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(A)土地估价理论与方法模拟34
一、判断题
1. 随着社会经济的发展,土地价格受供给与需求的双重影响,土地需求为刚性不变,土地供给是影响地价的主要方面。
对
错
B
2. 在特定的一宗土地中,土地使用期限决定了可以使用并从中获取收益的期限,因而对地价影响较大。
对
错
A
3. 垄断地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。
对
错
B
4. 不同利用类型的土地,在同一区域中有不同的基准地价标准。
对
错
A
5. 运用收益还原法对地价进行测算,未来各年的预期纯收益一定相等。
对
错
B
二、单项选择题
1. 在______中应用预期收益原则。
A.成本逼近法和收益还原法
B.剩余法和收益还原法
C.市场比较法和剩余法
D.市场比较法和成本逼近法
A
B
C
D
B
2. 由于土地______的特性,形成了每宗土地独有的自然地理位置和社会经济位置,使得不同宗地之间有区位优劣之分。
A.不可移动
B.独一无二性
C.寿命长久
D.供给有限
A
B
C
D
A
3. 在城市规划中,对地价影响相对更大的因素是______。
A.地形、形状、环境质量
B.用途、容积率、建筑密度
C.绿化、地质条件
D.面积、朝向、土地使用年限
A
B
C
D
B
4. 某宗占地面积为2000m
2
的建筑物,规划其建筑覆盖率为60%,建筑层数15层,且每层建筑面积相等为1200m
2
。经评估总地价为180万元,则该宗土地的楼面地价为______元/m
2
。
A.120
B.100
C.300
D.900
A
B
C
D
B
因本题所给条件是每层建筑面积相等,故有:
容积率=建筑密度(建筑覆盖率)×建筑层数=60%×15=9
土地单价=1800000元/2000m
2
=900元/m
2
楼面地价=土地单价/容积率=900元/m
2
/9=100元/m
2
5. 影响土地价格的因素,分为一般因素、区域因素和______。
A.政治因素
B.社会因素
C.个别因素
D.经济因素
A
B
C
D
C
6. 某10年前建成交付使用的建筑物,建筑面积:100m
2
,单位建筑面积的重置价格为800元/m
2
,建筑物残值率5%,年折旧率2%,计算该建筑物的现值是______元。
A.64000
B.64800
C.67800
D.72000
A
B
C
D
A
d=D/C
年折旧额D=Cd
=100m
2
×800元/m
2
×2%
=1600元
折旧总额E
1
=Dt
=1600元×10=16000元
建筑物现值V=C-E
t
=100m
2
×800元/m
2
-16000元
=64000元
7. 1990年甲公司建设某综合办公楼,建设期为2年,有效经过年数为10年,2005年补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50年,建筑物剩余经济寿命为35年,则计算该建筑物2005年折旧的经济寿命应为______年。
A.37
B.45
C.47
D.50
A
B
C
D
B
建筑物折旧年限应为建筑物剩余经济寿命35年加上有效经过年数10年,等于45年。
8. 新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑,引进______概念,从理论上解决了城市地租的计算问题。
A.同好曲面
B.买价曲线
C.区位平衡
D.非完善市场
A
B
C
D
C
9. 消费者购买某种商品愿意支付的实际价格是指______。
A.商品的最低售价
B.商品的销售价格
C.交通费用
D.商品的销售价格加交通费用
A
B
C
D
D
10. 新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对______的比较。
A.产品的市场价格与生产价格
B.产品的生产价格与社会平均价格
C.边际产品价格与生产要素价格
D.产品的社会平均价格与生产要素价格
A
B
C
D
C
11. ______是形成不同城镇间地价差异的主要因素。
A.一般因素
B.区域因素
C.个别因素
D.行政因素
A
B
C
D
B
12. 地租的占有是土地______借以实现的经济形式。
A.使用权
B.所有权
C.租赁权
D.处置权
A
B
C
D
B
13. 求取土地收益及确定______是收益还原法的关键。
A.经营费用
B.土地租金
C.投资利率
D.土地还原率
A
B
C
D
D
14. 某宗土地取得成本为1500万元,开发成本为1200万元,管理费用为80万元,销售费用为30万元,投资利息为25万元,投资利润率为13%,则开发利润为______万元。
A.351
B.361
C.365
D.369
A
B
C
D
C
投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用)
开发利润=13%×(1500万元+1200万元+80万元+30万元)
=365.3万元
15. 工业区位论的创始人是______。
A.亚当·斯密
B.冯·杜能
C.阿尔申尔德·韦伯
D.大卫·李嘉图
A
B
C
D
C
16. ______属于影响宗地地价的个别因素。
A.区域商业楼盘价格变动情况
B.宗地所处地区的公共设施
C.宗地附近公园、绿地分布情况
D.宗地面积和形状
A
B
C
D
D
17. 应用收益还原法评估不动产价格时,要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益,这主要是依据土地估价中的______。
A.供给与需求原则
B.报酬递增与递减原则
C.预期收益原则
D.替代原则
A
B
C
D
D
18. 在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租,是由于______。
A.存在着土地所有权与使用权的分离
B.在任何社会制度下都存在地租
C.存在着国家所有和集体所有两种所有制形式
D.土地是重要的生产要素
A
B
C
D
A
