银符考试题库B12
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土地估价和土地估价的概念、土地估价原则和土地估价程序
一、单项选择题
1. 在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和的价格形式是______。
A.土地使用权价格
B.土地所有权价格
C.土地经营权价格
D.土地拥有权价格
A
B
C
D
A
2. 土地既有交换代价的价格,也有使用代价的租金,所体现的是______的特征。
A.构筑物价格
B.土地价格
C.商品价格
D.动产价格
A
B
C
D
B
3. ______简称评估值、评估价,是指土地估价人员通过一定的专业估价程序和方法得出的估价对象的价值,它实质上是估价人员对估价对象价值的一个估计值。
A.交易价格
B.评估价格
C.租赁价格
D.理论价格
A
B
C
D
B
评估价格简称评估值、评估价,是指土地估价人员通过一定的专业估价程序和方法得出的估价对象的价值,即它实质上是估价人员对估价对象价值的一个估计值。
4. 土地使用权价格是指在正常土地市场条件下使用一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和,它的权利特征是______。
A.出卖土地使用权
B.出售土地使用权
C.出租土地使用权
D.出让土地使用权
A
B
C
D
D
5. 在抵押期间的各个时点,在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,将抵押土地拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额是______。
A.土地所有权价格
B.土地抵押权价格
C.土地承包经营权
D.土地使用权价格
A
B
C
D
B
土地抵押权价格是指在抵押期间的各个时点,在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,将抵押土地拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。
6. ______是特殊的土地单价,是土地上建筑物面积均摊的土地价格。
A.容积率
B.总建筑面积
C.用地面积
D.楼面地价
A
B
C
D
D
7. ______是指市、县人民政府土地行政主管部门通过和土地使用者进行双方协商后而确定土地使用权价格的行为。
A.协议价格
B.拍卖价格
C.挂牌价格
D.招标价格
A
B
C
D
A
8. ______是指城市中某些职能在空间上的聚集,对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果,并影响土地的收益和利润的因素。
A.城市规划限制条件
B.公共设施配套完备程度
C.繁华程度
D.交通便捷程度
A
B
C
D
C
9. 完成了土地开发等基础设施建设,具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格是______。
A.熟地价格
B.生地价格
C.毛地价格
D.净地价格
A
B
C
D
A
熟地价格是指完成了土地开发等基础设施建设,具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
10. 判定土地的其他权益内容,评估出的土地价格应该符合国家的______。
A.价格内涵
B.价格政策
C.价格内容
D.价格方式
A
B
C
D
B
11. ______本质上是由委托人的估价需要决定的,应当由委托人根据其估价需要提出。
A.价格类型
B.估价目的
C.估价时点
D.估价期日
A
B
C
D
B
估价目的本质上是由委托人的估价需要决定的,应当由委托人根据其估价需要提出。
12. 有下列情形之一的人员,不能报名参加土地估价师资格考试;已经办理报名手续的,报名无效:被取消土地估价师资格未满______。
A.1年
B.5年
C.3年
D.2年
A
B
C
D
B
13. 《土地估价师资格考试管理办法》中对于可以报名参加土地估价师资格考试的条件中有一条是,要求取得大专学历并且从事相关工作满______。
A.5年
B.1年
C.2年
D.3年
A
B
C
D
C
14. ______根据委托方的要求和作业的难易程度确定。
A.明确资料类型及来源
B.明确估价作业日期
C.明确价格类型
D.明确估价项目、内容
A
B
C
D
B
15. 土地定级工作报告和技术报告属于______。
A.土地评估资料
B.地租、地价资料
C.土地定级成果资料
D.土地利用效益资料
A
B
C
D
C
资料收集的内容包括:土地定级成果资料中的土地级别图以及土地定级工作报告和技术报告。
16. ______是指估价人员和估价机构在土地评估中,应遵循相关法律、法规和规定,所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
A.替代原则 B.合法原则
C.最有效利用原则D.预期收益原则
A
B
C
D
B
遵循合法原则是指估价人员和估价机构在土地评估中,应遵循相关法律、法规和规定,所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
