银符考试题库B12
现在是:
试卷总分:100.0
您的得分:
考试时间为:
点击“开始答卷”进行答题
交卷
评分
存入我的题库
晒成绩
打印模式
隐藏答案解析
打印
下载
背景
字体
较大
大
中
小
较小
退出
市场比较法、收益还原法
一、单项选择题
1. ______又称市场比较法、比较法,是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似土地资产进行比较,对这些类似土地资产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。
A.假定法
B.估计法
C.市场法
D.剩余法
A
B
C
D
C
2. 在实际的土地交易过程中,往往出现本应由卖方缴纳的税费,买卖双方协议由买方缴纳;或者本应由买方缴纳的税费,买卖双方协议由卖方缴纳。这属于______的基本情况。
A.急于出售或者购买情况下的交易
B.受债权债务关系影响的交易
C.相邻地块的合并交易
D.交易税费非正常负担的交易
A
B
C
D
D
3. ______是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期,以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。
A.土地使用情况修正
B.土地使用年期修正
C.土地还原率修正
D.土地年期修正
A
B
C
D
B
4. 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1200元/m
2
、875元/m
2
、900元/m
2
,建筑容积率分别为5、3.5、3,若其他条件相同,则购买者会优先选择______。
A.甲宗地
B.乙宗地
C.丙宗地
D.甲宗地、乙宗地任选其一
A
B
C
D
A
根据土地单价和容积率求出三宗土地的楼面单价进行比较。甲:1200/5=240元/m
2
;乙:875/3.5=250元/m
2
;丙:900/3=300元/m
2
。购买者会优先选择甲。
5. 欠债到期,无奈只有出售土地使用权来偿还。在这种情况下的土地交易价格往往是偏低的,属于______的基本情况。
A.受债权债务关系影响的交易
B.急于出售或者购买情况下的交易
C.有利害关系人之间的交易
D.交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易
A
B
C
D
B
6. ______是在完成了土地征收,未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。
A.熟地
B.生地
C.毛地
D.净地
A
B
C
D
B
7. ______一般为估价作业日期以后某一时点,建设用地使用权出让价格的评估和确定,是其土地出让行为成立的必要前提和预先需要完成的必要程序。
A.估价时点
B.估价时期
C.估价期日
D.估价日期
A
B
C
D
A
估价时点一般为估价作业日期以后某一时点,建设用地使用权出让价格的评估和确定,是其土地出让行为成立的必要前提和预先需要完成的必要程序。
8. 在某不动产总价值中,地价占40%,建筑物价值占60%,土地和建筑物的还原率分别为6%和8%,则综合还原率为______%。
A.6.5
B.7
C.7.2
D.6.8
A
B
C
D
C
根据综合还原率公式:r=(r
1
L+r
2
B)/(L+B),综合还原率=(40%×6%+60%×8%)/(40%+60%)=7.2%。
9. ______是指待估宗地所在区域土地的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性,并对土地价格水平产生影响的因素。
A.地理因素
B.效益因素
C.成本因素
D.区域因素
A
B
C
D
D
10. 估价人员在运用市场比较法进行土地评估的过程中,如果估价案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近,可以称为两者处在______。
A.类似的区域或同一供需圈
B.接近区域或同一供需圈
C.相同的区域或同一供需圈
D.接近区域或相似的区域
A
B
C
D
A
11. 有一比较实例2010年5月20日的土地价格为380元/m
2
,同一城市此类地价指数以2010年1月20日为基数,以后每月平均上涨1个百分点,如果其他条件不变,则该比较实例于2010年12月20的评估价格为______(保留到小数点后一位)。
A.402.8 B.403.38 C.407.4.D.406.6
A
B
C
D
D
根据所提供的指数,找准基数,修正为现时价格。2010年12月20日的评估价格为380×(1+1%×7)=406.6元/m
2
。
