银符考试题库B12
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房地产经纪业务操作模拟15
一、单项选择题
(每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1. 下列关于商业地产项目的说法不正确的是______。
A.商业地产项目是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式
B.从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式
C.商业地产是一个具有地产、商业经营与投资三重特性的综合性行业
D.按商业开发形式可将其分为“城市型”商业、“区域型”商业、“社区型”商业
A
B
C
D
D
[解析] 本题考查的是商业地产的定义和分类知识点。商业地产按商业开发形式划分为:①商业街商铺;②市场类商铺;③社区商铺;④住宅底层商铺;⑤百货商场;⑥购物中心商铺;⑦商务楼;⑧写字楼商铺;⑨交通设施商铺。按商业辐射范围划分为:①“城市型”商业;②“区域型”商业;③“社区型”商业。
2. 某开发项目总面积为20000m
2
,固定总成本为3000万元,单位建筑面积变动成本为3500元/m
2
,销售税费率为15%,保本销售价格为______元/m
2
。
A.4983
B.6057
C.7059
D.5882
A
B
C
D
D
3. 房屋共有可分为按份共有和______。
A.共同共有
B.按需共有
C.夫妻共有
D.多人共有
A
B
C
D
A
[解析] 本题考查的是业主信息调查知识点。房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。房屋共有可分为共同共有和按份共有2种。
4. 开发客户成本低,信息准确度高,易与客户建立关系的客源开拓方法是______。
A.广告法
B.门店接待法
C.互联网开发法
D.团体揽客法
A
B
C
D
B
[解析] 本题考查的是客源信息的开拓渠道知识点。门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面,客户主动咨询而得到客户的方法。优势包括:①方法简单易行;②开发客户的成本低;③客户信息准确度高;④较易展示企业能力和企业形象,增加客户的信任感。缺点:比较被动,受店面地理位置影响较大。
5. 企业抵押经营贷款的特点不包括______。
A.循环授信
B.贷款金额足
C.提前还款灵活
D.贷款年限较长
A
B
C
D
D
6. 交易能否顺利达成,当事人双方针对交易条件的协商和______是十分重要的。
A.买方代理人的信息收集
B.确定购房者的需求程度
C.房地产经纪人的销售能力
D.房地产经纪人的撮合
A
B
C
D
D
[解析] 房地产交易能否顺利达成,当事人双方针对交易条件的协商和房地产经纪人的撮合是十分重要的。
7. 在房屋赠与的产权登记办理过程中,标准价、优惠价房屋赠与的,提交补交房价款证明或满______工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。
A.50年
B.65年
C.60年
D.55年
A
B
C
D
B
8. 下列是房地产经纪人最重要的工作是______。
A.信息传递
B.销售策略
C.客户积累
D.住宅项目价格制定
A
B
C
D
C
[解析] 本题考查的是住宅项目的销售执行(客户积累)知识点。房地产经纪人最重要的工作是客户积累,如果没有客户,就没有了买家。比较普遍使用的积累客户的方式有2种:①客户主动上门;②通过渠道拓展客户。
9. 房地产开发商准备的销售资料中,可以理解为简单的“产品说明书”的销售资料是______。
A.形象楼书
B.功能楼书
C.置业锦囊
D.宣传单张
A
B
C
D
B
[解析] 功能楼书专业性较强,可以理解为一本简单的“产品说明书”,主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区公共配套、周边基础设施配套、交楼标准等内容,目标是为了增加客户对项目的全面了解。
10. 下列不属于企业抵押经营贷款的特点是______。
A.循环授信
B.贷款金额足
C.贷款年限较长
D.提前还款灵活
A
B
C
D
C
[解析] 本题考查的是企业抵押经营贷款知识点。该产品亮点是:①贷款金额足,根据抵押物的评估价值,可贷十万至上千万;②循环授信,借款人获得银行一定的贷款额度后,在期限内可分次提款、循环使用,支取不超过可用额度的单笔用款时,无须申请即可再次提款;③提前还款灵活。