17. 土地估价人员在土地估价的反复日常实践和理论摸索中,逐渐找到了有关土地价格形成和变动的客观规律,并且在这些客观规律基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行土地估价应依据的法则或标准。这些法则或标准就是______。
A.土地估价规律 B.土地估价方法
C.土地估价原则D.土地估价制度
A
B
C
D
C
18. 土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价是______。
A.成本效益原则 B.最有效利用原则
C.替代原则D.合法原则
A
B
C
D
B
19. 按照路线价去评估基准地价的区域,局部商业用地的基准地价图可采用______图件。
A.更大比例尺
B.更小比例尺
C.中等比例尺
D.特大比例尺
A
B
C
D
A
20. ______包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等。
A.确定价格类型
B.确定估价对象
C.确定估价目的
D.确定估价期日
A
B
C
D
B
确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等。
21. 收集社会等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料,宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等,是______的基本内容。
A.收集资料实地踏勘
B.需要调查的资料
C.土地定级成果资料
D.估价拟采用的技术路线
A
B
C
D
A
22. 估价人员应熟知、理解并正确运用宗地估价方法。对同一估价对象应选用______以上的估价方法进行估价,得出试算价格。
A.1种以上 B.4种以上
C.3种以上D.2种以上
A
B
C
D
D
估价人员应熟知、理解并正确运用宗地估价方法。对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价,得出试算价格。
23. 根据农用地自身条件和有关规划的要求,评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的,并能保持持续的合理性和有效性是______原则。
A.持续的使用
B.有效的使用
C.合法的使用
D.合理的使用
A
B
C
D
A
24. 估价时点究竟是现在还是过去或未来,是由______决定的。
A.估价对象
B.估价目的
C.估价条件
D.估价日期
A
B
C
D
B
25. 下列属于地租量正确的表达公式的是______。
A.地租量=农产品的市场价格-农产品的销售税费-农业经营者的利润
B.地租量=农产品的市场价格-农产品的生产成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润
C.地租量=农产品的市场价格-农产品的销售税费-农产品的生产成本-土地上投入资本的利息
D.地租量=农产品的市场价格-农产品的销售税费-农产品的生产成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润
A
B
C
D
D
地租量=农产品的市场价格-农产品的销售税费-农产品的生产成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润。
26. 在进行土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押的过程中应当办理______。
A.贷款登记
B.更正登记
C.质押登记
D.抵押登记
A
B
C
D
D
27. 宗地估价报告主要内容中,包括政治与经济因素、土地所在区域影响因素、规划要求与税收影响、宗地的个别因素、评估对象所属行业特殊因素、地上附着物状况等是______的内容。
A.总述
B.评估对象及其背景条件
C.价格评估过程与结果
D.附件
A
B
C
D
B
28. 土地估价机构完成报告之后,为保证出具的土地估价报告的质量,土地估价机构复核部门应当建立土地估价报告______。
A.内部核检制度
B.内部审核制度
C.内部复核制度
D.内部核查制度
A
B
C
D
B
29. ______是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
A.土地使用权转移
B.土地使用权抵押
C.土地使用权出租
D.土地使用权转让
A
B
C
D
C
土地使用权出租的内涵。
30. 土地市场中的土地具有______,可以说不存在两块完全相同的土地。
A.个别差异性
B.个别相同性
C.基本差别性
D.个别差距性
A
B
C
D
A
二、多项选择题
1. 下列有关土地价格和土地使用权价格的内涵表述正确的有______。
A.土地价格是指土地的购买价格
B.是土地未来年期纯收益(地租)的资本化
C.土地价格是指土地的租赁价格
D.土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和
E.土地使用权价格的权利特征是出让土地使用权
A
B
C
D
E
ABDE
2. 土地他项权利价格泛指______以外的各种土地权利的价格。
A.地上权价格
B.所有权
