银符考试题库B12
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房地产经纪业务操作模拟18
一、单项选择题
(每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1. 根据2010年12月1日住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》的规定,房屋租赁实行______制度。
A.房屋出租登记制度
B.出租房屋管理制度
C.合同登记备案制度
D.资金监管制度
A
B
C
D
C
[解析] 根据2010年12月1日住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》(建设部令第6号)的规定,房屋租赁实行合同登记备案制度。签订,变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县级人民政府房地产管理部门登记备案。
2. ______还款方式适合公务员等收入稳定的工薪阶层。
A.双周供
B.等额本息
C.等额本金
D.固定利率
A
B
C
D
B
3. 在存量房买卖经纪业务中,配对的关键环节是______。
A.明确客户的房屋需求
B.约定看房时间和地点
C.明确客户的交易价格
D.为客户推荐合适房源
A
B
C
D
D
[解析] 配对过程中,房地产经纪人推荐房源是关键环节,特别是对客户而言,向委托人推荐房源关系到委托人能否购买到满足住房需求又符合其经济承受能力的住房。
4. 商圈是以设定的商业建筑为圆心,以周围一定距离为半径所划定的范围,其中最里一层是______。
A.核心商圈
B.次级商圈
C.边缘商圈
D.中间商圈
A
B
C
D
A
[解析] 根据客户的比率或距离的范围,商圈由核心商圈、次级商圈、边缘商圈三个层次组成,其中最里层是核心商圈,最外层是边缘商圈。
5. ______是房地产经纪人与客户建立联系的关键一步。
A.信息收集
B.洽商议价
C.地产展示
D.客户沟通
A
B
C
D
D
[解析] 本题考查的是客户接待知识点。与客户沟通是经纪人与客户建立联系的关键一步。
6. 风险与______是相伴而生的,风险还会带来巨大的成本。
A.损失
B.不确定性
C.高收益
D.高额成本
A
B
C
D
A
7. 写字楼项目售楼处现场展示的要点是______。
A.通过对初始接待、3D宣传片放映、模型讲解等环节的合理分区,实现客户引导动线最优化
B.通过具有明确商务感的形象围墙、广场等清晰界定项目城界,提升卖场氛围
C.不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点等
D.通过对未全面完工的公共空间、电梯厅等环节的过渡性包装,提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感
A
B
C
D
A
8. 房源一般分为住宅和非住宅两大类,其中,住宅包括______。
A.别墅、公寓、普通住宅、托儿所
B.别墅、公寓、普通住宅、家属宿舍
C.别墅、公寓、医院病房、家属宿舍
D.别墅、公寓、旅馆、家属宿舍
A
B
C
D
B
9. 下列有关房源信息推荐的说法正确的是______。
A.房源推荐只能在公盘制的情况下存在
B.房源推荐只能在私盘制的情况下存在
C.采用一般推荐方式的,卖方代理经纪人一般获得该笔业务成交总佣金的80%
D.房源推荐根据推荐后的操作方式可以分为2种,主要有“一般推荐”和“合作推荐”
A
B
C
D
D
[解析] 内部推荐合作分为一般推荐和合作推荐两种方式:一般推荐指业主受托经纪人将房源信息(连同业主联系方式)推荐给其他区域的门店经纪人全程服务,成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣30%;合作推荐则是业主受托经纪人将房源信息(房源基本信息而已,不含业主联系方式)推送给其他区域的门店经纪人之后,业主受托经纪人也会参与服务全程,并协同促成交易实现。这种合作推荐方式在成交之后,业主受托经纪人与合作经纪人一般对半分佣,各分佣50%。
10. 以下不属于存量房租赁经纪业务流程的是______。
A.客户接待
B.出租(承租)委托
C.房屋带看
D.未达成交易意向
A
B
C
D
D
11. 房地产产品采用直销渠道的缺点是______。
A.简单快捷
