银符考试题库B12
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房地产经纪职业导论模拟14
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1. 取得房地产经纪专业人员资格证书的人员在工作中违反相关法律且造成不良影响的,由中国房地产估价师与房地产经纪人协会______登记,并收回其职业资格证书。
A.取消
B.注销
C.变更
D.延续
A
B
C
D
A
[解析] 取得房地产经纪专业人员资格证书的人员,应当自觉接受中国房地产估价师与房地产经纪人学会的管理和社会公众的监督。其在工作中违反相关法律、法规、规章或者职业道德,造成不良影响的,由中国房地产估价师与房地产经纪入学会取消登记,并收回其职业资格证书。
2. 下列关于房地产广告的描述中,不正确的是______。
A.房地产经纪机构发布新建商品房项目广告应当提供开发商的委托证明
B.房地产经纪机构发布房源广告之前,应当核验委托人提供的房地产权属证明
C.房地产经纪机构为得到客源信息,可以发布虚构的房源广告
D.房地产经纪机构不得发布含有风水、占卜等封建迷信内容的广告
A
B
C
D
C
[解析] 承办房屋出售、出租经纪业务的,房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同,并经委托人书面同意后,方可对外发布相应的房源信息或广告。房地产经纪机构发布所代理的新建商品房项目广告时,应当提供委托证明。房源信息或者房地产信息必须真实、合法,不得欺骗和误导公众,特别对于能否实地查看待售的房屋,房地产经纪人员应当在房源广告中据实披露,不得作不实宣传。
3. 房地产经纪人在交易合同达成的业务环节中,主要工作是______,签订交易合同。
A.协调交易价格
B.代理房屋过户手续
C.收取佣金
D.售后服务
A
B
C
D
A
[解析] 在协助交易达成的业务环节中,房地产经纪人的主要工作为:①协调交易价格。②促成交易;③协助或代理客户签订交易合同。
4. 下列不属于《房地产经纪管理办法》禁止行为和不规范行为的是______。
A.改变房屋内部结构分割出租
B.侵占、挪用房地产交易资金
C.承购、承租自己提供经纪服务的房屋
D.为符合交易条件的保障性住房提供经纪服务
A
B
C
D
D
[解析] 《房地产经纪管理办法》明确了9种禁止行为和若干不规范行为,并对其规定了相应的行政处罚:(1)捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格;(2)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;(3)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易;(4)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益;(5)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;(6)改变房屋内部结构分割出租;(7)侵占、挪用房地产交易资金;(8)承购、承租自己提供经纪服务的房屋;(9)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。
5. 提供律师、会计、收养服务,以及提供专利、商标、企业注册、税务、报关、签证代理服务等机构是______。
A.公正性中介机构
B.代理性中介机构
C.信息技术服务性中介机构
D.交易性中介机构
A
B
C
D
B
[解析] 代理性中介机构具体指提供律师、会计、收养服务,以及提供专利、商标、企业注册、税务、报关、签证代理服务等机构。
6. 经纪门店经理岗位的直接上级是______。
A.总监
B.销售副总经理
C.案场销售经理
D.总经理
A
B
C
D
B
[解析] 经纪门店经理岗位的直接上级是销售副总经理。主要工作包括:①根据公司的授权负责该连锁店业务的运营及管理;②执行公司的有关业务部署;③负责对连锁店人员的管理和工作评估并及时将有关情况报告给公司的有关部门。
7. 房地产经纪机构的备案信息发生变更,应当在变更后______日内,向原备案机构办理备案变更手续。
