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土地登记代理实务模拟37
一、单项选择题
每题的备选项中,只有1个最符合题意
1. 任何单位、组织和个人都不得从事国有建设用地使用权的出让活动,体现了政府对土地使用权出让的______。
A.强制性
B.垄断性
C.权威性
D.严肃性
A
B
C
D
B
2. 有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的______。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
A
B
C
D
C
3. 建设单位要使用国有土地,一般应以______等有偿使用方式取得。
A.划拨
B.出让
C.租赁
D.授权
A
B
C
D
B
4. 不同所有制性质的企业之间或企业、事业单位之间共同投资组成的新的经济实体,并具备法人条件的紧密型企业是______。
A.事业单位
B.私营单位
C.联营单位
D.独资企业单位
A
B
C
D
C
5. 地役的主要目的是______。
A.增加需役地的利用价值
B.对他人不动产设置一定的负担
C.增加供役地的利用价值
D.利用他人的不动产来提高自己不动产的效益
A
B
C
D
D
6. 土地以______为单位进行登记。
A.土地权利人
B.宗地
C.市、县
D.街道
A
B
C
D
B
7. 土地、房屋的权属变更登记要件是______。
A.缴纳土地应纳税额
B.缴纳土地差值税
C.缴纳土地增值税
D.缴纳土地契税
A
B
C
D
C
8. 按照《土地登记办法》规定,任何土地登记结果都应记载在______上。
A.土地登记申请书
B.土地登记审批表
C.土地登记簿
D.土地权利证书
A
B
C
D
C
9. 土地登记中的注册登记人员应包括______。
A.申请人和审核人
B.审核人和注册人
C.经办人和注册人
D.经办人和审核人
A
B
C
D
D
10. 物权变动(设立、变更、转让、消灭)必须遵循______原则。
A.公平
B.公示
C.经济
D.登记
A
B
C
D
B
二、多项选择题
每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
1. 法规和行业规范均属于外在的规定,主要通过______来约束土地登记代理人。
A.法律手段
B.行政手段
C.道德手段
D.规范手段
E.行业管理手段
A
B
C
D
E
ABE
2. 对土地权利证书的审核,审核的重点是______。
A.核对证明
B.查验证件
C.证明的真伪以及证件
D.证明的效力
E.证件的真伪
A
B
C
D
E
BCD
3. 目前我国土地登记工作正依法有序地向______的方向发展。
A.市场化
B.法制化
C.资源化
D.规范化
E.信息化
A
B
C
D
E
BDE
4. 查询原始登记资料的,按照有关规定提交有关证明文件,包括______。
A.土地权利人应当提交其权利凭证
B.土地权利人的权利凭证和土地权利人的身份证明
C.取得土地权利人同意的单位和个人应当提交土地权利人同意查询的证明文件
D.本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件
E.委托他人查询的,应当出具查询通知和代理人身份证明
A
B
C
D
E
ABCD
5. 因处分抵押财产涉及土地使用权转让的,申请人为______。
A.转让人
B.抵押人
C.受让人
D.役地权利人
E.抵押权人
A
B
C
D
E
BCE
6. 按照法律法规规定,我国的土地权属性质分为______。
A.国有土地所有权
B.集体土地使用权
C.地役权
D.土地使用权抵押权
E.集体所有权
A
B
C
D
E
ABCD
7. 地役权合同的双方权利人可以是______。
A.土地所有权人
B.土地使用权人
C.建设用地使用权人
D.宅基地使用权人
E.土地承包经营权人
A
B
C
D
E
ACDE
8. 土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任中侵权责任包括______。
A.采取补偿措施
B.继续履行
C.赔偿损失
D.采取补救措施
E.赔礼道歉
A
B
C
D
E
BCDE
9. 关于土地初始登记特点的叙述,正确的有______。
A.初始登记只能在土地总登记之后发生
B.初始登记可能在土地总登记之前发生
C.土地上设定了新的权利,就要对其进行初始登记
D.只要某宗地上新设定了某种权利,就要进行初始登记
E.土地初始登记是在土地总登记之外,对设立的土地权利进行的第一次登记
A
B
C
D
E
ABDE
10. 土地登记的基本程序可分为______。
A.土地登记申请
B.注册登记
C.土地权属审核
D.核发证书
E.土地登记审批
A
B
C
D
E
ABCD
三、综合分析题
2001年,市S集团依法获得对该市原国有企业M纺纱厂的兼并权利。2005年上半年,因企业改制,部分厂房出租于W公司,租期一年半。2005年下半年,S集团欲收回出租厂房,因合同期限未至,W公司提出获取合理补偿的要求,得到了S集团的认可。
[问题]
1. 什么是国有土地租赁?
国有土地租赁,是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同,并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让,改变原合同规定的使用条件,应当重新签订土地租赁合同,签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押,抵押权实现时,土地租赁合同同时转让。
2. 国有土地租赁是国有土地出让方式的有效补充,对此你作何理解?
国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主,稳妥地推行国有土地租赁。严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、 《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,确定国有土地租赁的适用范围。 对原有建设用地,因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行租赁。对于新增建设用地,重点仍应是推行和完善国有土地出让,租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地,无论是利用原有建设用地,还是利用新增建设用地,都必须实行出让,不实行租赁。 企业改革涉及的划拨土地使用权,有下列情形之一的,应当采取出让或者租赁的方式处置:
(1)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的。
(2)国有企业改组为股份合作制的。
(3)国有企业租赁经营的。
(4)非国有企业兼并国有企业的。
S集团对M厂的兼并符合第(4)条的规定。
3. 国有土地租赁的期限是如何划分的?