B.缺乏销售的专业知识和技能
C.销售方可以根据收益情况控制销售价格、销售进度
D.及时获得市场对产品的反馈
A
B
C
D
B
[解析] AC是直销渠道的优点,D是委托经纪机构销售的优势,尽管直销也有此优势,但是不符合题意,故不能选D。
房地产开发商或不动产权利人采用直销是一种简单快捷的销售方式,销售方可以根据收益情况控制销售价格、销售进度。但由于缺乏销售的专业知识和技能,信息发布渠道不畅,容易降低销售速度。
12. 房地产经纪人要全面了解和挖掘客户信息,以______为中心,寻找及变通适宜的房源,减少客户看房次数,提高看房效率。
A.客户的需求
B.市场趋势
C.现有房源
D.房地产价格
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪人要全面了解和挖掘客户信息,以客户的需求为中心,寻找及变通适宜的房源,尽量为客户提供合适的符合其基本需求和预算的房源,以减少客户看房次数,提高看房效率。
13. 每一套房屋都具有自己独特的使用价值。这说明房源具有______。
A.法律属性
B.社会属性
C.物理属性
D.心理属性
A
B
C
D
C
[解析] 房源的物理属性,是指房源自身及其周边环境的物理状态。房源的物理特性决定了房源的使用价值,也在一定程度上决定了该物业的市场价格。
14. 存量房商业抵押贷款流程的第四步为______。
A.委托评估机构评估房屋价值
B.银行审批通过贷款合同
C.价款人与银行签订房屋抵押贷款合同(面前)
D.办理房屋交易缴税及产权过户
A
B
C
D
B
15. 下列各项,不属于区域写字楼市场需求状况分析项目的是______。
A.客户主要特征
B.竞争项目分析
C.外部因素关注重点
D.项目本体因素关注重点
A
B
C
D
B
16. 在客源开拓中,对于有购房计划,但意愿不迫切的客户,房地产经纪人应采取的策略是______。
A.一般跟踪
B.重点培养
C.暂时放弃
D.经常沟通
A
B
C
D
B
[解析] 有购房计划,但并不是十分迫切,有一定的购买力,对物业品质要求较高的B类客户策略是重点培养。在跟进服务过程中,房地产经纪人应不断了解客户特征和需求。
17. 不属于存量房租赁经纪业务流程的是______。
A.客户接待
B.出租(承租)委托
C.房屋带看
D.未达成交易意向
A
B
C
D
D
[解析] 存量房租赁经纪业务流程一般包括客户接待、出租(承租)委托、房源配对、房屋带看、达成交易意向、签订租赁合同、支付租金和佣金、房屋交付八个环节。
18. 能够详细说明新建商品的建筑指标,并可理解为一本简单的产品说明书的宣传资料是______。
A.形象楼书
B.功能楼书
C.户型手册
D.宣传单张
A
B
C
D
B
[解析] 选项A.形象楼书是多采用图片及较容易产生联想的感性语言,来向客户传递项目的形象和卖点;选项B,功能楼书专业性较强,可以理解为一本简单的“产品说明书”,主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区配套、周边配套、交楼标准等方面内容,增加客户对项目自身的全盘了解;选项c,户型手册是一本将项目所有的户型详细完整展现出来的小册子;选项D,单张是项目楼书的简要版本,内容主要是形象定位、项目介绍与主力户型介绍等,一般用于展会或街头等大量派送。
19. 下列关于抵押贷款还款方式的表述,错误的是______。
A.抵押贷款常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法两种
B.等额本息还款方式是指每月以相等的金额偿还借款本息,每月还款额固定
C.等额本金还款方式是指每月以相等的金额偿还本金,利息按剩余本金逐月结清
D.等额本金还款方式下,借款人可准确掌握收支预算
A
B
C
D
D
[解析] 银行抵押贷款常用的还款方式有:①等额本息还款,每月以相等的金额偿还借款本息,每月还款额固定,这种还款方式下,借款人可准确掌握收支预算;②等额本金还款(即递减还款法),每月以相等的金额偿还本金,利息按剩余本金逐月结清,这种还款方式下,还款初期月还款额较等额本息还款法略高,但可节省整体利息支出。
20. 房地产抵押合同需要到______办理登记手续。
A.房地产管理部门
B.当地县级以上人民政府
C.不动产登记部门
D.建筑行政主管部门
A
B
C
D
C
[解析] 房地产抵押合同需要到不动产登记部门办理登记手续。