12. 在市场法评估过程中,自然因素条件好的区域______。
A.地价水平平衡
B.地价水平一般
C.地价水平高
D.地价水平低
A
B
C
D
C
13. 土地面积是由______决定的,不同用途的土地对面积的要求也是不一样的,面积过大或过小都会影响到土地的利用效果。
A.土地的大小
B.土地的用途
C.土地的范围
D.土地的区域
A
B
C
D
B
14. 某类房地产的需求价格弹性系数为2,当价格为5000元/m
2
时,某地房地产市场需求量为80m
2
,若价格下降15%,需求量为______m
2
。
A.80
B.92
C.104
D.160
A
B
C
D
C
需求价格弹性系数=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比,由于需求价格弹性系数=2,所以当价格下降15%的时候,需求量则相应上涨30%,即:80×(1+2×15%)=104m
2
。
15. 下表为某城市住宅用地2007~2010年环比地价指数情况,某比较实例住宅用地2008年成交价为1200元/m
2
,该实例修正到2010年的价格为______元/m
2
。
年份
2007
2008
2009
2010
地价指数
108
106
110
109
A.1167.0
B.1525.1
C.1234.0
D.1438.8
A
B
C
D
D
由于题目所给的是城市的环比地价指数,所以2010年的价格修正为:1200×1.1×1.09=1439元。
16. ______应收集过去5年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的,能反映土地的长期收益趋势。
A.直接出租用地
B.直接生产用地
C.生产用地
D.间接生产用地
A
B
C
D
B
17. 对总收益的收益期超过或不足一年的,要统一折算为______。
A.季土地总收益
B.年土地总收益
C.月土地总收益
D.土地总收益
A
B
C
D
B
18. ______是指已经排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般、正常的收益。
A.客观收益
B.企业收益
C.实际收益
D.主观收益
A
B
C
D
A
客观收益是指已经排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般、正常的收益,一般情况下采用这种客观的数据作为估价的依据。
19. 土地估价机构根据市场调查确定某建筑物出租每年能获得的总收益为250万元,每年所需支出的总费用为40万元,该类综合还原率为7%,土地还原率为6%,则在不考虑土地的使用年限的情况下,该土地及其建筑物的价格为______万元。
A.3200
B.2625
C.3000
D.3500
A
B
C
D
C
求土地及其建筑物的价格应使用综合还原率进行计算,所以土地及其建筑物的价格=f250-40)/7%=3000万元。
20. 土地租赁情况下的土地纯收益的基本表达公式是______。
A.土地纯收益=租金收入-税费
B.土地纯收益=租金收入-总费用
C.土地纯收益=年租金收入-年总费用
D.土地纯收益=年租金收入-总费用(税费、管理费等)
A
B
C
D
C
21. A城市B房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权,预计用2年时间完成项目开发建设,经分析测算,项目建成后的年房地纯收益为350万元。若综合还原率为8%,折现率为10%,则该项目开发完成后的房地产现值为______万元。
A.3266
B.3140
C.3451
D.3422
A
B
C
D
D
商业用地最高使用权限是40年,根据收益还原法,P=(α/r)×[1-1/(1+r)
n
]开发完成后的房地总价值=(350/8%)×[1-1/(1+8%)
(40-2)
]≈4140万元,折为现值=4140/(1+10%)
2
≈3422万元。
22. 下列关于房地出租情况下的土地纯收益的公式,表达正确的是______。
A.土地纯收益=房屋纯收益-房地纯收益
B.土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
C.土地纯收益=房屋现值×建筑物还原率
D.土地纯收益=房屋重置价-房屋成新度
A
B
C
D
B
23. 关于房屋总折旧的公式,表示正确的是______。
A.房屋总折旧额=房屋折旧额×已使用年限
B.房屋总折旧额=房屋年折旧额×未使用年限
C.房屋总折旧额=房屋年折旧额×使用年限
D.房屋总折旧额=房屋年折旧额×已使用年限
A
B
C
D
D
24. 关于经营性企业的土地纯收益的正确公式表示是______。