11. 房地产租赁业务是房地产经纪人主要业务之一。租赁房屋的承租方对房地产经纪人而言,客户群具有的特点是______。
A.集中性
B.适应性
C.固定性
D.很大的流动性
A
B
C
D
D
12. 购买商铺的投资者应重点关注商铺的______。
A.经营特色
B.投资回报
C.目标消费群
D.商品销售方式
A
B
C
D
B
[解析] 投资者是将来可能套购买商业地产项目的群体。作为商铺的购买者,他们的关注点为商铺的投资回报和项目的可持续发展前景。与此同时,商铺投资回报率也是作为商铺销售过程中的重要沟通指标。
13. 根据产品销售情况将产品生命周期划分为不同阶段,下列______不属于生命周期划分的阶段。
A.引入期策略
B.成长期策略
C.成熟期策略
D.探究性策略
A
B
C
D
D
[解析] 本题考查的是产品生命周期策略知识点。根据产品销售情况将产品生命周期划分为:①引入期;②成长期;③成熟期;④衰退期。
14. 房地产经纪人为防止客户跳单可采取的措施不包括______。
A.事先告知跳单的危害
B.在看房全过程中,寻求业主配合
C.看房后,请看房人在《实地看房确认书》上签字确认
D.约看房时间与实际看房时间相隔1天以上
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪人为防止客户跳单可采取的措施包括:①看房前,事先告知跳单的危害;②看房时,如果出现跳单征兆,房地产经纪人一定要果断制止;③看房后,一定请看房人在《实地看房确认书》上签字确认;④在看房全过程中,房地产经纪人应寻求业主配合。
15. 下列不属于房地产卖点挖掘的阶段是______。
A.片区市场研究
B.竞争者动态跟踪
C.挖掘卖点
D.宣传无法表现出来的卖点
A
B
C
D
D
[解析] 本题考查的是房地产卖点挖掘知识点。卖点具备3个特点:①卖点是房源自有的优势;②卖点是具有能够展示并表现出来的特点;③得到目标客户的认可。挖掘卖点的四个阶段如下:①片区市场研究;②竞争者动态跟踪;③消费者构成及购买行为研究;④挖掘卖点。
16. 张某拥有一套商铺,面积50m
2
,售价为100万元,目前月租金为200元/米
2
,那么该商铺的投资回报率为______。
A.8.5%
B.9.0%
C.10%
D.12%
A
B
C
D
D
[解析] 投资回报率=总收益/投资总额。经计算:投资回报率=(200×50×12)/1000000=12%。
17. 新建商品房买卖合同签订程序方面的培训内容不包括______。
A.合同说明及其他法律文件的讲解
B.入住程序及相关费用
C.售楼处签约程序
D.接待制度
A
B
C
D
D
18. 新建商品房销售准备的宣传资料中,______将项目的综合信息,以图片、文字及数据形式来描述。
A.项目楼书
B.户型手册
C.宣传展板
D.销售导示牌
A
B
C
D
A
19. 王某想经营一家企业,欲购买一处写字楼,那么王某购买写字楼往往要综合考虑______,而并非简单的个人购买行为。
A.企业发展需求与资金周转状态
B.企业购置物业的面积需求与资金实力
C.企业购置物业的面积需求与资金周转状态
D.企业发展需求与资金实力
A
B
C
D
A
[解析] 写字楼的产品特征主要包括:与与宏观经济的正相关性、购房(承租)客户多为企业、产品技术性、销售商务性、项目运作专业性。写字楼与住宅市场客户最大的不同在于,写字楼的主流客户多数为法人单位,而非个人客户。大部分客户购买写字楼往往要综合考虑企业发展需求及资金周转状态,属于企业行为,并不是简单的个人购买行为。
20. 集中销售的方式适用的楼盘是______。
A.对性质要求较高的楼盘
B.产品、客户均少的楼盘
C.常规楼盘
D.客户少的楼盘
A
B
C
D
C
[解析] 销售方式主要分为2种,即集中销售和自然销售。集中销售是指当项目达到销售条件后,通知所积累的诚意客户集中于某日前来销售地点进行认购。一般集中销售适用的楼盘是常规楼盘。
21. 某房地产项目建造的平均成本为4800元/m
2
,销售税费率为15%。若希望获得25%的销售利润率,则该项目的销售单价至少是______元/m
2
。
A.3920
B.3733
C.4118
D.7059
A
B
C
D
D
[解析] 目标利润单位价格=[(固定总成本+目标利润额)÷预计销售面积+单位变动成本]÷(1-销售费率)。目标利润单位价格=建造平均成本×(1+25%)÷(1-销售费率)。因此项目的销售单价=4800×(1+25%)÷(1-15%)=7059(元/m
2
)。
22. 某项目主力户型以三居室为主,对于本区域而言面积偏大,这一条件在SWOT矩阵中应为______条件。
A.S
B.W
C.O
