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土地登记代理实务模拟35
一、单项选择题
(每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1. 国有企业改革时,经国土资源行政主管部门批准,对企业改革涉及的国有建设用地使用权,可以采取保留划拨方式处置的用地不包括______。
A.继续作为城市基础设施的用地
B.国有企业改造或改组为国有独资公司的用地
C.改造或改组为公司制企业的原土地用途不发生改变的用地
D.公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
A
B
C
D
C
2. 核发土地权利证书的程序是______。
A.通知-审核-验证
B.审核-通知-验证
C.通知-审核-发证
D.通知-验证-发证
A
B
C
D
A
3. 被代理人对代理人的代理行为承担民事责任,就是要求被代理人承担代理行为产生的______。
A.民事责任
B.代理结果
C.代理责任
D.法律后果
A
B
C
D
D
4. 关于土地登记,我国不对______进行登记。
A.国家土地所有权
B.集体土地所有权
C.土地使用权
D.土地抵押权
A
B
C
D
A
5. 土地登记中的契约登记制度采用______立法。
A.意思主义
B.形式主义
C.实质主义
D.编成主义
A
B
C
D
A
6. 我国土地登记的效力,是基于______立法思想的不动产登记,也称作登记的对抗要件主义、登记的公示主义。
A.意思主义
B.形式主义
C.实质主义
D.审查主义
A
B
C
D
A
7. 我国土地登记的效力,是基于______立法思想的不动产登记,也称为登记的生效要件主义,登记要件主义。
A.意思主义
B.形式主义
C.实质主义
D.审查主义
A
B
C
D
B
8. 按照有关法律法规,我国的土地权属性质分为国有土地所有权、集体土地所有权、集 体土地使用权以及土地使用权抵押权等,其中______不能记载在“土地权属性质”栏上。
A.国有土地所有权
B.集体土地所有权
C.集体土地使用权
D.土地使用权抵押权
A
B
C
D
D
9. 土地登记的实体性法律依据是指包含有______规定性内容的法律、法规和规定。
A.土地登记
B.土地权限
C.土地权利
D.土地变更
A
B
C
D
C
10. 下列关于土地登记代理合同的代理事项的表述,不正确的是______。
A.代理事项是土地登记代理合同的主体
B.代理事项主要是指土地登记代理的具体内容
C.代理事项必须要明确、清楚
D.代理事项应是在合同加以明确的重要内容
A
B
C
D
A
二、多项选择题
(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意)
1. 查询土地登记资料的申请,由土地登记代理机构代为查询的,还应提交的证明文件包 括______。
A.土地登记代理人的查询证明
B.土地登记代理查询委托书
C.土地登记代理人职业资格证书
D.土地登记代理人的身份证明
E.地权利人提交其权利凭证
A
B
C
D
E
BCD
2. 与申请更正登记宗地相关的利害关系人申请更正登记,应当向国土资源行政主管部门提交的文件资料包括______。
A.证明登记事项错误的有关材料
B.土地登记审批表
C.土地登记申请书
D.土地权利人同意更正的书面证明文件
E.土地权利人的证明书
A
B
C
D
E
ACD
3. 土地权利人申请土地登记时,应当提交的土地权属来源证明文件包括______。
A.主管部门证明
B.身份证明文件
C.资质证明文件
D.四邻证明
E.上级部门的批准文件
A
B
C
D
E
ADE
4. 土地登记代理委托书应由______签字后生效。
A.委托人
B.土地登记代理分支机构
C.土地登记人员
D.土地登记代理机构
E.土地登记代理人
A
B
C
D
E
ADE
5. 代理人代被代理人实施的行为主要是法律行为,通过代理行为,被代理人与相对人之间发生一定的法律关系,______被代理人与相对人之间的民事法律关系。
A.设立
B.变更
C.查询
D.审查
E.终止
A
B
C
D
E
ABE
6. 不属于权利登记制度特点的是______。
