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土地估价方法(七)
情景分析题
某城市拟进行城市土地综合定级,其城市建成区面积为121km
2
,商业中心可以分为三级,其中,一级商业中心1个,营业收入平均为9万元/(m
2
·年);二级商业中心4个,营业收入平均为3万元/(m
2
·年);三级商业中心30个,营业收入平均为1.2万元/(m
2
·年)。某L地块离一级商业中心的距离为5km,离二级商业中心的距离最近为1km,和最近的三级商业中心只有一路之隔。
根据上述材料,回答问题:
1. 二级商业中心的规模指数
为______。
A.100
B.66.7
C.33.3
D.13.3
A
B
C
D
C
2. 商业中心二级功能的功能分
为______
A.66.7
B.33.3
C.20.0
D.13.3
A
B
C
D
C
3. 商业中心二级功能的影响半径为______km。
A.6.21
B.5.5
C.3.1
D.2.78
A
B
C
D
D
4. L地块的商业服务繁华影响度分值为______。
A.13.3
B.15.6
C.22.4
D.33.3
A
B
C
D
C
5. 土地分等定级应遵循的原则包括______原则。
A.综合分析
B.定量与定性分析结合
C.土地收益差异
D.最有效使用
A
B
C
D
ABC
某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500m
2
的地块,具有50年的土地使用权,并于1995年11月建成一建筑面积为450m
2
的建筑物,建筑物全部出租。
已知当地同类建筑物出租租金一般每月为30元/建筑m
2
,每年支付的土地税及房产税为20元/建筑m
2
,支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m
2
,残值率为0,土地及房屋还原利率分别为5%和6%。(计算结果保留到整数位)
根据上述材料,回答问题:
6. 房屋的年纯收益为______元。
A.38020
B.39570
C.40350
D.36280
A
B
C
D
A
7. 土地取得的纯收益为______元。
A.53150
B.16200
C.70829
D.92460
A
B
C
D
C
8. 到1998年11月,该土地的单位面积地价为______元/m
2
。
A.3524
B.2533
C.1687
D.2982
A
B
C
D
B
9. 关于土地收益与地租的关系,下列说法正确的是______。
A.地租是土地所有者凭土地所有权而得到的土地收益
B.地租与土地收益二者在量上具有一致性,只不过由于土地所有权与使用权的分离而形成不同的概念
C.地租与土地收益二者在量上具有不一致性,两个概念因土地权利状态而加以区别
D.地租与土地收益二者在量上具有不一致性,属于两个不同的概念
A
B
C
D
AB
10. 影响建筑物重置价格的因素有______。
A.建筑结构
B.建筑材料
C.实际租金
D.物价水平
A
B
C
D
ABD
某开发区土地总面积为6km
2
,已完成“五通一平”。现拟出让该开发区一宗工业用地50年期的土地使用权,土地面积为1000m
2
。据调查,该开发区可供出让的土地面积约为4.5km
2
,平均征地费及相关税费为10万元/亩,完成1km
2
的土地开发需投入2亿元,开发期为2年,均匀投入全部土地投资回报率为15%,当地银行年贷款利率为6%,土地还原率为7%,50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率为20%。
根据上述材料,回答问题:
11. 土地取得费及相关税费、土地开发费分别为______元/m
2
。
A.150、200
B.200、266.67
C.112.5、150
D.100、200
A
B
C
D
C
12. 土地投资利息为______万元。
A.2.1
B.2.8
C.3.05
D.4.07
A
B
C
D
C
13. 土地开发总投资包括______。
A.征地费
B.土地开发费
C.各项税费
D.投资利息
A
B
C
D
ABD
14. 土地开发利润为______元/m
2
。
A.52.5
B.49.58
C.70.0
D.76.11
A
B
C
D
A
15. 土地增值为______元/m
2
。
A.115.48
B.86.61
C.64.96
D.108.85
A
B
C
D
B
16. 50年期工业用地出让土地使用权价格为______元/m
2
。
A.692.86
B.519.65
C.389.74
D.669.34
A
B
C
D
A
某开发公司现以1200万元购买一块土地,根据批准的规划设计方案,开发商计划在1年内建成一栋建筑面积为3万m
2
的住宅楼,预计总售价可达到6000万元,现实一年期贷款利息率为5.85%,销售税费率控制在6%,开发商要实现预付资本20%以上的投资回报率。(利息按复利计算)
根据上述材料,回答问题:
17. 建筑物的开发建造成本应控制在______元/m
2
建筑面积以下。
A.3360
B.3282
C.1120
D.1094
A
B
C
D
C
