银符考试题库B12
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房地产经纪操作实务分类模拟3
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1. 下列房屋相关信息中,不属于新建商品房买卖合同主要内容的是______。
A.商品房基本状况
B.装饰装修标准承诺
C.市政规划
D.办理产权登记时间
A
B
C
D
C
[考点] 商品房买卖合同的主要内容
[解析] 根据《商品房销售管理办法》,新建商品房买卖合同应明确商品房基本状况,装饰、装修及设备标准承诺,办理产权登记有关事宜等十三项主要内容。并不包括市政规划。故此题目选择C。
2. 下列签订新建商品房买卖合同时的做法中,符合风险防范要求的是______。
A.未在合同附件中加盖房地产开发企业印章
B.不在合同约定分摊的公有面积
C.将商品房销售广告和宣传资料写入合同
D.不在合同中约定合同备案有关内容
A
B
C
D
C
[考点] 房屋交易合同的风险防范
[解析] 房地产经纪人应做好的风险防范提醒包括将商品房销售广告和宣传资料所明示的事项写入合同。故此题目选择C。
3. 房地产经纪人员在指导当事人填写示范合同文本时,应告知买卖双方:对于合同中虽未写入但需要明确的事项,可以签订______。
A.注释条款
B.附加条款或者补充协议
C.意向书
D.预约合同
A
B
C
D
B
[解析] 示范合同文本中未写入但需要明确的事宜,可以通过合同的附加条款或者补充协议进行另外约定。故此题目选择B。
4. 下列说明材料中,不属于房屋权利瑕疵担保的是______。
A.共有权人承诺同意出售共有房屋的说明
B.房屋不存在抵押查封的说明
C.承租人放弃优先购买权的说明
D.房屋周围不存在嫌恶设施的说明
A
B
C
D
D
[解析] 卖方的权利瑕疵担保是指房屋卖方担保其出卖的房屋所有权完全转移于买方,其他人不能对房屋主张任何权利,即卖方需要保证期出卖的房屋完全没有法律问题。可以完全属于买方。故此题目选择D。
5. 房地产经纪人员成功撮合存量房买卖的可靠标志是______。
A.买卖双方就房屋价格口头达成一致
B.买方支付意向金
C.买方经纪人员承诺购买
D.买卖双方签订存量房买卖合同
A
B
C
D
D
[解析] 在存量房经纪服务中,房地产经纪人员促成成交的关键或者说成交的标志是存量房买卖合同的签订。故此题目选择D。
6. 房地产开发企业因暂时不具备签订合同示范文本的条件,先要求买方签订了其编制的商品房买卖合同,后又签订了示范合同。关于这两份合同的说法,错误的是______。
A.先签订的合同可作为示范合同的附件
B.先签订的合同可以被示范合同取代
C.先签订的合同违法
D.办理过户登记需要使用示范文本
A
B
C
D
C
[解析] 房地产开发企业因各种原因,包括问题中的原因,在签订示范合同前,要求买方签订本企业制定的商品房买卖合同,这是合法的,但该合同会是将来正式签订的示范合同的附件,或者被示范合同取代,最终过户需要的是签订的示范合同。故此题目选择D。
7. 房地产经纪人员协助购买期房客户填写的示范合同文本为______。
A.商品房买卖合同(预售)示范文本
B.商品房买卖合同(现售)示范文本
C.存量房买卖合同示范文本
D.房屋租赁合同示范文本
A
B
C
D
A
[解析] 按照有关规定,预售项目即期房应签订商品房买卖(预售)合同,住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局要求积极提倡和引导商品房交易当事人使用合同示范文本,即《商品房买卖合同(预售)示范文本》故此题目选择A。
8. 关于房屋租赁中相关费用和责任的说法,正确的是______。
A.如果没有特别约定,房屋及其设施设备的维修责任由承租人承担
B.如果没有特别约定,水、电、燃气等费用由出租人承担
C.按照法律法规规定,房屋出租需缴纳的相关税费由出租人承担