21. 房地产经纪企业与银行合作,共同宣传房地产抵押贷款代办服务项目,从而争取到该银行办理房地产抵押贷款业务的客户,属于用______开拓客源信息。
A.团体揽客法
B.会员揽客法
C.驻守和横幅揽客法
D.人际关系法
A
B
C
D
A
[解析] 本题考查的是客源信息的开拓渠道知识点。主要包括9种方法:门店接待法、广告法、互联网开发法、客户介绍法、人际关系法、驻守和挂横幅揽客法、讲座揽客法、会员揽客法、团体揽客法。其中,团体揽客法是以团体如公司或机构为对象的开发客户方法,包括房地产经纪企业利用与团体的公共关系发布信息,宣传公司从而争取客户的委托的情形。例如,房地产经纪企业与银行合作,共同宣传房地产抵押贷款代办服务项目,从而争取到该银行办理房地产抵押贷款业务的客户。
22. 房屋赠予的产权登记办理过程中,以标准价、优惠价房屋赠予的,提交补交房价款证明或满______工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。
A.50年
B.55年
C.60年
D.65年
A
B
C
D
D
[解析] 在房屋赠子的产权登记办理过程中,除了提交基本材料以外,以标准价、优惠价房屋赠予的,提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。
23. 房地产消费行为调查的内容不包括______。
A.消费者对房地产价格的要求
B.消费者对房地产设计的要求
C.消费者的数量及其构成
D.购买行为主要决策者的情况
A
B
C
D
C
[解析] 房地产消费行为是房地产消费者在实际房地产消费过程中的具体表现。房地产消费行为的调查就是对房地产消费者购买模式和习惯的调查,主要调查:①消费者购买房地产商品的数量及种类;②消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求;③消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象;④房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。
24. 有意购房,但对价位不明确,资金也尚未到位,及其随意性大的客户,应采取的引导式方式是______。
A.提供咨询服务,创造专业服务形象,建立长期联系
B.提供好、中、差三类不同房源进行展示,引导客户明确购房意向
C.帮助客户分析购房能力、市场行情,制订购房方案
D.提供最符合客户要求的房源
A
B
C
D
B
25. ______是进行市场营销工作的首要工作。
A.制订推广策略
B.做好市场定位
C.进行市场调查
D.制订销售计划
A
B
C
D
B
[解析] 判断项目市场定位,是进行市场营销工作的第一步。房地产项目市场定位,以项目指标属性为基础,符合相应政策为前提,根据房地产开发企业自身的开发目标,从项目的本体特征、目标客户和市场的竞争状况等客观因素进行综合分析,判断项目是市场领先者、市场补缺者、市场追随者还是市场挑战者。
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)
1. 购买存量房的产权登记办理流程中的注意事项有______。
A.未要求提交原件的,应提交复印件,核验原件
B.不能提供原件核验的,应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件
C.书写应使用黑色、蓝黑色钢笔或签字笔
D.共有房屋的登记,由其中一方申请即可
E.申请人应配合登记机关工作人员就登记有关问题接受询问
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 注意事项
(1)未要求提交原件的,应提交复印件,核验原件;不能提供原件核验的,应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件,所有复印件材料均使用A4纸;
(2)申请人身份发生变化的,需提供由有权机关出具的证明变化前后身份信息号码为同一人的证明;
(3)书写应使用黑色、蓝黑色钢笔或签字笔;
(4)申请人应配合县区(市)登记机关工作人员就登记有关问题接受询问;
(5)共有房屋的登记,应当由共有人共同申请,夫妻共有的房产应提交结婚证或婚姻关系证明,转让方提交配偶同意转让的证明原件,受让方提交共有房屋的协议。
2. 在区域写字楼市场需求状况分析项目中外部因素的关注重点为______。
A.商务配套
