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房地产经纪职业导论模拟17
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1. 房地产经纪机构的宏观环境分析的内容不包括______。
A.金融制度和融资环境
B.地方法规
C.法律层面
D.人力资源状况
A
B
C
D
D
[解析] 整体上看,房地产经纪机构的宏观环境分析,包括以下几方面内容:①相关法律法规;②行业发展政策;③经济发展状况;④投融资环境。
2. 对房地产经纪机构和人员来说,专业是执业之本,______是执业之基。
A.保密
B.合法
C.公平
D.诚信
A
B
C
D
D
[解析] 诚实信用是指房地产经纪活动当事人在房地产经纪活动过程中要诚实、守信。房地产经纪服务市场存在严重的信息不充分和信息不对称,交易当事人对市场行情、交易手续等不甚了解,房地产经纪人员恰恰是这方面的专家,但必须诚实守信,否则会进一步扩大信息不对称的负面效应。从长远来看,诚实信用是行业发展的基础,不诚信的房地产经纪人员无法在行业内长久立足,不诚信的机构也不可能有长远的发展。时房地产经纪机构和人员来说,专业是执业之本,诚信是执业之基。
3. 新建商品房销售代理业务流程中,房地产经纪机构完成任务所需时间通常比较长的是______阶段。
A.销售准备
B.销售执行
C.项目结算
D.项目执行
A
B
C
D
B
[解析] 在销售执行阶段,作为开发商销售代理方的房地产经纪机构要安排相应的工作团队在售楼处接待购房者,引领购房者看房,签订商品房买卖合同,办理合同预告登记等,并配合开发商实施广告、公关活动等市场推广以招徕客户。销售执行阶段通常持续时间较长。
4. 房地产经纪机构未与委托人签订______的,不得阻挠或者拒绝委托人再委托其他房地产经纪机构参与同一交易的经纪服务。
A.独家代理服务合同
B.开放出售权合同
C.联营制合同
D.净卖权合同
A
B
C
D
A
5. 下列不属于售楼处的工作团队是______。
A.推广人员
B.辅助人员
C.管理人员
D.销售人员
A
B
C
D
A
[解析] 售楼处的工作团队一般情况下包括销售人员、管理人员和辅助人员三大类。具体人数及构成应根据项目的房源数量、销售期、市场推广方式等情况综合考虑而定。
6. 房地产经纪服务的佣金是根据______来确定的。
A.政府规定的固定数额
B.行业习惯的取费标准
C.交易标的所估价值的事实上比例
D.经纪合同的约定
A
B
C
D
D
[解析] 根据经纪合同的约定,房地产经纪人应及时与委托人(或交易双方)进行交易结算,佣金金额和结算方式应按经纪合同的约定执行。房地产经纪人应把握好这一环节,以保护自己的合法权益。
7. 在经纪活动中,经纪主体只是为促成交易提供服务,不直接作为交易主体从事交易体现了经纪的______特性。
A.专业性
B.中介性
C.服务性
D.后验性
A
B
C
D
C
[解析] 在经纪活动中,经纪主体只是为促成交易提供服务,不直接作为交易主体从事交易。经纪机构对商品没有所有权、使用权、抵押权等,不存在买卖行为。经纪机构的自营买卖不属于经纪行为。这意味着,如果一个经纪机构作为交易主体从事了标的商品的交易,那么这项活动就不属于经纪活动。
8. 下列关于房地产经纪人员职业道德的说法中,不正确的是______。
A.房地产经纪人员职业道德主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员
B.房地产经纪人员职业道德属于房地产经纪行业内部的集体约定
C.房地产经纪人员职业道德与房地产经纪的有关法律法规具有相同的作用机制
D.房地产经纪人员职业道德是房地产经纪行业内部形成的思想观念、情感和行为习惯的总和
A
B
C
D
C
[解析] 从社会整体层面看,房地产经纪人员职业道德与房地产经纪的有关法律法规、行业规范有着共同的作用,即调节房地产经纪行业从业人员与服务对象,以及从业人员之间的关系,但两者在作用机制上有着明显的区别。
9. 房地产经纪行业组织行使管理职责的依据是房地产经纪执业规范和______。
A.职业道德
B.执业技术标准
C.执业纪律
D.行业组织章程