18. 该项目的总利息支出为______万元。
A.165
B.167
C.354
D.360
A
B
C
D
B
19. 建筑物折旧是指______。
A.建筑物因时间经过所造成的损耗
B.建筑物的新旧程度
C.建筑物重置成本与残值率的乘积
D.对建筑物的人为破坏
A
B
C
D
A
20. 确定建筑物折旧的方法中,______属于加速折旧方法。
A.定率法
B.新旧程度折旧法
C.偿还基金法
D.年数合计法
A
B
C
D
AD
21. 下列费用中可计入土地取得费的有______。
A.土地补偿费
B.造地费
C.劳动力安置补偿费
D.新增建设用地有偿使用费
A
B
C
D
ABC
某市现有一宗面积为2000m
2
的住宅用地,某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼,预计开发建设期2年,建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情,平均售价可达3800元/m
2
;开发建设过程中,建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/m
2
,第一年投入40%,第二年投入60%,并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权,实现相当于不动产总价18%的利润率。
根据上述材料,回答问题:
22. 该土地的最低建筑容积率为______。
A.2.0
B.3.0
C.3.5
D.4.0
A
B
C
D
B
23. 影响建筑物价格的环境因素不包括______。
A.建筑物楼层
B.建筑物周边环境
C.建筑物用途
D.建筑物的设计
A
B
C
D
BD
24. 不动产开发建设周期包括______。
A.土地取得期
B.租售期
C.工程建设期
D.规划设计和工程预算期
A
B
C
D
BCD
25. 对土地的开发建设并不仅仅表现为在被使用土地上进行投资和建设,它还表现在______。
A.对城市环境的改善和建设
B.对公用事业的发展
C.对基础设施的建设
D.相关政策的补偿
A
B
C
D
A
现有一宗占地面积为1000m
2
的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于2002年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积为2500m
2
的办公楼,现全部用于出租。2007年11月1日进行的市场调查情况如下:
(1)在当地,规划档次相同的办公楼的月租金一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可以收取押金60万元,押金收益率为5%;
(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为4000元/m
2
;
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
根据上述材料,回答问题:
26. 该宗地于2007年11月1日的土地单位面积价格为______元/m
2
。
A.18576
B.17156
C.20385
D.14297
A
B
C
D
B
27. 该建筑物的年纯收益为______万元。
A.68
B.84
C.72
D.80
A
B
C
D
C
28. 该宗土地的年纯收益为______万元。
A.130
B.124
C.121
D.111
A
B
C
D
D
29. 确定还原率宜采用______加上风险调整值的办法。
A.安全利率
B.利润率
C.贷款利率
D.存款利率
A
B
C
D
A
30. 接受了该宗地地价评估任务后,首先应决定估价的基本项目,主要包括______。
A.确认估价条件
B.确认评估对象
C.确认估价目的
D.确定估价收费
A
B
C
D
ABC
某公司2004年6月在划拨土地上刚建成一商业大楼,土地面积为4000m
2
,建筑面积为6000m
2
,由于抵押贷款的需要拟进行土地使用权价格评估。该大楼已全部出租,年租金总收益为300万元,出租总费用为90万元,建筑收益120万元,土地还原率为6%。按当地政策,该大楼所处土地级别的商业用地出让金标准为1200元/m
2
。
根据上述材料,回答问题:
31. 该大楼的划拨土地使用权价格为______万元。
A.634
B.874
C.1020
D.1354
A
B
C
D
B
32. 以下关于“土地增值收益”的说法中,正确的有______。
A.土地增值收益率理论上应等于“增值地租”占总地价的比例,或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例
B.土地增值收益=(土地取得费+土地开发费)×土地增值收益率
C.土地增值收益是政府出让土地时,国家土地所有权在经济上的实现
D.成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益
A
B
C
D
ACD
