银符考试题库B12
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土地估价方法(五)
一、单项选择题
1. 主要是根据国家法律及政策规定的相关成本是______。
A.开发土地成本
B.征用农地成本
C.拆迁土地成本
D.购买土地成本
A
B
C
D
B
2. 计算土地取得成本要注意要点不包括______。
A.土地取得方式
B.土地取得成本的归属
C.成本的
D.土地取得成本的关联性
A
B
C
D
D
3. 《中华人民共和国土地管理法》就征地费用各项标准有更加明确的规定,土地取得成本基本包括______。
A.土地平整费、人员安置补助费、地上定着物和青苗补偿费
B.土地补偿费、土地平整费、地上定着物和青苗补偿费
C.土地补偿费、人员安置补助费、土地平整费
D.土地补偿费、人员安置补助费、地上定着物和青苗补偿费
A
B
C
D
D
4. 土地补偿费、人员安置补助费的估算中,采用年产值估算的公式为______。
A.土地补偿费=年产值×综合补偿倍数
B.土地补偿费=农用基准地价×区位条件修正系数
C.土地补偿费=(总补偿费-青苗补偿费-建筑物补偿费-构筑物补偿费-其他补偿费)×区位条件修正系数
D.土地补偿费=(年总收益-年成本)÷土地还原率×修正系数
A
B
C
D
A
5. 与剩余生产力相反视角的一种原理是______。
A.替代原则
B.供需平衡原则
C.最有效使用原则
D.贡献原则
A
B
C
D
D
6. 假定估价对象为买卖所得,协议成交价为800万元,根据协议约定,成交价格包括房屋补偿,同时,由于原土地使用者为小型工业企业,给予搬迁及生产损失补偿100万元,另外,由于急于成交,买方愿意支付20万元的加急费。估价师的调查结果显示,当时建筑物的价值为150万元,除急于成交外没有其他特别因素,当时市场情况比较稳定。由于产品转移原因搬迁晚了1个月的时间,卖方愿意减少10万元,并签订了备忘录。则估算单位土地取得成本为______万元。
A.550
B.540
C.560
D.530
A
B
C
D
B
7. 目前,农地征用方式下一般将计息时间设定为______年。
A.3
B.1
C.4
D.5
A
B
C
D
B
8. 土地投资利润计算的关键是确定利润率,通常要考虑的情况不包括______。
A.利息的类型
B.所开发土地的利用类型
C.开发周期的长短
D.开发土地所处地区的社会经济环境
A
B
C
D
A
9. 下列原则中,______可以看成是与剩余生产力相反视角的一种原理,也就是说,产品的价值可以分割还原成各生产要素的价值。
A.贡献原则
B.协调原则
C.最有效使用原则
D.供需平衡原则
A
B
C
D
A
10. 在使用剩余法估价时,______不仅仅是一般性原则,而且是一个需要特别强调,并具有操作性的原则,这是准确确定不动产价值的关键。
A.贡献原则
B.协调原则
C.最有效使用原则
D.供需平衡原则
A
B
C
D
C
11. 下列选项中,______一般来源于规划,估价师要仔细调查相关资料,并实地勘察有关情况,然后综合确定。
A.市场平均空置率
B.建筑容积率
C.估价对象有效利用率
D.欠租率
A
B
C
D
B
12. 既是剩余法估价必须的要求,又是估价的一般性要求的是______。
A.稳定市场条件下的价值
B.土地利用最有效状态下的价值
C.基于不动产自身条件的客观价值
D.不动产的总价值
A
B
C
D
B
13. 简单地说,______是通过比较估价对象与所在级别或区域内土地的平均条件,并根据二者差异,以基准地价为基础修正并确定待估宗地价格的过程。
A.基准地价系数修正法
B.市场比较法
C.剩余法
D.成本逼近法
A
B
C
D
A
14. 下列不动产价格确定的方式中,______更适合待开发土地假设性不动产价值的确定。
A.以市场交易案例进行比较确定
B.以市场平均价格水平为基础,采用趋势分析的方法或者是指数调整等方法分析确定
C.以不动产自身售价为基础确定
D.对于已经建成的收益性不动产,必要的情况下可以通过收益还原法评估确定
A
B
C
D
A
15. 剩余法估价中为保证估价结果的安全性,往往预备有不可预见费,一般为总建筑费和专业费之和的______根据各地的具体情况判断。
A.2%~3%
B.2%~5%
C.4%~5%
D.5%~6%
A
B
C
D
B
16. 通常情况下,在土地取得方面的税收有______等。
