银符考试题库B12
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房地产经纪业务操作模拟16
一、单项选择题
(每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1. 参加房产经纪工作的小王,必须熟悉______以及每个单位房号与实物的对应关系,以及不同房号之间的关系,有利于在销售过程中引导客户。
A.首期付款表
B.购房须知
C.销售导示牌
D.价目表
A
B
C
D
D
[解析] 本题考查的是销售文件(价目表)知识点。销售人员必须熟悉价目表中每个单位房号与实物的对应关系,以及不同房号之间的关系。销售人员最好做到熟记价目表,有利于在销售过程中引导客户购买与其需求相符的房产。
2. 产品生命周期策略中,在______,销售价格应灵活机动,该降则降;销售方式应采用多种竞争手段,并加强售后服务;同时,应尽快开发出更新的房地产产品来占领市场。
A.引进期
B.成长期
C.成熟期
D.衰退期
A
B
C
D
D
3. 存量房经纪业务中的商圈是指房地产经纪人或房地产经纪公司从事房地产经纪业务和服务对象的______。
A.地域范围
B.业务种类
C.时间期限
D.辐射能力
A
B
C
D
A
4. 下列房源中,______是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房,房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。
A.集资房
B.房改房
C.解困房
D.商品房
A
B
C
D
B
5. 在物业交验过程中,房地产经纪人应做的工作是______。
A.收取经纪服务佣金
B.交纳公共事业费用
C.安排交易双方核对并签订物业交接单
D.与物业服务企业协调交易双方的矛盾
A
B
C
D
C
[解析] 物业交验是买卖交易的最后一步,但也是至关重要的一个环节。一个合格的、富有经验的房地产经纪人非常重视物业交验工作,应积极协助交易双方完成交接手续,直至新业主拿到钥匙。交接过程中可安排交易双方签订物业交接单,明确交接事项。
6. 一般情况下,房地产经纪公司拥有的房源______,其竞争地位就越有利。
A.环境绿化越广
B.价位越低
C.数量越多、类型越丰富、质量越高
D.区域位置越优越
A
B
C
D
C
7. 在一个房地产经纪机构内部或者几个联盟房地产经纪机构之间,将所有的房源信息完全共享属于______。
A.私盘制
B.公盘制
C.混合制
D.区域外私盘制
A
B
C
D
B
[解析] 本题考查的是房源信息管理制度知识点。房源信息管理主要包括私盘制、公盘制和混合制3种。私盘制:房源信息由业主委托的房地产经纪人录入管理系统,其他的经纪人只能看到房源基本信息。房源信息中的楼层、业主联系方式等关键信息只有受委托经纪人及其上级主管才能看到。公盘制:是指在一个房地产经纪机构内部,或者几个联盟房地产经纪机构之间,或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪机构,将所有房源信息完全共享。混合制:公盘制与私盘制的混合使用。
8. 预期投资收益率目标一般用于房地产______投资项目。
A.短期
B.中期
C.中长期
D.长期
A
B
C
D
D
9. 房地产企业采用目标客户需求法定位法,首先要______。
A.确定目标客户
B.目标客户特征分析
C.设计产品进行营销案例和组织实施
D.选定目标市场
A
B
C
D
A
[解析] 目标客户需求定位分为三步:(1)确定目标客户(2)目标客户特征分析(3)设计产品并进行营销策划和组织实施。
10. 房地产经纪人驻守居住小区开拓客源的优点是______。
A.受众面广
B.客户准确率高
C.与客户沟通效果好
D.易与客户建立关系
A
B
C
D
B
[解析] 本题考查的是客源信息的开拓渠道知识点。驻守的方式主要是,在一个特定的场所,可能是某个小区、可能是某个地段等。驻守优势:①成本较低;②客户的准确性较高。缺点:①比较浪费房地产经纪人的时间;②有时候驻守会妨碍到行人。
11. 下列______不属于房地产产品目标客户需求定位法的步骤。
A.内部资源分析
B.目标客户特征分析
C.确定目标客户
D.设计产品并进行营销策划和组织实施
