银符考试题库B12
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房地产经纪操作实务模拟5
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1. 在下列房地产经纪业务中,房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方利益的业务是______。
A.房地产居间业务
B.房地产代理业务
C.房地产买卖经纪业务
D.房地产租赁经纪业务
A
B
C
D
B
[解析] 在房地产代理业务中,房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益。在房地产居间业务中,房地产经纪机构作为中立的第三方,为房地产交易双方提供撮合服务或促进交易。
2. 22岁的精神障碍人士张某(单身)急需出售名下的一套房产,他可以委托______办理。
A.父亲张某
B.祖父张某
C.姐姐张某
D.居民委员会
A
B
C
D
A
[解析] 由于房屋产权人张某属于不具有完全民事行为能力人,需要委托监护人代为出售,并办理监护公正。其父母为第一监护人。
3. 房地产经纪服务的合法报酬是______。
A.定金抽成
B.交易价款
C.差价
D.佣金
A
B
C
D
D
[解析] 佣金是房地产经纪服务的合法报酬。
4. 下列不属于存量房租赁经纪业务的房源信息是______。
A.房屋所有人李某的身份证明
B.房屋为临近地铁的两居室
C.周边两居室的租金为8000元/月
D.房屋的室内配套设施齐全
A
B
C
D
C
[解析] 存量房租赁经纪业务房源信息是出租客户委托房地产经纪机构出租的房屋的信息,包括出租方的信息和出租房屋的信息两部分。C选项为房屋租赁信息。
5. 房地产经纪人员到现场查看委托出租房屋时,不需要重点查看房屋的______。
A.实物状况
B.权属证书
C.区位状况
D.内部家具家电情况
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪人员亲自到现场查看委托出租房屋时,需要核实房屋的基本状况,主要查看的内容包括出租房屋的实物状况、区位状况及内部家具家电情况等。
6. 在房屋租赁交易结算中,经纪人应提醒承租方按合同约定向出租方交纳押金和租金,一般押金为______。
A.1个月租金
B.3个月租金
C.6个月租金
D.12个月租金
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪人应提醒承租方按合同约定向出租方交纳押金和租金,一般押金为1个月租金。
7. 房地产经纪业务的核心工作内容是______。
A.获取报酬
B.促成房地产交易
C.提供房地产咨询服务
D.签订房地产经纪服务合同
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪业务是指房地产经纪机构和经纪人员为获取报酬而从事的以促成房地产交易为核心内容的主要工作。
8. 房地产经纪业务包含基本业务和______。
A.代理业务
B.租赁经纪业务
C.延伸业务
D.居间业务
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪业务包含基本业务和延伸业务。
9. 房地产经纪机构收取佣金是在______环节之后。
A.完成受托事项
B.办理交易资金结算
C.办理贷款手续
D.协助校验房屋
A
B
C
D
A
[解析] 佣金是指房地产经纪机构完成受托事项后,由委托人向其支付的报酬。一般来说,在买卖双方签订房地产经纪服务合同之后,经纪机构就可以按照服务合同的约定收取佣金。
10. 下列不属于房源的三大属性的是______。
A.物理属性
B.价值属性
C.法律属性
D.心理属性
A
B
C
D
B
[解析] 房源具有三大属性:物理属性、法律属性和心理属性。
11. 房源信息按照使用目的可以划分为______。
A.住宅和商业房源
B.个人出租与个人出售房源
C.50万元以下房源、50万~100万元房源
D.地铁房、新房
A
B
C
D
A
[解析] 房源信息按照使用目的可以划分为住宅和商业房源。
