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(A)土地估价理论与方法模拟38
一、判断题
1. 标定地价是反映正常市场条件下区域平均地价的一种价格类型。
对
错
B
2. 在土地收益、地租、土地交易价格等资料不变的情况下,采用不同的方法评估出的地价,其数值应当完全相同。
对
错
B
3. 路线价法适用于城市商业繁华地区的土地估价。
对
错
A
4. 无论因何种情况,土地使用者依法取得的土地使用权国家都无权提前收回。
对
错
B
5. 地役权是指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。最典型的地役权是在他人土地上通行的权利。
对
错
A
二、单项选择题
1. 成本逼近法主要适用于______的估价。
A.商业用地
B.住宅用地
C.写字楼用地
D.工业用地或新增建设用地
A
B
C
D
D
2. 按照国家有关规定,以协议方式取得土地使用权时,交易双方只能在不低于______的基础上,确定其成交地价。
A.基准地价
B.标定地价
C.政府最低限价
D.宗地评估价
A
B
C
D
C
3. 成本逼近法中投资利润的计算公式为:投资利润=[土地取得费+______]×投资回报率。
A.土地开发费
B.税费
C.土地开发费+税费
D.土地开发费+税费+利息
A
B
C
D
C
4. 在土地估价中,不同的______将影响估价结果。因此,在估价过程中房地产估价师应谨记。
A.估价目的
B.估价时点
C.估价方法
D.估价对象
A
B
C
D
A
因为估价目的不同,估价对象的范围可能不同,估价时点可能不同,评估的价值类型可能不同,估价依据可能不同,估价应考虑的因素可能不同,甚至估价方法也可能不同。
5. 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m
2
、860元/m
2
、800元/m
2
,建筑容积率分别为5.5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件均相同,则三宗土地的价格______。
A.甲>乙>丙
B.甲<乙<丙
C.无法判断
D.丙的价格最高,甲和乙相等
A
B
C
D
D
楼面地价=土地单价/容积率
所以:
甲的楼面地价=946元/m
2
/5.5=172元/m
2
乙的楼面地价=860元/m
2
/5=172元/m
2
丙的楼面地价=800元/m
2
/4.5=177.78元/m
2
6. 一套建筑面积为100m
2
,总价为30万元的房产。该住户在成交日期时一次付清时,开发商给予了5%的优惠。则该住房的实际单价为______元/m
2
。
A.3000
B.2928
C.2857
D.2850
A
B
C
D
D
实际单价为:300000元/100m
2
×(1-5%)=2850元/m
2
7. 对具有市场流动性的建筑物估价,应以______为基础,采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。
A.重建成本
B.重置成本
C.建筑成本
D.成新度
A
B
C
D
B
8. 影响土地价格的经济因素主要有经济发展状况、物价、利率和______等。
A.国际关系
B.居民收入水平
C.土地政策
D.交通管制
A
B
C
D
B
影响土地价格的经济因素主要有经济发展状况、物价、利率、居民收入和汇率等。
9. 在城镇土地定级中,衡量基本生活设施完善度的主要指标是______。
A.设施的分布、设施的保证率
B.投入的物化劳动量
C.设施的齐备程度、设施的服务水平和设施的保证率
D.设施的先进程度
A
B
C
D
C
10. 根据地租理论,最劣等土地的级差地租______。
A.不等于零
B.等于零
C.小于零
D.大于零
A
B
C
D
B
11. 房屋纯收益=______×房屋还原率。
A.房屋重置价
B.房屋现值
C.土地价格
D.房地产价格
A
B
C
D
B
12. 在实施房屋拆迁之前的旧城较繁华地段的某临街铺面房,租金或收益较高,在实施房屋拆迁后,随着周围铺面房被逐渐拆除,该地段变得不繁华了。此时如果为拆迁补偿目的评估其价值,应当评估______。
A.其在原较繁华环境下的价值
B.其现在不繁华环境下的价值
C.以当前租金收益用收益法计算价值
D.以当前该铺面房重置成本用成本法计算价值
A
B
C
D
A
房屋拆迁评估估价时点应为现在,估价对象为历史状况下的情形。
13. 运用收益还原法评估收益性房地产的抵押价值,当估计未来的收益可能不稳定时,遵守谨慎原则应采用______的估计值。
A.较低
B.较高
C.平均
D.无法判断
A
B
C
D
A
运用收益还原法评估收益性房地产的抵押价值,当估计未来的收益可能不稳定时,遵守谨慎原则应采用较低的估计值。
14. 基准地价评估时的土地用途以______用途为主。
A.现实
B.工业
C.规划
D.商业
A
B
C
D
A
15. 某商场1990年建成,5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为1995~2035年,建筑物的自然寿命为50年,在这种情况下,建筑物的经济寿命应为______年。
A.35
B.40
C.45
D.50
A
B
C
D
C
筑物的经济寿命应为:40+5=45年
16. 某宗地采用三种估价方法的评估结果分别为931元/m
2
、910元/m
2
、954元/m
2
,根据分析分别给定其权重为0.5、0.2、0.3,则采用加权平均法确定最终估价结果为______元/m
2
。
A.931.7
B.933.7
C.936.2
D.938.8
A
B
C
D
B
17. 根据评估目的不同,宗地地价可分为______。
A.基准地价、标定地价、交易底价等
B.基准地价、成交地价、标定地价等
C.标定地价、出让底价、交易地价等
D.成交地价、标定地价、交易底价等
A
B
C
D
C
18. 基准地价系数修正法的基本原理是______。
A.收益原理
B.替代原理
C.地租理论
D.区位理论
A
B
C
D
B
19. 有一宗房地产总价为100万元,又知综合还原率为7%,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,则该宗房地产的土地价格为______万元。
A.60
B.50
C.40
D.30
A
B
C
D
B
20. 某宗土地面积为5000m
2