A
B
C
D
A
[解析] 本题考查的是目标客户需求定位知识点。目标客户需求定位法的基本步骤:①确定目标客户;②目标客户特征分析;③设计产品并进行营销策划与组织实施。
12. 客源信息开拓方法中,______成本小,简便易行,介绍来的客户效率高,成交可能性大。
A.人际关系法
B.互联网开发法
C.会员揽客法
D.团体揽客法
A
B
C
D
A
[解析] 本题考查的是客源信息的开拓渠道知识点。在客源信息的开拓的9大方法中,人际关系法是不受时间、场地的限制,是经纪人个人可以操作的方法。具有的优势是成本小,简便易行,介绍来的客户效率高,成交可能性大。
13. ______是房地产经纪机构必不可少的重要资源,是其生存和发展的基础。
A.客源
B.房源
C.营销策略
D.房地产经纪人
A
B
C
D
B
14. 下列不属于存量房的价款支付方式的是______。
A.按揭付款
B.一次性付款
C.分期付款
D.单价付款
A
B
C
D
D
[解析] 本题考查的是房屋买卖合同的主要内容知识点。存量房的价款一般只有总价,没有单价。价款支付方式一般也有三种:①以所购存量房抵押贷款的方式付款,也称按揭付款;②一次性付款;③分期付款。
15. 将某写字楼定位为中央商务区首席商务综合体,这属于该写字楼的______。
A.客户定位
B.形象定位
C.属性定位
D.区域定位
A
B
C
D
C
[解析] 界定项目在当前写字楼市场的档次定位与特色属性,依据项目的产品特点和内外部资源优势。例如,“CBD首席商务综合体”“亚太封面商务群”“花园CBD”等都精准地表达了项目的属性定位。
16. 关于房地产卖点应具备的特点的说法,错误的是______。
A.卖点能够展示出来
B.卖点是房地产自身独有的优势
C.卖点一般容易被竞争对手模仿
D.卖点必须能够得到目标客户的认同
A
B
C
D
C
[解析] 房地产卖点具备3个特点:①卖点是楼盘自身独有的优势,难以被竞争对手模仿的个性化特点;②卖点必须具有能够展示并表现出来的特点;③卖点必须是能够得到目标客户认同的特点。
17. 在租赁房屋交易过程中,房地产经纪人应协助______。
A.办理有线电视过户
B.交纳物业服务费用
C.办理天然气过户
D.核查房屋设施设备
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪机构做物业交验时一定要注意以下几点:
(1)与出租人做物业交验时,要检查家具电器能否正常使用,外观是否完好,电器的品牌和尺寸登记到《物业交验单》上,同时,也应该试一试所有附送的家具、电器是否损坏。
(2)检查上下水、电路、马桶是否正常。
(3)出租房的钥匙交验也很重要,要把房门、防盗门及卧室、卫生间、厨房门的钥匙在物业交验单上做好登记。
(4)房间所有物品应一一登记到《物业交验单》。
(5)承租人退租时,与承租人做物业交验,要带着门店留存的出租人《物业交验单》与承租人对物品及品牌一一查证,以防出现案例中的情况。同时,也要试一试所有的家具、电器是否完好如初,上下水、电路、马桶等是否正常等。
18. 在房屋展示过程中,房地产经纪人引领看房前,首先要确定______。
A.一段最佳的看房时间
B.一条最佳的看房路线
C.购房人的购买动机
D.一系列最可靠的房源介绍
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪人出发前仔细阅读已经搜集到的房屋介绍资料,再次确认已准确掌握该房屋的各项信息。房地产经纪人按选择好的路线带客户到达所看房屋,并适时向客户介绍周边环境设施。
19. 房源价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主(委托方)心态的变化而不断波动。表明房源具有______。
A.环境影响性
B.差异性
C.不可替代性
D.动态性
A
B
C
D
D
20. 有了一段时间的市场了解、资金基本到位,但仍未形成购房意愿的客户属于______客户。
A.试探型
B.加强型
C.成熟型
D.关注型
A
B
C
D
B
21. 下列______不属于物业管理方面培训的内容。
A.售楼处签约流程
B.相关收费标准
C.物业管理公约
D.物业管理服务内容
A
B
C
D
A
[解析] 本题考查的是销售人员培训知识点。物业管理方面的培训:①物业管理服务内容;②收费标准;③管理规则;④物业管理公约;⑤其他。