A.印花税、契税
B.工商统一税、契税
C.印花税、工商统一税
D.销售营业税、工商统一税
A
B
C
D
A
17. 基准地价具有时效性,法定期限是______年,每个城市在测算时会有具体的规定,如果超过规定的年期,基准地价与市场情况差异可能很大,会失去客观性。
A.1~2
B.3~4
C.2~3
D.5~6
A
B
C
D
C
18. 下列选项中,______适用于市街地,主要用于商业繁华区域土地价格的评估。
A.路线价估价法
B.剩余法
C.成本逼近法
D.市场比较法
A
B
C
D
A
19. 关于路线价区段划分与标准深度设定的表述,不正确的是______。
A.一个路线价区段是指具有同一路线价的地段
B.一般情况下,一条街道可设2个路线价
C.设定的标准深度,通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数
D.对一些特别繁华,土地条件变化较大的街道,也可以分设路线价
A
B
C
D
B
20. 计算区段地价方法中,当地价实例项数为单数时,取其中项为______。
A.中位数
B.众数
C.算术平均数
D.几何平均数
A
B
C
D
A
21. 地价实例调查,一般应以最近______年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。
A.1
B.2
C.3
D.4
A
B
C
D
B
22. 路线价估价法适用于______。
A.市街地
B.自己经营的企业用地
C.农地
D.拆迁的土地
A
B
C
D
A
23. 根据剩余法原理,利用剩余法评估土地价格的基本公式为______。
A.V=A-(B+C) B.V=V
1b
×(1±∑K
i
)×K
j
C.
D.P
D
=P
B
×A×B×D×E
A
B
C
D
A
24. 无论是否有建筑设计,都需要对市场做充分的调查,对于具有建筑物设计方案的要看看是否合理,对于没有方案的则要看看建筑设计应该如何定位。必须重视的问题不包括______。
A.建筑物的使用方向判断要准确
B.建筑物开发投资规模要适当
C.建筑物的结构细节要清楚
D.建筑物装修的成本预算要准确
A
B
C
D
D
25. 路线价是临街标准深度宗地的______。
A.最高价格
B.最低价格
C.平均价格
D.规定价格
A
B
C
D
C
二、多项选择题
1. 土地估价的作用及现实意义包括______。
A.有利于企业投资决策
B.有利于政府规划
C.有利于土地交易的顺利进行
D.有利于土地市场的完善
E.有利于土地市场管理
A
B
C
D
E
ACDE
2. 土地资产流动较常见的具体服务内容包括______。
A.为入股投资提供土地价值量证明
B.为企业兼并提供土地价值核算依据
C.为企业上市提供土地价值依据
D.为企业股本变动提供土地价值依据
E.为土地分割、土地合并诉讼提供土地价值依据
A
B
C
D
E
ABCD
3. 法律诉讼涉及土地估价较常见的具体需求包括______。
A.土地分割与合并前后价值的确定
B.土地租赁中出租人、承租人之间的土地权利诉讼
C.周边开发对土地价值影响的补偿(环境)估算
D.为公司解体、合并、清算、破产相关的土地财产分割提供价值依据
E.为解决土地权利转移、土地资产流动、土地信用等方面纠纷提供土地价值依据
A
B
C
D
E
BCDE
4. 投资顾问与决策涉及的土地估价的服务范围包括______。
A.补偿的确定
B.开发整理中的土地增值及分配的确定
C.租金的确定
D.投资可行性分析
E.市场分析
A
B
C
D
E
CDE
5. 土地估价中的替代原则可概括为______。
A.土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定
B.土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格
C.土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定
D.土地价格应实行完全竞争
E.土地价格随需求而而自由调节
A
B
C
D
E
ABC
6. 适用于收益还原法的估价原则包括______。
A.变动原则
B.预期原则
C.最有效使用原则
D.替代原则
E.协调原则
A
B
C
D
E
ABCD
7. 收益还原法的适用范围包括______。