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪行业组织行使管理职责的依据有:(1)章程,房地产经纪行业组织根据章程,或经政府房地产管理部门授权履行职责;(2)房地产经纪执业规范,制定和推行自律性的执业规范或者执业规范是房地产经纪行业组织实施行业管理的重要手段,执业规范是房地产行业组织根据业内人员的共同意志和行业管理需要制定的,它是平等民事主体之间的一种约定或者共识。
10. 存量房中介业务和代理业务流程中都有的环节是______。
A.房源和资源信息的收集发布
B.代办产权过户手续
C.办理交易资金监管手续
D.代办抵押贷款手续
A
B
C
D
A
[解析] 存量住房买卖、租赁经纪业务流程为:客户开拓—客户接待与业务洽谈—物业查验—签订房地产经纪服务合同—信息收集与传播—引领买方(承租方)看房—协助交易达成—产权过户与登记—物业交接—佣金结算—售后服务。其中,信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源,无论是存量房中介业务,还是代理业务,信息的收集与传播都必不可少。选项B,在采用代理方式的房地产经纪业务中,房地产经纪人应代理客户办理各类产权登记手续。选项C、D属于房地产经纪业务中的延伸服务。
11. 关于取得房地产经纪人协理职业资格证书的人员应当具备的职业能力,下列说法不正确的是______。
A.基本掌握房地产交易流程,具有一定的房地产交易运作能力
B.了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定
C.独立完成房地产经纪业务的一般性工作
D.协助房地产经纪人和高级房地产经纪人工作
A
B
C
D
D
12. 售楼处的工作团队不包括______。
A.推广人员
B.辅助人员
C.管理人员
D.销售人员
A
B
C
D
A
[解析] 售楼处设置一般应按照以下程序进行:①售楼处功能确定;②售楼处的选址;③售楼处的布置;④售楼处管理制度的制定;⑤售楼处工作团队的组建。其中,售楼处的工作团队包括三大类,即:①销售人员;②管理人员;③辅助人员。应根据项目的房源数量、销售期、市场推广方式等情况综合考虑而定。
13. 下列关于二手房买卖房地产居间合同的说法中,正确的是______。
A.房地产居间合同是以促成房地产经纪机构与买卖当事人达成关于二手房交易为目的的委托合同
B.房地产居间合同是以促成房地产经纪机构与买卖当事人达成关于二手房交易为目的的指定代理合同
C.房地产经纪机构与买卖当事人各自签订居间合同的时间必须一致
D.房地产居间合同可以协商自行拟定
A
B
C
D
A
[解析] 房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。所以,房地产后间合同是委托合同。
14. 房地产经纪收费管理属于房地产经纪行业的______。
A.专业性管理
B.规范性管理
C.公平性管理
D.服务性管理
A
B
C
D
B
[解析] 对服务过程规范性方面的管理,主要通过以下几方面内容的管理来实现:
(1)房地产经纪执业规范;
(2)房地产经纪服务收费。
15. 从发达国家和地区的情况来看,______是房地产经纪纠纷管理的主要手段。
A.建立“多重上市服务系统(MLS)”、明确仲裁和协调的主体、制定纠纷处理的法律性文件
B.建立常规的消费者投诉通道、建立“多重上市服务系统(MLS)”、制定纠纷处理的法律性文件
C.建立常规的消费者投诉通道、明确仲裁和协调的主体、建立“多重上市服务系统(MLS)”
D.建立常规的消费者投诉通道、明确仲裁和协调的主体、制定纠纷处理的法律性文件
A
B
C
D
D
[解析] 其中主要包括;专业化管理、规范化管理、公平性管理。由于房地产经纪人员与服务对象之间的信息不对称,很客易引起双方对同一问题认识的差异性,从而导致房地产经纪纠纷。因此,关于房地产经纪纠纷的管理是房地产经纪行业管理的重要内容。从发达国家和地区的情况来看,建立常规的消费者投诉通道、明确仲裁和协调的主体、制定纠纷处理的法律性文件是纠纷管理的主要手段。
16. 在房地产经纪机构注销时,对尚未完成的房地产经纪业务采取的不当处理方式是______。
A.可以终止合同并赔偿损失
B.经委托人同意,可以将业务转由他人代为完成
C.由委托人自行处理,收取部分佣金
D.在符合法律规定的前提下,与委托人约定处理方式?