22. 营销者采取多种途径发布房地产交易信息,其中不属于房地产促销的目标是______。
A.提供房地产产品信息
B.增加消费者对产品的需求
C.减少房地产的价值
D.提炼卖点实现产品差异化
A
B
C
D
C
[解析] 本题考查的是房地产促销目标知识点。房地产促销的目标主要包括:①提供房地产产品信息;②增加消费者对产品的需求量;③通过提炼卖点实现房地产产品的差异化特征;④进一步强化了房地产价值;⑤稳定销售。
23. 市场营销组合4P策略是指______。
A.产品、价格、分销、促销
B.产品、价格、渠道、促销
C.产品、价格、服务、促销
D.产品、价格、特征、促销
A
B
C
D
B
24. 房屋租赁托管与普通的房屋租赁经纪最大的区别在于______。
A.前者经营的规模较后者大
B.经营的方式
C.出租人对房屋经装修后转租
D.租赁收益的获取方式
A
B
C
D
C
[解析] 房屋租赁托管不是房屋租赁居间业务,其与单宗的房屋租赁经纪最大的区别是租赁运营机构承租业主(出租人)的房屋,经过标准化装修后转租给承租人,租赁运营机构与双方分别签订房屋租赁合同。
25. 一套商品房成交价为500万元,评估值为400万元,贷款成数为7成,则贷款额为______。
A.70万元
B.280万元
C.350万元
D.460万元
A
B
C
D
B
[解析] 存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的,评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。本题中,商品房成交价为500万元,评估值为400万元,贷款成数为7成,则贷款额为:400×0.7=280(万元)。
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)
1. 房地产经纪人合理使用客户信息应做到______。
A.保持客户联系
B.实现信息共享
C.保守客户秘密
D.对信息恰当分类和保存
E.对客户信息及时调整和更新
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 客户信息是房地产经纪机构和经纪人的宝贵资源,只有合理使用才能发挥其价值,促成交易。合理使用包括:恰当保存和分类;信息共享和客户跟进;保守客户秘密,不滥用。
2. 双方阅读租赁合同过程中,房地产经纪人对合同有关条款进行解释,主要包括______。
A.用途条款明确
B.房屋坐落地点应与房产证相同,填好后与出租方确认
C.数字要小写
D.租金及支付方式:应详细填写支付时间、押金情况等
E.在租赁期内水、电、煤气、电话费及其他相关费用的缴付方式
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 双方阅读合同,房地产经纪人对合同有关条款进行解释。主要包括:①房屋坐落地点应与房产证相同,填后与出租人确认。详细记录所出租屋内的家具、家电设施设备情况、租赁期限、双方身份证号、联系方式、双方所需的售后服务等内容;②用途条款要明确;③数字要大写;④租金及支付方式:应详细填写支付时间、押金情况等;⑤在租赁期内水、电、煤气、电话费及其他相关费用的缴付方式。出租人交付出租房屋时,可向承租人收取1~3个月不等租金数额作为押金。违约时作为一种担保,合同期满出租人无息退还。
3. 房地产经纪机构采用门店接待开发客源的优点有______。
A.让业主印象深刻
B.容易取得业主信任
C.房源信息比较全面
D.较易展示企业能力和企业形象
E.开发的目标性较强
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 门店接待是指房地产经纪人利用房地产经纪机构在社区内或社区附近设立的门店,接待和服务上门咨询的业主从而获得房源信息。
门店接待的优点是面对面沟通方式容易给委托业主留下深刻印象,容易获得客户信任,获得房源信息较全面,为进一步服务做好铺垫。缺点是面对面沟通对房地产经纪人专业度要求较高,容易产生好则好、不好则坏的第一印象。
4. 写字楼项目形象定位的注意要点有______。
A.具有针对性
B.通俗易懂
C.语句简练具有张力
D.核心卖点体现
E.清晰的商务感
