一、单项选择题(每题的备选项中,只有1个最符合题意)
二、多项选择题(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项)
三、综合分析题毛先生是美籍华人,1999年取得美国加州大学的法律博士学位。2002年1月至2003年1月,毛先生在中国从事土地登记代理相关工作,在此期间,毛先生积极参与单位的职业培训。2004年,毛先生顺利通过“土地登记代理人职业资格考试”,3年后,毛先生依然供职国内。
[问题]1. 什么是土地登记代理人?
土地登记代理人是指通过全国统一考试,取得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》并经有关部门登记备案的人员。土地登记代理人依法取得执业资格后,才能从事土地登记代理活动。土地登记代理人为委托人办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等业务,并按其所提供的服务收取佣金。
2. 毛先生可申请参加中国国内土地登记代理人职业资格考试吗?
具备下列条件之一的,可申请参加土地登记代理人职业资格考试:
(1)取得理工、经济、法律类大学专科学历,工作满6年,其中从事土地登记代理相关工作满4年;
(2)取得理工、经济、法律类大学本科学历,工作满4年,其中从事土地登记代理相关工作满2年;
(3)取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业,工作满3年,其中从事土地登记代理相关工作满1年;
(4)取得理工、经济、法律类硕士学位,工作满2年,其中从事土地登记代理相关工作满1年;
(5)取得理工、经济、法律类博士学位,从事土地登记代理相关工作满1年。
经国家有关部门同意,获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员,符合《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》要求的,也可报名参加土地登记代理人职业资格考试以及申请登记。
毛先生的条件符合要求,故可参加此考试。
3. 从土地登记代理人职业资格登记有效期看毛先生在通过考试3年后,还可以供职国内吗?在做出哪些行为的情况下,应注销登记?
(1)土地登记代理人职业资格登记有效期为3年,有效期满前,持证者应按规定到指定的机构办理再次登记手续。变更职业机构者,应当及时办理变更登记手续。再次登记,还需提供接受继续教育和业务培训的证明。登记管理机构及登记初审机构定期向社会公布土地登记代理人职业资格登记、使用及有关情况等。
因此,3年后,毛先生仍可供职国内。
(2)土地登记代理人有下列行为之一的,应注销登记:
①不具有完全民事行为能力;
②脱离土地登记代理工作岗位连续2年以上(含2年);
③同时在两个以上土地登记代理机构执行代理业务;
④允许他人以本人名义执行业务;
⑤严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定;
⑥违反法律、法规的其他行为。
4. 土地登记代理人有哪些权利?
土地登记代理人的权利:
(1)根据法律、法规规定,从事土地登记代理活动;
(2)执行土地登记代理业务,按照规定在合同上签署姓名并根据合同约定获取报酬;
(3)要求委托人提供与代理有关的资料;
(4)拒绝执行委托人发出的违法指令;
(5)保护自己的劳动成果和知识产卡义;
(6)接受职业继续教育和培训;
(7)法律、法规和规章规定的其他权利。
2005年8月某市甲公司拟与乙公司合资成立新的股份有限公司,根据甲、乙双方初步达成的协议,甲公司拟以其所使用的位于该市的土地使用权作价出资,乙公司以设备作价出资,根据甲公司提供的资料,其所使用的土地为出让土地,用途为工业,但甲公司尚未办理土地登记手续,乙公司委托某土地登记代理公司欲查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况。
[问题]5. 该土地登记代理公司查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况的具体操作步骤有哪些?
该土地登记代理公司查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况的具体操作步骤是:
(1)通过与乙公司沟通,可以了解到乙公司的委托代理需求主要体现在三个方面:①该宗土地使用权是否为甲公司所有;②甲公司有无合法、完整的用地手续;③甲公司是否欠缴土地出让金。这样就进一步明确了查证的目标和内容。
(2)与委托人乙公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同,明确授权范围和权限。
(3)根据委托人乙公司的要求,进一步分析需要什么材料予以验证,并可通过哪些途径获得有关产权资料。
(4)整理资料,向委托人提交分析结果。
6. 该土地登记代理公司需要从哪些方面着手验证土地使用权的归属问题?
该土地登记代理公司需要从以下方面着手验证土地使用权的归属问题:
(1)调查目前的实际土地使用者是谁。
(2)通过对土地登记资料的查询,了解该宗地的土地登记状况、权属来源情况,分析土地使用权归谁所有。
(3)向相邻单位或有关当事人了解该宗地的权属来源及土地使用者的有关情况。
7. 该土地登记代理公司验证用地手续是否合法应从哪些方面入手?