A.15
B.30
C.60
D.90
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪机构(含分支机构)的名称、法定代表人(执行合伙人、负责人)、住所、注册房地产经纪人员等备案信息发生变更的,应当在变更后30日内,向原备案机构办理备案变更手续。
8. 房地产经纪行业现场巡查监管方式的检查重点是______。
A.房地产经纪机构代理资格
B.合同网上备案
C.房地产经纪机构日常经营活动的规范性
D.收取佣金是否符合规定标准
A
B
C
D
C
[解析] 现场巡查是对房地产经纪机构的经营场所和日常经营活动进行的日常监督检查,是对房地产经纪活动进行全面监督管理最常用的方式。检查的重点主要是房地产经纪机构日常经营活动的规范性。通过现场巡查,既能真实、全面地了解房地产经纪机构和房地产经纪人员的日常经营活动,又能了解一定区域内房地产经纪市场情况。
9. 个别的顶尖房地产经纪机构所采用的扩张模式是______。
A.跨地域市场扩张战略
B.综合性扩张战略
C.跨行业扩张战略
D.跨专业市场扩张战略
A
B
C
D
B
[解析] 综合性扩张战略是指房地产经纪机构选择同时进行跨地域市场、跨专业市场或跨行业的扩张,这通常是个别顶尖房地产经纪机构所选择的扩张模式。这种扩张模式一方面能够在享有每种扩张模式优势的同时还能获得因不同模式叠加而产生的“整体大于部分之和”效应,另一方面也需要同时面对不同扩张模式所带来的困难和问题,是一种难度较大的扩张模式。目前在我国大陆的房地产经纪业内,已经出现超大型房地产经纪机构实施综合性扩张的先例。
10. 下列关于房地产经纪执业规范的说法中,不正确的是______。
A.认真贯彻落实房地产经纪执业规范,提高房地产经纪服务的水平
B.房地产经纪执业规范可以调整同行间的竞争合作关系
C.房地产经纪执业规范通常由城市房屋管理部门制定和发布
D.房地产经纪行业推行自律管理
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪执业规范的作用主要表现为:①规范执业行为,提高服务水平;②和谐同行关系,优化行业环境;③促进行业自律,助力行业健康持续发展。
11. 下列不属于执业规范具备的特点的是______。
A.行业性
B.时代性
C.实用性
D.现实性
A
B
C
D
D
[解析] 执业规范兼有社会规范和技术规范的性质,是针对从事某一职业的人员和从事该行业的机构,制定的道德准则和行为标准。它有以下几个特点:
12. 据史料记载,我国房地产经纪活动最早可以追溯到______。
A.唐代
B.宋代
C.元代
D.清代
A
B
C
D
A
[解析] 唐代专事田宅交易的经纪人开始被称为“庄宅牙人”。后周时期有了政府发放牙帖的官牙人,并出现牙行。宋代牙人具有了管理交易、协助征税的职能。
根据《宋史》一七九卷第一三二志的记载,宋代田宅等产业的买卖已离不开牙人,且当时的牙人具有了管理交易、协助征税的职能。
元代大量存在从事房屋买卖说合的中介,他们被称为“房牙”。元代房地产经纪的地位得到提高,对房地产经纪的管理也进一步加强,《通制条格》卷十八《关市》记载:“除大都羊牙及随路买卖人口、头匹、庄宅,牙行依前存设,验价取要牙钱,每十两不过二钱,其余各色牙人,并行革去”。《元典章·户部五·典卖》记载:“凡有典卖田宅,依例亲邻、牙保人等立契,画字成交。”
明清时期,牙行是世袭的。《清圣祖实录》载:“祖父相传,认为世业。有业无业,概行充当”。当时房牙称官房牙或房行经纪,南官府“例给官贴”,方准营业,官贴每五年编审一次。例如,京城人民买卖房屋,订立契约,须请房牙签字画押,官稿还盖有“顺天府大兴县房行经纪某某”或“官房牙某某”印章。清朝末年的《写契投税章程》有专门针对房牙的规定。
13. 目前我国香港地区房地产经纪行业管理主要采取的模式是______。
A.行业自治模式
B.行政监管模式
C.计划审批模式
D.行政与行业自律并行管理模式
A
B
C
D
B
[解析] 行政监管模式下,政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能,管理手段以行政监管手段为主,如进行人员职业资格认证和制定示范合同、行政执法等。这种模式下的房地产经纪行业组织管理职能相对薄弱,一般只在教育培训、合作交流、优秀评选等方面发挥作用。目前我国内地和香港地区主要采取这种模式,但香港地区在法律手段的运用上比内地更成熟一些。