D.T
A
B
C
D
B
23. 城市次级商圈的顾客占顾客总数量的______。
A.5%~10%
B.15%~20%
C.30%~45%
D.70%~80%
A
B
C
D
B
[解析] 本题考查的是城市商圈调查知识点。商圈由以下3个层次构成:①核心商圈,在该商圈的顾客占顾客总数量的70%~80%,顾客的集中度高,消费额也高;②次级商圈,在该商圈的顾客占顾客总数量的15%~20%,顾客比较分散;③边缘商圈,在该商圈的顾客占顾客总数量的5%~10%,顾客非常分散。
24. 房地产市场营销的特征是由房地产商品和房地产市场的______决定的。
A.专一性
B.特殊性
C.多样性
D.竞争性
A
B
C
D
B
[解析] 房地产市场营销的特征是由房地产商品和房地产市场的特殊性决定的。房地产商品具有不可移动、差异大、开发周期长、区域特征明显、投入资金大和风险性高等特性。
25. 对房屋本身尽量创造有利成交的条件,主要是弱化房屋缺陷,强化房屋优点,具体做法不包括______。
A.建议业主修复缺陷
B.建议业主清理家具,破败的杂物全部抛弃,体现家的温馨
C.留意通风采光,空屋应常开窗通风,避免客户看房时呼吸不适
D.通知业主准备好土地使用证、室内家具清单及客户违约责任
A
B
C
D
D
[解析] 对房屋本身尽量创造有利成交的条件,一般有以下具体做法:①建议业主修复缺陷;②留意通风采光,空屋应常开窗通风;③建议业主花费适当的成本加以整修,提高房屋的格调;④建议业主清理家具;⑤准备好赠送家具电器清单,对于一些贵重家具如不想赠送,应当提前运走;⑥通知业主准备好房地产证、室内平面图、物业管理公约及其他文件。
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)
1. 按照产权性质进行细分,住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、私房等等,其中,______不能上市交易。
A.房改房
B.限价商品住房
C.解困房
D.集资房
E.经济适用房
A
B
C
D
E
CD
2. 房源外部营销中的同行合作注意事项有______。
A.选择合作对象,外部合作需要考虑和评估合作对象的合作诚意和履约精神
B.可以先不用签订《合作协议》以书面形式确定合作双方的权利与义务
C.秉承平等、诚信、互惠、互利的合作原则,合作双方加强沟通联系
D.合作双方事先确定合作的各项事宜
E.确保合作顺畅,共同服务好客户,更快促成交易达成
A
B
C
D
E
ACDE
[解析] 本题考查的是同行合作知识点。采取同行合作的独家委托房源分为2种,包括一般推荐和合作推荐。同行合作应注意的事项为:
第一,选择合作对象。外部合作需要考虑和评估合作对象的合作诚意和履约精神。
第二,合作双方事先确定合作的各项事宜(包括投入费用承担、成交分佣比例;成交合同签约、售后服务方面双方责任分工等),签订《合作协议》,以书面形式确定合作双方的权利与义务。
第三,报备所在企业的直接上级主管,以便跨部门之间沟通协调。
第四,秉承平等、诚信、互惠、互利的合作原则,合作双方加强沟通联系,确保合作顺畅,共同服务好客户,更快促成交易达成。
3. 房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同前,应当做好各项准备工作,主要包括______。
A.书面告知委托人有关事项
B.告知交易涉及的税费
C.洽谈服务项目
D.履行期限
E.洽谈服务收费标准
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同前,应当做好各项准备工作,其中最重要的是书面告知工作,这主要由于信息不透明和必要事项告知不清是导致房地产经纪纠纷产生的主要原因之一。根据《房地产经纪管理办法》,必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。
1.是否与委托房屋有利害关系
2.应当由委托人协助的事宜、提供的资料一般地,房地产经纪机构一般会印刷一份要求委托人提供文件清单,主要包括身份证明、不动产权相关文件以及协助调查委托出售、出租房屋的有关信息、配合看房的时间等事宜。
3.委托房屋的市场参考价格
4.房屋交易的一般程序及可能存在的风险
5.房屋交易涉及的税费
6.房地产经纪服务的内容及完成标准
7.房地产经纪服务收费标准和支付时间
8.书面告知房地产经纪服务以外的其他服务相关事项如果房地产经纪机构开展代办贷款、代办不动产权属转移登记等其他服务的,还应当将相关服务的完成标准、收费标准告知交易当事人,当事人根据需求书面予以选择和确认。