A
B
C
D
C
[解析] 注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务,注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理,可以转由他人代为完成,也可以终止合同并赔偿损失,在符合法律规定的前提下,经委托人约定,也可以用其他方法进行处理。房地产经纪机构的注销,标志着其主体资格的终止。
17. 房地产经纪合同约定的是房地产经纪机构与______之间的权利义务关系。
A.交易一方
B.交易双方
C.交易当事人
D.委托人
A
B
C
D
D
[解析] 《房地产经纪管理办法》规定,房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面的房地产经纪服务合同。这就是要以合同形式来固定房地产经纪机构与委托人之间的权利义务关系,从而有效保障当事人的合法权益。
18. 下列不属于房地产经纪机构权利的是______。
A.委托人提供不实信息,房地产经纪机构有权中止经纪业务
B.按照国家有关规定制定机构内部各项规章制度
C.向房地产管理部门提出实施专业培训的要求
D.督促房地产经纪人员认真履行经纪义务
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪机构负有如下义务:
(1)依照法律、法规和政策开展经营活动。
(2)在经营场所公示营业执照、备案证明文件、服务项目、业务流程、收费标准等。
(3)认真履行房地产经纪服务合同,督促房地产经纪人员认真开展经纪业务。
(4)维护委托人的合法权益,按照约定为委托人保守商业秘密。
(5)按照约定标准收取佣金及其他服务费用。
(6)依法缴纳各项税费。
(7)接受房地产管理部门的监督和检查。
(8)法律、法规和规章规定的其他义务。
19. 房地产经纪机构的沟通对象包括开发商、业主、购买者和承租人等,经纪企业要与他们进行积极的、及时的沟通,______是经纪企业与客户有效沟通的载体。
A.沙龙
B.论坛
C.讲座
D.客户俱乐部
A
B
C
D
D
20. “中介性是房地产经纪服务的市场立场”,这句话说明着______。
A.只有房地产居间业务才是真正意义上的房地产经纪业务
B.房地产经纪服务的全部内容就是向买卖双方提供信息
C.房地产经纪机构或个人盈利的途径是低价买入高价卖出
D.房地产经纪机构或个人的经营活动不能是取得或出让房屋所有权的买卖活动
A
B
C
D
D
[解析] 中介是指不同事物或同一事物内部不同要素之间的联系。经纪活动的中介性,就是从这种意义上讲的。经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中,发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三方主体,即委托人与之进行交易的相对人。而提供经纪服务的行为人,正是为委托人与其交易相对人所进行的交易发挥沟通、撮合的联系作用。接受不存在第三主体的委托事项,不属于经纪服务。
21. 与MLS系统相适应的经纪服务方式是______。
A.居间
B.行纪
C.信托
D.代理
A
B
C
D
D
[解析] 独售权合同下的房地产代理与美国房地产经纪业的多重房源上市系统(MLS)相配合,大大提高了房地产经纪服务的绩效,成为美国主流的房地产经纪方式,并传播到许多其他发达国家,成了被许多发达国家普遍采用的房地产独家代理制度。在独家代理制度下,卖方代理的房地产经纪人将委托人的房源信息提交给MLS系统,买方代理人在MLS系统上搜索到房源,必须通过该房源的独家代理房地产经纪人实现交易,而且双方需要对佣金的分配方式达成一致意见。
22. 房地产经纪机构对经纪服务进行“强买强卖”,违反了______原则。
A.诚信
B.自愿
C.公平
D.保密
A
B
C
D
B
23. 有店铺的房地产经纪机构,其规模化运作的主要方式是______。
A.开设网上店铺
B.发展连锁经营
C.扩大主营业务
D.提高管理水平
A
B
C
D
B
[解析] 与其他企业一样,房地产经纪机构也在不断谋求发展与壮大。当房地产经纪机构发展到一定规模时,为了实现规模效益最大化,就必须认真考虑其规模化经营的具体方式。无店铺的房地产经纪机构规模扩张时,主要需要考虑企业内部机构的扩张、组织结构更新或设立更多的分支机构。而有店铺的机构通常会选择连锁经营的规模化运作方式。规模化使房地产经纪机构对资金的需求大幅增长,因此需要考虑资金的来源渠道,是在原有投资人范围内解决,还是吸收外来资金?如果选择在原有投资人范围内解决,房地产经纪机构可以采取开设分公司、全资子公司或直营连锁店的方式;如果选择吸收外来资金,则可以采取与他人合资成立经纪机构或采用特许加盟连锁经营的方式。目前,在我国一些沿海特大城市中出现了一些超大规模的房地产经纪机构,其规模化经营的方式虽然有所不同,但最主要的两种方式是直营连锁经营和特许加盟经营。