该土地登记代理公司验证用地手续是否合法,应从以下方面入手:
(1)土地管理部门有无甲公司缴纳土地出让金的相关证明;
(2)是否已经全部缴纳土地出让金;
(3)是否已缴纳相关税费等。
8. 该土地登记代理公司主要应从哪些方面收集资料?
该土地登记代理公司主要应从以下方面收集资料:
(1)实地调查,并向有关当事人了解情况;
(2)向土地登记机关查询土地登记资料,有原始凭证的,还应查询有关原始凭证资料;
(3)向相关政府主管部门如规划部门、建设部门查询有关该宗地的规划审批、建设项目审批情况等资料;
(4)政府档案馆中的相关文件、材料。
某公司有一宗地为协议出让方式取得,位于某市某街道某号,批准用途为营业用地,土地面积的测量结果为2500m2,出证合同中规定出让年限为40年,自2004年8月31日至2044年8月31日。该公司委托某土地登记代理公司代理领取土地证书。
[问题]9. 该土地登记代理公司应如何办理领取手续?
该土地登记代理公司应按以下步骤办理领取手续:
第一步,接受委托后,与委托人明确土地登记代理的基本事项,包括代理内容及有关要求等;
第二步,与委托人该公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同,明确授权范围和权限;
第三步,根据委托人该公司的要求,了解有关宗地信息,收集相关资料;
第四步,领取并核实土地证书;
第五步,向委托人反馈信息,并与土地登记机关进行沟通,解决存在的问题。
10. 土地登记代理人核实土地证书的内容包括哪些?
在领取土地证书的时候,土地登记代理人需要提交土地登记委托代理书和个人身份证明;其次,要对土地证书的规范性和准确性进行核实,主要包括以下几个方面:
(1)土地使用者名称是否与委托人名称相一致。土地使用者的名称要与该公司的营业执照名称保持一致。
(2)土地用途是否与实际用途相符。对于营业用地,规范的土地登记用途应为商服。
(3)使用权类型是否符合相关批准文件的要求。土地使用权类型应为国有出让土地使用权。
(4)如果是出让土地,其使用期限或终止日期是否与出让合同一致。对于商服用途,其最高出让年期应为40年。
(5)土地面积是否与委托人提供的资料中的面积一致,是否与出让合同中的出让面积一致。
A单位于1980年8月经批准取得8500m2土地建五层商业楼,后由于资金紧张,于次年3月与B单位签订协议,双方约定由B单位出资共同建造,房屋建成后1~2层归B单位使用,建筑面积16890m2,3~5层归A单位使用,建筑面积25335m2。后双方按协议分配并使用房屋至今,但一直未申请土地登记。现B单位因企业改制,要求办理土地登记,但A单位以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土地为由,认为该8500m2土地使用权应当归属自己。
[问题]11. 如何确定该宗地土地使用权?说明理由。
确定A、B单位共有土地使用权。
理由:《确定土地所有权、使用权若干规定》第39条规定,以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的,根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权。
12. 如果B单位委托土地登记代理机构代理申请该宗地土地登记,该机构应如何办理?
如果B单位委托土地登记代理机构代理申请该宗地土地登记,该机构应按以下步骤办理:
(1)接洽了解B单位产权情况。
(2)明确委托代理事宜。
(3)收集资料:
1)土地登记申请书;
2)B单位法人代表身份证明书;
3)土地登记代理委托书及代理人身份证明;
4)土地登记代理人资格证书;
5)土地部门的建设用地批准书;
6)土地红线图;
7)宗地图。
(4)核实权属来源资料(对申请人、用地合法性、用途、面积、使用权类型等的审核)。
(5)向土地管理部门提交设定申请材料。
13. 填写下表B单位《土地登记申请书》的部分内容。
申请人 | |
申请登记类型 | |
权属性质 | |
使用权类型 | |
土地用途 | |
使用权面积 | |
填写下表B单位《土地登记申请书》的部分内容。
申请人 | B单位 |
申请登记类型 | 划拨国有土地使用权设定登记 |
权属性质 | 国有土地使用权 |
使用权类型 | 划拨 |
土地用途 | 商业用地 |
使用权面积 | 3400m2 |
14. 某公司2000年6月以出让方式取得一宗位于某市某区某路号的国有土地使用权,面积为18600m
2,用途为工业,已办理土地登记手续。2004年5月,该公司拟以其所使用的国有出让土地作抵押,向某银行申请贷款。为验证该公司土地状况的真实性,降低银行贷款风险,现该银行委托某土地登记代理公司代理查询该宗地的土地登记结果。
[问题]该土地登记代理公司应如何完成土地登记资料的代理查询工作?