房源信息的分类方法多种多样,比如按房地产的使用目的分为住宅与商业房源;按交易目的分为个人出租与个人出售的房源;按房地产价格分为如50万元以下的房源、50万~150万元房源以及150万元以上的房源;按房地产的特点划分为地铁房、次新房等。
12. 下列房源的共享形式中,工作效率高、成交速度快的是______。
A.私盘制
B.公盘制
C.分区公盘制
D.分区私盘制
A
B
C
D
B
[解析] 公盘制的优点是工作效率高、成交速度快,缺点是可能频繁打扰卖方客户而降低客户服务体验。
13. 下列关于房源状态转换的说法中,错误的是______。
A.有效状态可转化为定金状态
B.有效状态可转化为签约状态
C.签约状态可转化为无效状态
D.无效状态不可转化为有效状态
A
B
C
D
D
[解析] 无效房源有时容易被房地产经纪人员忽略,这种做法是不科学的,因为随着时间的推移,“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”,从而再次实现交易。
14. 便于与客户互动交流,并且信息更新速度快的存量房房源信息发布渠道是______。
A.互联网
B.经纪门店
C.报纸
D.电视
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪门店这种方式具有便于与客户互动交流、信息更新速度快等优点,但发布房源信息量较小。
15. 下列客源信息搜集方法中,更新速度快、时效性强的是______。
A.门店接待法
B.广告法
C.互联网开发法
D.讲座揽客法
A
B
C
D
C
[解析] 互联网开发法的优势有:更新速度快、时效性强。
16. 直接回应方法是以______为中心的营销手段。
A.广告
B.自我宣传
C.房源
D.客户
A
B
C
D
D
[解析] 直接同应方法是以客户为中心的营销手段,而不是以自我宣传或以广告为中心。
17. 客源信息的鉴别和筛选不包括分析客源信息的______。
A.公开性
B.准确性
C.真实性
D.可信性
A
B
C
D
A
[解析] 客源信息的鉴别和筛选是对客源信息的准确性、真实性、可信性进行分析并对已鉴别的客源信息进行挑选和剔除,将识别出的优质客源作为服务的重点。
18. 根据客户的需求或交易类型,可以将客户分为______。
A.买房客户和租房客户
B.自用客户和投资客户
C.机构团体客户和个人客户
D.高价位房地产需求客户、中价位房地产需求客户和低价位房地产需求客户
A
B
C
D
A
[解析] 根据客户的需求或交易类型,可以将客户分为买房客户和租房客户。
19. 下列价格信息搜集渠道中,兼具真实性和时效性的特点是______。
A.政府主管部门网站
B.房地产经纪机构的成交实例
C.房地产专业网站
D.报纸房地产专版
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪机构从事房地产经纪业务,每个月都有许多的成交实例,此类成交价格就是价格信息的真实反映,而且时效性较强。
20. 某城市某区域的住宅销售均价在2017年2月为16000元/m
2
,在2018年1月为17350元/m
2
,2018年2月为17600元/m
2
,则2018年2月该住宅销售均价的环比增长率为______。
A.1.44%
B.8.44%
C.9.09%
D.10.00%
A
B
C
D
A
[解析] 环比增长率=(某期的房地产价格-上个周期的房地产价格)/(上个周期房地产价格)×100%=(17600-17350)/17350×100%=1.44%。
21. 关于客源信息的维护与更新的说法,错误的是______。
A.房地产经纪人员需要对客源进行日常跟进维护
B.房地产经纪人员必须定期和客户保持联系
C.房地产经纪机构必须督促房地产经纪人员做好客户更新工作
D.陈旧的客户信息意味着没有价值
A
B
C
D
D
[解析] 对客源信息的维护中有一个容易被房地产经纪人员忽视的问题,那就是陈旧的客户信息并不意味着没有价值,比如原本购买意愿不强的客户由于结婚或者生育而急需购房。
22. 下列房源中,比较受欢迎的房源是______。
A.市场需求小
B.销售周期较长
C.价格没有竞争力
D.有房源钥匙
A
B
C
D
D
[解析] A类房源指销售难度小、销售周期短的房源。其特征有:①市场需求旺盛;②销售难度小;③销售周期较短;④有房源钥匙。
23. 房地产经纪业务按照交易类型可分为______。