24. 张某通过地产中介,购买了存量房,那么房地产交易以______为前提。
A.房屋质量
B.买卖双方意见一致
C.经纪人遵守执业规则
D.房屋产权清晰
A
B
C
D
D
[解析] 房屋产权清晰是房屋成交的前提条件。在存量房经纪业务中,产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段,因而是房屋交易前必不可少的环节。
25. 房地产交易通常涉及房地产产权的转移(如买卖),或抵押权的设立及租赁等,而______是保证这类权利变更有效性的基本手段。
A.房地产登记
B.信息收集
C.物业查验
D.物业交接
A
B
C
D
A
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。)
1. 房地产经纪机构的经营战略类型中,属于多向多样化战略类型的是______。
A.技术关系多样化战略
B.市场营销关系的多样化战略
C.资源多样化战略
D.复合多样化战略
E.产品多样化战略
A
B
C
D
E
ABCD
2. 新建商品房销售代理合同的主要内容有______。
A.经纪服务费用及其支付方式
B.委托期限与方式
C.房地产经纪机构的权利义务
D.房屋经纪业务中的创新服务
E.违约责任?
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 新建商品房销售代理合同的主要内容包括:①新建商品房销售代理合同双方当事人的名称、地址等情况;②新建商品房的基本情况;③房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;④委托期限和相关方式;⑤经纪服务费用及其支付方式;⑥委托方的权利义务;⑦房地产经纪机构的权利义务;⑧违约责任;⑨合同变更与解除;⑩合同纠纷解决方式。
3. 在房屋承购经纪服务合同中,应标明承购房产的______。
A.面积
B.区位
C.价格
D.户型
E.物业服务费用
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 房屋购买经纪服务合同的主要内容
1.购买房地产的基本要求
合同中标明承购房产需求信息,包括房屋区位、价格、面积、户型、其他要求等。
2.房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准
在房屋购买经纪服务合同中,房地产经纪机构可以提供的基本服务内容包括:提供与标的房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情;寻找符合购买意愿的房屋及其出售人;对符合委托人购买要求且得到委托人基本认可的房屋进行产权调查和实地查验;协助委托人与出售人达成交易并签订房屋买卖合同。除基本服务外,提供代办房地产估价、公证手续;为委托人代办税费缴纳事务;代办购房抵押贷款手续;代办房屋产权及附属设施过户手续;代理查验并接受房屋、附属设施及家具设备等;代办各种收费设施的交接手续等其他服务,房地产经纪机构和委托人根据需要协商确定具体服务内容、要求及完成标准,作为补充内容写入合同,或通过延伸服务合同约定。
3.委托购买价格
标明委托人要求的房屋承购价格。委托人支付的价格应与出售人得到的价格相同。
4. 下列属于房地产经纪作用的是______。
A.降低交易成本,提高交易效率
B.规范交易行为,保证交易安全
C.占据房产市场,保护自身资源
D.扩充交易市场,促进随意交易
E.维护合法权益,促进交易公平
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 房地产经纪的作用包括:①降低交易成本,提高交易效率;②规范交易行为,保证交易安全;③维护合法权益,促进交易公平。
5. 我国房地产经纪业发展的阶段,下列说法正确的有______。
A.第一阶段:复苏阶段(1978~1992年)
B.第二阶段:初步发展阶段(1992~2001年)
C.第三阶段:快速发展阶段(2001年至今)
D.第四阶段:盘整阶段(2000~2004年)