我国香港地区的地产代理监管局是专门管理房地产经纪行业的政府机构,主要负责颁发牌照和行政管理的工作。它是根据《地产代理条例》成立的一个财政独立的法定机构,其使命是提高地产代理业的服务水准,加强对消费者权益的保护,并鼓励公开、公正、诚实的物业交易。
14. 负责房地产经纪服务收费管理的部门是______。
A.人力资源和社会保障主管部]
B.建设(房地产)主管部门
C.工商行政管理部门
D.价格主管部门
A
B
C
D
D
[解析] 价格主管部门承担拟定并组织实施价格政策,监督价格政策执行的重要职能。负责制定房地产经纪相关的价格政策,监督检查价格政策的执行,对房地产经纪机构和人员的价格行为进行监督管理,依法查处价格违法行为和价格垄断行为。
15. 按照《国民经济行业分类》,中国的国民经济被划分为20个门类,其中房地产业作为一个单独的大类,即第______类。
A.J
B.K
C.L
D.G
A
B
C
D
B
16. 房地产经纪机构向委托人提供订立房地产交易合同的机会或者媒介服务,并向委托人收取佣金的行为是______。
A.房地产买卖
B.房地产租赁
C.房地产代理
D.房地产居间
A
B
C
D
D
17. 房地产经纪合同不规范、高于规定标准收费等现象主要违反了房地产经纪专业人员职业道德基本要求中的______。
A.公平竞争
B.诚实守信
C.尽职尽责
D.遵纪守法
A
B
C
D
D
[解析] 遵纪守法是每个公民的基本道德修养,作为房地产经纪专业人员,更应牢固树立这一思想观念,并理解其对于自己职业活动的特殊意义。目前,房地产经纪业中存在的经纪合同不规范、高于规定标准收费等现象,就反映出一些房地产经纪人和机构“守法经营”意识淡薄,时此必须及时加以纠正。
18. 下列关于房地产登记手续代办的说法中,错误的是______。
A.房地产登记手续代办是中介服务应有的服务内容
B.房地产经纪机构可以多笔业务集中代办,具有成本优势
C.房地产登记手续代办可以收取报酬
D.房地产登记手续代办可以节约委托人的时间和精力
A
B
C
D
A
[解析] 在采用代理方式的房地产经纪业务中,房地产经纪人员应代理客户办理各类产权登记手续。在采用中介方式的房地产经纪业务中,房地产经纪人员应协助客户办理各类产权登记手续,如告知登记部门的工作地点、办公时间及必须准备的资料,陪同客户前往登记。
19. 不属于房地产经纪机构风险管理内容的是______。
A.风险预防
B.风险识别
C.风险衡量
D.企业风险处理
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪机构风险管理的主要内容包括风险识别、风险衡量和风险处理三个方面。
风险识别是风险分析和管理中的一项基础性工作,其主要任务是明确机构风险的存在,并找到导致风险的原因,为后面的风险衡量和风险处理奠定基础。
风险衡量是运用一定方法对风险发生的可能性或损失的范围与程度进行估计和衡量,确定已识别的风险对房地产经纪机构的影响程度。
风险处理是针对不同类型、不同规模、不同概率的机构内外部风险,采取相应的对策、措施或方法,将房地产经纪活动的风险损失降至最低。
20. 下列不属于房地产经纪机构人力资源管理特征的是______。
A.合法性
B.互惠性
C.人本性
D.间断性
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪机构人力资源管理具有以下几个特征:①合法性;②人本性;③互惠性;④战略性。
21. 下列不属于门店的任务目标设定原则的是______。
A.创新性
B.挑战性
C.及时调整
D.数量化
A
B
C
D
A
[解析] 门店的任务目标设定原则有:①数量化,指必须有明确的数量表示;②细分化,指必须细分至分段时间及人员指标;③挑战性,指衡量团队的能力,每月设定一定的超额量;④可行性,指不能设定不切实际的目标,那将毫无意义;⑤及时调整,指遇到条件因素影响或团队的不断成熟,需阶段性调整目标。
22. 商品房代理机构的售楼处是新建商品房经纪业务中销售环节的主要______。
A.店铺
B.工作场所
C.经营场所
D.注册地
A
B
C
D
B
