银符考试题库B12
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表1 某市区级别基准地价 (单位:元/2) | |||
土地级别 | 商业用地 | 住宅用地 | 工业用地 |
一 | 2689 | 1445 | 758 |
二 | 1974 | 1218 | 646 |
三 | 1725 | 996 | 548 |
四 | 1536 | 744 | 412 |
五 | 972 | 577 | |
六 | 743 | 453 |
表2 住宅四纽用地的地价影响因素指标说明与修正系数 | |||||||||||
项目 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | ||||||
因素 | 因子 | 指标 | +% | 指标 | +% | 指标 | % | 指标 | -% | 指标 | -% |
区域 因素 | 住宅用 地类型 | 新建或准 建小区 | 2.24 | 已建成的多层 楼房区 | 1.12 | 多层和低层 楼房混合区 | 0 | 低层楼房及 平房混合区 | 0.76 | 平房区 | 1.51 |
自然环 境质量 | 无粉尘大 气噪声污染 | 1.12 | 粉尘大气噪声 污染极轻 | 0.56 | 偶有噪声污 染,或有轻度 粉尘大气污染 | 0 | 粉尘大气污 染较重 | 0.38 | 粉尘大气 污染严重 | 0.76 | |
人文环境 | 位于大中专 院校、机关事 业单位聚集区 | 2.01 | 广场绿地多、 配套文体休闲设 施齐全、道路通 达的多层小区 | 1.01 | 交通拥挤、人 口密集、多层与 平房混合区 | 0 | 城中村或旧 城平房密集区 | 0.68 | 周围工矿 区、城市景 观差 | 1.36 | |
宗地周 围土地规划 利用方向 | 规划新增主 次于道、大型 商服设施 | 1.34 | 规划新增学 校、公园、广场 绿地等公用设施 | 0.67 | 规划无影响 | 0 | 0.45 | 0.91 | |||
区域公交 线路数量 | 4 | 1.12 | 3 | 0.56 | 2 | 0 | 1 | 0.38 | 0 | 0.76 | |
个别 因素 | 距综合 性医院距 离/m | <1000 | 0.9 | 1000~1500 | 0.45 | 1500~2000 | 0 | 2000~2500 | 0.3 | >2500 | 0.6 |
距中学 距离/m | <600 | 1.57 | 600~900 | 0.78 | 900~1200 | 0 | 1200~1500 | 0.53 | >1500 | 1.06 | |
距小学 距离/m | <300 | 1.57 | 300~600 | 0.78 | 600~900 | 0 | 900~1260 | 0.53 | >1200 | 1.06 | |
距幼儿 园距离/m 距公园 广场距离 /m | <600 <800 | 0.45 1.57 | 600~900 800~1200 | 0.22 0.78 | 900~1200 1200~1600 | 0 0 | 1200~1500 1600~1800 | 0.15 0.53 | >1500 >1800 | 0.3 1.06 | |
距市级 商服中心 距离/m | <1200 | 1.79 | 1200~1800 | 0.9 | 1800~2400 | 0 | 2400~3000 | 0.6 | >3000 | 1.21 | |
距区级 商服中心 或综合集 贸市场距 离/m | <1000 | 0.9 | 1000~1500 | 0.45 | 1500~2000 | 0 | 2000~2500 | 0.3 | >2500 | 0.6 | |
距便民 市场距离 /m | <600 | 0.9 | 600~900 | 0.45 | 900~1200 | 0 | 1200~1500 | 0.3 | >1500 | 0.6 | |
宗地临 路条件 | 临主次于道 | 2.01 | 临支路通达 度高 | 1.01 | 临支路通达 度一般,交通 拥挤 | 0 | 临胡同车辆 通行方便 | 0.68 | 临胡同车辆 通行不方便 | 1.36 | |
宗地距 最近的公 交站点距 离/m | <100 | 0.67 | 100~200 | 0.34 | 200~300 | 0 | 300~500 | 0.23 | >500 | 0.45 | |
宗地建 筑物布局和 土地利用影 响程度 | 不影响建筑 物布局,建筑 物朝向南,土 地充分利用, 土地利用率高 | 2.24 | 对建筑物布局 略有影响,建筑 物朝向南,土地 利用较充分,土 地利用率较高 | 1.12 | 对建筑物布 局有影响,建 筑物朝向南, 土地利用率 一般 | 0 | 对建筑物布 局影响较重, 部分建筑物朝 向东(西),土 地利用率较低 | 0.76 | 对建筑物 布局影响严 重,部分建 筑物朝向东 (西),土地 利用率低 | 1.5l | |
表3 待估宗地的地价影响因素条件说明及修正系数 | ||||
影响因素 | 土地级别 | 住宅四级 | ||