A.居间业务和代理业务
B.住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务、工业房地产经纪业务
C.转让经纪业务、租赁经纪业务、抵押经纪业务
D.出租经纪业务、出售经纪业务、购买经纪业务、承租经纪业务
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪业务按照房地产经纪活动所促成的房地产交易类型,分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务、房地产抵押经纪业务。
24. 房地产经纪服务收费标准执行______制度。
A.房地产经纪机构定价
B.政府指导
C.行业组织制定
D.明码标价
A
B
C
D
D
[解析] 在提供经纪服务的过程中应严格执行明码标价制度。
25. 《房屋出售经纪服务合同》中权属证书无记载的信息,房地产经纪人员应当______。
A.与购买人确认后填写
B.与承租人确认后填写
C.实地查看后填写
D.不填写
A
B
C
D
C
[解析] 有无电梯或者上述信息在权属证书无记载的,根据实地查看情况填写。
26. 交易双方分别与经纪机构签订了房地产经纪服务合同后,双方签订了买卖合同,但因买方资金问题需要解除房屋买卖合同,且买方支付了经纪活动支出的必要费用,此时,经纪机构______。
A.可以索要剩余服务费用
B.退还已收取的服务费用
C.可以向买方提出诉讼
D.不得索要剩余服务费用
A
B
C
D
D
[解析] 如果买卖双方签订的房屋交易合同依法解除,房屋交易未能最终完成的,若房地产经纪机构不能证明自己全面适当履行了约定服务事项及必要义务,则只能索要居间服务的必要费用,不能获得全部服务报酬。
27. 房地产经纪机构和委托人在履行经纪服务合同过程中发生争议的,可以通过______解决。
A.调解
B.协商
C.仲裁
D.诉讼
A
B
C
D
D
[解析] 当事人没有做出明确约定的,可通过诉讼方式解决合同纠纷。
28. 房地产经纪服务合同明确了经纪机构和委托人的______。
A.权利
B.义务
C.利益关系
D.权利和义务
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪服务合同的作用:一是确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系;二是明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务;三是建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的有效依据。
29. 俗话说“百闻不如一见”,房屋尤其如此,说明房屋具有______。
A.交易复杂性
B.不可移动性
C.独一无二性
D.不可替代性
A
B
C
D
C
[解析] 俗话说“百闻不如一见”,房屋尤其如此,因为房屋具有独一无二的特性。
30. 房屋区位状况查看的注意事项不包括______。
A.分析房屋附加价值
B.调查嫌恶设施
C.关注电梯质量
D.关注景观状况
A
B
C
D
C
[解析] 房屋区位状况查看的注意事项:分析房屋附加价值;调查嫌恶设施;关注景观状况;关注电梯质量属于房屋实物状况查看的注意事项。
31. 下列房地产经纪人员在带客实地看房的过程中的做法,错误的是______。
A.提醒客户在看房时与业主谈价格
B.乘电梯让客户先行
C.带看途中与客户交流
D.向客户说明房屋缺点
A
B
C
D
A
[解析] 带客户看房过程中的具体要求有:带看途中要注意与客户交谈;提醒客户不要与业主在看房时直接谈价格;看房时若要乘电梯,则不论进出,都让客户先行;进入带看房屋向客户介绍房地产时,对于优点,需要重点说明;对于缺点,要实事求是予以说明,并给出合理建议;房地产经纪人员要向买方一次性书面告知其拟选定房屋的房屋状况说明书中的基本情况与重要产权状况。
32. 房地产经纪人员带客实地看房时,做法错误的是______。
A.约看时问客户“您什么时候有空看房”
B.与客户大方沟通
C.了解客户购房动机
D.根据实际情况安排回访
A
B
C
D
A