E.第五阶段:扩张阶段(2005~2008年)
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 改革开放为中国大陆的房地产经纪业提供了孕育、生长的土壤。随着房地产市场的恢复、活跃和发展壮大,以及境外房地产经纪机构和运作经验的植入,中国大陆房地产经纪业也开始复兴,并取得了快速发展。这一时期中国大陆房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段:①复苏阶段,1978~1992年;②初步发展阶段,1992~2001年;③快速发展阶段,2001年至今。
6. 房地产经纪人员的职业道德从内容上主要涉及______。
A.职业良心
B.职业责任感
C.职业认知度
D.职业认可度
E.执业理念
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范,是房地产经纪人就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲,主要涉及三个方面:职业良心、职业责任感、执业理念。
7. 直线一职能制组织结构形式的缺点有______。
A.对环境变化的适应能力差
B.管理人员多,开支大
C.职能人员沟通协调性差
D.对外包业务缺乏控制
E.职能机构只有专业管理的目标
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 直线一职能制组织结构形式的缺点是:(1)高层管理者高度集权,难免决策迟缓,对环境变化的适应能力差;(2)只有高层管理者对组织目标的实现负责,各职能机构都只有专业管理的目标;(3)职能机构和人员相互间的沟通协调性差,各自观点有局限性。B项是事业部制组织结构形式的缺点D项是网络制组织结构形式的缺点。
8. 在房屋出租经纪服务合同中,委托出租条件的条款应包含的内容有______。
A.租赁期限
B.定金标准
C.押金标准
D.租金
E.押金支付方式
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 房屋出租经纪服务合同的主要内容
1.出租房屋的基本情况
合同中标明出租房地产的基本情况.包括房屋不动产证书号或房屋所有权证书号、区位、规划用途、面积、户型、朝向、楼层、配套设施设备等。
2.房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准
在房屋出租经纪服务合同中,房地产经纪机构可以提供的服务包括:提供与标的房屋租赁相关的法律法规、政策、市场行情咨询;寻找承租人;在约定期限内代管标的房屋;协助委托人与承租人达成交易并签订房屋租赁合同;为委托人代办税费缴纳事务;代理交接房屋、附属设施及家具设备等;代办各种收费设施的交接手续等。
3.委托出租条件
标明委托人要求的租金、租赁期限、押金标准、租金支付方式和其他费用支付。
9. 下列不属于房地产经纪人享有的权利的有______。
A.要求委托人提供与交易有关的资料
B.获得合理报酬
C.依法发起设立房地产经纪机构
D.自主订立房地产经纪合同
E.放手让房地产经纪人协理独立完成房地产经纪业务,但可以从中得到提成
A
B
C
D
E
DE
[解析] 本题考查的是房地产经纪人员的权利知识点。房地产经纪人的权利有:①依法发起设立房地产经纪机构的权利;②受聘于房地产经纪机构,担任相关岗位职务的权利;③执行房地产经纪业务的权利;④在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利;⑤要求委托人提供与交易有关资料的权利;⑥拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利;⑦获得合理报酬的权利;⑧依法享有的其他权利。
10. 我国房地产经纪机构和房地产经纪人员的监管措施主要有______。
A.记入信用档案
B.行政处罚
C.约谈
D.媒体曝光
E.罚款
A
B
C
D
E
ACD
11. 在履行房地产经纪合同过程中,因房地产经纪人员或其所在房地产经纪机构的故意或过失,使房地产经纪人员和房地产经纪机构与委托人产生了纠纷,下列对争议的处理方式中正确的有______。
A.双方当事人可以协商解决纠纷
B.对委托人造成的经济损失,由房地产经纪人员和房地产经纪机构承担赔偿责任
C.房地产经纪主管部门可以对双方当事人之间的纠纷进行调解
D.房地产经纪合同中没有仲裁条款的,双方当事人可以另行达成仲裁决议