的房地产开发用地,楼面地价为600元/m
2
,容积率为2,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则土地取得成本为______万元。
A.600
B.618
C.628
D.636
A
B
C
D
B
土地取得成本为:600元/m
2
×2×5000m
2
×(1+3%)=618万元
三、多项选择题
1. 用路线价法评估地价,除对宗地进行深度修正外,还应进行______等。
A.宽度修正
B.容积率修正
C.宽深比修正
D.年期修正
E.面积修正
A
B
C
D
E
ABCD
2. 影响建筑物价格的主要因素有______等。
A.建筑物重置价
B.建筑物高度
C.建筑物用途
D.建筑物朝向
E.建筑物宽度
A
B
C
D
E
ACD
3. 在宗地估价报告的价格定义中,必须明确的内容主要有______等。
A.土地使用权年限
B.土地用途
C.评估日期
D.土地开发程度
E.评估目的
A
B
C
D
E
ABD
4. 我国的地价体系包含有______等价格类型。
A.基准地价
B.标定地价
C.土地交易底价
D.评估地价
E.拍卖地价
A
B
C
D
E
ABCD
5. 评估基准地价时,收集的资料应______。
A.及时填入表格
B.具有代表性
C.均为市场交易价格
D.按实地位置标注到工作底图上
E.包含所有土地价格类型
A
B
C
D
E
ABD
6. 通过地价管理,可起到______等作用。
A.防止地价暴涨
B.防止土地过度投机
C.规范交易行为
D.加大土地供给量
E.增加土地面积
A
B
C
D
E
ABC
7. 影响建筑物重置价格的因素有______。
A.建筑结构
B.实际租金
C.建筑材料
D.物价水平
E.建筑高度
A
B
C
D
E
ACD
8. 成本逼近法适用于那些很少发生交易而限制了市场法的运用,又不直接产生经济收益而限制了收益法运用的土地,如______。
A.学校
B.体育馆
C.商场
D.公园
E.发电厂
A
B
C
D
E
ABDE
9. 在完善、成熟的土地市场下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由购置者缴纳的税费。其中应由购置者缴纳的税费由______等构成。
A.土地增值税
B.契税
C.营业税
D.印花税
E.交易手续费
A
B
C
D
E
BDE
土地增值税和营业税应由卖方缴纳。
10. 成本逼近法中的投资利息的计算基数包括______。
A.土地取得成本
B.开发成本
C.管理费用
D.销售费用
E.销售税费
A
B
C
D
E
ABCD
四、情景分析题
某宗地于1990年进行开发,建筑面积为1000m
2
,土地取得成本为1000万元,开发成本为2500万元,管理费用为150万元,销售费用为200万元,开发利润为400万元,土地使用年限为30年,2000年开始以大型商场形式对外出租,租期为20年,月租金为150元/m
2
,租赁经营的运营费用率为租金收入的30%,房地产报酬率为8%,请结合以上条件回答下面问题。
1. 该宗地以大型商场对外营业后,对附近区域的地价产生______影响。
A.上升
B.下降
C.不变
D.无法说清
A
B
C
D
A
2. 该商业房地产的位置优劣主要是看其所处地带的______等。
A.繁华程度
B.安宁程度
C.临街状态
D.建筑成本
E.基础设施条件
A
B
C
D
E
AC
3. 该宗地适合使用______估价方法。
A.收益还原法
B.剩余法
C.市场比较法
D.成本逼近法
A
B
C
D
ABC
4. 该商场在开发时的投资利润率为______。
A.11.76%
B.12.99%
C.13.51%
D.13.70%
A
B
C
D
B
投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用)
=500万元/(1000万元+2500万元+150万元+200万元)
=12.99%
5. 该商场2007年的收益价格为______万元。
A.1078.49
B.1038.77
C.1237.09
D.995.88
A
B
C
D
A
该商场2007年5月1日的收益价格为:
A=150元/m
2
×1000m
2
×12×(1-30%)=1260000元
n=20年-5年=15年
V=126万元/8%×[1-1/(1+8%)
15
]=1078.49万元
某房地产公司于2008年10月以出让方式取得一块使用权为50年的土地,并于2010年10月建成一座写字楼,当时造价为2000元/m
2
,经济耐用年限为55年,残值率为2%。2012年该类建筑重置价格为2500元/m
2
。该建筑占地面积为500m
2
,建筑面积为900m
2
。出租期间,每月平均实收租金为30000元。另据调查,当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米60元,空置率为10%,每年需支付的各项费用为93260元,土地资本化率为7%,建筑物资本化率为8%,请结合上述情况,回答下面问题。
6. 该房地产的年总收益为______元。
A.583200
B.648000
C.30000
D.27000
A
B
C
D
A
7. 该房屋的年折旧费为______元。
A.41603.8
B.37500
C.45937.5
D.46875
A
B
C
D
C
8. 不考虑残值,房屋的现值为______元
A.1762500
B.2156250
C.2212500
D.2204062.5
A
B
C
D
B
9. 不考虑残值,土地的年纯收益为______元
A.317440
B.313740
C.315690
D.320250
A
B
C
D
A
10. 不考虑残值,土地使用权价格为______元。
A.4333062.4
B.4003124.4
C.3983670.5
D.4335800
A
B
C
D
A
一、判断题
1
2
3
4
5
二、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
三、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
四、情景分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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