D.通常情况下,煤气灶、热水器等设备在正常使用下的风险由承租人承担
A
B
C
D
C
[解析] 没有特别约定,维修责任通常由出租人承担,水、电、燃气等费用由承租人承担,煤气灶、热水器等设备正常试用下的风险由出租人承担。按照法律法规规定,房屋出租需缴纳的相关税费由出租人承担。故此题目选择C。
9. 房地产经纪人员代拟的房屋租赁合同中,需明确______。
A.房屋出租人的收入水平
B.房屋租金及支付方式
C.房屋承租人的生活习惯
D.房屋附近的交通情况
A
B
C
D
B
[解析] 房屋租赁在习惯上通常需要支付一定的押金,其作用主要是担保租金的按时交付和房屋、设施设备的合理使用。经纪人员在代拟合同时特别需要提醒当事人,押金数额应适当,过高不利于承租人,过低不利于出租人。房地产经纪人员应提醒当事人在合同中明确租金的支付方式。故此题目选择B。
10. 办理存量房买卖合同网上签约时,房地产经纪人员将网上填写的合同打印后,应交______签字或盖章。
A.卖方和买方
B.房地产经纪机构法人
C.房地产开发企业
D.卖方单方
A
B
C
D
A
[解析] 房地产管理部门规定除网签合同外,还需要办理纸质合同的盖章备案。因此,房地产经纪人员在协助当事人办理完网签合同之后,应督促或者陪同买卖双方及时办理纸质合同的备案,以免影响后续的不动产转移登记手续的办理。故此题目选择A。
11. 下列法律文书中,不需要到房地产管理部门备案的是______。
A.存量房买卖合同
B.商品房租赁合同
C.商品房认购协议
D.商品房预售合同
A
B
C
D
C
[解析] 房地产交易合同登记备案包括存量房买卖合同备案、新建商品房买卖合同登记备案以及房屋租赁合同登记备案。故此题目选择C。
12. 关于存量房买卖合同备案的说法,正确的是______。
A.补充条款合同附件都不必备案
B.补充条款、合同附件都要备案
C.补充条款需要备案,合同附件不必备案
D.补充条款不必备案,合同附件需要备案
A
B
C
D
B
[解析] 为防止将来发生争议,补充条款和附件也需要作为备案的材料,一旦发生争议可以备查。故此题目选择B。
13. 下列房地产交易涉及的钱款中,不具有补偿性的是______。
A.定金
B.押金
C.意向金
D.违约金
A
B
C
D
C
[考点] 定金、押金、保证金的内涵及区别
[解析] 定金、押金和违约金均具有一定程度的补偿性,A、B、D错误,故此题目选择C。
14. 为保证卖方的户口已按约定迁出,应约定______等条款。
A.订金
B.违约金
C.交房保证金
D.户口保证金
A
B
C
D
D
[考点] 定金和违约金的性质
[解析] 一般由双方约定以房款中的一部分作为保证金,在卖方户口正常迁出后再支付相当于保证金的房款。故此题目选择D。
15. 房屋买卖双方在房屋买卖合同订立时,为担保合同的履行,依据法律规定或者双方规定,买方按买卖价款的一定比例,预先给付卖方的钱款是______。
A.押金
B.定金
C.首付款
D.违约金
A
B
C
D
B
[解析] 定金是合同当事人在合同订立时或债务履行前,为保证合同的履行,依据法律规定或者当事人双方约定,由一方当事人按合同标的额的一定比例,预先给付对方当事人的钱款。故此题目选择B。
16. 房地产买卖价款常用的计价方式是______。
A.存量房按套计价,新建商品房按面积计价
B.存量房按面积计价,新建商品房按套计价
C.存量房和新建商品房都是按面积计价
D.存量房和新建商品房都是按套计价
A
B
C
D
A
[解析] 房款可以按套计价,也可以按面积计价。存量房买卖一般按套标价,即直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款;新建商品房销售则一般按面积计价,即约定每平方米的售价即单价,然后用单价乘以相应的面积来计算总价款。故此题目选择A。
17. 关于违约金的说法,错误的是______。
A.违约金具有补偿性
B.违约金具有惩罚性
