银符考试题库B12
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房地产经纪操作实务模拟8
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1. 房屋查验时,房地产经纪人员应根据现场勘察情况,填写______。
A.公用设备运行报告
B.住宅使用说明书
C.房屋交接单
D.房屋环境信息核查表
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪人员要根据现场查勘情况,边检查边记录下房屋各项设施设备的基本情况,并填写房屋交接单。
2. 房地产经纪人员在房地产租赁居间业务实地查看房屋时,需要完成的工作是______。
A.编制房屋状况说明书
B.发布房源信息
C.签订房地产经纪服务合同
D.信息配对
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪人员在实地查看房屋后,需要编制房屋状况说明书,并请出租方签字确认。故此题目选择A。
3. 存量房买卖合同中,一般无需写明的内容是______。
A.双方当事人的姓名
B.房屋的坐落
C.房屋的面积
D.房屋历史交易情况
A
B
C
D
D
[解析] 房屋历史交易情况不用写入存量房买卖合同中。
4. 根据的客户的交易目的,将客户分为______。
A.买房客户和租房客户
B.自用客户和投资客户
C.机构团体客户和个人客户
D.高价位房地产需求客户、中价位房地产需求客户和低价位房地产需求客户
A
B
C
D
B
[解析] 根据客户的交易目的,可以将客户分为自用客户和投资客户。
5. 出租人李某分别与张某、王某、顾某和刘某签订了房屋租赁合同,与张某的合同成立在先,王某已搬至房屋中居住,和刘某、顾某已办理了租赁合同登记备案,此时房屋的承租人应为______。
A.张某
B.刘某
C.顾某
D.王某
A
B
C
D
D
[解析] 按照有关司法解释,同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,按下列顺序确定履行合同的承租人:①已经合法占有租赁房屋的;②已经办理登记备案手续的;③合同成立在先的。本题中王某已搬至房屋中居住,已合法占有房屋。
6. 房地产经纪业务按照经纪服务方式可分为______。
A.居间业务和代理业务
B.住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务、工业房地产经纪业务
C.转让经纪业务、租赁经纪业务、抵押经纪业务
D.出租经纪业务、出售经纪业务、购买经纪业务、承租经纪业务
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪业务按照经纪服务方式,分为房地产居间业务和房地产代理业务。
7. 与存量房查验不同,新建商品房查验时应更加关注______。
A.开发建设过程中原始资料的查看
B.结构安全
C.室内外环境
D.房屋的附加价
A
B
C
D
A
[解析] 新建商品房查验时,应重视开发建设过程中某些原始资料的查看。故此题目选择A。
8. 房地产出租代理是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同的约定,以______的名义出租房屋。
A.房地产经纪人员
B.房地产经纪机构
C.出租人
D.承租人
A
B
C
D
C
[解析] 存量房租赁代理主要是出租代理,是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以出租人的名义代理出租房屋。
9. 买卖双方自行交割存量房买卖价款的下列程序:①买卖双方签订存量房买卖合同;②买方支付定金或首付款;③买方或贷款银行支付剩余价款给卖方;④买卖双方办理缴税及所有权转移登记手续。其正确顺序是______。
A.①②③④
B.①④②③
C.①②④③
D.②④①③
A
B
C
D
C
[解析] 如买卖双方选择自行交割房地产交易资金的流程如下:①买卖双方签订存量房买卖合同。②买方按合同约定的时间和方式支付定金或首付款至卖方指定账户。③如买方需要贷款,办理抵押贷款手续,银行批贷。④买方或贷款银行支付全部或部分购房款给卖方。⑤买卖双方办理缴税及不动产转移登记手续,买方取得不动产权证书。⑥买方或贷款银行支付剩余购房款给卖方。故此题目选择C。
10. 介绍商品房项目的物业管理情况不包括______。
A.房屋的质量
B.前期物业管理
C.管理规约的情况
D.物业管理的收费