19. 成本法中对于销售费用的测算中,应区分______。
A.销售之前发生的费用
B.与销售同时发生的费用
C.销售之后发生的费用
D.销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用
A
B
C
D
D
分清销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用,是是否计算投资利息的关键。
20. 根据马克思的地租理论,下列______为错误的观点。
A.地租是土地所有权借以实现的经济形式B.土地价格是地租的资本化
C.土地价格是土地价值的货币表现 D.一切地租都是剩余价值
A
B
C
D
C
三、多项选择题
1. 地价与地租的关系是______。
A.50年的地租相当于地价
B.类似资本与利息的关系
C.地价的高低取决于地租的高低
D.地价是地租的资本化
E.地租的高低取决于地价的高低
A
B
C
D
E
BCD
2. 影响地价的区域因素包括______。
A.环境质量
B.交通条件
C.地价政策
D.社会经济发展水平
E.税收政策
A
B
C
D
E
AB
3. 根据中心地理论,中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与______及产品与服务的种类密切相关。
A.中心地规模
B.居民收入水平
C.人均消费水平
D.人口分布密度
E.商服区域规模
A
B
C
D
E
ABD
4. 土地使用者所拥有的地产价格,将______。
A.因周边土地的使用而减值
B.随可使用年期的缩短而减值
C.因市场需求的增加而升值
D.与市场价格呈同向变化
E.因邻近公用设施的增加而减值
A
B
C
D
E
BCD
5. 目前我国土地使用权出让的方式有______。
A.挂牌
B.征收
C.招标
D.拍卖
E.协议
A
B
C
D
E
ACDE
6. 土地估价的基本方法有______。
A.市场比较法
B.路线价法
C.成本逼近法
D.平均值法
E.收益还原法
A
B
C
D
E
ABCE
7. 对土地利用的限制可归纳为______。
A.公共设施规划的限制
B.房地产相邻关系的限制
C.土地权利的设立和行使的限制
D.环境绿化限制
E.土地使用管制
A
B
C
D
E
BCE
8. 下列属于城市规划限制条件的是______。
A.容积率
B.基础设施完备程度
C.土地用途
D.建筑高度
E.建筑间距
A
B
C
D
E
ACDE
9. 房地产的权益,是指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括______
A.利益
B.权利
C.权力
D.纯利润
E.收益
A
B
C
D
E
ABE
10. 根据土地估价原则,______应成为估价的主要依据。
A.既往收益
B.实际收益
C.客观收益
D.预期收益
E.历史收益
A
B
C
D
E
CD
四、情景分析题
某市甲宗地建设为住宅小区,单位地价为2000元/m
2
,容积率为3.6,乙小区条件与甲小区相同,容积率为3.2,据统计分析,该市住宅用地容积率与地价的关系是:以容积率等于3为基准,容积率每增加0.1,宗地地价就提高5个百分点,请回答下面问题。
1. 乙小区宗地单位地价估计应为______元/m
2
。
A.2200
B.1667
C.1692
D.2364
A
B
C
D
C
2. 甲、乙住宅小区出口一侧均建有临街门市并已对外出租运营,运用市场比较法评估临街门市土地租金时,一般应采用______进行比较分析。
A.每月支付的租金
B.支付租金和押金
C.实质租金
D.每月支付的租金及物业管理费
A
B
C
D
C
3. 运用收益还原法对临街门市进行评估,可以直接用于评估土地价格的是______。
A.实际毛收益
B.客观纯收益
C.实际现金流量
D.实际总收益
A
B
C
D
B
4. 指定丙土地估价事务所丁估价师对甲小区进行土地估价,丁必须具备______资格。
A.经济师
B.会计师
C.规划师
D.土地估价师
A
B
C
D
D
5. 若你为乙小区进行土地估价,优先选择的估价方法为______。
A.市场比较法
B.收益还原法
C.成本逼近法
D.剩余法
A
B
C
D
A
某城市开发区内有甲住宅小区,土地面积15000m
2
,于1997年1月25日建成,地价为2000元/m
2
,1997年1月25至2000年1月25日该地区的地价上涨了15%,2000年5月,政府为招商引资,在甲小区旁边建设一化工企业,2008年,由于该化工企业对环境有污染,根据城市总体规划,拟进行搬迁改造。请就上述内容,回答下面问题。
6. 运用剩余法评估该化工企业所占土地价格时,确定评估对象的最佳利用方式主要受______的限制。
A.土地收益
B.市场变化
C.城市规划
D.开发前景
A
B
C
D
C
7. 甲小区2000年1月25日的土地价格为______元/m
2
。
A.2600
B.3200
C.2150
D.2300
A
B
C
D
D
8. 成本逼近法主要适用于该开发区______的估价。
A.甲住宅小区
B.该化工企业
C.甲小区和该化工企业
D.均不适合
A
B
C
D
B
9. 甲小区临街宗地的接近街道部分的地价通常______远离街道部分的地价。
A.高于
B.低于
C.等于
D.约等于
A
B
C
D
A
10. 某一排放污染物的工厂建在一居住区,引起该居住区内的住宅价值降低,这种建筑物折旧情况属于______。
A.物理折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.物质折旧
A
B
C
D
C
一、判断题
1
2
3
4
5
二、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
三、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
四、情景分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
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