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 本题考查的是项目形象定位知识点。写字楼项目形象定位时需要注意的要点包括:①清晰的商务感;②核心卖点体现;③语句简练具有张力。
5. 房地产经纪人客户开发方法有______。
A.门店接待法
B.客户介绍法
C.互联网开发法
D.人际关系法
E.个人主页开发
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 本题考查的是客源信息的开拓渠道知识点。房地产经纪人开发客户的方法有很多,包括:①门店接待法;②广告法;③互联网开发法;④客户介绍法;⑤人际关系法;⑥驻守和挂横幅揽客法;⑦讲座揽客法;⑧会员揽客法;⑨团体揽客法。E项属于互联网开发的网络信息发布平台。
6. 具有传播面广、诉求力强特征的广告媒体有______。
A.报纸广告
B.电视广告
C.直邮函件广告
D.户外广告
E.网络广告
A
B
C
D
E
BE
[解析] 本题考查的是房地产促销策略组合知识点。广告媒介的特征比较如表:
7. 存量房商业抵押贷款年限应付的条件有______。
A.房龄+贷款年限≤50
B.房龄+贷款年限≤47(砖混)
C.年龄+贷款年限≤70
D.房龄+贷款年限≤47(钢混)
E.年龄+贷款年限≤65
A
B
C
D
E
AC
8. 分析写字楼项目的产品定位可以从______等方面分析其资源条件。
A.景观资源分析
B.项目规划指标分析
C.路网情况判断
D.类型属性判断
E.项目经济指标分析
A
B
C
D
E
ABCE
9. 下列对于客源信息开拓的说法不正确的有______。
A.门店接待开发客源的成本较高
B.互联网开发客户就是在不同的网站进行房源广告的发布
C.驻守和横幅揽客法的成本较低
D.做社区业务时,讲座揽客法比较适用
E.实际工作中常常采用几种方法组合以提高开发效率
A
B
C
D
E
AB
[解析] 本题考查的是客源信息的开拓渠道知识点。客源的开拓渠道主要有9种方法:门店接待、广告法、互联网开发法、客户介绍、人际关系、讲座揽客、会员揽客、团体揽客。门店接待的优势包括:①方法简单易行;②开发客户的成本低;③客户信息准确度高;④较易展示企业能力和企业形象,增加客户的信任感,选项A说法错误。除了付费的网站信息发布平台之外,互联网还会提供免费的信息发布途径,包括:①免费的信息发布站点:②个人主页;③论坛,选项B说法错误。
10. 在客户信息管理中,下列做法体现了重点突出原则的是______。
A.挖掘出近期可以成交、需求意向强烈的客户作为近期重点客户
B.对那些潜在的、创收潜力大的客户可作为中期重点客户
C.对于有长期需求的意向客户作为未来重点客户来培养
D.对客户信息进行持续性数据处理
E.未经客户同意不能外传其隐私给其他商业机构
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 重点突出原则:面对数量庞大的客户信息,房地产经纪人要通过对客户信息资料的分析找出重点客户,挖掘出近期可以成交、需求意向强烈的客户作为近期重点客户。对那些潜在的、创收潜力大的客户可作为中期重点客户,而对于有长期需求的意向客户作为未来重点客户来培养。
11. 房屋租赁托管业务对业主的好处包括______。
A.保障出租人收益
B.免除不必要的电话骚扰
C.降低经济和时间成本
D.提高了房屋维修的及时性
E.免除出租人与承租人之间的经济纠纷
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 房屋租赁托管业务具有以下几个方面的优势:①保障出租人收益;②免除不必要的电话骚扰;③降低经济和时间成本;④免除出租人与承租人之间的经济纠纷。
12. 房源信息更新的要点有______。
A.放弃“冷门”房源
B.周期性访问
C.回访信息的累积
D.房源的循环利用
E.忽略“不活跃房源”
A
B
C
D
E
BCD
[解析] 对房源信息的更新要注意以下三点:①周期性访问;②回访信息的累积;③房源状态的及时更新。根据每一次的房源带看结果及房源的买卖(租赁)交易进程,录入想用的房源状态,从而实现房源信息的及时更新与循环利用。
13. 写字楼用于商业经营和日常办公,下列______属于写字楼所具有的特征。
A.项目运作专业性