[解析] 售楼处,在房地产经纪行业内又常被称为“案场”,是新建商品房经纪业务中销售环节进行的主要工作场所,同时也是以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构下设项目组的所在地。
23. 下列关于房地产经纪人职业资格考试报考条件的说法中,正确的是______。
A.所学专业必须是房地产相关专业
B.取得大专学历,工作满6年,其中从事房地产经纪业务工作满3年
C.取得硕士学位后,只要从事房地产经纪业务工作满1年就可以报名
D.取得博士学位、硕士学位、双学士学位或研究生班毕业,报名时对从事房地产经纪业务的年限要求均为满1年
A
B
C
D
B
[解析] 申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员,除具备基本条件外,还必须符合下列条件之一:①通过考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后,从事房地产经纪业务工作满6年;②取得大专学历,工作满6年,其中从事房地产经纪业务工作满3年;③取得大学本科学历,工作满4年,其中从事房地产经纪业务工作满2年;④取得双学士学位或研究生班毕业,工作满3年,其中从事房地产经纪业务工作满1年;⑤取得硕士学历(学位),工作满2年,其中从事房地产经纪业务工作满1年;⑥取得博士学历(学位)。
24. 行纪是指经纪人受委托人的委托,以______的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的经济行为。
A.自己
B.代理人
C.委托人
D.受托人
A
B
C
D
A
25. 我国现行房地产经纪行业管理中,通过______的建设,可以提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力,塑造良好的职业形象,提高行业的社会公信力。
A.房地产经纪人员职业资格管理体系
B.房地产经纪纠纷规避及投诉受理体系
C.房地产经纪收费管理体系
D.房地产经纪行业诚信体系
A
B
C
D
D
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。)
1. 业务支持序列的岗位包括______。
A.司机
B.会计
C.秘书
D.办事员岗位
E.咨询顾问岗位
A
B
C
D
E
DE
[解析] 业务支持序列
(1)办事员岗位
直接上级:所在部门的部门经理。
主要工作包括代办产权登记、不动产登记信息查询、抵押贷款代办等。
(2)咨询顾问岗位
直接上级:所在部门的部门经理。
主要工作是为客户提供信息、法律等方面的咨询
辅助序列
主要包括会计、出纳,较大规模的房地产经纪机构内通常还有秘书、前台接应、保安、司机、保洁员等岗位以辅助机构的正常运行。
A、B、C三项属于辅助序列里的岗位。
2. 首批内地房地产经纪人申请香港地产代理资格的条件有______。
A.申请人为中国房地产估价师与房地产经纪人学会会员
B.无犯罪记录
C.申请人为中华人民共和国公民(香港)
D.信用档案中无不良记录
E.取得房地产经纪人执业资格并经注册
A
B
C
D
E
ABDE
3. 经纪的方式主要包括______。
A.中介
B.委托
C.代理
D.行纪
E.承包
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 经纪服务的对象是委托人,委托人可以是自然人、法人或者非法人组织。经纪的方式主要包括中介、代理、行纪等。经纪活动的目的是促成委托人与他人的交易。经纪具有有偿性,基本报酬形式是佣金。经纪活动可以促进交易,活跃市场,具有提高交易效率、降低交易成本,促进交易安全,优化资源配置等作用,在市场经济中很常见。
4. 1978年到现在,我国房地产经纪业发展的阶段,正确的表述包括______。
A.第一阶段:复苏阶段(1978~1992年)
B.第二阶段:初步发展阶段(1992~2001年)
C.第三阶段:快速发展阶段(2001年至今)
D.第四阶段:盘整阶段(2000~2004年)
E.第五阶段:扩张阶段(2005~2008年)
A
B
C
D
E
ABC
5. 新建商品房销售代理与租赁代理这类业务的特点是______。
A.以单宗房地产为主
B.客户相对强势
C.房源批量化
D.业务运作成本高
E.销售期较短.