B.平面布局
C.硬件配置
D.区位
E.交通
A
B
C
D
E
ADE
3. 根据成交客户置业目的的不同,将客户分为______等类别。
A.投资客户
B.自用客户
C.大户型客户
D.别墅客户
E.小户型客户
A
B
C
D
E
AB
[解析] 住宅客户根据不同的标准可以分成不同的类型:①根据购房面积大小,将客户分为小户型客户、中大户型客户、大户型度别墅客户;②根据成交客户置业目的的不同,将客户分为自用客户和投资客户。
4. 一个有效的房源信息,应该具备的基本要素包括______。
A.业主资料
B.物业状况
C.放盘要求
D.出售价格
E.来源渠道
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 一个有效的房源信息,应该具备的基本要素包括:业主资料、物业状况、放盘要求。出售价格属于放盘要求内容,所以本题要选D。E项中的来源渠道不属于基本要素。
5. 房地产市场的区域性主要是由房地产的______所决定的。
A.不完全竞争性
B.位置固定性
C.受政府干预性
D.性能差异性
E.供给滞后性
A
B
C
D
E
BD
[解析] 本题考查的是房地产营销特征知识点。房地产市场的区域性主要是由房地产的位置固定性和性能差异性所决定的。不同区域的房地产价格水平、供求状况、交易数量等有极大差异,不同区域的房地产市场之间相互影响较小。
6. 客源的特征包括______。
A.潜在性
B.无限性
C.稳定性
D.指向性
E.时效性
A
B
C
D
E
ADE
[解析] 本题考查的是客源的特征知识点。客源的特征包括:①指向性;②时效性;③潜在性。
7. 下列属于搜集信息的途径的有______。
A.房地产交易当事人
B.房地产开发企业
C.熟悉房地产市场的专业人士
D.各类初级资料
E.准交易资料的搜集
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 本题考查的是房地产市场信息搜集途径知识点。房地产市场信息搜集途径包括7种:①房地产交易当事人;②房地产经纪机构和经纪人;③房地产开发企业;④熟悉房地产市场的专业人士;⑤搜集准交易资料;⑥房地产交易展示会上的销售资料;⑦政府部门、研究机构发布的数据和分析报告。
8. 构建客户数据库时应考虑的因素主要有______。
A.要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来
B.要尽可能地收集更多的客户资料,以便整理分析
C.要特别重视数据库管理的安全性,确保记录在计算机系统中的数据库安全地运行
D.要及时地对客户关系管理的数据库进行维护和更新
E.要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来
A
B
C
D
E
ACDE
[解析] 构建客户数据库时应考虑的因素:①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来;②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开采;③要特别重视数据库管理的安全性,确保记录在计算机系统中的数据库安全运行;④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。
9. 关于实地看房的基本要点,说法正确的有______。
A.出示自己的工作证件,同时请看房人阅读《实地看房确认书》并签字确认
B.事先对房屋、交通、小区状况做细致的了解,积累房源优势信息
C.看房结束后向业主致谢,看房结束后,房地产经纪人应主动向业主致谢
D.最好在房屋里谈价格,并且要事先和业主、客户沟通好
E.时时征求业主的同意
A
B
C
D
E
ABCE
10. 可以通过分析______来进一步确定房地产经纪人在本商圈的市场占有率情况。
A.楼盘交易量
B.楼盘市场占有率
C.商圈交易量
D.房产经纪人数量
E.楼盘市场走向
A
B
C
D
E
ABC
11. 购买写字楼客户的心理特征较购买住宅的客户有较大差异,主要体现在______等方面。
A.自用兼顾投资心理
B.客户更关注写字楼的形象
C.购买决策理性
D.银行抵押贷款的还款期限
E.写字楼客户对周边交通的便捷程度有较高要求
A
B
C
D
E
ABCE
12. 房地产经纪机构建立客户数据库时,应考虑的因素有______。
A.数据库的安全性
B.原始资料的保存