C.地役权价格
D.使用权
E.抵押权
A
B
C
D
E
BD
土地他项权利价格泛指所有权、使用权以外的各种土地权利的价格,如地役权价格、地上权价格等。
3. 按政府管理目的,土地价格可以分为______。
A.申报地价
B.公告地价
C.土地总价格
D.熟地价格
E.理论价格
A
B
C
D
E
AB
4. 区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的位置、交通条件、公共及基础设施水平、土地使用限制和自然条件等,其中环境状况主要包括______质量。
A.道德环境
B.自然环境
C.社会环境
D.技术环境
E.人文环境
A
B
C
D
E
BE
5. 城市土地价格的影响因素主要有______。
A.其他因素
B.一般因素
C.区域因素
D.重要因素
E.个别因素
A
B
C
D
E
BCE
城市土地价格的影响因素主要有以下三大类:①一般因素;②区域因素;③个别因素。
6. 城市土地价格的影响因素中的区域因素中交通便捷程度包括______。
A.区域环境与景观
B.道路功能
C.供水、排水、供电
D.道路网密度
E.公交便捷程度
A
B
C
D
E
BDE
7. 下列有关土地估价内涵的认识正确的有______。
A.土地估价评估结果是估价对象的时期价格,而不是时点价格
B.土地估价是对土地价值或价格进行判断和估算的过程
C.土地估价是由专业土地估价师进行的专业活动
D.土地估价要根据特定的土地估价的原则、理论和方法进行
E.土地估价必须考虑到政府土地政策的影响因素
A
B
C
D
E
BCDE
8. 城市土地价格的影响因素中的区域因素包括______。
A.区域之间地价水平的城市繁华程度
B.区域在城市中的位置交通条件
C.宗地地形、地质、地势
D.公共及基础设施水平
E.土地使用限制和自然条件
A
B
C
D
E
ABDE
区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的位置、交通条件、公共及基础设施水平、土地使用限制和自然条件等。
9. 工业用地的影响因素包括______。
A.住宅区的位置
B.交通便捷度
C.环境质量优劣度
D.产业集聚规模
E.宗地条件
A
B
C
D
E
BCDE
10. 土地估价从现实意义来说,目前在土地估价市场中发挥着两大作用,是指______。
A.对土地市场的辅助作用
B.对土地价值信息的披露作用
C.对土地市场的鉴证作用
D.对土地价值的鉴证作用
E.对土地价值信息的传递作用
A
B
C
D
E
BD
土地估价从现实意义来说目前在土地估价市场中发挥着两大作用:一个是对土地价值信息的披露作用,另一个是对土地价值的鉴证作用。
11. 申请执业登记的土地估价师,有下列情形之一的,不予受理执业登记申请______。
A.被认定终身禁人土地评估行业的
B.不具有完全民事行为能力的
C.不满足土地估价师继续教育学时要求的
D.不通过土地估价机构进行执业登记申请的
E.受到刑法处罚,执行期满未逾3年的
A
B
C
D
E
ABCD
12. 土地价格在形成过程中受到______因素的影响,但是通过观察土地价格的形成和变动过程,不难发现其中一些规律性的内容。
A.效用
B.无效需求
C.稀缺性
D.相对稀缺性
E.有效需求
A
B
C
D
E
ADE
13. 注册土地估价师在从事土地估价中介业务中禁止下列行为______。
A.接受委托方的不合理要求,抬高或压低评估价值,出具失实的估价报告
B.以公司名义接受委托,承办业务,收取费用
C.以任何方式从委托方接受或向委托方索取贿赂和其他好处
D.收集、采用有失客观的资料
E.以个人名义接受委托,承办业务,收取费用
A
B
C
D
E
ACDE
14. 土地估价师在申请注册的时候需提交的资料内容包括______。
A.住房公积金缴纳凭证
B.社会保险缴纳凭证
C.《土地估价师资格证书》
D.所在机构聘用申请人的劳动合同
E.土地估价师注册(变更)申请表
A
B
C
D
E
BCDE
15. 对土地估价师继续教育的内容要具有______。
A.技术性
B.针对性
C.客观性
D.实用性
E.先进性
A
B
C
D
E
BDE
继续教育内容要具有针对性、实用性和先进性。
16. 土地估价过程中应该遵循的原则包括______。
A.合法原则
B.公正原则
C.预期收益原则
D.最有效利用原则
E.报酬递增递减原则
A
B
C
D
E
ACDE
土地估价应遵循下列原则:①合法原则;②预期收益原则;③替代原则;④最有效利用原则;⑤供需原则;⑥报酬递增递减原则;⑦贡献原则;⑧变动原则。
17. 下列属于土地估价的程序中内容的有______。
A.确定估价基本事项
B.拟订估价作业计划
C.分析整理相关资料
D.和委托人签订评估合同
E.撰写估价报告书
A
B
C
D
E
ABCE
18. 对于市场比较法而言,主要是搜集交易实例资料,搜集资料的渠道包括______。
A.到房地产估价机构调查
B.委托人提供
C.询问有关知情人士
D.到政府有关部门查阅
E.查阅有关报刊或登录有关网站
A
B
C
D
E
BCDE
19. 通常利用的有利工具线条图(又称横道图)具有______的优点。
A.直观
B.通俗
C.简明
D.易记
E.方便
A
B
C
D
E
ACE
20. 需要调查的图件资料主要包括______。
A.建筑总平面图
B.地籍图
C.基准地价图