C.违约金和定金不能并用
D.违约金的约定应尽可能高
A
B
C
D
D
[解析] 司法实践中,确有在房屋买卖纠纷案件中,因约定违约金过高,与造成的损失不相适应,经违约方抗辩,法院对违约金进行调整的案例。因此房地产经纪人员在协助订立交易合同时,要提醒交易双方约定适当的违约金。故此题目选择D。
18. 房地产交易资金的交割方式分为______。
A.交易当事人自行交割与通过政府交割
B.交易当事人自行交割与通过第三方专用账户划转
C.通过房地产经纪机构代收代付与通过第三方专用账户划转
D.交易当事人自行交割与通过第三人交割
A
B
C
D
B
[解析] 房地产交易资金交割方式分为:①房地产交易当事人自行交割;②通过第三方专用账户划转。故此题目选择B。
19. 关于房地产交易资金支付方式分类的说法,错误的是______。
A.分为自有资金支付和转账支付
B.分为自有资金支付和贷款支付
C.分为一次性支付和分期支付
D.分为现金支付和转账支付
A
B
C
D
A
[解析] 房地产交易资金支付方式分为:①自有资金支付与贷款支付。②一次性付款与分期付款。③现金支付与转账支付。故此题目选择A。
20. 房地产交易资金监管方式中,房地产经纪机构监管是指通过______划转交易资金。
A.政府主管部门设立的存量房交易资金托管中心
B.当地房地产行政主管部门在银行开设的监管专用账户
C.买卖双方自行选择政府主管部门指定的一家银行
D.房地产经纪机构在银行开设的监管专用账户
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪机构或交易保证机构监管时,要求符合条件的房地产经纪机构或交易保证机构,在银行开设监管专用账户,交易资金可以通过该账户划转。故此题目选择D。
21. 买方不需要贷款的存量房交易中,交易资金监管的程序有:①签订资金监管协议;②办理房屋所有权转移登记;③买方将交易资金存入监管账户;④交易资金划转至卖方账户。其正确的顺序是______。
A.①②③④
B.③①②④
C.①③②④
D.①④③②
A
B
C
D
C
[解析] 在买方需要贷款的情况下,要增加买方申请贷款、银行批贷等手续。具体如下:①签订资金监管协议。②买方将首付款存入监管专用账户。③买方办理抵押贷款。④贷款银行将贷款转入监管专用账户。⑤办理不动产转移登记和抵押登记。⑥划转交易资金。故此题目选择C。
22. 在签订存量房买卖合同后的资金交割过程中,房地产经纪人员应杜绝的行为是______。
A.提醒买卖双方进行交易资金监管
B.提醒买卖双方确认收付款账户具有转账功能
C.向买卖双方解释资金监管协议的内容
D.鼓励买卖双方自行划转交易资金
A
B
C
D
D
[解析] 房地产交易资金结算阶段,房地产经纪人员要做到以下几点:①提醒买卖双方进行交易资金监管,并告知资金监管的范围、基本流程和要求。②不擅自划转客户交易结算资金。③核对买卖双方收付款的姓名及账号,确保无误,否则可能导致无法办理转款手续。④提醒买卖双方收付款账户要求。提醒卖方要妥善保管账户存折、银行卡,密码不可外泄。⑤向买卖双方解释资金监管协议的内容及其他相关事项。⑥提前提醒需要贷款的买方准备好贷款相关资料,到银行申请贷款。⑦提前提醒买方当前可申请的贷款金额、年限及利率与个人信用有关,最终以银行批复的结果为准。⑧不得以任何名义擅自收取交易资金监管手续费用。故此题目选择D。
23. 买卖双方自行交割存量房买卖价款的下列程序:①买卖双方签订存量房买卖合同;②买方支付定金或首付款;③买方或贷款银行支付剩余价款给卖方;④买卖双方办理缴税及所有权转移登记手续。其正确顺序是______。
A.①②③④
B.①④②③
C.①②④③
D.②④①③
A
B
C
D
C
[解析] 如买卖双方选择自行交割房地产交易资金的流程如下:①买卖双方签订存量房买卖合同。②买方按合同约定的时间和方式支付定金或首付款至卖方指定账户。③如买方需要贷款,办理抵押贷款手续,银行批贷。④买方或贷款银行支付全部或部分购房款给卖方。⑤买卖双方办理缴税及不动产转移登记手续,买方取得不动产权证书。⑥买方或贷款银行支付剩余购房款给卖方。故此题目选择C。