33. 当采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时,其土地成本应包括______。
A.土地取得费
B.土地开发费
C.投资利息、利润
D.土地增值收益
A
B
C
D
ABC
34. 同类建筑单位面积平均造价指各地在国家建筑______标准控制下确定的各地各类房屋的一般造价。
A.定额
B.收费
C.设计
D.装修
A
B
C
D
A
有一宗工业用地,土地取得费及相关税费为15万元,为自有资金投入;土地开发费为20万元,通过银行贷款取得,贷款年利率为6%,土地开发期为1.5年。经调查,该宗地各项费用投入符合一般水平。在该土地上建一建筑物。据市场调查确定,建筑物出租每年能获得的总收益为200万元,每年所需支出的总费用为40万元,该类综合还原率为8%,土地还原率为6%。
根据上述材料,回答问题:
35. 在成本逼近法计算中的土地投资利息为______元。
A.18000
B.8934
C.22500
D.22634
A
B
C
D
D
36. 在不考虑土地的使用年限的情况下,该土地及其建筑物的价格为______万元。
A.2000
B.2500
C.2667
D.3333
A
B
C
D
A
37. 土地开发费一般包括______。
A.拆迁安置补助费
B.小区开发配套费
C.基础设施配套费
D.公共事业建设配套费
A
B
C
D
BCD
38. 宗地估价技术报告中,评估对象描述的因素主要分为______状况等三方面。
A.土地登记
B.土地权利
C.土地面积
D.建筑物和地上附着物
A
B
C
D
ABD
39. 判断土地是否处于最佳开发利用方式中,首先要看是否是最佳______。
A.土地用途
B.建筑容积率
C.建筑高度
D.建筑密度
A
B
C
D
A
采用市场比较法进行拍卖底价评估时,选择的某交易案例为协议方式交易,成交价格为1000元/m
2
,若交易形式的情况修正系数为:协议0.5;招标0.75;拍卖1.0。
根据上述材料,回答问题:
40. 修正后的交易案例价格为______元/m
2
。
A.500
B.1500
C.1666.7
D.2000
A
B
C
D
D
41. 若选择比较交易案例成交地价为580元/m
2
,对应土地使用权年期为25年,而待估宗地的出让年期为37年,土地还原率取7%,则待估宗地经过年期修正后的价格为______元/m
2
。
A.515.3
B.532.6
C.635.4
D.652.8
A
B
C
D
D
42. 下列对土地估价的描述不正确的是______。
A.土地估价依据的理论与方法,与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B.同一块土地,规划可使之一夜之间身价百倍,也可以使之无人问津,这是土地估价必须考虑的经济因素,它会对地价产生深刻影响
C.同样一块土地,其价格的高低与土地权利状况密切相关,不同的权利可能导致价格相差很大
D.土地估价必须充分占有土地市场资料,把握土地市场的过去、现在和未来
A
B
C
D
B
43. 在市场比较法中,选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为______。
A.类似土地
B.比较宗地
C.标准宗地
D.交易宗地
A
B
C
D
B
44. 应用市场比较法评估承租土地使用权价格时,须进行交易情况修正,特别应注意______等对承租土地使用权价格的影响。
A.与政府签订的契约内容
B.经过时间
C.剩余期限
D.城市规划限制
A
B
C
D
ABC
采用剩余法对某不动产进行评估,根据分析测算,该不动产总价为8000万元,开发商预付总资本为4000万元(不含地价款),销售税费为400万元,假定开发商确定的投资回报率为20%。
根据上述材料,回答问题:
45. 开发商的利润额为______万元。
A.1600
B.地价×0.2+720
C.地价×0.2+800
D.地价×0.2+880
A
B
C
D
C
46. 在不考虑利息因素的情况下,开发商可支付的最高地价额为______万元。
A.1267
B.1360
C.2333
D.2800
A
B
C
D
C
47. 应用剩余法评估地价时,确定待估地块的最佳利用方式受______等因素的限制。
A.城市规划
B.市场变化
C.土地条件
D.土地市场条件
A
B
C
D
ACD
48. 采用剩余法中的传统方法评估地价时,该开发完成后的不动产价值及开发成本均根据______预测。
A.当前市场状况
B.未来市场状况
C.过去市场状况
D.市场变动情况
A
B
C
D
A
49. 剩余法除适用于土地估价外,还可应用于______等方面的房地产开发项目评价和投资决策。
A.确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格
B.确定具体开发项目的预期利润
C.确定开发项目中的最高控制成本费用
D.确定具体开发项目的最佳利用方式
A
B
C
D
ABC
情景分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
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