[解析] 带领客户实地看房的注意事项:约看要求要明确。约客户看房时避免开放性问题,如“您什么时候有空看房”;与客户大方沟通;及时了解客户真正需求。客户的需求包括:价格、面积和户型;购房的动机;支付方式;目前的资金预算等;及时回访。带看后,房地产经纪人员一定要根据实际情况安排回访,询问客户意向。
33. 如果没有特别约定,房屋租赁合同的生效时间是______。
A.在政府部门备案后
B.承租人搬至房屋中居住时
C.双方当事人签字盖章时
D.出租人交付房屋时
A
B
C
D
C
[解析] 一般情况下没有特别约定,合同自双方当事人签字盖章时生效。
34. 下列人员中,可以自行签订存量房买卖合同的是______。
A.李某50岁,植物人
B.张某16岁,高中学生
C.周某20岁,在校大学生
D.王某23岁,完全不能辨认自己行为能力的精神病人
A
B
C
D
C
[解析] 当事人具有完全民事行为能力签订的合同才具有法律效力,也就是到场签约的买卖双方必须是能够对自己的行为负责、精神正常的成年人。
35. 张某和王某签订了存量房屋买卖合同,房屋总价款为200万元,合同约定定金为20万元,但张某实际向王某支付了12万元,并且王某也接受了,后因王某违约,则应返还给张某定金的数额是______。
A.40万元
B.32万元
C.24万元
D.20万元
A
B
C
D
C
[解析] 实际交付定金改变了约定的定金数额的,以改变后的定金数额为准。合同约定定金金额为20万元,但张某向王某实际支付了12万元,所以应返还定金金额为24万元。
36. 下列关于房屋买卖合同中的补充协议签字的说法,错误的是______。
A.所附的图纸也最好能签字,以免产生争议
B.最好在合同空白处注明“以下空白”字样或打叉划掉
C.合同某些条款经双方同意进行涂改,所有涂改处一方签字确认即可
D.如果买卖双方另行签订补充协议的,需要双方当事人在补充协议上签字
A
B
C
D
C
[解析] 合同某些条款经双方同意进行涂改,所有涂改处也需双方签字确认。
37. 以下关于仲裁的说法,错误的是______。
A.采取一裁终局制
B.对裁决不服不能上诉
C.仲裁机构完全由当事人自己选择
D.在合同中约定了选择仲裁解决纠纷,买卖双方也可以到法院起诉
A
B
C
D
D
[解析] 一旦在合同中约定了选择仲裁方式解决纠纷,除法定的特殊情况外,买卖双方不能到法院提起诉讼。仲裁机构完全由当事人自己选择,采取一裁终局制,除法律规定的特殊情况外,对裁决不服不能上诉和再起诉。
38. 存量房买卖合同中,一般无需写明的内容是______。
A.双方当事人的姓名
B.房屋的坐落
C.房屋的面积
D.房屋历史交易情况
A
B
C
D
D
[解析] 房屋历史交易情况不用写入存量房买卖合同中。
39. 出卖人通过认购的方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当______。
A.将定金返还给买受人
B.可以收下定金不用返还
C.将定金双倍返还给买受人
D.将定金的一半返还给买受人
A
B
C
D
A
[解析] 出卖人通过认购的方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还给买受人。
40. 房地产开发企业在出售尚未竣工的商品房项目是,应当具有______。
A.住宅使用说明书
B.商品房预售许可证
C.商品房现售许可证
D.住宅质量保证书
A
B
C
D
B
[解析] 按照规定,购买的商品房项目如果是尚未竣lT的,应当具有商品房预售许可证。
二、多项选择题
(每题备选答案中有2个或2个以上符合题意。)
1. 根据房地产用途划分,下列属于商业房地产经纪业务的是______。
A.各类批发市场
B.写字楼
C.物流仓储用房
D.别墅
E.零售物业
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 根据标的房地产的用途,可以分为居住房地产经纪业务和商业房地产经纪业务。居住房地产经纪业务包括公寓、别墅、普通商品住房等;商业房地产又可分为零售物业、各类批发市场、物流仓储用房和写字楼等。
2. 在确认卖方客户委托意向的情况下,需要查看或提醒委托人准备的材料有______。
A.房地产权属证书原件及复印件
B.房屋所有权人的身份证明原件及复印件
C.共有人同意出售证明
D.房屋出售的委托协议书
E.受托人身份证明原件及复印件
