银符考试题库B12
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房地产经纪操作实务模拟4
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1. 开发企业与购房人签订新建商品房买卖合同时,采用的是开发企业提供的格式合同,对格式条款有两种以上解释的,应作出不利于______的解释。
A.购房人
B.开发企业
C.物业公司
D.销售代理机构
A
B
C
D
B
[解析] 对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释,即一般情况下法律上作出不利于制作方即房地产开发企业的解释。
2. 下列关于商品房认购协议书的说法,错误的是______。
A.完全可以替代正式商品房买卖合同
B.可以认定为预约合同
C.可以约定支付定金
D.一般只是约定购买意向
A
B
C
D
A
[解析] 买方确定购买意向后,很多开发企业采取签订认购协议书或者意向书的方式锁定客户。这类认购协议书或者意向书并不能代替正式的商品房买卖合同。
3. 在新建商品房销售代理业务中,房地产经纪人员应为买方提供的项目查询信息不包括______。
A.开发进度
B.项目价格
C.项目销售情况
D.开发企业财务状况
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪人员签订买卖合同前,应告知买方可以亲自查询有关项目信息或者由房地产经纪人员帮助查询、核对相关预售许可证的信息;并告知买方相关情况,如开发进度、具体的竣工日期及项目是否办理过抵押等情况。买方有权了解项目的价格、销售等情况;有权实地考察项目及其配套的设施设备情况。
4. 客户购买已竣工验收的新建商品房,应与开发企业签订的合同是______。
A.商品房买卖(预售)合同
B.商品房买卖(现售)合同
C.房地产经纪服务合同
D.存量房买卖合同
A
B
C
D
B
[解析] 预售的项目是未通过竣工验收的,应签订的是商品房买卖(预售)合同。现售的项目是已经通过竣工验收的,应签订的是商品房买卖(现售)合同。
5. 房地产经纪人员代拟的房屋租赁合同中,需明确______。
A.房屋出租人的收入水平
B.房屋租金及支付方式
C.房屋承租人的生活习惯
D.房屋附近的交通情况
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪人员应提醒当事人在合同中明确租金的支付方式,如年付、月付等,以及如何支付及延迟支付的责任。
6. 出租人李某分别与张某、王某、顾某和刘某签订了房屋租赁合同,与张某的合同成立在先,王某已搬至房屋中居住,和刘某、顾某已办理了租赁合同登记备案,此时房屋的承租人应为______。
A.张某
B.刘某
C.顾某
D.王某
A
B
C
D
D
[解析] 按照有关司法解释,同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,按下列顺序确定履行合同的承租人:①已经合法占有租赁房屋的;②已经办理登记备案手续的;③合同成立在先的。本题中王某已搬至房屋中居住,已合法占有房屋。
7. 面积误差比绝对值超出3%,买受人愿意继续履行合同的,超出3%部分的房价由开发企业承担,所有权归______。
A.买受人
B.开发企业
C.测绘公司
D.物业公司
A
B
C
D
A
[解析] 面积误差比绝对值超出3%,购房者愿意继续履行合同的,超出3%部分的房价由开发企业承担,所有权归买受人。
8. 房屋实际面积小于合同约定面积,面积误差比超过-3%部分的房价款,由开发企业______返还购房人。
A.单倍
B.双倍
C.三倍
D.四倍
A
B
C
D
B
[解析] 房屋实际面积小于合同约定面积,面积误差比超过-3%部分的房价款,由开发企业双倍返还购房人。
9. 根据《担保法》,定金数额不得超过主合同标的的______。
A.10%
B.15%
C.20%
D.30%
A
B
C
D
C
[解析] 根据《担保法》的规定,定金数额不得超过主合同标的的20%。
10. 一方当事人为保证自己的行为不会给对方利益造成损害,如造成损害,可以此费用抵扣相关利益损失的钱款是______。
A.押金
B.定金
C.首付款
D.违约金
A
B
C
D
A
[解析] 押金是一方当事人为保证自己的行为不会给对方利益造成损害,如造成损害,可以此费用抵扣相关利益损失的钱款。
11. 下列关于押金的说法,错误的是______。