A.能够出租或者自己作为场地使用的土地
B.出租或自己使用的农业、林业生产等用地
C.出租或自己使用已有建筑物的土地
D.自己经营的企业用地
E.未开发或已经完成一级开发可以买卖的土地
A
B
C
D
E
ABCD
8. 土地价格是由其______相互作用、相互影响所形成的。
A.无效需求
B.效用
C.相对稀缺性
D.有效需求
E.固定性
A
B
C
D
E
BCD
9. 土地还原率根据土地收益情况不同分类,包括______。
A.土地还原率
B.平均还原率
C.综合还原率
D.边际还原率
E.地上建筑物还原率
A
B
C
D
E
ACE
10. 土地还原率的确定方法包括______。
A.土地使用权年期修正法
B.土地纯收益与土地价格比率法
C.用途修正法
D.安全利率调整法
E.现实投资收益率排序插入法
A
B
C
D
E
BDE
11. 适用于市场比较法的估价原则包括______。
A.供需均衡原则
B.替代原则
C.外部性原则
D.贡献原则
E.变动原则
A
B
C
D
E
ABC
12. 最有效使用应当以______为基础,就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
A.替代原则
B.预测原则
C.贡献原则
D.变动原则
E.协调原则
A
B
C
D
E
BD
13. 市场比较法评估土地价格时的限制包括______。
A.市场不活跃、土地交易数量不足时,市场比较法的应用将受到限制
B.经济环境政策的异常变化,会影响市场比较法的可靠性
C.强劲的通货膨胀或经济衰退,也可能影响市场比较法的可靠性
D.规模较大、土地利用复杂的土地,可能影响市场比较法的可靠性
E.土地价格应实行完全竞争,会影响市场比较法的可靠性
A
B
C
D
E
ABCD
14. 市场比较法估价的程序的基本内容包括______。
A.确定土地还原率
B.期日比较并修正
C.交易情况比较并修正
D.区域因素比较并修正
E.选择交易案例并确定比较案例
A
B
C
D
E
BCDE
15. 土地交易案例要符合一定的要求,主要从______方面进行把握。
A.交通特征和个别条件具有相似性
B.交易时间比较接近
C.土地利用状况具有相似性
D.交易情况具有相似性
E.土地的权利状况具有相似性
A
B
C
D
E
BCDE
16. 土地估价收益还原法的适用范围包括______。
A.自己经营的企业用地
B.出租或自己使用已有建筑物的土地
C.未开发或已经完成一级开发可以买卖的土地
D.出租或自己使用的农业、林业生产等用地
E.能够出租或者自己作为场地使用的土地
A
B
C
D
E
ABDE
17. 适用于成本逼近法的估价原则包括______。
A.贡献原则
B.替代原则
C.供求平衡原则
D.最高最佳使用原则
E.协调原则
A
B
C
D
E
ABCD
18. 比较适合采用成本逼近法估价的土地包括______。
A.可以单独买卖带有建筑物的土地
B.基础设施使用的土地
C.新征用但没有进行开发的土地
D.计划征用的土地
E.新征用并开发完成的土地
A
B
C
D
E
BCDE
19. 采用拆迁方式的估算土地取得成本的途径包括______。
A.采用拆迁案例估算
B.采用拆迁补偿标准估算
C.采用基准地价估算
D.采用林木体积估算
E.采用建筑物栋(套)数估算
A
B
C
D
E
ABC
20. 按照成本逼近法公式计算出的地价,是土地一般条件下的平均地价,如果要得到宗地价格,还要进行相关修正。相关修正系数确定方法包括______。
A.安全利率修正
B.用途修正
C.土地条件修正
D.土地使用权年期修正
E.区位条件修正
A
B
C
D
E
BCDE
21. 适用于剩余法的估价原则包括______。
A.变动原则
B.供需平衡原则
C.贡献原则
D.最有效使用原则
E.剩余生产力原则
A
B
C
D
E
BCDE
22. 具体来说,比较适合采用剩余法估价的土地包括______。
A.具有明确规划的土地
B.没有规划但可以判断最佳利用条件的土地
C.具有建筑物但不能够正常使用或需要改造的土地
D.具有建筑物并且能够正常使用的土地
E.新征用并开发完成的土地
A
B
C
D
E
ABCD
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
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