E.申请仲裁,也可以向人民法院提起诉讼
A
B
C
D
E
ACDE
[解析] 房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的,房地产经纪合同是由委托人和房地产经纪机构签订的。因此,一方面,如果房地产经纪从业人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的,应由房地产经纪机构统一承担责任,房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿,再向承办该业务的房地产经纪专业人员进行追偿;另一方面,如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪从业人员造成了损失,应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求,由委托人对房地产经纪机构进行赔偿,然后,房地产经纪机构再对房地产经纪从业人员的损失进行相应的补偿。由房地产经纪机构统一承接经纪业务并承担法律责任有利于保护委托人、房地产经纪从业人员和房地产经纪机构三方的合法权益,也有利于提高房地产经纪机构的内部监管水平,以更加有效地规避风险。
民事纠纷可以双方协商解决,或者申请仲裁,也可以向人民法院提起诉讼,因此CDE正确。
12. 对于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别,下列表述中正确的有______。
A.包销同交易标的之间是不占有交易标的
B.经销同交易标的之间是不占有交易标的
C.行纪同交易主体之间是以自己的名义进行活动,但行为受到一定的限制
D.经纪报酬的形式是差价+酬金
E.经纪同交易主体之间是以自己的名义进行活动
A
B
C
D
E
AC
13. 在经营成本估算中,______是主要费用。
A.员工工资福利费用
B.门店登记注册费用
C.门店租赁费用
D.办公设备购置费用
E.广告费用
A
B
C
D
E
ACDE
[解析] 在经营成本估算中,门店租赁费用、员工工资福利费用、办公设备购置费、广告费是主要费用。
14. 按照主营业务类型,可将房地产经纪机构分为______。
A.以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构
B.以新增商品房经纪业务为主的房地产经纪机构
C.公司制房地产经纪机构
D.合伙制房地产经纪机构
E.以策划、顾问业务为主的房地产经纪机构
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 房地产经纪机构(包括分支机构),是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府建设(房地产)主管部门部门备案,从事房地产经纪活动的中介服务机构。根据主营业务范围的不同,目前我国房地产经纪机构可分为以下几种类型:①以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构;②以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构;③以策划、顾问业务为主业的房地产经纪机构,④综合性房地产经纪机构;⑤房地产网络经纪企业;⑥其他房地产经纪机构。
15. 业务流程改造的基本原则是______。
A.执行流程时,参与的人越少越好
B.选择好解决方案后安排专人负责实施
C.在流程服务对象(顾客)看来,越简单越好
D.将问题分类,确定解决问题的措施
E.修正解决方案,再次实施
A
B
C
D
E
AC
[解析] 业务流程改造的基本原则是:执行改造流程时,参与的人越少越好;在流程服务对象(顾客)看来,越简单越好。根据这一原则的要求,可以采用下面一些改造策略:①将几个工序合并,由一个人完成。房地产经纪机构可以凭借信息技术的支持,把分割成许多工序或工作的流程按其自然形态进行重组;②将完成几道工序的人员组成小组或团队共同工作,构造新流程。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或者1个以上符合题意。)
张某通过甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)拟购买陈某在本市的一套住房。双方在甲公司的协助下签署了买卖合同,张某支付了陈某1万元定金。当张某向陈某支付首付款时,陈某正好出差在外,张某要求甲公司代收首付款,甲公司的经纪人王某直接拒绝了张某的要求,张某与王某发生了激烈的争吵。后期经过协调,双方同意完成交易,甲房地产经纪公司为其办理抵押贷款,完成该宗房产交易。