A.押金适用于租赁合同
B.押金适用于买卖合同
C.押金不具惩罚性,只能返还和抵扣
D.押金是一种具有担保性质的钱款
A
B
C
D
B
[解析] 押金的使用范围并不广泛,只适用于租赁合同、承包合同、医疗合同等有限的合同中。
12. 在实际操作中,房屋租赁合同中押金数额一般为______。
A.1~2个月租金
B.2~3个月租金
C.3~4个月租金
D.4~5个月租金
A
B
C
D
A
[解析] 租房押金一般由出租方与承租方约定,在实际操作中,一般为1~2个月租金。
13. 在房地产交易中,为保证卖方的户口可以按约迁出,可以约定使用的钱款是______。
A.押金
B.定金
C.保证金
D.违约金
A
B
C
D
C
[解析] 在房地产交易中,为保证房地产可以正常交割或卖方的户口按约迁出,有的买卖双方会约定物业保证金、户口保证金等。
14. 新建商品房实际面积与买卖合同中约定的面积误差比超过3%时,下列处理方式中,正确的是______。
A.据实结算房款
B.买方可以要求解除合同
C.不解除合同,买方面积误差的一般补齐房价
D.不解除合同,买方不补差价
A
B
C
D
B
[解析] 面积误差比绝对值超出3%,购房者不要求解除合同,愿意继续履行合同的,若房屋面积大于合同约定面积,在3%以内含(3%)的房价由买受人补足;超出3%部分的房价由开发企业承担,所有权归购房者;房屋实际面积小于合同约定面积,面积误差比在3%含(-3%)部分的房价款及利息,由开发企业返还购房者,面积误差比超过-3%部分的房价款,由开发企业双倍返还购房者。
15. 定金支付的时间节点一般为______。
A.买卖合同签订当日或约定日
B.买卖合同备案或贷款批准后
C.办理不动产转移登记手续之前
D.房屋交验完成或户口迁出之后
A
B
C
D
A
[解析] 分阶段的付款方式中,买方支付个款项的时间节点一般如下:①定金一般在房地产买卖合同签订当日或约定日支付,约定日一般在房屋买卖合同备案之前;②首付款和第二期房款在买卖合同备案或贷款审批后,办理不动产转移登记手续前支付;③尾款在房屋交验完成后或户口迁出后支付。
16. 房地产经纪人员在协助买卖双方通过第三方专用账户划转交易资金时,错误的做法是______。
A.提醒买卖双方收付款账户要求
B.不得擅自划转客户交易结算资金
C.可以以经纪公司或经纪人的名义收取监管手续费
D.提醒买卖双方进行交易资金监管,并告知资金监管的范围、基本流程和要求
A
B
C
D
C
[解析] 房地产交易资金结算阶段,房地产经纪人员要做到以下几点:①提醒买卖双方进行交易资金监管,并告知资金监管的范围、基本流程和要求;②不擅自划转客户交易结算资金;③核对买卖双方收付款的姓名及账号,确保无误,否则可能导致无法办理转款手续;④核对买卖双方收付款账户要求;⑤向买卖双方解释资金监管协议的内容及其他相关事项;⑥提前提醒需要贷款的买方准备好贷款相关资料,到银行申请贷款;⑦提前提醒买方当前可申请的贷款金额、年限及利率与个人信用有关,最终以银行批复结果为准;⑧不得以任何名义擅自收取交易资金监管手续费用。
17. 下列关于自行交割房地产交易资金优缺点的说法,正确的是______。
A.操作复杂
B.风险较大
C.交易周期长
D.增加客户的信任感
A
B
C
D
B
[解析] 房地产交易资金自行交割的优点是:①操作简单;②交易周期短。缺点是:在存量房交易中,对于买方而言,已交割资金的安全无任何保障及约束,风险较大。
18. 下列关于通过第三方专用账户划转交易资金的说法,错误的是______。
A.在交易期间,机构和个人可以挪用资金
B.交易失败,交易资金将退还到买方账户
C.在实行存量房交易资金监管的城市才具有这种资金交割方式
D.交易成功,在产权转移手续完成后,交易资金从监管专用账户划转到卖方指定账户
A
B
C
D
A
[解析] 交易期间,任何个人和机构不得挪用交易资金。
19. 存量房买卖查验的前期资料准备中,属于买方需要准备的资料的是______。
A.需要支付的款项
B.房屋交接单
C.缴费凭证
D.验房工具
A
B
C
D
A
[解析] B、D选项属于经纪人员需要准备的资料,C选项属于卖方需要准备的资料。
20. 存量房租赁查验的前期准备中,属于出租方需要准备的材料的是______。
A.房地产权属证书或相关证明材料
B.需要支付的款项
C.房屋状况说明书
D.验房工具
A
B
C
D
A
[解析] B选项属于承租人需要准备的材料,C、D选项属于房地产经纪人员需要准备的资料。