A.采用意思主义立法
B.采取实质审查主义
C.不强制性登记
D.不颁发权利凭证
E.土地权利人以动态登记为主
A
B
C
D
E
ACE
7. 日本关于土地登记专门制订的法律法规有______。
A.《不动产登记法》
B.《土地登记法》
C.《不动产登记法施行令》
D.《地产管理法》
E.《土地法》
A
B
C
D
E
AC
8. 我国对已基本完成城镇住房用地登记发证工作的地区,要求及时做好变更登记工作,保证土地登记结果的______,依法保护权利人的合法权益。
A.合理性
B.准确性
C.合法性
D.现势性
E.统一性
A
B
C
D
E
BD
9. 影响土地权属来源的主要因素包括______。
A.土地权属发生的时间
B.土地权属变更的时间
C.土地管理体制的变化
D.土地所有制的变化
E.土地所处的地域
A
B
C
D
E
ABE
10. 土地使用条件的来源包括______。
A.城镇规划已经限定
B.土地使用合同中做出的规定
C.批准用地文件所规定
D.土地使用规范
E.土地使用权有偿使用合同文本中做出的规定
A
B
C
D
E
ACE
三、综合分析题
某宗土地为国有土地,某市某贸易有限公司于2004年7月1日,经该市人民政府批准,以出让方式取得该宗地国有土地使用权。批准用途为商业,出让期限为70年,出让金为1432万元。出让金已于2004年7月20日一次付清。根据地籍调查并经初步审查,该宗地实际界址清楚,土地面积与出让面积一致,为16721m
2
,土地使用权出让手续符合法律规定,批准文件有效。根据土地登记有关规定,建议为某市某贸易有限公司办理出让国有土地使用权登记。
1. 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,该宗土地的 出让期限是否合理?说明原因。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,该宗土地的出让期限不合理。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对各类土地出让的最高年限作出如下规定:
(1)居住用地70年。
(2)工业用地50年。
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。
(4)商业、旅游、娱乐用地40年。
(5)综合或者其他用地50年。
2. 简述土地使用权出让的含义。
土地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3. 土地使用权出让由谁负责?
土地使用权出让由市、县人民政府负责。
4. 国有土地使用权出让可以采取哪些方式?
国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式。
5. 国有土地使用权出让主要具有哪些法律特征?
国有土地使用权出让主要具有如下法律特征:
(1)出让国有土地使用权的主体广泛;
(2)国有土地使用权出让可以采取协议招标、拍卖、挂牌方式;
(3)出让国有土地使用权经有偿取得;
(4)出让国有土地使用权受使用期限限制;
(5)政府垄断;
(6)不符合有关规定的土地使用权不得登记。
6. 出让国有土地使用权设定登记的申请人是谁?
出让国有土地使用权设定登记的申请人为出让国有土地使用权的受让方。
某公司有一宗地为协议出让方式取得,位于某市某街道某号,批准用途为营业用地,土地面积的测量结果为2500m
2
,出证合同中规定出让年限为40年,自2004年8月31日至2044年8月31日。该公司委托某土地登记代理公司代理领取土地证书。
7. 该土地登记代理公司应如何办理领取手续?
该土地登记代理公司应按以下步骤办理领取手续:
第一步,接受委托后,与委托人明确土地登记代理的基本事项,包括代理内容及有关要求等;
第二步,与委托人该公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同,明确授权范围和权限;
第三步,根据委托人该公司的要求,了解有关宗地信息,收集相关资料;
第四步,领取并核实土地证书;
第五步,向委托人反馈信息,并与土地登记机关进行沟通,解决存在的问题。
8. 土地登记代理人核实土地证书的内容包括哪些?