4. 房屋租赁经纪业务关键环节有______。
A.客户接待
B.房屋带看
C.独家代理
D.达成房屋租赁意向
E.房屋租赁合同签订和收取租金(押金)
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 本题考查的是房屋租赁经纪业务关键环节分析知识点。房屋租赁经纪业务关键环节分析的主要内容有:①客户接待;②房源配对;③房屋带看;④达成房屋租赁意向;⑤房屋租赁合同签订和收取租金、押金、佣金。
5. 为实现房源与客源成功配对,房地产经纪人应______。
A.全面掌握客户需求
B.适度掩盖推荐房源缺陷
C.掌握大量真实的房源信息
D.营造房地产市场成交活跃的氛围
E.尽量缩短房源与客源配对的时间
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 房地产经纪人在进行配对时应注意三个核心问题——房源信息(Listings)、客户信息(Leads)和工作效率(Leverage),通常称为三个“L”:①掌握大量可靠的房源信息;②了解客户需求信息,房地产经纪人要全面了解和开发客户信息,以客户的需求为中心,寻找及变通适宜的房源,尽量为客户提供合适对口的房源,提高看房效率;③提高工作效率。房地产经纪人为客户寻找房源或客源要及时。
6. 客户按需求的物业类型进行分类,可分为______等。
A.住宅客户
B.写字楼客户
C.租房客户
D.个人客户
E.商铺客户
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 本题考查的是客源信息管理的对象知识点。客户信息按不同方法进行分类具体如下:
7. 相对新建商品房市场营销,存量房市场营销的特点有______。
A.交易价格由出卖人主导
B.一般采用直接销售的形式
C.销售对象坐落分散且为现房销售
D.市场交易价格浮动空间大
E.存量房销售更加侧重体验式服务
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 存量房市场营销有以下四个方面的特点。
第一,房地产营销中介需要花费大量的时间成本和精力成本核查待售不动产。
第二,销售对象坐落分散且为现房销售。
第三,市场交易价格浮动空间大。
第四,存量房销售更加侧重体验式服务。
8. ______是房地产经纪人销售工作初步完成的标志。
A.房地产交易合同的签订
B.证件审查
C.合同文本讲解
D.各种款项的支付
E.审核房屋产权信息
A
B
C
D
E
AD
[解析] 房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志,也关系到经纪人的代理业务能否获得了最终的成功,因此是十分重要的环节。
9. 下列写字楼项目的发展建议中,项目定位模式包括______等。
A.基于区域属性判断
B.基于项目既定市场定位
C.基于物业产权分散性
D.基于客户体验点
E.基于市场实操案例反馈
A
B
C
D
E
BCDE
10. 房地产经纪人向客户推荐房源时,正确的做法有______。
A.重点介绍房源优点
B.避免介绍房源缺陷
C.对房源信息进行列表
D.对客户不同意见提出反驳
E.对客户关心的问题给出专业意见
A
B
C
D
E
CE
[解析] 房地产经纪人在推荐房源时要考虑以下四个技术要点。
第一,对房源信息进行列表。
第二,房地产经纪人向委托人客观介绍房源的优缺点。
第三,对供求双方的情况和需求预先熟悉掌握的前提之下,向客户提出经纪人的专业观点。
第四,向遴选出的房源业主致电,进一步了解房源信息的同时,也可通过电话判断该房源现在是否已经成交以及业主比较方便的看房时间。
11. 电话接待不同于到店接待,由于缺乏面对面的交流。下列关于电话接待的说法正确的包括______。
A.记录来电客户的需求,并填写《客户电话来访登记表》
B.挂断电话后应及时将信息录入计算机企业管理数据库内
C.记录来电者基本资料
D.为了拉近距离,应尽可能使用口头语
E.感谢来电者
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 本题考查的是电话接待流程知识点。主要包括:①问候,向顾客问好,报出公司名称,自己的姓名;②回答咨询,记录来电客户的需求,并填写《客户电话来访登记表》;③记录来电者基本资料;④感谢来电者;⑤信息录入。
12. 房屋认购合同______。
A.是确定购房客户对合同标的的认购权
B.可在房屋买卖合同用完时代替买卖合同
C.可以保障置业者的合法权利
D.可以保障开发商的合法权利
E.必须在房地产管理部门进行备案