A
B
C
D
E
BCD
[解析] 新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理,且大多为卖方代理,即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。这类业务的特点是客户相对强势,房源批量化,业务运作成本较高。
6. 房地产经纪门店的开设程序有______。
A.区域选择
B.店址选择
C.租赁谈判和签约
D.周边环境
E.开业准备
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 房地产经纪门店的开设一般应按照以下步骤依次进行:第一,区域选择。第二,店址选择。第三,租赁谈判和签约。第四,开业准备。
7. 按房地产经纪机构的组织形式划分的房地产经纪结构的类型有______。
A.公司制房地产经纪机构
B.合伙制房地产经纪机构
C.个人独资房地产经纪机构
D.综合制房地产经纪机构
E.房地产经纪机构设立的分支机构
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 目前在我国,依据房地产经纪机构的组织形式可以将其分为以下类型:①公司制房地产经纪机构;②合伙制房地产经纪机构;③个人独资房地产经纪机构;④房地产经纪机构设立的分支机构。
8. 门店开设前的投资预算包含了可行性研究和估算经营成本两项工作,其中经营成本的构成项目包括______。
A.门店开设的一次性费用
B.日常支出费用
C.税费和管理费
D.销售费用
E.销售佣金
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 经营成本的估算包括以下项目:①门店购买费用或门店租金,一般采用租赁的形式,租金按合同采用年付、季度付或其他付款方式;②门店装修费;③门店登记注册费;④办公用品购置费;⑤员工工资福利;⑥广告费;⑦水电费、物业管理费;⑧税费和管理费;⑨办公用品费;⑩其他杂费。
9. 房地产经纪行业公平性管理的内容包括______。
A.房地产经纪行业竞争与合作的管理
B.房地产经纪人员的职业风险管理
C.房地产经纪行业的诚信管理
D.房地产经纪收费管理
E.房地产经纪纠纷管理
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 房地产经纪业是以信息为主要资源的服务业,信息自身的种种特点以及信息不对称所带来的种种后果都要求行业管理主体对房地产经纪行业实施公平性管理,以保证行业内部各机构及从业人员之间的公平竞争和行业与服务对象之间的公平交易。具体来说,主要有三个方面:1.行业竞争与合作的管理。2.房地产经纪业的诚信管理。3.房地产经纪纠纷管理。
10. 房地产经纪行业管理的目的在于规范房地产经纪活动,并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人,包括______之间的关系。
A.有关政府主管部门
B.房地产经纪机构
C.房地产经纪人员
D.房地产中介行业协会
E.房地产经纪活动服务对象
A
B
C
D
E
BCE
[解析] 房地产经纪行业管理是人民政府房地产经纪管理部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪机构和房地产经纪从业人员、房地产经纪活动和房地产经纪行为实施的监督管理。房地产经纪行业管理的目的是通过规范房地产经纪行为,协调房地产经纪活动相关当事人(如房地产经纪机构、房地产经纪从业人员、房地产经纪服务对象)责、权、利关系,维护相关当事人合法权益,促进房地产经纪行业持续健康发展。
11. 下列属于房地产经纪人员心理素质要求的是______。
A.自知、自信
B.乐观、开朗
C.敢想、敢干
D.坚韧、奋进
E.积极、主动
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 房地产经纪人要培养自己良好的心理素质。房地产经纪人员的心理素质包括:①自知、自信;②乐观、开朗;③积极、主动;④坚韧、奋进。
12. 房地产经纪机构的事业部制组织结构形式的局限性包括______。
A.不利于培养高层管理者的后备人才
B.各分部之间的横向联系和协调较难
C.职能部门重叠,管理人员增多,费用开支大
D.如分权不当,易导致各分部闹独立性,损害组织整体目标和利益
E.职能机构和人员相互间的沟通协调性差,各自的观点有局限性
A
B
C
D
E
BCD
[解析] 事业部制组织结构形式的优点是:①各分部有较大的自主经营权,有利于发挥各分部管理者的积极性和主动性,增强其适应环境变化的能力,由于房地产市场具有很强的地域性、细分市场纷繁复杂,这一点尤为重要;②有利于高层管理者摆脱日常事务,集中精力抓全局性、长远性的战略决策。这种结构形式的缺点是:①职能部门重叠,管理人员增多,费用开支较大;②如果机构内部权利分配不恰当,容易导致各分部各行其是,无法保障组织机构整体目标和利益的实现;③各分部之间的横向联系和协调比较困难。比较而言,这种形式更适用于特大型组织,在采用时应注意扬长避短。
13. 影响售楼处人员配置的因素有______。
A.项目销售单位的多寡
B.售楼处的方位
C.售楼处的周边环境
D.售楼处的临路状况
E.售楼处的大小
A