A.土地纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益
B.土地纯收益=企业经营纯收益-土地资产纯收益
C.土地纯收益=企业生产纯收益-非土地资产纯收益
D.土地纯收益=企业经营纯收益-非房产资产纯收益
A
B
C
D
A
25. 某城市N土地估价机构得到一评估项目,已知某房地产总价为1500万元,综合还原率为9%,土地还原率为8%,建筑物还原率为10%,则该房地产所占的土地价格为______万元。
A.450
B.600
C.750
D.900
A
B
C
D
C
根据综合还原率公式:r=(r
1
L+r
2
B)/(L+B),代入得9%=[(8%×L)+(10%×B]/1500,L+B=1500万元,求得L=750万元。
26. 在土地还原率的确定过程中,将社会上各种相关类型投资,按它们的收益率与风险大小排序,然后分析判断估价对象所对应的范围,确定其还原率是______。
A.投资风险与投资收益率综合排序插入法
B.安全利率加风险调整值法
C.土地纯收益与价格比率法
D.综合还原率法
A
B
C
D
A
27. 下列关于综合还原率、土地还原率和建筑物还原率的关系表述正确的是______。
A.r=(r
1
L+r
2
B)/(L+B)
B.r=(r
1
L-r
2
B)/(L+B)
C.r=(r
1
L+r
2
B)/(L-B)
D.r=(r
1
L-r
2
B)/(L-B)
A
B
C
D
A
28. A市某一房地产项目,已知建筑物的重置价格为2000元/m
2
,成新率为70%。据调查同类房地产年净收益为每平方米220元,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,则该房地产的价格为______元/m
2
。
A.2400
B.3000
C.3200
D.3800
A
B
C
D
C
房地产价格=土地价格+建筑物价格;
建筑物价格=建筑物重置价格×成新率=2000×70%=1400元/m
2
;
房地产的净收益=(土地还原率×土地价格)+(建筑物还原率×建筑物价格);
220=土地价格×6%+1400×8%,所以土地价格=(220-1400×8%)/6%=1800元/m
2
,房地产价格=土地价格+建筑物价格=1400+1800=3200元/m
2
。
29. 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。《农场土地承包法》规定,不同类型农用地的承包经营权期限最长为______。
A.40年
B.50年
C.60年
D.70年
A
B
C
D
D
30. 国有土地使用者由于改变了土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金的行为是______。
A.补地价
B.出让地价
C.成本地价
D.估计地价
A
B
C
D
A
二、多项选择题
1. 关于市场比较法适用假设条件的说法,正确的是______。
A.在同一供求范围内并在接近估价时点的情况下,存在着许多相类似的土地交易
B.地区的土地市场必须是市场发育不完全的市场
C.地区的土地市场必须是市场发育完全的市场
D.估价人应该具有专业估价知识、丰富的实践经验
E.对估价对象所在地区的土地市场行情和交易习惯足够熟悉
A
B
C
D
E
ACDE
2. 下列属于比较案例的调查途径和方法的内容有______。
A.通过土地交易当事人双方了解
B.土地估价机构或估价师之间相互提供所搜集的交易案例和经手的估价案例资料
C.向政府和有关部门购买土地交易价格等资料
D.向专业房地产信息提供机构查阅土地价格等资料
E.查阅报刊、网站上有关土地使用权出让、出租的广告等资料
A
B
C
D
E
ABE
3. 在建立价格可比基础的过程中,应该遵循的原则是______。
A.统一付款方式
B.统一面积内涵
C.统一币种和货币单位
D.统一采用单价
E.统一面积单位
A
B
C
D
E
ABCE
建立价格可比基础,各比较实例应统一付款方式、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位等。
4. 个别因素的修正方法具体包括______。
A.确定需要比较的因素
B.评价比较修正系数
C.编制修正系数率表格
D.通过比较修正系数表评估土地价格
E.通过比较修正系数表评估房产价格
A
B
C
D
E
ABD
5. 对于所选取的交易实例价格经过上述各项比较修正之后,下列属于可选用的计算待估宗地价格的方法有______。
A.简单算术平均法
B.加权算术平均法
C.中位数法
D.最小二乘法
E.最小平方法
A
B
C
D
E
ABC
所选取的若干个交易实例价格经过上述各项比较修正后,可选用下列方法之一计算待估宗地价格:①简单算术平均法;②加权算术平均法;③中位数法;④众数法;⑤综合分析法。
