发建设过程中,建筑费、专业费和不可预见费可控制在2000元/m
2,第一年投入40%,第二年投入60%,并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.5%,销售税费为不动产总价的5%。若开发公司要以不高于800万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权,实现相当于不动产总价15%的利润率,请计算建筑容积率最低应为何值?
(1)计算房地产总价
设最低容积率为x,则总建筑面积为:2500xm2
4000×2500x÷10000=1000x(万元)
(2)建筑费及专业费等
2000×2500x÷10000=500x(万元)
(3)利息
地价利息=800×[(1+5.5%)2-1]=90.42(万元)
建筑费及专业费等利息=500x×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+500x×60%×[(1+5.5%)0.5-1]≈24.86x(万元)
(4)销售税费
1000x×5%=50x(万元)
(5)利润
1000x×15%=150x(万元)
(6)根据:地价=不动产总价-建筑费及专业费等-利息-销售税费-利润
800=1000x-500x-90.42-24.86x-50x-150x
275.14x=890.42
x≈3.2
即该开发公司若要实现15%的利润率,建筑容积率最低为3.2。