B
C
D
E
AE
[解析] 售楼处内销售人员的数量,应根据项目销售单位的多寡以及所处的销售期而定,但售楼处的大小也是必须考虑的因素,面积较大或分层布局的,应相应配置更多数量的销售人员。此外,要考虑销售人员数量对销售人员积极性的影响,人数太少,缺乏竞争,容易造成销售人员的懈怠心理,影响总体销售业绩;而销售人员数量过多,可能会导致销售人员之间的恶性竞争,甚至影响客户的感受。
14. 目前对于我国房地产经纪行业监督的主要监管方式包括______。
A.现场巡查
B.合同抽查
C.投诉受理
D.约谈
E.罚款
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 目前我国房地产经纪行业监管的方式主要有现场巡查、合同抽查、投诉受理等。
现场巡查是对房地产经纪机构的经营场所和日常经营活动进行的日常监督检查,是对房地产经纪活动进行全面监督管理最常用的方式。
合同抽查是抽查房地产经纪机构和房地产经纪从业人员从事房地产经纪活动所签订的各类合同,是对房地产经纪实体行为进行检查最重要的方式。
投诉受理是主管部门发现房地产经纪违规行为的有效途径,也是房地产交易当事人解决房地产经纪活动引发纠纷的常见方式。
15. 下列属于经纪活动特点的有______。
A.活动收入的后验性
B.活动对象的固定性
C.活动范围的广泛性
D.活动地位的中介性
E.活动目的的前瞻性
A
B
C
D
E
AD
[解析] 经纪作为一种特殊的经济活动,具有区别于其他经济活动的自身特性,主要表现为以下几个方面:①活动主体的专业性;②活动地位的中介性;③活动内容的服务性;④活动收入的后验性。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或者1个以上符合题意。)
宋某是某房地产经纪事务所总经理,在某房地产开发公司开发的A花园公寓项目中拥有小额股份。该花园公寓地处城市近郊,依山傍水,周围绿树成荫,到市区交通也非常方便。李某是宋某的朋友,委托宋某购买一套环境好、价格适中、建筑面积140m
2
左右的住房。于是宋某向李某推荐了A花园。李某经考虑后,委托宋某所在经纪事务所代其选购一套A花园公寓。但李某在迁入A花园仅1个月,突遇一场百年不遇的暴雨后不久,便发现客厅墙体出现数处小裂缝,于是自己请人修缮。但3个月后,裂缝扩大,并渗水,致使一幅价值不菲的名画污损。李某通过调查发现自己的购房价格比一般市场价格高15%左右。
1. 宋某向李某推荐购买A花园住房,______。
A.考虑了李某对环境的要求
B.是一种恰当行为
C.可能是一种不恰当行为
D.应说明各种利益关系
A
B
C
D
D
2. 关于墙体裂缝,下列说法中正确的有______。
A.宋某不应故意隐瞒危险因素
B.宋某无法预知“百年不遇暴雨”这一可能危险因素
C.李某应预先请熟人检查导致裂缝原因
D.李某应在墙体出现小裂缝时向经纪人提出
A
B
C
D
B
3. 对于李某名画污损,下列说法中正确的有______。
A.李某应向开发商索赔
B.李某应向经纪事务所索赔
C.李某自己有过失,无法索赔
D.李某可以向房屋所在地人民法院提起诉讼
A
B
C
D
C
4. 李某购房价格高出市场价格15%,下列说法中正确的有______。
A.宋某提供了较高的价格信息
B.经纪事务所收取了更高佣金
C.经纪事务所必须退还李某部分房款
D.李某可与经纪机构协商降低房屋价格与佣金
A
B
C
D
AC
侯某和吕某大学毕业后同时进入甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)工作。侯某特别喜欢这个工作,但吕某觉得房地产经纪是社会底层人干的活,对自己的职业前景缺乏信心。侯某一直开导和鼓励吕某,吕某才没有辞职。后来,两个人都取得了房地产经纪人资格。
2010年,甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务,侯某所承办业务的委托人是一位本地人,对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人,对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前,吕某要求委托人预付20%的佣金,并约定如果未成交将退还佣金。1个月后,侯某和吕某所承办的两宗业务都完成了,侯某分别向委托人和购房人收取了佣金;吕某向委托人收取了另外80%的佣金,同时也向购房人收取了一定数量的佣金。
5. 下列关于侯某、吕某收取佣金的行为中,不规范的地方主要有______。
A.侯某向购房人收取佣金
B.侯某向委托人收取佣金
C.吕某预收佣金
D.吕某向购房人收取佣金
A
B
C
D
CD
[解析] 代理活动中产生的权利和责任由委托人承担,经纪人只收取委托人的佣金。委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外,经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。在房地产代理业务中,房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务,同时也只能向委托人一方收取佣金。