该土地登记代理公司应按以下程序办理:
(1)土地登记代理人通过与委托人进行沟通,了解委托人的意图和查询目的主要是通过土地登记机关查询有关权属资料,验证该公司合法拥有土地使用权的真实性,并查证有无其他抵押登记手续。
(2)与委托人签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同,明确授权范围和权限。
(3)根据确定的查询内容,向土地登记机关提出查询申请。土地登记代理人应填写查询申请书,明确查询对象和范围主要为位于该市某区某路号土地的登记状况,通过查询土地登记卡,即可了解有关登记状况。
(4)根据委托人该银行的要求,查询位于该市某区某路号土地登记卡等土地登记资料,记录该宗地的土地使用者、座落、土地面积、土地权属状况、有无抵押登记等状况,并可复印有关土地登记资料。为保证查询到的土地登记资料的权威性,土地登记代理人可以申请土地登记机关在有关土地登记资料复印件上加盖鉴证公章。
(5)土地登记代理人将查询到的土地登记资料提供给该银行,完成土地登记资料的代理查询工作。
15. 某集团是国有大中型企业,1991年以划拨方式取得三宗国有土地使用权,用途为工业,并在1995年办理了土地登记。现集团进行改制,组建某股份有限公司,经有批准权的机关批准,同意其以租赁方式处置该三宗地国有土地使用权。
[问题]如果委托你代理登记该三宗地,你应如何办理登记事宜?
应按以下程序办理:
(1)办理土地登记代理手续,主要包括:取得该股份有限公司的土地登记代理委托书,并签订委托代理协议书。
(2)土地登记申请人:该股份有限公司。
(3)土地登记申请时限:签订租赁合同之日起30日内。
(4)申请登记时提交给土地登记部门的文件资料主要有:①土地登记申请书;②该股份有限公司法人证明、法定代表人身份证明及个人身份证明;③该集团改制方案批准文件、土地使用权处置方案批准文件;④土地行政主管部门与该股份有限公司签订的租赁合同;⑤原《国有土地使用证》;⑥房屋所有权证及其他地上附着物证明;⑦土地登记委托书、代理人身份证明;⑧土地登记代理机构资质副本和代理机构营业执照副本。
(5)到登记部门领取土地登记收件单(接下来是登记机关办理登记相关事宣)。
(6)到登记机关领取《国有土地使用证》,并核实证书中有关内容。
(7)向该股份有限公司提交代理成果。
某土地登记代理机构根据业务的需要,拟在国内设立分支机构,从事土地登记代理业务,经土地行政主管部门审查和工商登记,在国内异地设立两家分支机构。
[问题]16. 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,异地登记代理机构设立的条件有哪些?
《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定的土地登记代理机构的设立条件是:
(1)有自己的名称和组织机构。
(2)有固定的服务场所。
(3)有必要的财产和经费。
(4)有足够数量的专业人员。
(5)法律、行政法规规定的其他条件。
17. 国内土地登记代理分支机构的设立应具备哪些条件?
国内土地登记代理分支机构应有一定的经营资金和一定数量的从业人员,持有《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》的人员数量达到规定的要求。分支机构不具有法人资格,土地登记代理机构对其分支机构解散后尚未清偿的债务承担责任。
18. 土地登记代理机构具有哪些权利?
土地登记代理机构具有的权利包括:
(1)享有工商行政管理部门核准的业务范围内经营权利,依法开展各项经营活动,并按规定标准收取佣金。
(2)可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议。
(3)按照国家有关规定制订各项规章制度,并以此约束在本机构中执业土地登记代理人的执业行为。
(4)由于委托人的原因,造成土地登记代理机构或土地登记代理人经济损失的,有权向委托人提出赔偿要求。
(5)法律、法规和规章规定的其他权利。
19. 土地登记代理机构应履行哪些义务?
土地登记代理机构应履行以下义务:
(1)依照法律、法规和政策开展经营活动。
(2)认真履行土地登记代理合同,督促土地登记代理人认真开展代理业务。
(3)维护委托人的合法权益,按照约定为委托人保守商业秘密。
(4)承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿。
(5)严格按照规定标准收费。
(6)接受主管部门的监督和检查。
(7)依法缴纳各项税收和行政管理费。
(8)法律、法规和规章规定的其他义务。