C.老客户信息的删除
D.内部资料与外部资料分开
E.数据库的整理和更新
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 构建客户数据库时应考虑的因素主要有:①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来;②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开采;③要特别重视数据库管理的安全性,确保记录在计算机系统中的数据库安全运行;④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。
13. 对于一个城市的写字楼市场的把握主要可从______方面来分析。
A.交通
B.产品
C.配套设施
D.客户
E.价格与租金走势
A
B
C
D
E
BDE
14. 初始定位如何成为最终确定方向,那么就是通过市场研究,商业地产项目的市场调研分为______等方面。
A.经济环境研究
B.城市商圈调查
C.商业消费者行为调查
D.关联性在建商业地产项目调查
E.城市及区域土地利用结构和规划调查
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 本题考查的是商业地产的市场调研知识点。一般商业地产的市场调研分为以下7个方面:①经济环境研究;②城市及区域土地利用结构和规划调查;③城市商圈调查;④竞争性在建商业地产项目调查;⑤商业消费者行为调查;⑥商业地产地块的研究分析;⑦品牌商户的进入性。
15. 在房地产经纪实务操作过程,委托按形式可分为______。
A.口头委托
B.书面委托
C.其他方式
D.普通委托
E.独家委托
A
B
C
D
E
ABC
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意)
张某委托甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)购买一套住房。张某对拟购住房的要求是:位置在其单位附近,面积为70~90m
2
,价格合适,装修比较精致。甲机构指派本机构的房地产经纪人王某为张某提供经纪服务。经过王某带张某多次看房,张某最终购买了一套比较满意的住房。
1. 若甲机构与张某签订了买方独家代理合同,则甲机构可以______。
A.为张某提供更优质的服务
B.保障张某的权益
C.代替张某签订房屋买卖合同
D.将张某的购房款放到其银行账户里
A
B
C
D
AB
2. 王某带张某第一次看房时,张某对所看住房不满意,王某应______。
A.王某说服张某购买该套住房
B.承诺尽力压低该套住房的成交价格
C.询问张某对该套住房的不满意之处
D.进一步明确张某的购房需求
A
B
C
D
CD
3. 张某最终购买住房时,需要支付的税费包括______。
A.个人所得税
B.契税
C.土地增值税
D.印花税
A
B
C
D
BD
4. 王某应为张某提供的物业交验及后续服务有______。
A.协助购买日用电器
B.协助清扫及布置房屋
C.协助水电费交接
D.协助有线电视过户
A
B
C
D
CD
某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)准备参与竞标。
5. 甲公司进行房地产市场调研时,应首先搜集竞标熟地商圈内现有写字楼的______等需求信息。
A.空置率
B.建筑面积
C.用户行业
D.企业规模
A
B
C
D
CD
6. 甲公司拟开发写字楼,影响写字楼物业发展需要考虑的要素主要有______。
A.建筑物外部形态
B.物业管理
C.硬件配置
D.建筑施工
A
B
C
D
ABC
7. 甲公司对竞标熟地商圈写字楼市场供给调研的内容为______。
A.写字楼供给行情
B.写字楼供给的市场反响
C.写字楼租售企业
D.写字楼建筑设计及施工企业的有关情况
A
B
C
D
ABD
8. 甲公司对写字楼市场需求状况进行分析的内容有______。
A.写字楼供给行情
B.客户主要特征
C.外部因素关注重点
D.项目本体因素关注重点
A
B
C
D
BCD
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
深色:已答题 浅色:未答题
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