D.地形图
E.宗地图
A
B
C
D
E
BCDE
需要调查的图件资料主要有地籍图、地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等。
21. 下列关于土地估价的原则的表述正确的是______。
A.土地估价原则可以帮助土地估价师去思考和衡量估价对象的价值
B.结合估价方法的测算,就可以评估出一个更加精准的成本
C.把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内
D.结合估价方法的测算,就可以评估出一个更加精准的价格
E.结合估价方法的测算,就可以评估出一个更加精准的价值
A
B
C
D
E
ACDE
22. 估价人员必须实地踏勘待估宗地,亲自了解、掌握待估宗地的______。
A.坐落位置
B.土地利用状况
C.基础设施条件
D.道路交通状况
E.周围设施状况
A
B
C
D
E
ABCD
估价人员必须实地踏勘待估宗地,亲自了解、掌握待估宗地的坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。
23. 估价人员应对所搜集到的相关资料从以下______方面进行分析整理。
A.对土地价格产生影响的自然、社会和经济资料
B.对待估宗地所在区域土地价格产生影响的资料
C.待估宗地本身条件对其价格产生影响的资料
D.与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料
E.与待估宗地相关的土地和房地产开发实例资料
A
B
C
D
E
ABCD
24. 宗地地价评估报告中的书面报告按照其格式,又可分为______。
A.书面报告
B.土地估价报告
C.叙述式报告
D.文字式报告
E.表格式报告
A
B
C
D
E
CE
书面报告按照其格式,又可分为叙述式报告和表格式报告。
25. 下列关于土地使用权出让最高年限确定的内容正确的有______。
A.综合或者其他用地40年
B.居住用地70年
C.工业用地50年
D.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
E.商业、旅游、娱乐用地40年
A
B
C
D
E
BCDE
土地使用权出让最高年限确定的内容:①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或者其他用地50年。
26. 下列关于土地使用权抵押的相关表述,正确的有______。
A.土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物不随之抵押
B.地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权也不随之抵押
C.土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应当签订抵押合同
D.抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定
E.土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押,应当按照规定办理抵押登记
A
B
C
D
E
CDE
27. 下列关于土地使用权转让的相关表述,正确的有______。
A.土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为
B.未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让
C.土地使用权转让应当签订转让合同
D.土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务不随之转移
E.土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让
A
B
C
D
E
ABCE
28. 下列关于明确估价目的相关表述,正确的有______。
A.对估价目的的明确及表述应符合有关规定,并尽量粗化
B.估价目的本质上是由委托人的估价需要决定的
C.估价师不应指望委托人提出估价目的,特别是提出符合估价要求的清晰、具体的估价目的
D.需要估价师主动向委托人提出相关问题,与其进行充分沟通
E.任何估价项目都有估价目的
A
B
C
D
E
BCDE
29. 资料收集的内容中土地定级成果资料包括______。
A.行业经济效益资料 B.土地级别图
C.不同行业资金利润率标准D.其他能用于土地估价的定级成果及资料
E.土地定级工作报告和技术报告
A
B
C
D
E
BDE
30. 对于估价报告的总要求应该包括______。
A.全面性
B.公正性
C.客观性
D.形象性
E.准确性
A
B
C
D
E
ABCE
对估价报告的总要求包括估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。具体来说应做到下列几点:全面性、公正性、客观性、准确性和概括性。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
深色:已答题 浅色:未答题
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