24. 下列钱款中,属于房地产交易价款的有______。
A.房地产租金
B.押金
C.佣金
D.违约金
A
B
C
D
A
[解析] 房地产交易价款包括房地产买卖价款和房地产租金。故此题目选择A。
25. 存量房查验和交接时,房地产经纪人员需要准备的材料不包括______。
A.房屋交接单
B.各种验房工具
C.房屋状况说明书
D.房地产权属证书
A
B
C
D
D
[考点] 存量房查验与交接的前期准备
[解析] 房地产经纪人员在存量房买卖查验前期需要准备的资料,包括准备好各种验房工具及房屋状况说明书、房屋交接单等。故此题目选择D。
26. 房地产经纪人员在存量房租赁居间业务的房屋交接阶段,协助承租方查验的项目不包括______。
A.检查房屋外部楼道装修是否完好如初
B.检查房屋室内家具、电器等设施能否正常使用
C.记录水电燃气表等仪表读数
D.点收钥匙
A
B
C
D
A
[考点] 存量房查验的主要内容
[解析] 存量房租赁,主要查验屋内设施设备、家具、家电的使用状况是否良好,记录各类计量表的读数。故此题目选择A。
27. 在新建商品房查验的前期准备环节,需提供住宅质量保证书的主体是______。
A.房地产经纪人员
B.房地产开发企业
C.房屋买受人
D.物业服务企业
A
B
C
D
B
[考点] 新建商品房查验和交接(前期准备、检查资料、实地查验)
[解析] 《住宅质量保证书》是开发建设单位对商品住宅承担质量责任的法律文件。故此题目选择B。
28. 房地产经纪人员在新建商品房交接现场查验时,应对照______进行并记录。
A.房地产开发企业销售时的承诺
B.小区环境规划书
C.装饰装修的最低标准
D.电梯使用说明书
A
B
C
D
A
[考点] 新建商品房查验和交接(前期准备、检查资料、实地查验)
[解析] 房地产经纪人员在现场查验时,主要应对照开发建设单位销售时的承诺,将所发现的问题记录在查验报告中并及时提醒买受人与房地产开发企业交涉。故此题目选择A。
29. 新建商品房交接查验燃气设备时,房地产经纪人员应______。
A.杏验燃气有关文件
B.检查相关设施设备构成
C.检查燃气管道是否漏气
D.检查燃气设备厂家资质
A
B
C
D
A
[考点] 新建商品房查验和交接(前期准备、检查资料、实地查验)
[解析] 燃气设备比较特殊,没有专业资质的单位不能随便触动相关设备,所以只查验有关文件即可。故此题目选择A。
30. 房屋查验时,房地产经纪人员应根据现场勘察情况,填写______。
A.公用设备运行报告
B.住宅使用说明书
C.房屋交接单
D.房屋环境信息核查表
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪人员要根据现场查看情况,边查边记录下房屋及各项设施设备的基本情况,并填写房屋交接单。故此题目选择C。
31. 新建商品房交接户内查验时,如果发现估算的面积与合同约定的面积差距较大,则应______。
A.找专业的测量机构重测面积
B.直接要求房地产开发企业退还房款
C.修改房地产买卖合同
D.重新签订房地产买卖合同
A
B
C
D
A
[解析] 新建商品房的面积查验时,如果估算的面积与合同约定面积差异较大,可以建议买受人找专业的测量机构重测面积。故此题目选择A。
32. 新建商品房买受人入住时,确认日后有关设施设备和共有部位使用过程中权利义务的凭据是______。
A.房屋买卖合同书
B.交房通知书
C.前期物业管理合同
D.房屋交接单
A
B
C
D
C
[解析] 前期物业管理合同是房地产开发建设单位和物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议,是物业服务企业被授权开展物业管理的依据。买受人入住时,应凭此合同与物业服务企业洽谈,确认日后有关公共设施设备和共有部位使用过程中的权利义务。故此题目选择C。