国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。W公司的承租期限当属短期租赁。
4. “承租土地提前收回,可以获得合理补偿”是国有土地租赁权人的权利、义务,具体是指什么?
国有土地租赁权人的权利、义务有:
(1)承租土地使用权可以转租、转让或抵押。国有土地租赁,承租人取得承担土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押必须依法登记。
(2)国有土地租赁权人有优先受让权。承租土地在使用年期内改为出让方式的,承租人有优先受让权,租赁土地在办理出让手续后,终止租赁关系。承租土地使用权期满,承租人可以申请续期,除根据社会公共利益的需要收回该幅土地的,应予以批准。
(3)承租土地提前收回,可以获得合理补偿。国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权,在租赁合同约定的使用年限届满前不收回;因社会以公共利益的需要,依照法律程序提前收回的,应对承租人给予合理补偿。承租土地使用权的收回原因有:①承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时缴纳土地租金的,土地行政主管部门可以解除合同,依法收回承租土地使用权。②承租土地使用权期满申请续期末获批准的,承租土地使用权由国家无偿收回,并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物,恢复土地原状。因此,W公司可依法获得补偿。
某宗地系国有土地,土地使用权人为某公司,通讯地址为:市路号。依据2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的《企业法人营业执照》,该公司的地址变更为市路号,该企业向有关部门提出该宗地地址变更登记。
[问题]
5. 宗地地址变更登记的三个要件是什么?
宗地地址变更的三个要件是:
(1)须属自然人的经常居住地;
(2)须属固定场所;
(3)须经法律确认。
6. 宗地地址变更登记的申请人是谁?
宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。
7. 办理宗地地址变更登记的申请人应当向有关部门提交的土地权属证明文件有哪些?
应当提交的土地权属证明文件有:
(1)由土地登记机关发出的土地证书。地址变更登记申请人为土地所有权人的,提交土地所有权证书;申请人为土地使用权人的,提交土地使用权证书;申请人为土地他项权利人的,提交土地他项权利证明书。
(2)地上建筑物、附着物权属证明。凡是地上存有建筑物或附着物的,变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明,如房管部门颁发的房产证等。
(3)地址变更证明文件。申请人为自然人的,提交由户籍部门开具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件;申请人为法人或其他组织的,其中,企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件,如申请地址变更登记的公司,其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经过更址登记后的《企业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。
某县小学在2002年7月10日经批准,以划拨方式取得一宗国有土地使用权,用途为教育用地,随后该校向县土地登记部门提出申请,要求办理土地登记。
[问题]
8. 该土地应办理什么登记?申请人应是谁?
该县该小学应该申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为该校法人及法人代表。
9. 该小学应在何时办理土地使用权设定登记?
学校应该在接到“国有土地划拨决定书”和“建设用地批准书”之日起30日内办理土地使用权设定登记。
10. 该小学在申请登记该宗土地时应提交哪些登记资料?
应提交以下登记资料:
(1)土地使用权登记申请表。
(2)该县该小学法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明。
(3)该县人民政府关于该小学建设用地批准书。
(4)该县国土资源管理局关于该小学国有土地划拨决定书。
(5)委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。
11. 划拨土地使用权设定登记权属审核的要点有哪些?
划拨土地使用权设定登记权属审核要点:
(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。
(2)对土地权属来源文件的审核。主要是对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。
(3)对土地用途的审核。注意申请登记用途是否与批准用途一致。
(4)对宗地面积的审核。注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致。
某中学因生源扩大,需取得学校操场旁的一宗土地建设教学楼,该原土地为国有土地,根据《市人民政府关于某中学建设用地批准书》和《市国土资源局关于某中学国有土地划拨书》,该中学以划拔方式取得该宗地国有土地使用权,批准用途为教育,根据地籍调查并经初步审查,该宗地实际界址清楚,土地面积与批准面积一致为3700m
2
,国有土地使用权划拔手续符合法律规定。根据土地登记有关规定,建议为市某中学办理划拨国有土地使用权登记。
[问题]
12. 哪些建设用地经县级以上人民政府依法批准可以以划拨方式取得?
经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得的建设用地包括:
(1)国家机关用地和军事用地。
(2)城市基础设施用地和公益事业用地。
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。
(4)法律、行政法规规定的其他用地。
13. 划拨国有土地的使用权的法律特征主要有哪几点?
划拨国有土地使用权的法律特征包括:
(1)划拨国有土地的使用权是依国家行政行为而获得的权利。
(2)划拨国有土地使用权的取得受范围限制。
(3)划拨国有土地使用权一般没有明确的期限。
(4)城镇范围内的划拨土地使用权人应缴纳土地使用税。
(5)划拨国有土地使用权的处置受法律限制。
14. 划拨土地使用权获得者可以免交土地使用税的情况有哪些?
划拨土地使用权获得者可以免交土地使用税的情况为:
(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地。
(2)由财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地。
(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地,从使用的月份起免缴土地使用税5~10年。
(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
15. 划拨国有土地使用权的申请人应提交的土地权属证明文件有哪些?
划拨国有土地使用权的申请人应提交的土地权属证明文件包括:
(1)国有土地划拨决定书。
(2)建设用地批准书。
(3)新开工大中型建设项目土地预登记文件。
(4)大中型建设项目竣工验收报告。
(5)征地勘测图件。
(6)原《集体土地使用证》。
(7)其他证明文件。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
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