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 购房者通过销售人员的介绍,对所购物业全面了解后,选定自己购买的房屋单元,这时需要以交纳定金并签订《房地产认购协议书》的形式,来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式《商品房买卖合同》的时间等事项。通过签订《房地产认购协议书》,可以保证购房者与房地产开发企业的合法权利。
13. 商业地产项目的招商代理主要的工作原则包括______。
A.招商目标能够在功能和形式上同业差异、异业互补
B.商户的首选原则为高知名度主力商户
C.核心主力店先行,辅助店随后原则
D.企业的关系远近
E.是否带来巨大的经济利益
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 本题考查的是商业地产项目的招商代理知识点。商业地产项目的招商代理主要的工作原则包括:①招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补;②商户的首选原则为高知名度主力商户;③核心主力店先行,辅助店随后原则。
14. 商业地产项目的盈利模式有______。
A.租售并举
B.自行经营
C.只售不租
D.只租不售
E.作价入股
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 本题考查的是盈利模式多元化知识点。商业地产项目的盈利模式有:①只售不租;②只租不售;③租售并举;④自行经营。
15. 独家委托与普通委托的差异性表现在______。
A.业主优先次序
B.销售方式
C.委托形式
D.委托代理关系
E.成功率
A
B
C
D
E
ABDE
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意)
李某看中一楼盘,欲购买其中一套总价30万元、面积100m
2
的住宅。
1. 假如你作为该住宅楼盘的销售人员,请回答李某的如下问题:如果选择首付20%,余款向银行抵押贷款,贷款期10年,贷款年利率为5%,按月等额还款,月还款额为______元。
A.3182
B.2500
C.2558.8
D.2590.5
A
B
C
D
C
2. 假如你作为该住宅楼盘的销售人员,请回答李某的如下问题:李某要向银行申请住房抵押贷款须提供______等资料。
A.个人身份证明
B.个人收入证明
C.抵押贷款申请书
D.单位同意贷款的证明
A
B
C
D
ABC
3. 假如你作为该住宅楼盘的销售人员,请回答李某的如下问题:开发商提供以下付款方式可供选择,如果不考虑支付能力和其他风险因素,假定折现率为5%,则对李某最有利的付款方式是______。
A.一次性付款,价格优惠5%
B.首付20%,余款分两期每隔半年支付一次
C.首付10万元,余款分两期每隔半年支付一次
D.半年后一次性付款,无优惠
A
B
C
D
A
4. 假如你作为该住宅楼盘的销售人员,请回答李某的如下问题:假定该套住宅可以以2100元的月租出租,出租税费约为200元,李某欲仅以全部租金收入来支付银行10年期贷款,贷款年利率同上,则可以选择的贷款成数是______。
A.四成
B.五成
C.六成
D.七成
A
B
C
D
C
甲房地产经纪公司(以下简称公司)在新城市中心区开了第一间门店,并举行了隆重的开业仪式。在开业第一个月内,甲公司集中精力在新门店所在区域拓展了500多条房源,虽然新门店的经营业绩(成交量)并不高,但却为甲公司的其他门店带来了大量成交。为了提高业务量,甲公司新门店还为客户提供房地产抵押贷款代办、产权登记代办、其他理财及居家综合服务。
5. 甲公司拓展的房源体现了房源开拓的______。
A.及时性
B.持续性
C.集中性
D.时效性
A
B
C
D
C
6. 房源信息私盘制的缺点包括______。
A.不利于提高经纪人收集房源信息的积极性
B.工作效率低
C.拥有房源和客源信息的两个经纪人如果不配合,易导致交易失败
D.经纪人存在“留盘”行为
A
B
C
D
BC
7. 若甲门店提供商业抵押贷款的代办服务,下列关于商业抵押贷款的描述,正确的有______。
A.首次购房人贷款首付款为30%
B.首次购房人的贷款利率为基准利率
C.还款方式有等额本息和等额本金两种
D.等额本金还款方式适合教师、公务员等有稳定收入的工薪阶层
A
B
C
D
AB
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
深色:已答题 浅色:未答题
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