33. 新建商品房交接查验房屋结构时,混凝土裂缝深度可使用______查验。
A.裂缝刻度放大镜
B.厚度测量仪
C.卷尺
D.超声检测仪
A
B
C
D
D
[解析] 裂缝深度可以用超声法检测,长度可以用各种尺测量。故此题目选择D。
34. 房地产经纪档案的管理步骤是______。
A.收集、整理、归档、利用
B.查验、记录、整理、归档
C.查验、交接、记录、归档
D.交接、整理、归档、利用
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪人档案管理的步骤为收集、整理、归档和利用:故此题目选择A。
35. 房地产经纪业务信息归档的原则是______。
A.一个委托项目一份档案
B.一个区域委托项目一份档案
C.业务记录分类档案
D.文字、影像、图标分类归档
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪业务信息的归档,要按照“一个委托项目一个档案”的原则建档。故此题目选择A。
36. 对于存量房买卖查验过程中发现的瑕疵,如在房屋出售信息中已载明且买方已悉知,则应由______解决。
A.买方自行
B.卖方付费
C.房地产主管部门
D.房地产经纪人员自行
A
B
C
D
A
[解析] 如果发现的某些瑕疵在房屋出售信息、房屋状况说明书、交易合同中已经载明,买方或承租方早巳知悉,且与查验时情况相符,如交易合同有约定,按约定处理,如没有约定,则应由买方或承租方自行解决。故此题目选择A。
37. 新建商品房交接时,查验毛坯房装饰装修的标准是______。
A.是否达到了可以直接入住的装修标准
B.是否达到了装修的最低标准
C.墙面粉刷材料是否环保
D.墙面粉刷材料颜色是否均匀
A
B
C
D
B
[解析] 装修是建筑物的组成部分之一,建筑物不能完全没有装修,即使是毛坯房也要有装修最低要求。故此题目选择B。
38. 在房屋买卖居间业务中,房地产经纪机构应归档保存的资料不包括______。
A.买卖双方身份证复印件
B.买卖房屋权属证书复印件
C.房屋买卖合同复印件
D.房屋抵押合同原件
A
B
C
D
D
[解析] 归档保存主要包括:①房地产经纪服务合同;②房地产交易合同(买卖和租赁合同);③委托人及交易相对人提供的资料;④房屋状况说明书、房屋查验报告;⑤收据、收条及各种票据等原始凭证的复印件;⑥房屋交接单或房屋交接确认书;⑦交易房屋房地产权属证书复印件;⑧其他有关资料。故此题目选择D。
39. 与存量房查验不同,新建商品房查验时应更加关注______。
A.开发建设过程中原始资料的查看
B.结构安全
C.室内外环境
D.房屋的附加价
A
B
C
D
A
[解析] 新建商品房查验时,应重视开发建设过程中某些原始资料的查看。故此题目选择A。
40. 个人住房贷款流程中首要环节是______。
A.办理网签手续
B.买卖双方签订房屋买卖合同
C.公积金管理中心办理面签手续
D.银行放款
A
B
C
D
B
[考点] 个人住房贷款流程
[解析] 个人住房贷款分为商业贷款、公积金贷款、组合贷款,这些贷款流程的第一环节都是买卖双方签订房屋买卖合同,故此题目选择B。
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)
1. 买卖双方在签订买卖合同时需要准备的材料有______。
A.买卖双方的身份证明
B.房地产权属证明原件
C.央产房、军产房的上市审批表
D.房地产共有人同意出售的证明
E.买卖双方的收入证明
A
B
C
D
E
ABCD
[考点] 存量房买卖合同签订前,经纪人需要提醒买卖双方准备何材料
[解析] 收入证明及收入水平是客户在办理个人住房贷款时,经纪人员需要详细了解的部分,E为错误选项,故此题目选择ABCD。
2. 在协助签订房屋租赁合同时,房地产经纪人员提示租赁双方防范风险的正确做法有______。
