三、简答题1. 土地估价业务获取的途径有哪些?怎样分类?
根据土地估价业务获取的途径分为政府委托、企业或个人委托、自有自估。根据土地估价业务获取的方式有被动接受、主动争取、自有自估。这是两种分类方法,大家应注意区别。
2. 政府委托进行土地估价的主要内容是什么?
政府为了课税的需要,可能委托对课税对象土地进行估价;为了公示等管理需要,可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价;为了出让土地,可能委托评估出让底价等。
3. 企业或个人委托进行土地估价的主要内容是什么?
委托估价者可以是土地的占有者或者使用者,也可以不是。他们可能出于一切经济活动的需要,例如合资、购买、转让、抵押、清算、企业改制等,对土地进行估价,也可能出于法律诉讼的需要,需要委托评估。
4. 自有自估进行土地估价主要内容是什么?
自有自估对自己拥有或拟取得的土地使用权,自己提出估价要求,并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的,并且这种估价结果对外一般不具有法律效力,仅供自己掌握以做到心中有数,因此,估价任务的主要来源是前两个,即政府委托;企业或个人委托。
5. 根据土地估价业务获取的途径,土地估价还应当有哪些内容?
根据土地估价业务获取的途径还可以分成被动接受、主动争取、自有自估。
6. 签订正式的估价合同主要目的是什么?
证明双方权利、义务,以保证合作顺利,减少争议,同时也约定了估价师的任务和工作时限。
7. 弄清土地权属状况、他项权利状况对于土地估价有何意义?
土地的权属状况,如权利类型、合法年期、土地他项权利状况等都对土地价格有重要影响,弄清土地权属状况、他项权利状况,是确保合法评估,合理确定价格的前提。
8. 明确土地估价的目的、对象、用途、面积,对于土地估价有何意义?
只有弄清土地估价的目的、对象、用途、面积等,才能正确选择估价方法和技术路线,明确估价的任务、要求,确保评估工作的顺利完成。
9. 土地估价如何提供增值服务?
估价师应本着热情服务的工作态度,对委托方提出要求和估价作业所需要的各种手续应尽量代为办理。要保证估价业务的质量,估价师应发挥专业技术优势,提供相关咨询服务,或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了解办事程序的优势,帮助代为办理抵押登记,完善土地产权等手续。由于提供了这些相关的增值服务,一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同,另一方面,也可以增加相应的收入。
10. 土地估价为什么要注意适应国际规范?
国际上很多国家均设有估价师制度,如亚洲的日本、韩国及欧洲的英国等。我国地产市场刚刚发育,土地估价起步较晚,而随着经济体制改革和扩大对外开放,设立“三资”企业以及股份公司在海外上市等,都要求相应的估价报告送往国外并为国外所认可,因此估价报告已不仅限于国内使用,估价机构必须尽快提高其工作能力和估价质量,以适应估价工作日益国际化的要求。