B.产品技术性
C.聚集于商业中心地带
D.与宏观经济的正相关性
E.购房(承租)客户多为企业
A
B
C
D
E
ABDE
14. 下列关于实地看房的基本要点说法正确的有______。
A.出示自己的工作证件,同时请看房人阅读《实地看房确认书》并签字确认
B.事先对房屋、交通、小区状况做细致的了解,积累房源优势信息
C.看房结束后,房地产经纪人应主动向业主致谢
D.最好在房屋里谈价格,并且要事先和业主、客户沟通好
E.需要征求业主的许可
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 房地产经纪人一般应提前时间到达约定地点迎接客户。看房过程中要注意:①作为房地产经纪人首先需要介绍自己并主动递名片,在查看房屋前,应向客户出示并解释《委托协议书》条款,让客户签订《看房确认书》;②房地产经纪人按最佳路线,需要介绍该附近周边的具体环境和设施;③如果看房时,业主也在场,需要征得业主同意后进入房间,向业主介绍客户;④房地产经纪人要替客户询问业主一些客户关心的问题。
15. 购房相关税费一般包括______,以及其他当地政府要求缴纳的相关税费。
A.契税
B.土地产权费
C.印花税
D.抵押登记费
E.房地产交易费
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 购房相关税费一般包括契税、印花税、《不动产权证》登记费、房地产抵押登记费以及其他当地政府要求缴纳的相关税费。由于各税费的标准也因地区而异,详细情况需要向当地政府机关咨询。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意)
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)计划在某城市投资开发一大型房地产项目,委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行全程营销策划。经过一定的市场调研和分析,乙公司在进行可行性研究之后认为该项目是可行的,伴随着国情的发展和人口老年化严重,就把项目瞄准在老年公寓上。
1. 若该项目总建筑面积为200000m
2
,固定总成本为2亿元,单位变动成本为1500元/米
2
,销售税率为15%,目标成本利润率为25%,那么该项目实现目标利润的销售价格是______元/米
2
。
A.2941
B.3125
C.3676
D.3922
A
B
C
D
C
[解析] 本题考查的是房地产定价方法知识点。目标利润单位价格:[(固定总成本+目标利润额)÷预计销售面积+单位变动成本]÷(1-销售费率)=[(200000000+200000000x25%)÷200000+1500]÷(1-15%)=3676元/米
2
。
2. 王某之前已经购买一套老年公寓住房,现在还想购买一套送给朋友,那么再次贷款首付款为______。
A.20%
B.45%
C.50%
D.60%
A
B
C
D
D
[解析] 一般来说,首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房客户,其贷款首付款为30%,利率为基准利率。当购房客户再次向银行申请贷款时,被称为再次置业者,其首付为60%,利率在基准利率的基础上浮10%~15%。(首付成数及贷款利率随政策要求及地方、银行的约定会有变动和不同)
3. 在本案例中,乙公司的项目定位属于______。
A.产品定位
B.形象定位
C.客户定位
D.功能定位
A
B
C
D
C
[解析] 本题考查的是提炼推广主题知识点。房地产项目定位包括3部分的内容:产品定位、客户定位和形象定位。准确的项目定位可以锁定项目的目标市场和目标消费者,在项目有了明确的市场定位之后,该项目所面向的消费者一般来说就很明确了:该类消费群体是哪些人,他们的年龄、性别、职业、收入、文化层次、喜好及未来需要是怎样的,以及由此而引起的一些消费倾向等。市场主题即从客户定位中找出符合其需要及能力的要素,并对这些要素加以描述,突出“卖给谁、给谁享受”。
4. 该项目进入市场一段时间之后,销量迟迟上不去,在征得甲公司同意以后,乙公司决定进行价格调整,此时可运用的策略有______。
A.均价调整
B.总价提高
C.重点推荐
D.层差和朝向差调整?
