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房地产经纪职业导论模拟13
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1. 房地产经纪人员的______主要是对市场竞争、同行合作等问题的认识和看法。
A.职业良心
B.执业理念
C.职业责任感
D.职业资格
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪人员职业道德,是指房地产经纪行业的道德规范,是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲,主要涉及三个方面:①职业良心,涉及对执业活动中“自愿”“平等”“公平”和“诚实信用”等执业原则、经纪人员收入来源、经纪服务收费依据和标准等一些重大问题的认识;②职业责任感,涉及房地产经纪人员对自身责任及应尽义务的认识;③执业理念,主要是指对市场竞争、同行合作等问题的认识和看法。
2. 根据房地产代理合同中委托人的义务,委托人______。
A.不承担处理事务过程中的不利后果
B.有支付房地产经纪人报酬的义务
C.不应该承担房地产经纪人受托处理事务的费用
D.承担在处理事务过程中发生的全部损失的赔偿责任
A
B
C
D
B
[解析] 委托人的义务一般包括提供材料、实地看房、支付费用,权利一般包括知情权、交易收入的所有权;房地产经纪机构的义务一般包括及时如实报告义务,尽职尽责义务,风险提示义务、保密义务等,权利一般包括违法违规行为拒绝权,报酬请求权等。
3. ______是房地产经纪机构为促成委托人购买房屋提供有偿经纪服务,与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。
A.房屋购买经纪服务合同
B.房屋出租经纪服务合同
C.房屋承租经纪服务合同
D.房屋出售经纪服务合同
A
B
C
D
A
[解析] 房屋购买经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方购买房屋提供有偿经纪服务,与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。
4. 房地产交易成交的前提条件是______。
A.房屋产权清晰
B.信息收集与传播
C.现场查验
D.客户接待与业务洽谈
A
B
C
D
A
5. 房地产经纪机构建立品牌的首要任务是______。
A.建立品牌识别系统
B.制定企业品牌战略
C.提升顾客感知价值
D.制定品牌推广计划
A
B
C
D
B
[解析] 建立品牌的首要工作是制定企业的品牌战略。品牌战略是指企业对自己品牌的期望目标以及为达到这一目标的主要途径所作的筹划。它是关系到一个企业兴衰成败的根本性决策,是企业品牌经营的提纲和总领,是实现持续发展的前提与保证。
6. 房地产经纪企业客户关系管理的核心是______。
A.以客户为中心
B.积极与客户沟通
C.恪守职业道德
D.遵守职业规则
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪机构客户关系管理的核心内容是从客户的角度出发,充分运用客户的生命周期理论,对客户进行分析研究,努力提高客户的信任度、忠诚度和满意度,实现留住老客户、吸引更多新客户的目的。
7. 房地产经纪机构未完成房地产中介服务合同约定的事项,则______。
A.可以全额收取报酬
B.可以部分收取报酬
C.不得收取报酬
D.可以与委托人协商报酬
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪服务实行明码标价制度,不得收取任何未予标明的费用。房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定的标准的,不得收取佣金。
8. 房地产经纪的核心功能是______。
A.提升房地产价值
B.促成房地产交易
C.维护房地产正常运营
D.规范房地产交易行为
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪,是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。所以说房地产经纪的核心功能是促成房地产交易。
9. 下列机构中,可以取得网上签约资格的是______。
A.经登记的房地产经纪机构
B.有规模的房地产经纪机构
C.经备案的房地产经纪机构
D.有品牌的房地产经纪机构
A
B
C
D
C
[解析] 根据《房地产经纪管理办法》,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台,为备案的房地产经纪机构提供下列服务:
(1)房地产经纪机构备案信息公示;
(2)房地产交易与登记信息查询;
(3)房地产交易合同网上签订;
(4)房地产经纪信用档案公示;
(5)法律、法规和规章规定的其他事项。
经备案的房地产经纪机构可以取得网上签约资格。
10. 房地产经纪业务中,“一、二手业务联动”是指______。
A.新建商品房经纪业务与存量房经纪业务融合
B.住宅经纪业务与商业房地产经纪业务融合
C.买卖经纪业务与租赁经纪业务融合
