三、简答题1. 请问估价期日和估价日期是一个概念吗?
估价期日和估价日期不是一个概念。估价期日是指估价结果对应的日期,通常具体到某年某月某日。估价日期是估价报告形成时间,用来说明该项估价工作的起止日期。两者是有明显区别的。
2. 对于不同用途土地使用权出让最高年限应当如何掌握?
不同用途土地使用权出让最高年限是土地估价中十分重要的一个知识点,在土地估价的计算,包括概念性题目中经常用到,要注意记忆这方面内容。
3. 根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限的用途是如何确定的?
(1)居住用地70年;
(2)工业用地50年;
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
(4)商业、旅游、娱乐用地40年;
(5)综合或其他用地50年。
4. 土地估价范围的界定与描述内容?
确定土地范围包括:土地的位置、四至、面积等。(1)土地位置。根据产权证记载描述,具体到行政区、街道、门牌号、地号、图号。(2)土地四至。宗地东南西北4个方向相邻土地的名称或使用人。借助宗地图或权属证确定。在勘察现场画位置示意图时,标出各个方向土地的使用人或名称。(3)土地面积。土地面积是估价的重要经济技术指标,来源于证载面积。当证载面积与土地登记面积不一致时,以登记面积为准;当证载面积与图件面积不一致时,应以证载面积为准;当现状发生了变化,土地进行了分割或合并,还没有进行登记发证时,以测绘结果为准,但应注明,如果最终发证面积与测绘结果不一致时,应以发证面积进行调整等。如果是分摊土地应说明分摊方式。
5. 土地类型的界定内容?
土地类型是选择估价方法的重要依据。对于估价来说,可以从四个角度划分土地类型:(1)按用途划分。包括住宅用地,工业用地,教育、科技、文化、卫生用地,商业、旅游、娱乐用地,综合用地或其他用地等。(2)按开发程度划分。分为生地价格、毛地价格和熟地价格。(3)按是否产生收益划分。分为收益性土地和非收益性土地。(4)按经营方式划分。包括销售类、出租类的、经营类的和自用类的。
6. 土地权利状况的界定内容?
土地权利状况界定包括权利类型和权利主体的界定。
我国土地权利类型主要包括:土地所有权、土地使用权(包括出让土地使用权、划拨土地使用权和承租土地使用权)、抵押权、地役权、土地租赁权等。
权利主体是指土地持有主体,包括土地所有权主体(在我国为两种类型,一是国家;二是农村集体。本部分讨论城镇土地,因此,土地所有权人是指国家)、土地使用权主体和他项权利主体等。
描述土地权利状况应包括以下内容:(1)权属来源和权利类型。土地是出让取得还是划拔取得,或是其他方式,如租赁、授权经营等,是出让土地使用权还是划拨土地使用权,是否设有他项权利等。(2)土地使用年期。出让土地使用权是设有使用年期的,应界定土地使用权剩余使用年期,即从估价期日到土地使用权终止日的存续时间。(3)他项权利和权利纠纷。如果土地设有他项权利,如抵押权,应说明抵押权人、抵押权到期时间等;如果土地已出租,应说明租赁关系和租赁时间;如果土地未设有他项权利,在土地估价报告中也应该对此进行描述。相邻关系的权利状况影响土地的利用和价值,应说明土地的相邻关系或共享情况。对土地可能存在的权利纠纷,应该在调查核实的基础上,界定清楚。(4)土地权利状况描述的主要依据。主要依据国有土地使用证、房屋所有权证、土地出让合同等,他项权利界定的依据是他项权利证或国有土地使用证和房屋所有权证所记载的有关内容。
7. 土地权利状况的界定内容?
土地权利状况界定包括权利类型和权利主体的界定。
我国土地权利类型主要包括:土地所有权、土地使用权(包括出让土地使用权、划拨土地使用权和承租土地使用权)、抵押权、地役权、土地租赁权等。
权利主体是指土地持有主体,包括土地所有权主体(在我国为两种类型,一是国家;二是农村集体。本部分讨论城镇土地,因此,土地所有权人是指国家)、土地使用权主体和他项权利主体等。
描述土地权利状况应包括以下内容:
(1)权属来源和权利类型。土地是出让取得还是划拨取得,或是其他方式,如租赁、授权经营等,是出让土地使用权还是划拨土地使用权,是否设有他项权利等。
(2)土地使用年期。出让土地使用权是设有使用年期的,应界定土地使用权剩余使用年期,即从估价期日到土地使用权终止日的存续时间。
(3)他项权利和权利纠纷。如果土地设有他项权利,如抵押权,应说明抵押权人、抵押权到期时间等;如果土地已出租,应说明租赁关系和租赁时间;如果土地未设有他项权利,在土地估价报告中也应该对此进行描述。相邻关系的权利状况影响土地的利用和价值,应说明土地的相邻关系或共享情况。对土地可能存在的权利纠纷,应该在调查核实的基础上,界定清楚。
(4)土地权利状况描述的主要依据。主要依据国有土地使用证、房屋所有权证、土地出让合同等,他项权利界定的依据是他项权利证或国有土地使用证和房屋所有权证所记载的有关内容。
8. 土地估价报告使用方向的规定?
1)委托方使用土地估价结果报告的限制条件。土地估价报告的使用前提有严格限制,土地估价报告的使用范围应在委托合同中列明。
(1)必须在有效期内使用,超过有效期必须进行调整或重新评估。(2)必须在估价的假设条件成立的情况下使用,假设条件不成立,估价报告的评估结果也无效。(3)必须完整地使用,不能断章取义,不能肢解报告。(4)只供委托方本次的评估目的使用,不得用于其他目的,因为不同的评估目的有不同的评估结果。(5)只供委托方本次的评估目的使用和报送有关部门,不得公开发表或刊登。
2)土地估价报告的使用方向
(1)保证税赋的公平性,为税收服务。(2)为土地出让、转让、抵押、企业以土地作价入股等交易提供依据。(3)为土地征用、征收、拆迁等补偿提供依据。(4)对涉及土地的遗产,家产分割、赠与等提供依据。(5)解决司法纠纷服务。
9. 土地估价中特别事项的内容与界定?
(1)估价经济技术指标来源。估价的经济技术指标主要包括估价对象的用途、土地面积、建筑面积、容积率,等等。根据估价的合法性原则,估价经济技术指标应当依据最有效的产权资料。
(2)对估价方法中重要估价数据特殊处理的说明。
①主要包括对估价结果有重大影响,应该让委托方或报告使用人了解的数据,如容积率计算的方法、土地面积的分摊、土地使用年限的确定等。②在抵押评估中应注明贷款额或其他应扣除项,以及在评估结果中对贷款额和应扣除项的处理方式等。③划拨土地使用权价格评估中对土地出让金确定的理由、方式。④如果估价对象是出让土地使用权,对土地出让金交付情况的说明等。⑤其他如征收补偿费、安置费用的金额和支付情况等说明。
(3)特殊政策的说明。
(4)地价定义设定的条件和土地现状不一致时,应对设定进行说明。
(5)对土地价格内涵的特殊说明。
(6)其他特别事项的说明。特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等因素对土地价格的影响和处理的说明。