6. 下列关于运用市场比较法的表述,正确的是______。
A.不能孤立地思考估价对象的价格
B.对于不同位置的土地的估价结果应有一个合理的价格差
C.对于不同档次的土地的估价结果应有一个合理的价格差
D.好的土地的价格不能低于差的土地的价格
E.好的土地的价格可以低于差的土地的价格
A
B
C
D
E
ABCD
7. 具有良好的______的土地要比这些方面状况不好的土地具备更高的土地价格。
A.地势
B.地形
C.地质
D.水文状况
E.地貌
A
B
C
D
E
ACD
8. 下列关于在市场比较法运用过程中有关替代原则的说法,不正确的是______。
A.估价对象土地附近有相同效用的土地
B.可以调查知道其价格
C.可以由这些相同效用的土地的价格来推算出估价对象的价格
D.只是找到一些与估价对象具有一定替代性的土地作为参照物来进行估价
E.根据其间的差别对价格做适当的调整修正之后得出一个价格
A
B
C
D
E
AC
9. 关于市场比较法评估土地价格的基本公式中,字母含义的正确表述是______。
A.A——待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数
B.A——待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
C.B——待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数
D.D——待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
E.E——待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
A
B
C
D
E
BCDE
10. 下列属于市场比较法估价步骤的有______。
A.交易因素比较与修正
B.调查与选择比较实例
C.交易情况修正
D.区域因素比较与修正
E.估价因素比较与修正
A
B
C
D
E
BCD
市场比较法的估价步骤:①调查与选择比较案例;②确定价格可比基准;③交易情况修正;④估价期日修正;⑤区域因素比较与修正;⑥个别因素比较与修正;⑦其他相关修正;⑧确定比准价格。
11. 在进行调查与选择比较实例的过程中资料收集范围包括______。
A.双方当事人
B.地块位置
C.使用年期
D.土壤质量
E.交易条件
A
B
C
D
E
ABCE
12. 关于估价期日修正原则的表述,正确的是______。
A.交易日期修正是将可比实例的交易价格修正为评估基准日的价格
B.交易日期修正是将评估基准日的价格修正为可比实例的交易价格
C.交易日期修正的关键,是要把握可比实例、估价对象这类土地的价格自某个时期以来的涨落变化情况
D.具体是调查在过去不同时间的数宗类似土地的价格,找出这类土地价格随着时间变化而变动的规律
E.据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整
A
B
C
D
E
ACDE
13. 区域的公用设施和基础设施状况包括______。
A.绿化
B.供水
C.供热
D.供电
E.通信
A
B
C
D
E
BCDE
区域的公用设施和基础设施状况包括供水、排水、供热、供电、供气、通信等。
14. 关于进行估价期日修正时,采用定基指数或环比指数的表述,正确的是______。
A.当地价指数的基期不固定的时候,若要利用其进行期日修正,应先将其指数调整到定基指数后,再进行修正
B.期日修正大小也有异
C.建议根据该区域各年的基准地价比推算期日修正系数
D.对直接套用地价指数的,注意地价指数是分类指数还是环比指数
E.对直接套用地价指数的,注意地价指数是定基指数还是环比指数
A
B
C
D
E
ABCE
15. 对于选取可比实例应满足要求的内容有______。
A.与估价对象的区位相同
B.与估价对象的区位相近
C.与估价对象的用途相同
D.与估价对象的权利性质相同
E.与估价对象的规模一样
A
B
C
D
E
BCD
选取的可比实例应满足下列要求:①与估价对象的区位相近。可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。当不相同时,一般不能作为可比实例。④与估价对象的规模相当。
16. 关于收益还原法的相关表述,正确的是______。
A.任一宗土地的客观、合理价格,为该土地的产权人在拥有该土地的期间内从中所获得的各年纯收益的将来值之和
B.收益还原法是以预期原理为基础的
C.收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原率还原
D.土地在合理利用的条件下,在未来年间具有无限产生收益的可能性