A.提示约定税收责任
B.提示约定租赁房屋安全责任
C.提示约定是否可以转租
D.建议签订租赁意向书
E.提示群租的法律风险
A
B
C
D
E
ABCE
[考点] 房屋交易合同的风险防范
[解析] 房屋租赁合同风险防范包括转租约定提示等十三项,不包括建议签订租赁意向书。故此题目选择ABCE。
3. 房地产经纪人员必须高度重视存量房买卖合同签订前的准备工作,需要做好的工作包括______。
A.推荐并解释合同文本
B.让房屋所有权人拟定合同关键性条款
C.提示合同当事人的主体资格
D.解释国家和地方的相关法规规定
E.通知产权转移登记时间
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 存量房买卖合同之前的准备工作包括推荐合同文本、提示合同当事入主体资格、解释国家和地方有关法律、规定和政策。故此题目选择ACD。
4. 下列存量房买卖中,房屋存在权利瑕疵的情况有______。
A.张某在未获得其妻同意的情况下,出售夫妻共有房屋
B.李某已将房屋向银行作抵押,其后挂牌出售
C.甲公司出售其名下已被法院查封的写字楼
D.丁某将已有损坏的家电和房屋一并出售
E.王某出售的房屋有水电费欠缴
A
B
C
D
E
DE
[解析] 权利瑕疵担保是指房屋买方担保期出卖的房屋所有权完全转移给买方,其他人不能对房屋主张任何权利,保证其出卖的房屋完全没有法律问题,B、C两项均存在抵押查封情况,A选项夫妻共有财产需要共有人同意方可出售。故此题目选择DE。
5. 下列房屋租赁行为中,属于违法出租的有______。
A.出租房屋人均租住建筑面积小于当地政府规定的最低标准
B.将地下储藏室出租供人居住
C.只出租两室一厅中的一室
D.出租列入征收公告范围的住房
E.将厨房出租供人居住
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 根据规定,出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住面积不得低于当地人民政府规定的最低标准,故A选项错误。厨房、卫生间、地下储藏室不得出租供人居住,故B、E错误。故此题目选择ABE。
6. 下列房地产经纪人员协助签订商品房预售合同的做法中,正确的有______。
A.要求在合同上加盖房地产开发企业的公章和有法定代表人签字
B.提醒当事人约定交付面积与实测面积发生误差时的处理方式
C.告知当事人只关注商品房价格而不用考虑其他费用
D.提示当事人将交付期限约定清楚
E.告知当事人定金的性质等有关内容
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] C选项除了商品房价格本身,还应考虑相关费用的负担,包括在合同中说明是否包含其他费用等。故此题目选择ABDE。
7. 关于新建商品房销售的说法,正确的有______。
A.销售未经过竣工验收的商品房项目,需取得商品房预售许可证
B.购买已竣工验收的商品房项目,签订的是商品房买卖(现售)合同
C.商品房销售合同无需开房地产发企业法定代表人的签字(章)
D.商品房预售合同须备案登记
E.商品房预售合同中要说明房屋装饰装修标准
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 在商品房销售合同中,不仅需要预售方在合同上盖开发企业的公章,还需要有该房地产开发企业法定代表人的签字(章)。故此题目选择ABDE。
8. 关于定金与押金的说法,正确的有______。
A.定金无适用范围的限制,而押金仅适用于有限的合同中
B.定金和押金均不具有惩罚性
C.定金的支付有最高额的限制
D.定金的作用是担保合同的履行
E.定金与押金作用完全相同
A
B
C
D
E
ACD
[考点] 定金、押金、保证金的内涵及区别