D.买方代理业务与卖房代理业务融合
A
B
C
D
A
[解析] 新建商品房经纪业务与存量房经纪业务的融合,俗称“一、二手业务联动”。这种融合使房地产经纪机构能充分利用自身资源,拓展发展空间。
11. 经委托人同意,房地产经纪机构可以按相关规定转让或与其他经纪机构合作完成经纪业务,______。
A.但不得增加佣金
B.可根据完成情况按比例收取佣金
C.可酌情收取佣金
D.可与委托人协商确定是否收取佣金
A
B
C
D
A
12. 房地产经纪机构的______主要负责对房地产经纪人与客户签订的合同进行管理,维护经纪机构的利益。
A.网络信息部
B.评估部
C.研究拓展部
D.交易管理部门
A
B
C
D
D
[解析] 作为房地产经纪机构,一般应当设置的部门包括:业务部门(公司总部的业务部门、办事处)、业务支持部门(交易管理部门、评估部门、网络信息部门、研究拓展部门、权证部办证部门、法务部门)、客户服务部门、基础部门。交易管理部门主要负责对房地产经纪人与客户签订的合同进行管理,保障交易安全,维护房地产经纪机构的利益。
13. 二手房经纪业务门店选址原则不包括______。
A.保证充足的客源和房源
B.保证良好的展示性
C.保证顺畅的交通和可达性
D.接近商务区,获取人源
A
B
C
D
D
[解析] 门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所,是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。门店选址的原则包括:①保证充足的客源和房源;②保证良好的展示性;③保证顺畅的交通和可达性;④保证经营的可持续性。选项D,不具有保证顺畅的交通和可达性。
14. 中国房地产估价师与房地产经纪人学会将定期开展______,向社会公布结果,引导房地产经纪行业规范、健康、持续发展。
A.房地产交易风险提示
B.房地产经纪信用档案制度
C.违法违规案件通报制度
D.房地产经纪资信评价活动
A
B
C
D
D
[解析] 中国房地产估价师与房地产经纪人学会进行了首次优秀房地产经纪机构、优秀房地产经纪人的评选,评选出了114家全国优秀房地产经纪机构和70名全国优秀房地产经纪人,自此拉开了房地产经纪资信评价的序幕。中国房地产估价师与房地产经纪人学会将定期开展房地产经纪资信评价活动,向社会公布评价结果,引导房地产经纪行业规范、健康、持续发展。
15. 下列属于房地产经纪企业中薪酬的支付方式是______。
A.单价包干制
B.总价包干制
C.混合制
D.成本制
A
B
C
D
C
[解析] 在我国房地产经纪机构中薪酬的支付方式大体分为以下两种:
(1)固定薪金制。即无论业绩如何,员工都能获得固定的薪金收入。这一薪金制度对业务员生活最有保障,企业人员流动性较低,与顾客的关系容易保持常态。但其最大的缺点是缺乏激励效应。
(2)混合制。即工资加佣金提成等。如某房地产经纪机构设计的“薪酬=底薪十提成十奖金十补贴十分行分红十其他福利”就属于混合制,混合制既给予员工一定的保障底薪,又能激励员工通过提升业绩来增加收入,因而是我国目前大部分房地产经纪机构所采用的一种薪酬模式。
16. 房地产经纪专业人员由于没有履行告知义务,损害委托人利益的。经查实,由房地产管理部门责令改正,可以并处房地产经纪专业人员______元的罚款。
A.5000
B.10000
C.20000
D.30000
A
B
C
D
B
[解析] 相关法律责任:承接房地产经纪业务,房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前,不向交易当事人说明和书面告知规定事项的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,记人信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款;因告知不清或者告知不实,给委托人造成经济损失的,房地产经纪机构应当承担相应责任。房地产经纪机构提供代办贷款、代办不动产登记等其他服务,未向委托人说明服务内容、收费标准等情况,并未经委托人同意的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。
17. 房地产经纪信息的加工整理程序通常包括鉴别、筛选、______、编辑和研究五个环节。
A.分析
B.整序
C.集中
D.调整
A
B
C
D
B
[解析] 通过各种渠道获取的房地产经纪信息,其本身的内容、形式各种各样,这给查询、储存、利用带来了很大的难度,所以需要进行房地产经纪信息的加工整理。房地产经纪信息加工整理的程序包含五个环节,包括:①鉴别;②筛选;③整序;④编辑;⑤研究。
18. 房地产经纪人私自将委托人提供的资料泄漏给他人进行违法盈利,违反了______。
A.为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务
B.不得进行不正当竞争的义务
C.恪守职业道德的义务
D.依法维护当事人的合法权益的义务
A
B
C
D
A