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 需要查看或提醒委托人准备的材料有:房地产权属证书原件及复印件;房屋所有权人的身份证明原件及复印件;共有人同意出售证明;受托人身份证明原件及复印件。
3. 房地产价格信息的鉴别和修正是指分析价格信息的______。
A.时效性
B.公开性
C.准确性
D.真实性
E.客户的信赖度
A
B
C
D
E
CD
[解析] 房地产价格信息的鉴别和修正就是对价格信息的准确性、真实性进行分析,并对已鉴别的信息进行必要修正,以保证房地产价格具有参考价值的过程。
4. 发布房源信息之前,房地产经纪人员应当______。
A.签订房地产经纪服务合同
B.核验房源产权
C.征得委托人口头同意
D.房屋实地查看
E.确定成交价格
A
B
C
D
E
ABD
[解析] 房地产经纪人员在发布房源信息前,需征得委托人书面同意,要在签订房地产经纪服务合同、核验房源产权及房屋实地查看以后才能发布房源信息。
5. 下列房源中,可能导致销售难度大的是______。
A.市场需求旺盛
B.业主配合不积极
C.销售周期较短
D.无房源钥匙
E.价格较高
A
B
C
D
E
BDE
[解析] B类房源指销售难度大、成交周期长的房源。B、C、D选项属于B类房源特征。
6. 中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房屋购买经纪服务合同》推荐文本的主要内容包括______。
A.房屋基本情况
B.委托挂牌价格
C.经纪服务费用
D.服务期限和完成标准
E.经纪服务内容
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 《房屋购买经纪服务合同》包括九条:房屋需求基本信息;经纪服务内容;服务期限和完成标准;经纪服务费用;资料提供和退还;违约责任;合同变更和解除;争议处理;合同生效。
7. 在《房屋承租经纪服务合同》中,由承租人确认后填写的信息包括______。
A.房屋的规划用途
B.有无电梯
C.租金范围
D.租赁期限
E.权属证书号码
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 在《房屋承租经纪服务合同》中,需求房屋的规划用途、所在区域、建筑面积、户型、朝向、有无电梯、租金范围、租赁期限、最晚入住日期、承租形式等信息,由承租人确认后填写。
8. 房地产经纪服务合同的常见错误包括______。
A.证件信息填写有误
B.未明确界定服务内容
C.未标明有效期限
D.未明确解决纠纷途径
E.格式合同空白处留白
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 签订房地产经纪服务合同中的常见错误有:证件信息填写有误;合同服务内容未明确界定;合同有效期限未标明;格式合同空白处留白。
9. 张某的房屋为从房地产开发企业购买的商品房,在出售时应同时交付原有的“两书”,“两书”是指______。
A.装修使用说明书
B.住宅使用说明书
C.住宅质量说明书
D.住宅质量保证书
E.住宅使用保证书
A
B
C
D
E
BD
[解析] “两书”指《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
10. 在存量房买卖合同中,卖方权利瑕疵担保的内容包括______。
A.是否为满五唯一房屋
B.是否为学区房
C.是否有抵押
D.是否查封
E.是否出租
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 卖方的权利瑕疵担保是指房屋卖方担保其出卖的房屋所有权完全转移于买方,其他人不能对房屋主张任何权利,即卖方需要保证其出卖的房屋是完全没有任何法律问题的。如出卖房屋为夫妻共有财产,但房屋登记在一方名下时,需要承诺夫妻双方对出卖房屋行为的认可。交易房屋是否有抵押、出租、查封等情况均需要在合同中写明,以免产生纠纷。对原职工已购公有住房上市出售和经济适用住房、限价房等出售的,需要说明是否有限制交易的情况及其处理的方式。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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