三、简答题1. 产权资料的内容及收集要求?
土地权属文件主要包括国有土地使用证、集体土地所有权证、集体建设用地使用证、农村宅基地使用证、土地他项权利证明书或房地合一的房地产权证、房地产证、房地产共有权证、房地产他项权证。对房地合一管理的地方,签订了土地出让合同并获得建设用地批准书也可以确认土地产权,对商品房占地,可以用经鉴证过的商品房销售(或预售)合同及付款凭证确认土地产权;对临时用地和,临时建筑,可以采用有关政府部门出具的临时使用土地和临时建筑批准文件。
估价师从中能了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、标定地价、地产等级、宗地范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等。
土地使用权证书、土地出让合同应附有地籍图,利用地籍图估价师可以从中了解地产的界址、方位、坐标、地产临路状况、深度及四至等内容。
产权资料一般向委托方索取,应该保证是委托方保存的原件,经受托估价机构核对无误后复印留存,原件交还给委托方。如果委托方提供的是复印件,受托估价机构应要求核对原件,如果委托方因特殊原因无法提供原件时,估价师应到相关部门查证落实复印件的真实性。
2. 土地规划及利用现状资料的内容及收集要求?
查阅城市规划资料,通过城镇规划图,可以从中了解到宗地所在地区域的规划限制,如土地功能分区情况、建筑物高度、容积率、覆盖率限制以及用途和利用限制等内容,而相应的利用现状则必须通过现场踏勘来获得第一手资料;内容包括土地实际用途、开发程度、地上建(构)筑物布局、建筑物高度及容积率、覆盖率等。
3. 土地开发程度及基础设施资料的内容及收集要求?
土地开发程度可简单地表示为“几通一平”,主要收集资料有:供电、供水、供气、供暖、排水、通讯等市政管网、道路的连通情况,可通过市政管网图件和相关资料了解各项设施规模、分布及其状况,通过现场踏勘了解土地是否经过平整,地上有无何种定着物以及定着物的具体状况,并感受和了解所在区域公共服务设施建设和使用状况。
4. 地上建筑物的内容及收集要求?
已建成并投入使用的建筑物可以从其房地产权属证书来获得建筑面积、结构、层数、层高、已使用年限等详细情况。建筑物成新度、建筑密度、设备的安装使用状况须结合现场踏勘情况来确定。在建工程则须收集其建设工程规划许可证、建设工程施工许可证来掌握规划设计条件。利用工程建设图纸可计算工程量,通过平面位置图,估价师可以了解宗地形状,地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。
5. 土地历史交易或租赁资料的内容及收集要求
对于委估土地的特征和构成要素的详细描述和分析,有助于估价师选择适宜的估价资料和估价方法,而作为比较的交易资料也应该是资料中最类似委估土地的部分。因此,必须对交易案例资料作进一步详细分析,并对每宗选作比较的土地的资料整理出一份包括构成要素的完整资料。
6. 工程建设图纸的种类有哪些?
工程建设图纸包括:建筑总平面图,建筑施工图,结构施工图,暖通及空调施工图,给排水施工图,电气施工图。
7. 资料收集的方法是什么?
资料收集的方法主要有以下几种。
(1)委托人提供;
(2)现场踏勘;
(3)从政府、专业团体、估价机构取得各种资料;
(4)询问有关知情人士;
(5)查询估价机构自己的资料库;
(6)查询有关报刊或登录网站查询。