A
B
C
D
A
[解析] 物业管理情况包括前期物业管理、管理规约的情况和物业管理的收费情况等。
11. 经纪机构未尽到审查义务导致房屋交易合同无效,则经纪机构______。
A.不必退还经纪服务费用
B.退还部分经纪服务费用
C.退还全部经纪服务费用
D.需要和卖方协商
A
B
C
D
C
[解析] 因交易双方隐瞒有关信息或经纪机构未尽到审查义务导致房屋交易合同无效,经纪机构须退还经纪服务费用。
12. 以下客源划分,按照客户购买目的划分的是______。
A.买房客户和租房客户
B.自用客户和投资客户
C.住宅客户和写字楼客户
D.高价位需求客户和低价位需求客户
A
B
C
D
B
[解析] A选项属于按照需求类型划分;B选项属于按照客户购买目的划分;C选项属于按照所需求的房地产类型划分;D选项属于按照房地产价格区间划分。
13. 下列法律文书中,不需要到房地产管理部门备案的是______。
A.存量房买卖合同
B.商品房租赁合同
C.商品房认购协议
D.商品房预售合同
A
B
C
D
C
[解析] 房地产交易合同登记备案包括存量房买卖合同备案、新建商品房买卖合同登记备案以及房屋租赁合同登记备案。故此题目选择C。
14. 当房源委托人与买方签订了定金协议,房源状态的变化是______。
A.从有效状态转为无效状态
B.从有效状态转为定金状态
C.从有效状态转为签约状态
D.从定金状态转为签约状态
A
B
C
D
B
[解析] 房源委托人与客户签订了定金协议,房源将从有效状态转为定金状态。
15. 下列不属于房屋实地查看前必要准备工作的是______。
A.通过网络途径了解房屋的地理位置,交通情况等
B.提前与委托人预约房屋实地查看的时间
C.备好实地查看的工具
D.备好买卖合同
A
B
C
D
D
[解析] 买卖合同尚不属于实地查看阶段的必备要件。
16. 下列关于房源状态转换的说法中,错误的是______。
A.有效状态可转化为定金状态
B.有效状态可转化为签约状态
C.签约状态可转化为无效状态
D.无效状态不可转化为有效状态
A
B
C
D
D
[解析] 无效房源有时容易被房地产经纪人员忽略,这种做法是不科学的,因为随着时间的推移,“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”,从而再次实现交易。
17. 房地产经纪人员在新建商品房交接现场查验时,应对照______进行并记录。
A.房地产开发企业销售时的承诺
B.小区环境规划书
C.装饰装修的最低标准
D.电梯使用说明书
A
B
C
D
A
[考点] 新建商品房查验和交接(前期准备、检查资料、实地查验)
[解析] 房地产经纪人员在现场查验时,主要应对照开发建设单位销售时的承诺,将所发现的问题记录在查验报告中并及时提醒买受人与房地产开发企业交涉。故此题目选择A。
18. 关于存量房买卖中买方向卖方支付定金的说法,错误的是______。
A.如果合同按约定履行,定金可以抵作价款
B.如果买方违约,卖方应返还定金
C.如果卖方违约,买方可以要求双倍返还定金
D.定金数额不得超过购房款的20%
A
B
C
D
B
[解析] 如果给付定金的一方违约,则无权要求返还定金;如果收受定金的一方违约,则应当双倍返还定金。
19. 关于押金的说法,错误的是______。
A.押金适用于租赁合同
B.押金适用于买卖合同
C.押金不具惩罚性,只能返还和抵扣
D.押金是一种具有担保性质的钱款
A
B
C
D
B
[解析] 押金的适用范围并不广泛,只适用于租赁合同、承包合同、医疗合同等有限的合同中。
20. 下列因素中,对房地产买卖税费没有影响的是______。
A.房屋的性质
B.房屋的购买年限
C.房屋的用途
D.房地产经纪服务的方式
A
B
C
D
D
[解析] 在房屋交易中,根据权属性质、房地产用途、购买年限、是否唯一住房的不同,所缴税费亦有所不同。故此题目选择D。
21. 客户委托房地产经纪机构代办个人住房贷款时,不必考虑的内容是______。
A.客户的储蓄
B.客户的学历
C.客户的收入水平
D.客户的家庭开支
A
B
C
D
B
[考点] 个人住房贷款代办委托
[解析] 客户委托房地产经纪机构代办住房贷款时,房地产经纪人员应详细告知客户贷款办理流程和银行贷款政策,并充分考虑客户的储蓄、收人水平、家庭开支及家庭理财状况,提出合理建议。
22. 对于存量房买卖查验过程中发现的瑕疵,如在房屋出售信息中已载明且买方已悉知,则应由______解决。
A.买方自行
B.卖方付费
C.房地产主管部门
D.房地产经纪人员自行
A
B
C
D
A