21. 存量房租赁实地查验的内容不包括______。
A.记录计量表读数
B.检查家具、家电
C.检查房屋结构
D.检查设施设备
A
B
C
D
C
[解析] 存量房租赁实地查验的内容包括:检查设施设备;检查家具家电;记录计量表读数。C选项为存量房买卖实地查看的内容。
22. 在存量房买卖业务中,说明房屋已转移占有的标志是______。
A.签署房屋买卖合同
B.签署房屋交接单
C.完成房屋所有权转移登记
D.完成房屋转让合同网上签约
A
B
C
D
B
[解析] 签署房屋交接单后说明房屋已经转移占有。
23. 开发建设单位在交付住宅时提供给用户的,告知住宅合理、安全、方便使用及相关事项的文本是______。
A.住宅质量保证书
B.住宅使用说明书
C.书面交房通知书
D.竣工验收备案证明
A
B
C
D
B
[解析] 住宅使用说明书是开发建设单位在交付住宅时提供给用户的,告知住宅合理、安全、方便使用及相关事项的文本。
24. 在新建商品房项目中,前期物业管理存在的时间是______。
A.业主大会成立之前
B.业主委员会成立之前
C.选聘物业服务企业之前
D.首次业主大会召开之日
A
B
C
D
A
[解析] 前期物业管理的节点是业主大会成立之前。
25. 由开发建设单位制定,买受人签字确认,规范区分所有建筑或建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件是______。
A.书面交房通知
B.商品房买卖合同
C.业主临时管理公约
D.前期物业管理合同
A
B
C
D
C
[解析] 业主临时管理公约由开发建设单位制定,买受人签字确认,规范区分所有建筑或建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。
26. 房地产经纪人员在新建商品房交接现场查验时,应对照______进行并记录。
A.房地产开发企业销售时的承诺
B.小区环境规划书
C.装饰装修的最低标准
D.电梯使用说明书
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪人员在现场查验时,主要应对照开发建设单位销售时的承诺,将所发现的问题记录在检查报告中并及时提醒买受人与开发企业交涉。
27. 在新建商品房查验和交接中,关于高度查验说法错误的是______。
A.净高容易测量,用激光测试仪可以直接测得
B.层高实际上等于净高加上楼板厚度
C.楼板的厚度可用厚度测量仪测出
D.在高度查验时只测试层高即可
A
B
C
D
D
[解析] 在进行高度查验时,层高和净高都应查验。
28. 房地产经纪业务档案的归档原则是______。
A.一个委托项目一份档案
B.一个委托项目两份档案
C.两个委托项目一份档案
D.三个委托项目两份档案
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪业务信息的归档,要按照“一个委托项目一份档案”的原则建档。
29. 关于房地产经纪机构为提供代办房地产贷款服务签订合同及收费的说法,正确的是______。
A.应签订合同,按约定收费
B.应签订合同,但不能收费
C.不必签订合同,也不能收费
D.不必签订合同,直接按标准收取服务费
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同。
30. 将收集到的零散的房地产经纪业务信息,按照一定要求和标准进行分类、合并,剔除掉一些不需要保存的信息,从而形成系统化的各类信息的过程是______。
A.收集
B.整理
C.归档
D.利用
A
B
C
D
B
[解析] 整理是指将收集到的零散的房地产经纪业务信息,按照一定要求和标准进行分类、合并,剔除掉一些不需要保存的信息,从而形成系统化的各类信息的过程。
31. 在信用交易信息中,报告不显示除查询机构外的其他贷款银行或授信机构名称,目的是保护商业秘密,维护公平竞争的信用报告版本是______。
A.个人版
B.银行版
C.公司版
D.社会版
A
B
C
D
B
[解析] 银行版主要提供商业银行查询,在信用交易信息中,报告不显示处查询机构外的其他贷款银行或授信机构名称,目的是保护商业秘密、维护公平竞争。
32. 根据《征信业管理条例》的规定,个人有权每年免费获取本人的信用报告的次数是______。
A.1次
B.2次
C.3次
D.4次
A
B
C
D
B
[解析] 根据《征信业管理条例》的规定,个人有权每年2次免费获取本人的信用报告。
33. 一般银行对个人征信的要求是______。