[解析] 押金不同于定金,定金的适用范围不受限制,而押金适用的范围并不广泛,只适用于租赁合同、承包合同、医疗合同等有限的合同。定金是一种双向担保,具有惩罚性;押金只能由债务人提供,只能返还或抵扣,不具有惩罚性。定金的作用是担保合同的履行。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的(购房款、合同租金)的20%,如果超过这个比例,则超过的部分为无效,定金罚则仍按20%的比例执行。故此题目选择ACD。
9. 关于违约金和保证金的说法错误的是______。
A.违约金具有补偿性和惩罚性
B.违约金可以与定金并用
C.保证金和定金都有担保合同实现的作用
D.保证金和定金一样都有数额上的限制
E.保证金和违约金一般可同时适用
A
B
C
D
E
BDE
[考点] 定金、押金、保证金的内涵及区别
[解析] 违约金具有担保债务履行的作用,又具有惩罚性和补偿性。但违约金和定金不能共用,一方违约时,守约方可在定金和违约金条款中选择之一适用。保证金和违约金一般不同时适用。保证金和定金有相似之处,都具有担保合同实现的作用,但其没有双倍返还功能。保证金留存或提存的时间和数额没有限制,其数额可以相当于债务额。故此题目选择BDE。
10. 关于定金与押金的说法,正确的有______。
A.定金无适用范围的限制,而押金仅适用于有限的合同中
B.定金和押金均不具有惩罚性
C.定金的支付有最高额的限制
D.定金的作用是担保合同的履行
E.定金与押金作用完全相同
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 押金不同于定金,定金的适用范围不受限制,而押金适用的范围并不广泛,只适用于租赁合同、承包合同、医疗合同等有限的合同。定金是一种双向担保,具有惩罚性;押金只能由债务人提供,只能返还或抵扣,不具有惩罚性。定金的作用是担保合同的履行。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的(购房款、合同租金)的20%,如果超过这个比例,则超过的部分为无效,定金罚则仍按20%的比例执行。故此题目选择ACD。
11. 交易资金监管的作用主要体现在______。
A.简化操作程序
B.保障交易安全
C.规范交易流程
D.提高交易效率
E.规范市场秩序
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 交易资金监管具有以下作用:①保障交易安全;②规范交易流程;③提高交易效率;④规范市场秩序。故此题目选择BCDE。
12. 房屋交易双方尽量避免自行交割的资金有______。
A.新建商品房交易价款
B.存量房买卖价款
C.购房首付款
D.租金
E.押金
A
B
C
D
E
BC
[解析] 存量房买卖中,由于产权转移复杂等原因,自行交割会存在较大的资金和产权风险,一般不推荐自行交割,交易资金自行交割适用于新建商品房买卖交易资金,以及定金、押金、租金等小额钱款的交割。故此题目选择BC。
13. 房地产交易资金结算阶段,房地产经纪人员要做到以下几点有______。
A.不擅自划转客户交易结算资金
B.向买卖双方解释资金监管协议的内容及其他相关事项
C.鼓励买卖双方自行划转交易资金
D.提醒买卖双方确认收付款账户具有转账功能
E.提醒买卖双方进行交易资金监管
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 房地产交易资金结算阶段,房地产经纪人员要做到以下几点:①提醒买卖双方进行交易资金监管,并告知资金监管的范围、基本流程和要求。②不擅自划转客户交易结算资金。③核对买卖双方收付款的姓名及账号,确保无误,否则可能导致无法办理转款手续。④提醒买卖双方收付款账户要求。提醒卖方要妥善保管账户存折、银行卡,密码不可外泄。⑤向买卖双方解释资金监管协议的内容及其他相关事项。⑥提前提醒需要贷款的买方准备好贷款相关资料,到银行申请贷款。⑦提前提醒买方当前可申请的贷款金额、年限及利率与个人信用有关,最终以银行批复的结果为准。⑧不得以任何名义擅自收取交易资金监管手续费用。故此题目选择ABDE。