吕某服务的是外地人,这暗示着服务对象除了过来签房屋买卖合同,基本不会再出现,该宗业务是吕某全程操办,所以吕某的服务是代理服务,在代理服务中,吕某只能向一方(即委托人)收取佣金,所以D选项应当选上;另外,只有房地产经纪服务全部结束时才能收取佣金,不能预先收钱,所以吕某的预收佣金的做法不正确,所以C应当选上。
与吕某相对应的是侯某,侯某服务的是本地人,这暗示着该宗业务是居间,居间服务要向买卖双方收取佣金,所以A和B不能选。
6. 根据案例分析,吕某缺乏房地产经纪人应当具备的心理素质为______。
A.自知、自信
B.乐观、开朗
C.积极、主动
D.坚韧、奋进
A
B
C
D
A
[解析] 本题考查的是房地产经纪人员的心理素质知识点。房地产经纪人员应具备的心理素质有:①自知、自信;②乐观、开朗;③积极、主动;④坚韧、奋进。其中,自知是指对自己的了解。房地产经纪人对自己的职业应有充分而正确的认识,要对这一职业的责任、性质、社会作用和意义、经济收益等各个方面有一个全面和客观的认识。自信对于房地产经纪人员来讲,是指在自知基础上形成的一种职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。本案例中,吕某认为自己的职业没有前途是缺乏自知、自信的心理素质的表现。
7. 下列关于侯某开展房地产经纪活动的说法中,正确的是______。
A.侯某提供的是房地产媒介居间服务
B.侯某提供的是房地产代理服务
C.侯某以委托人的名义开展业务
D.侯某应当以实现委托人房屋的最高出售价为己任
A
B
C
D
A
[解析] 本题考查的是房地产居间知识点。房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。在居间活动中,房地产经纪人员始终是中间人,既不能以一方的名义,也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三方订立合同的当事人。本案例中,侯某的委托人要求提供房屋出售的媒介服务,属于媒介居间服务。
8. 下列关于吕某开展房地产经纪活动的说法中,正确的是______。
A.吕某提供的是房地产信息居间服务
B.吕某提供的是房地产卖方代理服务
C.吕某出售住宅过程中产生的费用应有委托人承担
D.吕某可以代表甲机构与委托人签订房屋出售经纪服务合同
A
B
C
D
BCD
[解析] 对于选项B,房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。案例中,吕某的委托人要求代理销售一高档住宅,其代理属于房地产卖方代理服务。C项,房地产经纪人受被代理人的委托处理事务,房地产经纪人在处理事务的过程中所发生的费用应当由被代理人承担。本案例中,吕某接受委托人委托销售房屋,其间因销售房屋产生的费用应该由委托人承担。选项D,房地产经纪服务合同的乙方必须是依法设立的房地产经纪机构,而不是房地产经纪人员,但房地产经纪服务合同必须由登记在该机构的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理在合同上签章。房地产经纪机构是房地产经纪活动的第一责任主体,在房地产经纪服务合同上签章的房地产经纪人员是特定房地产经纪服务项目的第二责任主体。本案例中,吕某是甲机构的房地产经纪人,可以代表甲机构与委托人签订房屋销售经纪服务合同。
9. 本案例中,吕某享有的权利为______。
A.要求委托人提供与出售住宅有关的资料
B.自行调整出售住宅的价格
C.依法维护委托人的合法权益
D.依法发起设立新的房地产经纪机构
A
B
C
D
AD
[解析] 房地产经纪人员的权利包括:1.依法发起设立房地产经纪机构的权利2.受聘于房地产经纪机构,担任相关岗位职务的权利3.执行房地产经纪业务的权利4.在房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利5.要求委托人提供与交易有关资料的权利6.拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利7.获得合理报酬的权利8.依法享有的其他权利。
一、单项选择题
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4
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6
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二、多项选择题
1
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3
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5
6
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8
9
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13
14
15
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
深色:已答题 浅色:未答题
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