[解析] 其义务包括:①遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德;②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务;③依法维护当事人的合法权益的义务;④向委托人披露相关信息,充分保障委托人的权益,完成委托业务;⑤为委托人保守机构隐私及商业秘密;⑥接受职业继续教育,不断提高业务水平;⑦不进行不正当竞争义务;⑧接受住房和城乡建设(房地产)行政主管部门和政府相关部门的监督检查的义务。
19. 下列合同中,______是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同,是商品交换最为典型的法律表现形式。
A.有偿合同
B.双务合同
C.劳务合同
D.要式合同
A
B
C
D
B
20. 委托人隐瞒事实真相或有欺诈行为时,经纪人______。
A.应继续为其提供服务
B.经委托人同意,可拒绝为其提供服务
C.是否有权拒绝为其提供服务,依照委托合同的约定而定
D.有权拒绝为其提供服务
A
B
C
D
D
[解析] 现实中,房地产经纪机构、委托人为了机构或者个人利益最大化,会要求房地产经纪人隐瞒与房屋有关的真实信息、订立阴阳合同、改变房屋内部结构分割出租等,这些都是违法指令,房地产经纪人应当也有权拒绝执行。
21. 为了减少房地产经纪合同纠纷,______在2006年发布了一套《房地产经纪业务合同推荐文本》。
A.国家市场监督管理总局
B.中国房地产业协会
C.建设部
D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
A
B
C
D
D
[解析] 2006年10月,中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《房地产经纪业务合同推荐文本》,包括《房屋出售委托协议》《房屋出租委托协议》《房屋承购委托协议》《房屋承租委托协议》。
22. 现代企业战略管理的任务就是通过______,在保持这三者之间动态平衡的条件下,实现企业的战略目标。
A.综合管理、战略实施和日常管理
B.战略制定、综合管理和日常管理
C.战略制定、战略实施和综合管理
D.战略制定、战略实施和日常管理
A
B
C
D
D
23. 门店的营业绩效应以______业绩的表现为衡量标准。
A.一个会计年度
B.每年
C.每季度
D.每月
A
B
C
D
D
[解析] 门店的营业绩效通常以每月业绩的表现为衡量标准,而业绩目标的设定或分配,原则上必须依据经营计划订立目标,内容不仅涵盖佣金收入金额,也需包括委托数量、带看数量、成交单数、其他营业收入等其他项目,因为只有控制好过程才能控制结果。
24. 在我国,大量存在从事房屋买卖说合的中介,他们被称为“房牙”的朝代是从______开始的。
A.宋代
B.元代
C.明代
D.清代
A
B
C
D
B
25. 在房地产代理合同中,当事人未明确选择解决合同纠纷的具体途径,合同产生纠纷后又无法进行和解,则应通过______解决合同纠纷。
A.协商
B.调解
C.仲裁
D.诉讼
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪服务合同的违约责任可以有定金或者违约金的约定,纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。当事人应当在合同中明确选择解决合同争议或纠纷的具体途径,如通过仲裁或诉讼。当事人没有作明确选择的,则应通过诉讼解决合同纠纷。
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。)
1. 品牌规划是对______的研究、筹划,是品牌战略中的基础部分。
A.品牌愿景
B.品牌个性
C.品牌承诺
D.品牌定位
E.品牌结构
A
B
C
D
E
ADE
2. 房地产经纪机构客户关系管理系统中,客户分析子系统可以提供和输出______以及客户行为分析等的分析结果。
A.客户表单管理
B.营销表单管理
C.客户资料管理
D.营销服务质量分析
E.销售追踪管理
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 把保存在资料库中的客户信息按客户群体分类整理后,利用客户分析子系统对其进行管理和分析,通过数据分析影响其购买行为的主要因素并对客户进行有针对性的分类。客户分析子系统可以提供和输出客户表单管理、营销表单管理、客户资料管理、营销服务质量分析以及客户行为分析等的分析结果。
3. 房地产经纪门店的开设,要求门店与客户接近度越高越好,通常衡量接近度应考虑的因素包括______。
A.人流的结构及行为特点
B.门店实际状况
C.员工工资福利
D.同业门店的情况
E.是否便于停车
A
B
C
D
E
ADE
4. 房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置明示的内容有______。
A.企业的经营理念和口号
B.房地产管理部门颁发的备案证明
C.服务内容、服务标准及业务流程
D.投诉方式和渠道
E.税务登记证明
A
B
C
D
E
BCD
[解析] 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容:①营业执照和备案证明文件;②服务项目、服务内容和服务标准;③房地产经纪业务流程;④收费项目、收费依据和收费标准;⑤房地产交易资金监管方式;⑥房地产经纪信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话:⑦政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本;⑧法律、法规、规章规定的其他事项。