14. 买方不需要贷款的情形下,存量房交易资金监管的基本流程包括______。
A.签订资金监管协议
B.买方将交易资金存入监管账户
C.办理不动产转移登记和抵押登记
D.划转交易资金
E.办理不动产转移登记
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 买方不需要贷款的存量房交易中,交易资金监管的程序有:①签订资金监管协议;②买方将交易资金存入监管账户;③办理房屋所有权转移登记;④交易资金划转至卖方账户。故此题目选择ABDE。
15. 新建商品房户内查验的内容有______。
A.面积
B.层高
C.结构
D.设施设备、装饰装修
E.景观
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 户内查验包括:面积查验、高度查验、结构查验、装修装饰情况检查、设施设备状况检查。故此题目选择ABCD。
16. 在房地产经纪业务档案利用过程中,需要保密的材料有______。
A.涉及国家秘密的资料
B.临时管理公约
C.涉及技术秘密的资料
D.涉及个人隐私的资料
E.涉及商业秘密的资料
A
B
C
D
E
ACDE
[解析] 房地产经纪业务记录应对涉及的国家秘密、商业秘密、技术秘密和个人隐私予以保密。故此题目选择ACDE。
17. 房地产经纪人员查验和交接新建商品房时,需要重点关注的内容有______。
A.商品房基本状况
B.供水、供电、供热等配套基础设施的交付承诺
C.公共配套建筑的产权归属
D.房地产开发企业的资金状况
E.通信、绿化、道路等公共设施的交付承诺
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 在查验和交接新建商品房时,房地产经纪人员应重点关注:①环境查验,包括交通、购物、教育、景观、绿化、基础设施和配套设施等,主要对照开发销售单位销售时的承诺;②户外查验;③户内查验,主要是商品房的基本情况,包括空间大小、结构、装修和设备;④附带动产查验。故此题目选择ABCE。
18. 新建商品房交接时,户外查验应重点关注的部位有______。
A.房屋空间大小
B.电梯
C.卫生间设备
D.采暖设备
E.入户门
A
B
C
D
E
BE
[解析] 户外查验应重点关注主要包括建筑物外饰面查看、电梯查看、入户门查验、采光状况查看、景观情况查看。故此题目选择BE。
19. 在房屋买卖居间业务中,房地产经纪机构应归档保存的资料有______。
A.买卖双方的身份证复印件
B.买卖房屋的权属证书复印件
C.房屋买卖合同复印件
D.房屋抵押合同复印件
E.契税发票原件
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 房地产经纪机构和经纪人员在经纪活动中涉及或形成的各类具有法律效力,按照规定必须归档保存或具有保存价值的各种文字、图表、影像等形式的总称称为房地产业务记录,主要包括房地产经纪服务合同、房地产交易合同、房屋状况说明书、房屋查验报告、委托人及交易相对人提供的资料、交易房屋房地产权属证书复印件等。故此题目选择ABC。
20. 下列选项中属于不动产转移登记代办流程的是______。
A.了解权属状况
B.收集并保管房屋买卖合同等材料
C.收集抵押人身份证明
D.前往登记部门办理登记
E.领取不动产权证书
A
B
C
D
E
ABDE
[考点] 不动产登记代办流程
[解析] 收集抵押人什么证明属于办理不动产抵押权登记的流程,不属于转移登记,故C为错误选项,此题目选择ABDE。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
深色:已答题 浅色:未答题
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