[解析] 如果发现的某些瑕疵在房屋出售信息、房屋状况说明书、交易合同中已经载明,买方或承租方早巳知悉,且与查验时情况相符,如交易合同有约定,按约定处理,如没有约定,则应由买方或承租方自行解决。故此题目选择A。
23. 我国房地产买卖居间合同一般由______签订。
A.买卖双方
B.卖方与房地产经纪机构双方
C.买方与房地产经纪机构双方
D.买方、卖方、房地产经纪机构三方
A
B
C
D
D
[解析] 我国房地产买卖居间合同一般由买方、卖方、房地产经纪机构三方共同签订。
24. 在实际操作中,房屋租赁合同中押金数额一般为______。
A.1~2个月租金
B.2~3个月租金
C.3~4个月租金
D.4~5个月租金
A
B
C
D
A
[解析] 租房押金一般由出租方与承租方约定,在实际操作中,一般为1~2个月租金。
25. 下列房源的共享形式中,工作效率高、成交速度快的是______。
A.私盘制
B.公盘制
C.分区公盘制
D.分区私盘制
A
B
C
D
B
[解析] 公盘制的优点是工作效率高、成交速度快,缺点是可能频繁打扰卖方客户而降低客户服务体验。
26. 在新建商品房交接户内查验时,如果发现估算的面积与合同约定的面积差距较大,则应______。
A.找专业的测量机构重测面积
B.直接要求房地产开发企业退还房款
C.修改房地产买卖合同
D.重新签订房地产买卖合同
A
B
C
D
A
[解析] 如果估算的面积与合同约定面积差异较大,可建议买受人找专业的测量机构重测面积。
27. 在新建商品房查验的前期准备环节,需提供住宅质量保证书的主体是______。
A.房地产经纪人员
B.房地产开发企业
C.房屋买受人
D.物业服务企业
A
B
C
D
B
[考点] 新建商品房查验和交接(前期准备、检查资料、实地查验)
[解析] 《住宅质量保证书》是开发建设单位对商品住宅承担质量责任的法律文件。故此题目选择B。
28. 房屋的地段、面积、朝向等在一定程度上决定房源的市场价值,这体现房源具有______。
A.法律属性
B.物理属性
C.心理属性
D.价格属性
A
B
C
D
B
[考点] 房源的属性
[解析] 房源的物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态,如房屋的地段、建成年代、面积、朝向、户型和配套设施等,它们决定了房源的使用价值,因此在一定程度上决定了房源的市场价值。
29. 委托人要有权出售或出租房地产体现了房源信息的______。
A.依法可以租售
B.租售意思真实
C.租售价格真实
D.租售状态真实
A
B
C
D
B
[考点] 存量房房源信息发布的相关要求
[解析] 租售意思真实有两个要点:一是委托人要有权出售或出租房地产,如果不是房地产所有权人,要依法办理授权委托公证手续;二是经纪机构要获得委托人的书面出售或出租委托公证。
30. 关于房地产经纪业务档案管理的说法,错误的是______。
A.档案管理包括收集、整理、归档和利用四个环节
B.房地产经纪业务信息的归档,需按照一个委托一个档案的原则归档
C.房地产经纪业务记录无条件对社会公众开放
D.房地产经纪业务记录中涉及商业秘密的应予以保密
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪业务记录,可为社会提供服务,但对涉及的国家秘密、商业秘密、技术秘密和个人隐私应当予以保密。
31. 俗话说“百闻不如一见”,房屋尤其如此,说明房屋具有______。
A.交易复杂性
B.不可移动性
C.独一无二性
D.不可替代性
A
B
C
D
C
[解析] 俗话说“百闻不如一见”,房屋尤其如此,因为房屋具有独一无二的特性。
32. 在签订存量房买卖合同前,房地产经纪人员首先应推荐使用的合同文本是______。
A.买卖双方自行拟定的文本
B.委托经纪人员拟定的合同文本
C.房地产经纪机构自定的合同文本
D.行业主管部门制定的合同示范文本
A
B
C
D
D
[解析] 经纪人员首先推荐使用行业主管部门制定的示范合同文本。
33. 存量房买卖居间业务基本流程的最后一个阶段是______。
A.带看阶段
B.洽谈阶段
C.交割阶段
D.签约阶段
A
B
C
D
C
[解析] 存量房买卖居间业务的基本流程可以分为五个阶段:接受委托阶段;调查推广阶段;匹配带看阶段;洽谈签约阶段;结算交验阶段。
34. 下列房地产经纪人员带看房屋后的做法中,错误的是______。
A.带看时与客户大方沟通
B.带看时了解客户的真实需求
C.及时回访
D.带看途中保持沉默