宗地条件说明 | 优劣度 | 修正系数 | ||
区域 因素 | 住宅用地类型 | 农用地及其他 | 劣 | -1.51 |
自然环境质量 | 无粉尘、大气、噪声污染 | 优 | 1.12 | |
人文环境 | 农用地及其他 | 劣 | -1.36 | |
宗地周围土地规划利用方向 | 规划无影响 | 一般 | 0 | |
区域公交线路数量 | 区域公交20路、22路、23路、102路、103路 | 优 | 1.12 | |
个别 因素 | 距综合性医院距离 | 距县医院700m | 优 | 0.9 |
距中学距离 | 距某二中>1000m | 一般 | 0 | |
距小学距离 | 距某小学600m | 较优 | 0.78 | |
距幼儿园距离 | 附近无幼儿园 | 劣 | -0.3 | |
距公园广场距离 | 距森林公园2000m | 劣 | -1.06 | |
距市级商服中心距离 距区级商服中心或综合集贸市场距离 | 距市级商服中心5000m 距区级商服中心1800m | 劣 一般 | -1.06 0 | |
距便民市场距离 | 距便民市场1800m | 劣 | -0.6 | |
宗地临路条件 | 临支路通达度高 | 较优 | 1.01 | |
宗地距最近的公交站点距离 | 距公交站点400m | 较劣 | -0.23 | |
宗地建筑物布局和土地利用影响程度 | 不影响建筑物布局,建筑物朝向南,土地充 分利用,土地利用率高 | 优 | 2.24 | |
∑K(%) | 1.05 |
表4 开发程度差异修正系数调整 | ||||||
项目 | 高配置水平(成体系) | 中配置水平(主干通过) | 低配置水平(接近主干) | |||
系数 (+%) | 开发情况 | 系数 (+%) | 开发情况 | 系数 (+%) | 开发情况 | |
通路 | 3~6 | 路网密度大、道路等级高、 路况质量优、通达度高、达到 规划设计标准 | 0 | 通达度一般,满足通达需要, 有主次干道路通过,路况质量 一般 | 3~6 | 区域内道路少或仅支 路,路况差,远离主干 道路 |
通电 | 2~3 | 建有变电站,通过地下电缆 输送电源,电力供应充分 | 0 | 有架空输电线路经过,接电 方便,电力基本能满足需要 | 2~3 | 远离输电线路,接电 不方便 |
通信 | 1~2 | 地埋通信光缆,通信方便快 捷,电话装机容量充足,达到 规划设计标准 | 0 | 有主要架空电缆通过,接线 方便 | 1~2 | 距电缆有一定距离, 可以接线但不方便 |
通上水 | 1~3 | 靠近水厂,供水系统呈循环 状,供水保证率极高,能满足 要求,达到规划设计标准 | 0 | 有市政供水主管道,通畅, 管径能满足日常需要,用水条 件基本便利 | 1~3 | 远离供水主管道,可 连接,但不方便或保证 率低 |
通下水 | 2~4 | 雨污分流,混凝土管道排放, 截面面积大,路面双排,通畅 度极高,达到规划设计标准 | 0 | 雨污分流路面单排或雨污合 流暗沟排放,截面面积大,排 水通畅,基本能满足需要 | 2~4 | 雨污合流暗沟排放, 截面面积小,路面单排, 排水条件差,遇大雨排放 不及 |
供暖 | 1~3 | 邻市政供暖主管道,留有接 口,易接通,保证率高 | 0 | 区域内有主管道通过,距离 不远,可连接 | 1~3 | 远离供暖主管道,可 连接但不方便 |
供气 | 1~3 | 邻市政供气主管道,留有接 口,易接通,保证率高 | 0 | 区域内有市政主管道通过, 距离不远,可连接 | 1~3 | 远离供气主管道,可 连接但不方便 |
场地 平整 | 1~2 | 地面平整,大部分硬化,易 利用 | 0 | 地面基本平整,基本可以 利用 | 1~2 | 地面无大起伏,需经 过简单平整,才可利用 |
表5 开发程度差异因素说明及修正系数 | |||||||
项目 | 通路 | 通电 | 通信 | 通上水 | 通下水 | 场地平整 | ∑K(%) |
因素 说明 | 路网密度大、道 路等级高、路况质 量优、通达度高、 达到规划设计标准 | 有架空输电线路 经过,接电方便, 电力基本能满足 需要 | 有主要架 空电缆通过, 接线方便 | 有市政供水主管 道,通畅,管径能 满足日常需要,用 水条件基本便利 | 雨污合流暗沟 排放,截面面积 大,排水通畅, 基本能满足需要 | 地面基本 平整,基本 可以利用 | |
修正系数 | 5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 |
表6 待估宗地估价结果确定(技术路线) 估价期日:2012年1月14日 估价期日的土地使用权性质:国有 | ||||||||
宗地名称 | 基准地价系数 修正法/(元/m2) | 成本逼近 法/(元/m2) | 基准地价系数 修正法权重值 | 成本逼近 法权重值 | 估价对象单 价/(元/m2) | 估价对象面 积/m2 | 估价对象总 价/万元 | 估价结果取 值方法说明 |
某县2011年 第某批次建设 用地 | 910 | 710 | 0.5 | 0.5 | 810 | 16327 | 1322.49 | 两种方法 所测结果的 权重值 |