A.当前不能逾期,半年内不能有两次逾期记录
B.当前不能逾期,一年内不能有三次逾期记录
C.两年内不能连续3次,累计4次未按时还款
D.两年内不能连续2次,累计6次未按时还款
A
B
C
D
A
[解析] 一般银行对个人征信的要求是:当前不能逾期,半年内不能有两次逾期记录,2年内不能连续3次,累计6次未按时还款。
34. 目前,贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的______。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
A
B
C
D
C
[解析] 目前,贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的70%。
35. 借款初期还款压力较大,以后依次递减的还款方式是______。
A.双周供还款法
B.等额本息还款法
C.等额本金还款法
D.等比累进还款法
A
B
C
D
C
[解析] 采用等额本息还款时,各期还款压力是一样的,采用等额本金还款法时,借款初期还款压力较大,以后依次递减。
36. 下列关于贷款期限说法错误的是______。
A.个人住房贷款最长期限为30年
B.住房的寿命越短,贷款期限会越长
C.借款人的年龄越大,贷款期限会越短
D.住房的寿命越短,贷款期限会越短
A
B
C
D
B
[解析] 住房的寿命越短,贷款的期限会越短。
37. 抵押合同终止的情况不包括______。
A.抵押所担保的债务已经履行
B.抵押合同被解除
C.债权人免除债务
D.债权转让
A
B
C
D
D
[解析] 抵押合同可以约定终止事由,一般终止情况如下:抵押所担保的债务已经履行、抵押合同被解除、债权人免除债务、法律规定终止或当事人约定终止的其他情形。
38. 抵押合同具有从属性,当债权合同无效时,抵押合同的效力为______。
A.无效
B.有效
C.效力待定
D.可变更或可撤销
A
B
C
D
A
[解析] 抵押合同具有从属性,当主合同即债权合同无效时,抵押合同也无效。
39. 房地产经纪机构收费实行______制度。
A.明码标价
B.混合标价
C.捆绑标价
D.政府定价
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪服务实行明码标价制度。
40. 按照房地产经纪机构明码标价制度,房地产经纪机构应______。
A.公示收费标准
B.混合标价
C.捆绑标价
D.与客户口头约定佣金
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格相关的法律法规,在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准等。
二、多项选择题
(每题备选答案中有2个或2个以上符合题意。)
1. 新建商品房买卖合同的主要内容包括______。
A.商品房的销售方式
B.房屋使用具体要求
C.面积差异的处理方式
D.押金数额、支付方式
E.装饰、装修及设备标准承诺
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 商品房买卖合同的主要内容包括:当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式;商品房价款的确定方式及单价、总价款、付款条件、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;装饰、装修及设备标准承诺;供水、供电、供热等基础配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套的产权归属;面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任;双方约定的其他事项。B、D选项属于房屋租赁合同的主要条款。
2. 商品房买卖预售合同风险防范的做法包括______。
A.合同备案的约定
B.土地与开发情况说明
C.面积误差条款的约定
D.房屋图纸与结构的确认
E.确认开发企业是否已将建成的商品房出租或者已作他用
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 商品房买卖预售合同风险防范工作主要包括:土地与开发情况说明;房屋图纸与结构的确认;宣传资料与广告明示内容写入合同;面积误差条款的约定;合同备案的约定;相关费用的负担与前期物业管理的约定;交付和保修及风险责任的约定;定金罚则的提示;合同附件和补充条款的说明。E选项属于现房买卖合同的风险防范工作。