5. 根据交易类型,房屋交易的一般程序包括______。
A.租赁程序
B.拍卖程序
C.抵押贷款程序
D.买卖程序
E.代理程序
A
B
C
D
E
ACD
6. 采用无店铺经营模式的房地产经纪机构所面临的客户主要有______。
A.二手房房主
B.居民个人
C.房地产开发商
D.商铺租户
E.商业房地产业主
A
B
C
D
E
CE
[解析] 目前在我国,采用无店铺经营模式的主要是以新建商品房经纪业务或存量商业地产租售代理业务为主的房地产经纪机构,它们的客户主要是机构客户,如房地产开发商、商业房地产业主等。
7. 房地产经纪行业管理的基本原则主要有______。
A.鼓励自由竞争,促进市场活跃
B.遵循行业规律,实施专业管理
C.创造良好环境,鼓励行业发展
D.健全行业组织,加强行业自律
E.顺应市场机制,维护有序竞争
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 房地产经纪行业管理的基本原则主要有:(1)创造良好环境,鼓励行业发展;(2)遵循行业规律,实施专业管理;(3)推进行业立法,严格依法管理;(4)健全行业组织,加强行业自律;(5)顺应市场机制,维护有序竞争。
8. 由于房地产市场和房地产经纪活动纷繁复杂,房地产经纪活动所需要的信息不是零星的、孤立的、个别的,而是______。
A.整体的
B.统一的
C.大量的
D.系统的
E.连续的
A
B
C
D
E
CDE
9. 门店经营成本中租金所占成本的比率很高,所以必须谨慎考虑和核算,全面地考虑门店经营的可行性和延续性,往往要注意协商的环节包括______。
A.租金价格及调整
B.是否便于停车
C.缴付方式
D.邻居类型
E.附加条件
A
B
C
D
E
ACE
10. 一般而言,经纪服务最主要的方式是______三种。
A.有偿
B.中介
C.代理
D.委托
E.行纪
A
B
C
D
E
BCE
[解析] 一般而言,经纪服务主要的方式有中介、代理、行纪三种。
中介,指狭义的中介,曾称居间,是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。
代理,即委托代理,是指经纪人在受托权限内,以委托人的名义与第三方进行交易,并由委托人承担相应法律后果的经济行为。
行纪是指经纪人受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担相应法律后果的经济行为。
11. 房地产经纪机构品牌管理的特点主要体现在______。
A.品牌管理的目标是提升客户价值,造就忠诚客户和终身客户
B.品牌建立以客户对企业服务的感知价值为核心
C.品牌维护主要通过影响客户价值感知的途径,利用交互过程中的良好的态度、快捷灵活的服务、合理的价格以及建立良好的客户关系来实现
D.品牌战略关系到一个企业兴衰成败的根本性决策
E.品牌战略是企业品牌经营的提纲和总领
A
B
C
D
E
ABC
12. 在经纪人员的日常工作中,需要进行各种案头工作,目前一些专业化的软件为房地产经纪人员提供了丰富的信息化辅助工具,包括______。
A.制作类
B.计算器
C.发布器
D.文本类
E.应用类
A
B
C
D
E
ABCD
13. 下列关于房地产经纪机构提供房地产居间业务售后服务的表述中,不正确的有______。
A.提供装修、家具购置等信息咨询的延伸服务
B.对客户不满意的环节进行补救,提供改进服务
C.关注客户新的需求意向,提供跟踪服务
D.为买方提供检验房屋设备完好度的技术服务
E.为交易双方提供结算房屋租金及物业管理费的财务服务
A
B
C
D
E
DE
[解析] 售后服务的内容可包括三个主要方面:①延伸服务,如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务;②改进服务,即了解客户对本次交易的满意程度,对客户感到不满意的环节进行必要的补救;③跟踪服务,即了解客户是否有新的需求意向,并提供针对性的服务。
14. 混合经营模式是____与____的混合。______
A.单店经营模式
B.直营连锁经营模式
C.连锁经营模式
D.多店经营模式
E.特许加盟连锁经营模式
A
B
C
D
E
BE
[解析] 由于直营连锁与特许加盟连锁经营各有利弊,一些大型房地产经纪机构就采用了两者并举的混合连锁经营模式。即在拥有数个分支机构的同时,授权其他房地产经纪机构经营与分支机构同样的业务。如美国21世纪不动产、ColdwellBanker和Re/Max这三大房地产经纪公司中,除了21世纪不动产采用单一的特许加盟连锁经营模式外,其他两家公司都采用了直营连锁与特许加盟连锁并举的混合经营模式。目前,我国大型房地产经纪机构中也开始采用直营连锁经营与特许加盟连锁经营并举的混合经营模式。
15. 房地产经纪机构的一般登记事项包括______。
A.主体类型
B.经营范围
C.注册资本或者出资额
D.执行事务合伙人的职业信息
E.法定代表人的家庭情况