在领取土地证书的时候,土地登记代理人需要提交土地登记委托代理书和个人身份证明;其次,要对土地证书的规范性和准确性进行核实,主要包括以下几个方面:
(1)土地使用者名称是否与委托人名称相一致。土地使用者的名称要与该公司的营业执照名称保持一致。
(2)土地用途是否与实际用途相符。对于营业用地,规范的土地登记用途应为商服。
(3)使用权类型是否符合相关批准文件的要求。土地使用权类型应为国有出让土地使用权。
(4)如果是出让土地,其使用期限或终止日期是否与出让合同一致。对于商服用途,其最高出让年期应为40年。
(5)土地面积是否与委托人提供的资料中的面积一致,是否与出让合同中的出让面积一致。
某宗土地为国有土地,江都市彩虹文化用品有限公司于1996年8月6日以出让方式获得该宗地40年土地使用权。2002年6月1日江都市彩虹文化用品有限公司与江都市正元成贸易有限公司签订《土地使用权出租合同》,江都市彩虹文化用品有限公司将该宗地国有土地使用权出租给江都市正元成贸易有限公司,出租面积2150m
2
,土地用途为商业,出租期限为5年租金为20.00万元/年,交纳方式为每年支付一次。根据地籍调查并经初步审查,该宗地实际界址清楚,土地面积与出租面积一致,为2150m
2
,土地使用权出租手续符合法律规定。
9. 根据土地登记的有关规定,该宗地应办理何种登记?
根据土地登记的有关规定,该宗地应办理土地使用权出租权设定登记。
10. 出让土地使用权的出租条件是什么?
出让土地使用权的出租条件:依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权人可以将以出让方式获得的土地使用权出租,出租的条件是出租人对土地的开发必须达到法律规定的或土地使用权出让合同规定的标准。未按合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。
11. 申请人应提交哪些权属证明文件?
申请人应提交以下权属证明文件:
(1)土地权属来源证明。土地使用权出租设定登记申请人向土地登记机关提交的土地权属来源证明为《国有土地使用证》和《集体土地使用证》。
(2)划拨土地使用权出租批准文件。
(3)土地使用权出租合同。
(4)有关部门认证的出租地块开发投资证明。
(5)其他证明文件。
12. 对权属审核的主要内容包括哪些?
权属审核的主要内容包括以下几个方面:
(1)对申请人的审核。
①出租人应为土地使用者,并与《国有土地使用证》或《集体土地使用证》的土地权利人一致。
②出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。
(2)对土地投资情况的审核。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地,土地使用权不得出租。
(3)对土地用途的审核。
出租土地的用途应符合规定的土地用途。
(4)对租赁期限的审核。
出让土地使用权的租赁期限应小于土地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。
某市M公司于1997年8月1日以出让方式取得一宗2000m
2
的国有土地使用权,批准用途为商业,使用期限为40年,于1997年8月20日办理了土地登记。现因债务的关系,将这宗地连同房产转让给了N贸易有限公司。
13. 办理此宗地的土地使用权变更登记手续的程序是什么?
应按以下程序进行:申请-地籍调查-权属审核-注册登记-核发土地证书。
14. 你对程序中具体的细则是如何理解的?
申请。N贸易有限公司应该在与M公司签订了土地转让合同或协议后30日内,办理房产变更登记15日内,向当地土地管理部门提出土地使用权变更登记申请。应该提交以下材料:(1)土地使用权变更登记申请表;(2)N贸易有限公司法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明;(3)转让合同;(4)原土地使用证;(5)变更后的房屋所有权证;(6)税费交纳证明;(7)委托代理的应该提交土地登记委托书和代理人身份证明等。
地籍调查。只要实地调查该宗地原来登记状况是否变化,没有变化,可直接移交土地登记人员进行审核。
权属审核要点:(1)对申请人的审核。身份证明及民事行为能力审核,重点审核申请人与转让证明文件的受让人是否一致。委托代理委托书及代理人身份证明的审核。(2)对土地使用期限的审核。转让后的使用期限应等于原来使用期限减已经使用的期限。(3)对土地价格的审核应对申报地价进行登记和审核,决定实施优先购买权。(4)对税费的审核。(5)对土地用途的审核。转让合同的土地用途、实际用途和出让合同用途是否一致。(6)对房产变更的审核。涉及房产转让的,应该审核房产证明。
注册登记。在原来的《土地登记卡》进行变更登记,并填写新的《土地归户卡》,注销原来的《土地归户卡》。核发证书。收回并注销原来的《国有土地使用证》,并把新的土地证书发给N贸易有限公司。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
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