A
B
C
D
ACD
[解析] 本题考查的比较定价法知识点。对于价格调整策略包括:均价调整;重点推荐;层差和朝向的调整。
5. 确定该用房均价后,制定每个商业单元价目表时,应考虑的主要因素有______。
A.景观
B.单元面积
C.单元所处位置
D.单元平面布局
A
B
C
D
AC
[解析] 本题考查的是比较定价法知识点。对住宅项目来说,调整因素有地域因素、楼盘个别因素、物业管理、工程形象进度、营销5个方面。由于楼层和位置的不同,景观差异很大,景观的因素差异成为楼层差制定的依据之一。
黄某采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子,贷款20万元,年期20年,抵押贷款利率为0.006924。黄先生住了2年后,想将房子租出,于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租,在未租出前房屋仍由黄先生管理。其中小张通过各种方法推出黄先生的房源,带过多位客户进行看房,对于其中一位出租意向大的客户及时跟踪和维护,最终签订相关合同完成交易。
6. 完成交易,房地产经纪机构获得的服务费用包括佣金和______。
A.权属信息查询费
B.评估费
C.代办服务费
D.看房费
A
B
C
D
C
[解析] 本题考查的是服务费用知识点。服务费用就是房地产经纪机构提供房地产经纪服、务应得的服务报酬,由佣金和代办服务费两部分构成。房地产交易合同订立后就可以收取佣金;对于代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定
7. 针对购买需求强烈的并且购买力较强的客户,房地产经纪人小张应______。
A.长期培养
B.重点跟踪
C.保持一般性沟通
D.不断了解客户需求
A
B
C
D
B
[解析] 本题考查的是客户的类型知识点。按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购买的区域范围及对物业品质要求的程度的高低等因素,可以将客户分为A、B、C3个等级的客户群,房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。其中,A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象,对该类客户房地产经纪人营销策略为:重点跟踪,提供周到而专业的服务,从而达成交易。
8. 本案例中,若黄某采用等额本息还款法,则其每月还款______元。
A.1712
B.2077
C.692
D.1585
A
B
C
D
A
[解析] 本题考查的是银行贷款的计算知识点。等额本息还款法(等额法),是将消费者所贷款的总额(本金),加上贷款年限内本金产生的总共利息,得出本息总额,然后除以贷款的总计月数,得出消费者贷款年限内每月的还款数额。根据将现值转换为等额年金的公式:
。
其中n为还款期。本案例中,黄某的购买总价为30万元,贷款额20万元,还款期20年,本题给出月还款系数,所以n应是240个月。抵押贷款利率为0.006924,根据公式计算可得1711.52(元)。
9. 黄某要向银行申请住房抵押贷款须提供______等资料。
A.个人身份证明
B.个人收入证明
C.抵押贷款申请书
D.单位同意贷款的证明
A
B
C
D
ABC
[解析] 本题考查的是申请房地产抵押贷款知识点。借款人应到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料:①借款人的身份证、户口本;②购买住房的商品房认购书或其他证明文件;③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收入证明;④贷款银行要求的其他证明材料。
10. 经纪人小张与客户约好看房时间后,一般应提前______分钟到达约定地点。
A.5-10
B.10-15
C.15-20
D.20-35
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪人与客户最好能提前看房时间10~15分钟到达约定地点,以方便带其先了解周边环境。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
提交纠错信息
评价难易度
提交知识点