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 房地产经纪机构的一般登记事项包括:名称,主体类型,经营范围,住所或者主要经营场所,注册资本或者出资额,法定代表人,执行事务合伙人或者负责人姓名、房地产经纪专业人员职业资格登记信息等。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或者1个以上符合题意。)
房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构),办理了备案手续,并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店,想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出,如果按3000元/月的价格租出房子后,赵某需支付700元作为个人奖励,赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了中介合同。一个星期后,田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某,赵某与钱某签订了房屋租赁合同,为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而,租赁合同签订后的第三天,黄某来到甲机构,告诉田某自己才是这个房子的所有者,要求撤销该租赁合同。
1. 由于房地产经纪活动的专业性和复杂性,房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构包括______。
A.相关专业基础知识
B.人文和心理知识
C.房地产经纪专业知识
D.广泛人际关系网
A
B
C
D
ABC
[解析] 由于房地产经纪活动的专业性和复杂性,房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构。主要包括:人文和心理知识、相关专业基础知识、房地产经纪专业知识。
2. 下列关于田某这一经纪行为的说法中,正确的有______。
A.田某在这一经纪业务的过程中,没有做好房地产权属调查
B.即使钱某没有提出看房,田某也应带领其看房
C.如果经纪合同中没有要求甲机构查验租赁房屋的产权状况,则田某和甲机构均没有责任
D.如果赵某不是该房屋的所有权人,则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同
A
B
C
D
ABD
[解析] 房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,应当查看委托出售、出租房屋的实体及房屋权属证书、委托人的身份证明等有关资料。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同,应当查看委托人身份证明等有关资料。需要注意的是,房屋产权清晰是成交的前提条件,如果不是该房屋的所有权人,则其签署的房屋租赁合同无效。
3. 下列关于田某收取奖励费行为的说法中,正确的有______。
A.田某向赵某收取700元作为奖励费是合理的
B.应由甲机构向赵某收取700元奖励费
C.田某应将700元交给甲机构,由甲机构决定田某可以获得多少奖励
D.田某不应收取700元奖励费
A
B
C
D
D
[解析] 由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的,房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的,因此,由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用,并出具相应的发票。房地产经纪机构收取佣金后再按约定向具体承接和执行经纪业务的房地产经纪人员支付相应的报酬,报酬的计算方式可以由房地产经纪机构与房地产经纪人员协商约定。报酬的具体金额或比例由双方约定,但应符合当地当时提供同类服务的社会正常水平。题中,田某不应该以个人名义收取赵某的奖励费,甲机构也不能收取奖励费,只能按照约定收取相应的佣金。
4. 赵某同甲机构所签订的合同属于______。
A.新建商品房经纪合同
B.房地产租赁经纪合同
C.房地产租赁代理合同
D.房屋租赁合同
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人与第三方的房地产交易而提供有偿经纪服务,与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议,是委托人与房地产经纪机构就某一个项目进行协商而达成一致的协议。
5. 甲机构在领取工商营业执照后的30日内,到登记机构所在地房地产行政管理部门备案时,需提交的材料包括______。
A.营业执照
B.经营计划
C.机构设立的可行性分析报告
D.注册房地产经纪人员情况
A
B
C
D
AD
[解析] 按照《房地产经纪管理办法》的规定,房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内,到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。因此,未经登记备案的,不得以房地产经纪机构的名义提供房地产经纪服务,从事房地产中介经营活动。