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪人带看房屋时应该与客户大方沟通,不应该保持沉默,出现冷场。故此题目选择D。
35. 房屋的产权状况属于房源信息基本要素中的______。
A.房地产权利人信息
B.房地产状况
C.挂牌要求
D.权属证明材料
A
B
C
D
B
[考点] 房源信息的含义和内容
[解析] 房地产状况包括房屋的实物状况、产权状况、区位状况和物业管理状况等。
房地产权利人信息主要包括委托人的姓名、联系电话等。挂牌要求主要包括委托人确定的出售或出租价格,以及交房日期、税费支付方式等。
36. 下列房地产经纪活动中,有助于房地产经纪机构积累房地产基础数据的是______。
A.发布房源信息
B.签订房地产经纪服务合同
C.使用房地产经纪服务合同推荐文本
D.编制房屋状况说明书
A
B
C
D
D
[解析] 编制房屋状况说明书有助于房地产经纪机构积累房地产基础数据,建立数据库。
37. 以下房源状况不属于真实房源信息的是______。
A.业主租售意向十分明确
B.提供的联系方式可拨通且可联系到业主
C.房源所在的小区、楼号、房问号均与房源实际地址一致
D.房屋权属状况不确定
A
B
C
D
D
[解析] 发布房源信息要真实,符合依法可以租售、租售意思真实、房屋状况真实、租售价格真实、租售状态真实的要求。D选项不符合房屋状况真实。
38. 按照服务性质,房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务项目和其他服务。下列服务项目中属于延伸服务的是______。
A.告知交易风险
B.提供市场咨询
C.提供房地产市场信息
D.房地产抵押贷款代办
A
B
C
D
D
[解析] 延伸服务的内容包括房地产抵押贷款代办、不动产登记手续代办等。
39. 下列不属于新建商品房销售中的“五证”的是______。
A.国有土地使用证
B.建设用地规划许可证
C.建设工程施工许可证
D.房屋所有权证
A
B
C
D
D
[解析] 新建商品房销售中的“五证”是指,国有土地使用证;建设用地规划许可证;建设工程施工许可证;建设工程规划许可证;商品房销售(预售)许可证。
40. 对于拥有较多A类房源的大型住宅区,房地产经纪人员应使用的房源信息搜集渠道是______。
A.门店接待获取
B.利用媒体获取
C.社区维护获取
D.联系有关单位获取
A
B
C
D
C
[解析] 社区维护获取,是指房地产经纪人员在居住社区开展宣传活动、陌生拜访或者为该区域居住提供房地产咨询服务,引起房地产权利人的关注,从而获取房源信息的方式。对于拥有较多A类房源的大型住宅区,房地产经纪人员应重视这种房源的获取方式。
二、多项选择题
(每题备选答案中有2个或2个以上符合题意。)
1. 通过第三方专用账户划转交易资金的监管模式有______。
A.政府监管
B.商业银行监管
C.交易保障机构监管
D.房地产经纪机构监管
E.提供居间服务的房地产经纪人监管
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 根据存量房交易资金监管的主体不同,目前有3种监管模式:1.政府监管;2.商业银行监管;3.房地产经纪机构或交易保证机构监管。
2. 商品房买卖预售合同风险防范的做法包括______。
A.合同备案的约定
B.土地与开发情况说明
C.面积误差条款的约定
D.房屋图纸与结构的确认
E.确认开发企业是否已将建成的商品房出租或者已作他用
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 商品房买卖预售合同风险防范工作主要包括:土地与开发情况说明;房屋图纸与结构的确认;宣传资料与广告明示内容写入合同;面积误差条款的约定;合同备案的约定;相关费用的负担与前期物业管理的约定;交付和保修及风险责任的约定;定金罚则的提示;合同附件和补充条款的说明。E选项属于现房买卖合同的风险防范工作。
3. 房地产经纪人员在代理销售已经竣工验收的商品房时,应该提示注意的事项有______。
A.配套设施设备交付和验收
B.销售面积是否是实测面积
C.交付“两书”
D.补充条款签章
E.要求开发商提供土地开发情况说明
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] E选项属于商品房买卖(预售)合同风险防范的内容。
4. 在存量房买卖合同中,卖方权利瑕疵担保的内容包括______。
A.是否为满五唯一房屋
B.是否为学区房
C.是否有抵押
D.是否查封
E.是否出租