E.任一宗土地的客观、合理价格,为该土地的产权人在拥有该土地的期间内从中所获得的各年纯收益的现值之和
A
B
C
D
E
BCDE
17. 土地收益可以分为______。
A.企业收益
B.有形收益
C.客观收益
D.租赁收益
E.无形收益
A
B
C
D
E
BE
18. 房屋总折旧中的物理折旧包括______。
A.所产生的经济上的不合理或不适应的因素
B.风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤
C.建筑物正常使用过程中产生的磨灭、破损
D.自然腐朽化
E.因功能使用的落后或不合适而引起的折旧
A
B
C
D
E
BCD
19. 属于土地还原率基本形式的有______。
A.综合资本化率
B.房屋资本化率
C.土地资本化率
D.简单资本化率
E.建筑物资本化率
A
B
C
D
E
ACE
土地还原率可以分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三类。
20. 土地租赁中的土地年总费用包括______。
A.土地使用税
B.土地管理费
C.经营管理费
D.土地维护费
E.销售税金
A
B
C
D
E
ABD
21. 下列属于土地出租租金收益的正确表述的是______。
A.土地拥有者通过把土地直接租赁给土地使用者而定期收到的土地的租金收益
B.土地租赁过程中承租方所缴纳的押金收入
C.担保金的利息收入
D.定金的利息收入
E.预付款的利息收入
A
B
C
D
E
ABC
22. 以下可以采用收益还原法估价的有______。
A.邮电所
B.影剧院
C.标准厂房
D.仓库
E.农地
A
B
C
D
E
BCDE
23. 下列属于土地还原率确定方法的有______。
A.投资风险与投资收益排序插入法
B.土地纯收益与价格比率法
C.安全利率加风险调整值法
D.安全利率加还原率法
E.投资风险与投资收益率综合排序插入法
A
B
C
D
E
BCE
24. 土地年总费用的主要形式包括______。
A.房地产销售中的土地年总费用
B.土地租赁中的土地年总费用
C.房地出租中的土地年总费用
D.经营性企业的土地年总费用
E.生产性企业的土地年总费用
A
B
C
D
E
BCDE
25. 在运用安全利率加风险调整值法来求取土地还原率的时候,对于安全利率的形式可以用______。
A.国家政府统计部门颁布的经济增长率指标
B.金融部门发布同时期银行活期存款年利率
C.金融部门发布同时期一年期银行贷款年利率
D.金融部门发布同时期一年期银行定期存款年利率
E.金融部门发布同时期一年期国债年利率
A
B
C
D
E
DE
金融部门发布同时期一年期银行定期存款年利率和金融部门发布同时期一年期国债年利率是安全利率的基本形式。
26. 关于重置价格与重建价格区别的说法,错误的有______。
A.估价时点不一样
B.采用的人工单价不一样
C.选用的建筑材料不一样
D.建筑构配件不一样
E.建筑工艺不一样
A
B
C
D
E
AB
27. 下列关于收益还原法适用范围的说法,错误的有______。
A.适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价
B.适用于有现实收益或潜在收益的土地或动产估价
C.收益法适用的估价对象是收益性土地
D.估价对象仅限于其本身目前是否有收益
E.收益还原法用于不动产损害赔偿中不动产价值减损和相关经济损失的评估
A
B
C
D
E
BD
28. 需要补地价的基本情况有______。
A.土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件
B.土地使用者延长土地使用年限
C.土地使用者缩短土地使用年限
D.土地使用者转让土地使用权的房地产
E.土地使用者抵押划拨土地使用权的房地产
A
B
C
D
E
ABDE
29. 下列关于补地价的公式,表示正确的是______。
A.补地价=改变后的地价-改变前的地价
B.补地价(单价)=原容积率下的土地单价/现容积率×(现容积率-原容积率)
C.补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积
D.补地价(单价)=原楼面地价×(现容积率-原容积率)
E.补地价(单价)=现楼面地价×原容积率-原楼面地价×现容积率
A
B
C
D
E
ACD
30. 房地出租中的土地年总费用包括______。
A.经营管理费
B.房屋年折旧费
C.房屋年保险费
D.土地维护费
E.销售税金
A
B
C
D
E
ABC
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
深色:已答题 浅色:未答题
提交纠错信息
评价难易度
提交知识点