三、简答题1. 路线价估价法的精度取决于什么?
路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。
2. 对于司法价格鉴定这个概念如何理解?
“司法价格鉴定”是指司法行政机关指定的部门设立的价格鉴证机构,对刑事、民事、经济、行政仲裁案件涉及的扣押、追缴、没收、纠纷物品等各种权利客体的价值和真实性进行的估算、鉴别和认定。价值鉴定最终以价格表示,工作中也称价格鉴定。完整、规范的用语是“涉案物品价格鉴定”。价格鉴定是价格认证的重要组成部分,也是从司法鉴定的角度提出的一项“价格认证”。价格鉴证的基本任务是通过审价,辨别、认定各类市场主体的价格行为的合法性和价格水平的合理性,维护价格的公平、社会分配的公正,弥补市场自发分配的不足,使社会经济活动正常运行。在涉案物品价格鉴定中,更需要运用社会平均成本,使用合理的估价理论与方法,使价格尽可能接近价值,体现价格鉴定的公平、公正。
3. 考虑估价目的主要考虑的是什么?
不同的估价目的,对应的评估结果内涵不一致,结果也会有差别,在评估中的技术思路也不尽一致。
4. 估价对象状况应考虑什么内容?
估价对象的不同状况,所适用的方法应有不同。比如收益还原法等,要求以持续使用为前提,对评估基准日时估价对象不可能持续生产或使用的标的是不适用的。
5. 市场发达状况应考虑什么内容?
市场的发达状况决定是否适用市场比较法、剩余法、收益还原法等。只有市场上有足够相似或相近的案例,才能从市场反应角度认知土地的价值。
6. 多种方法相结合来评估土地价值是出于何种理由?
土地的价值高,常常评估面积大,总价值也大,所以在评估中一般要求用两种以上的方法,从不同的角度考证土地的价值。
7. 现有资料情况主要应考虑的内容是什么?
在评估中还要充分考虑能够了解、掌握的所有资料的程度,比如,如果没有掌握路线价价格评估的成果及修正体系,就不要采用路线价法来评估。
8. 土地估价目的如何进行判断?
估价目的,即估价报告的期望用途。估价目的一般是由委托方提出的。土地估价需要根据估价目的确定估价时采用何种估价假设前提和何种价格类型。不同的估价目的,估价时考虑的因素也有所不同,会有不同的交换价值。明确估价目的,有助于明确估价期日、估价对象和评估的价值类型。
9. 土地估价的假设和限制条件分析主要内容是什么?
说明估价的假设前提,未经调查确认或无法调查确认的资料数据,在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其对估价结果可能产生的影响等。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件,一方面是规避估价风险,保护估价人员和估价机构;另一方面是告知、保护估价报告的使用者。