四、计算题1. 某市K公司于2005年6月以出让方式取得一面积为500m
2的地块50年土地使用权,并于2006年6月建成一建筑面积为450m
2的建筑物,建筑物全部出租。
已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米,每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米,支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m
2,残值率为0,土地及房屋还原率分别为5%和6%。
试求该地块在2009年6月的土地使用权价格。
1.适用公式
计算房屋纯收益时,可采用无限年期公式:
a=υ×r
计算土地价格时,需采用有限年期公式:
2.计算步骤
(1)选择计算方法,适用于收益还原法。
(2)总收益计算。
采用客观收益:以30元/月计。
年总收益=30×450×12=162000(元)
(3)计算出租总费用。
年税金=20×450=9000(元)
年管理费=30×450×12×5%=8100(元)
年维修费=1500×450×3%=20 250(元)
年保险金=1500×450×0.3%=2025(元)
年折旧费=1500×450÷49=13775.5(元)
年总费用=90004-8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元)
(4)计算房屋年纯收益。
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=(房屋重置价-年折旧费×已使用年限)×房屋还原率=(1500×450-13775.5×3)×6%=38020.4(元)
(5)计算土地纯收益。
土地纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益=162000-53150.5-38020.4=70829.1(元)
(6)计算2009年6月土地价格。
n=50-4,r=5%,土地总价:
单位地价=1266429.1÷500=2532.86(元/m
2)。
2. C市有一综合大厦,它于2009年10月底建成,用途为综合,其中1—3层为商场,建筑面积为4000m
2;4—10层为写字楼,建筑面积为7500m
2,建筑总容积率为4.0。该大厦用地是在2007年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为1250万元。2012年该大厦所有者拟进行股份制改制,请评估出该宗土地在2012年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。土地估价师接到该评估业务后进行市场调查工作。
据调查,目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米·日,写字楼的实际租金为3.5元/建筑平方米·日。同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为:商场5.0元/平方米·日(可出租面积占建筑面积的75%),出租空置率为5%;写字楼为4.0元/日·平方米(可出租面积占建筑面积的70%),空置率平均为20%。各类物业出租的费用一般为:年管理费为租金的5%,年维修费为重置价的8%,每年需支付税费30元/建筑平方米,年保险费为重置价的2‰,该大厦为框架结构,重置价为3000元/建筑平方米,经济耐用年限为50年,残值率为2%。该城市从2007—2012年物价指数每年上涨9个百分点,当地土地还原率为8%,综合还原率为9%。
1.计算公式
(1)计算房地产总价时,需采用有限年期公式:
(2)计算房屋现值采用公式:
房屋现值=重置价格-折旧总额
2.计算步骤
(1)解题思路:先运用收益还原法计算房地产总价,再利用重置成本法计算房屋现值,最后从房地产总价中扣除房屋现值,即得到土地价格。
(2)计算大厦房地年总收益。
商场年总收益=5.0×4000×75%×(1-5%)×365=520.125(万元)
写字楼年总收益=4.0×7500×70%×(1-20%)×365=613.200(万元)
房地年总收益=520.125+613.200=1133.325(万元)
(3)计算房地出租年总费用。
年总管理费=1133.325×5%=56.667(万元)
年总维修费=3000×(4000+7500)×8%=276.000(万元)
年总税费=30×(4000+7500)=34.500(万元)
年保险费=3000×(4000+7500)×2‰=6.900(万元)
年折旧费=[3000×(4000+7500)]/48=71.875(万元)
年总费用=56.667+276.000+34.500+6.900+71.875=445.942(万元)
(4)计算房地年纯收益。
纯收益=1133.325-445.942=687.383(万元)
(5)计算目前房地产总价值。
其中:a为纯收益687.383万元;r为综合还原率9%;n为房地产收益年限50-5=45(年)。
(6)计算大厦房产现值。
重置价格=3000×(4000+7500)=3450(万元)
房产现值=3450-71.875(年折旧额)×3(已使用年数)=3234.375(万元)
(7)计算大厦所占用土地目前的地价。
总地价=房地产总价-房产现值-7479.550-3234.375=4245.175(万元)
单位地价=4245.175/2875×10000=14765.83(元/m
2)。