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 卖方的权利瑕疵担保是指房屋卖方担保其出卖的房屋所有权完全转移于买方,其他人不能对房屋主张任何权利,即卖方需要保证其出卖的房屋是完全没有任何法律问题的。如出卖房屋为夫妻共有财产,但房屋登记在一方名下时,需要承诺夫妻双方对出卖房屋行为的认可。交易房屋是否有抵押、出租、查封等情况均需要在合同中写明,以免产生纠纷。对原职工已购公有住房上市出售和经济适用住房、限价房等出售的,需要说明是否有限制交易的情况及其处理的方式。
5. 下列选项中属于不动产转移登记代办流程的是______。
A.了解权属状况
B.收集并保管房屋买卖合同等材料
C.收集抵押人身份证明
D.前往登记部门办理登记
E.领取不动产权证书
A
B
C
D
E
ABDE
[考点] 不动产登记代办流程
[解析] 收集抵押人什么证明属于办理不动产抵押权登记的流程,不属于转移登记,故C为错误选项,此题目选择ABDE。
6. 通过第三方专用账户划转交易结算资金,房地产经纪人员应该注意______。
A.提醒买卖双方进行交易资金监管
B.不得擅自划转客户交易结算资金
C.可以收取交易资金监管的手续费
D.提醒买卖双方妥善保管账户存折、银行卡等
E.核对买卖双方收付款的姓名、账户
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 房地产经纪人员不得以任何名义收取交易资金监管手续费。
7. 在存量房买卖居间业务中,房地产经纪机构提供的服务内容主要包括______。
A.提供买卖信息
B.协助议价
C.订立房屋买卖合同
D.协助交验房屋
E.市场调研等项目营销策划咨询
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 在存量房买卖居间业务中,房地产经纪机构提供的服务内容主要包括:提供买卖信息;提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询;实地查看和权属调查;信息发布和广告宣传;协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同;代办抵押贷款(如有需要);协助交易资金结算及监管;协助缴纳税费,代办不动产登记(如有需要),协助交验房屋等。E项目营销策划咨询为新建商品房代理销售业务的服务内容。
8. 房地产经纪机构和委托人签订经纪服务合同前应当书面告知委托人有关事项。下列事项中属于应当书面告知的事项有______。
A.应当由委托人协助的事宜、提供的资料
B.房屋交易的一般程序和可能存在的风险
C.违约责任
D.委托事项
E.房屋交易涉及的税费和房款交付事项
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 书面告知委托有关事项包括:是否与委托房屋有利害关系;委托人需要协助的事项、提供的材料;委托房屋的市场参考价格;房屋交易的一般程序及可能存在的风险;房屋交易涉及的税费;房地产经纪服务的内容及完成标准;房地产经纪服务收费标准及支付时间;交易资金支付;其他服务相关事项。
9. 在带领客户看房时,房地产经纪人员与房屋所有权人约定的时间不恰当的是______。
A.一个具体的时间点
B.一个两小时的时间段
C.一个一小时的时间段
D.不超过半小时的时间段
E.不超过十分钟的时间段
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 与业主约定时间,宜约定时间段,但时间段不宜过长,最好不超过半小时。故此题目选择ABCE。
10. 新建商品房交接时,户外查验应重点关注的部位有______。
A.房屋空间大小
B.电梯
C.卫生间设备
D.采暖设备
E.入户门
A
B
C
D
E
BE
[解析] 户外查验应重点关注主要包括建筑物外饰面查看、电梯查看、入户门查验、采光状况查看、景观情况查看。故此题目选择BE。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
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25
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27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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