田某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人。田某接待了欲出售房产的胡某。经过详细的洽谈,田某代表甲机构同胡某签订了房地产销售代理合同,并通过多个渠道将信息发布出去。几天后,田某通知胡某,赵某欲购买该房。正在外地出差的胡某询问田某可否代理自己同赵某谈判,田某拒绝了,回答说交易谈判应由本人出面。
胡某与赵某经过谈判,房屋最终以89万元成交。但在办理过户手续时,交易中心以该房屋还有租客为由,告知田某和胡某不能进行交易。田某认为交易中心工作人员故意刁难,因此与工作人员发生争执。胡某与承租人协商,承租人表示愿意以89万元的价格购买该房,事后赵某不得不将房地产出价提高到90万元才使承租人放弃购买权,从而购买了该房产。3个月后,该房屋完成了交易过户。田某按成交价的2%向胡某收取了佣金,又按成交价的1%向赵某收取了佣金。
6. 房地产经纪人员对胡某房屋查验过程中,______是成交的前提条件。
A.出售方口头陈述
B.房屋买卖合同
C.出售方出示的产权书面说明
D.房屋产权清晰
A
B
C
D
D
[解析] 房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中,产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段,因而是房屋交易前必不可少的环节。
首先,要求出售方提供合法的证件(包括身份证、不动产权证等);其次,到不动产登记机构查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。
7. 房屋交易的实质是______。
A.收益权交易
B.实物交易
C.使用权交易
D.产权交易
A
B
C
D
D
[解析] 房屋交易的实质是房屋产权交易,因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。
8. 下列关于田某执业行为的表述中,正确的为______。
A.田某缺乏房地产经纪专业知识
B.田某在执业过程中缺乏一定的人际沟通技巧
C.田某在执业过程中没有做到尽职尽责
D.田某在执业过程中缺乏“自信”这一心理素质
A
B
C
D
BC
[解析] 房地产经纪的服务性决定了房地产经纪专业人员需要不断与人打交道,不仅要与各种类型的客户打交道,还要与客户的交易对手、有可能提供信息的人,以及银行、房地产交易中心、物业服务企业等机构的人员打交道。房地产经纪专业人员需要通过与这些人的沟通,将自己的想法传达给对方,并对对方产生一定的影响,使对方在思想上认同自己的想法,并在行动上予以支持,如:购买房地产经纪专业人员所推荐的房源;向房地产经纪人员提供有关的信息;为房地产经纪专业人员办理某项手续等。要使这些人际沟通能较好地达到服务目的,不仅要求房地产经纪专业人员具有良好的心理素质,还要求其必须掌握良好的人际沟通技能。它包括了解对方心理活动和基本想法的技能、适当运用向对方传达意思方式(如语言、面部表情、肢体动作等)的技能、把握向对方传达关键思想的时机的技能等。
田某与交易中心的工作人员发生争执,说明他缺乏一定的人际沟通技能。在办理过户手续时,房屋里还有租客,说明田某没有做到尽职尽责。因此本题选择B、C。
9. 田某在执业过程中,应当以______的名义承接业务。
A.法定代表人
B.房地产经纪机构
C.房地产经纪机构的分支机构
D.房地产经纪行业组织
A
B
C
D
B
[解析] 《房地产经纪管理办法》第十四条明确规定:“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接,服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。”
10. 根据规范的二手房代理业务的流程,在收取佣金之前,经纪人田某没有完成或者没有做好的流程环节为______。
A.业务洽谈
B.房地产查验
C.信息的收集与传播
D.房地产交易谈判
A
B
C
D
BD
[解析] 存量住房买卖、租赁经纪业务流程
(一)客户开拓
(二)客户接待与业务洽谈
(三)房屋查验
(四)签订房地产经纪服务合同
(五)信息收集与传播
(六)引领买方(承租方)看房
(七)协助交易达成
(八)合同备案与产权登记
(九)房屋交接
(十)佣金结算
(十一)后续服务
在办理过户手续时,交易中心以该房屋还有租客为由,告知田某和胡某不能进行交易,这说明房地产经纪人田某没有很好地完成物业查验这一环节或者田某根本没去查验物业。
一、单项选择题
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二、多项选择题
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三、综合分析题
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9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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