3. 下列关于房屋租赁合同风险防范说法,错误的是______。
A.维修责任如没有特殊约定,通常由承租人承担
B.房屋租赁过程中产生的税费由出租人承担
C.租赁合同中没有约定转租的,承租人可以转租
D.房屋和设施设备正常使用下的风险一般由出租人承担
E.承租人按照合同约定的用途使用房屋,否则应承担违约责任
A
B
C
D
E
AC
[解析] A选项表述错误,如没有特别的约定,维修责任通常由出租人承担,而非承租人。C选项表述错误,没有约定可以转租的,承租人不能转租。
4. 在房屋租赁中,关于押金的说法,正确的是______。
A.押金具有担保性质
B.押金的适用范围比较广泛
C.押金不具有补偿性,但具有惩罚性
D.实际操作中,押金一般为1~2个月的租金
E.承租人在使用房屋过程中有损毁房屋行为,出租人有权依据合同约定从押金中抵扣相应损失
A
B
C
D
E
ADE
[解析] 押金不同于定金,定金的适用范围不受限制,而押金适用的范围并不广泛,只适用于租赁合同、承包合同、医疗合同等有限的合同中,故B选项错误。押金只能南债务人提供,只能返还或抵扣,不具有惩罚性,但具有补偿性,故C选项错误。
5. 下列不属于房地产交易资金的有______。
A.租金
B.佣金
C.保险
D.保证金
E.房地产买卖价款
A
B
C
D
E
BCD
[解析] 狭义的房地产交易资金主要是指房屋买卖价款和租金。
6. 存量房租赁查验的前期准备中,属于承租方需要准备的材料的是______。
A.身份证明
B.租赁合同
C.各项缴费凭证
D.房地产权属证书
E.需要支付的款项
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 存量房租赁查验的前期准备中,承租方需要准备的材料包括:身份证明、租赁合同、需要支付的款项。C、D选项为出租方需要准备的材料。
7. 在新建商品房查验和交接中,属于户外查验的是______。
A.高度查验
B.结构查验
C.电梯查看
D.入户门查验
E.建筑物外饰面查看
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 在新建商品房查验和交接中,户外查验的内容包括:建筑物外饰面查看、电梯查看、入户门查看、采光情况查看、景观情况查看。户内查验的内容包括:面积查验、高度查验、结构查验、装修装饰情况检查、设施设备状况检查。A、B选项属于户内查验。
8. 房地产经纪业务档案管理中,应当予以保密的材料包括______。
A.国家秘密
B.商业秘密
C.技术秘密
D.个人隐私
E.前期物业管理合同
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 房地产经纪业务记录,可为社会提供服务,但对涉及的国家秘密、商业秘密、技术秘密和个人隐私应当予以保护。
9. 客户委托房地产经纪机构代办个人住房贷款时,应考虑的因素包括______。
A.收入水平
B.家庭开支
C.客户的储蓄
D.客户的职位
E.家庭理财状况
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 客户委托房地产经纪机构代办住房贷款时,房地产经纪人员应详细告知客户贷款办理流程和银行贷款政策,并充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支及家庭理财状况,提出合理建议。
10. 房地产经纪人员协助客户办理贷款相关手续的主要工作包括______。
A.根据银行通知领取批贷函
B.带领客户去银行签订借款合同
C.协助对抵押房产价值进行评估
D.协助客户办理交易资金监管手续
E.协助客户到不动产登记部门办理不动产抵押登记手续
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 协助办理贷款相关手续包括:①带领客户去银行面签借款合同;②协助客户办理交易资金监管手续;③根据银行通知领取批贷函,并提醒借款人注意批贷函有效期;④协助客户到不动产登记部门办理不动产抵押登记手续。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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