1. 甲公司可能签订的经纪合同有______。
A.与张某的房地产居间合同
B.与张某的房地产代理合同
C.与陈某的房地产居间合同
D.与陈某的房地产代理合同
A
B
C
D
AC
[解析] 房地产中介,业内习惯称为房地产居间,是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,撮合交易成功并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产中介是起源最早的房地产经纪方式。
房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托,向一方或双方委托人提供居间服务。
2. 下列关于房地产经纪人员权利义务的说法中,正确的是______。
A.房地产经纪人有权执行房地产经纪业务并获得合理报酬
B.房地产经纪人可以要求委托人提供与交易有关的资料
C.房地产经纪人员只要保证交易达成,无须向委托人披露相关信息
D.房地产经纪人员应为委托人保守商业秘密
A
B
C
D
ABD
[解析] 房地产经纪人员的义务有:①遵守法律、法规、规章、行业管理规定和职业规范,恪守职业道德的义务;②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务的义务;③依法维护当事人的合法权益的义务;④向委托人披露相关信息的义务;⑤为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务;⑥接受继续教育,不断提高业务水平的义务;⑦不得进行不正当竞争的义务;⑧接受住房和城乡建设(房地产)行政主管部门和政府相关部门的监督检查的义务。
3. 甲房地产经纪公司为了长远发展,在门店选址的时候必须充分考虑公司经营范围及______。
A.市场细分
B.目标市场定位
C.目标利润
D.经营目标
A
B
C
D
B
[解析] 门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所,是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。开设房地产经纪门店必须充分考虑房地产经纪机构的经营范围和目标市场定位,以符合房地产经纪机构自身的长远发展为前提,周密筹划,合理设置。
4. 存量房经纪业务的标的房地产以______为主。
A.批量房地产
B.特殊房地产
C.单宗房地产
D.商业房地产
A
B
C
D
C
[解析] 本题考查的是新建商品房经纪业务与存量房经纪业务知识点。存量房市场上的房地产经纪业务涉及面更广,类型更为丰富。按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和租赁经纪业务。按服务方式,存量房经纪业务既有采用居间方式进行的,也有采用代理方式进行的。采用代理方式的存量房经纪业务中,既有卖方代理又有买方代理业务。从客户类型来看,存量房经纪业务既有面向分散的个体客户的,也有面向机构客户的。存量房经纪业务的基本共性是标的房地产以单宗房地产为主。
5. 张某通过房地产经纪机构居间介绍,最终购买了房屋后,委托该房地产经纪机构办理抵押贷款,该房地产经纪机构______。
A.只能收取交通费用
B.只能代替银行收费
C.可以收取一定费用
D.不可收取任何费用
A
B
C
D
C
[解析] 以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保,是房地产交易活动中通行的做法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务,但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理,宁愿委托房地产经纪机构代为办理,房地产经纪机构也可因提供此类服务而收取一定的费用。
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)是乙市的一家知名企业。2006年至2007年上半年,随着乙市房地产市场的发展,甲公司的门店从20家迅速发展到60家。企业规模的快速扩张带来了从业人员素质的参差不齐、操作不规范、经纪纠纷增加等问题,甲公司决定加入房地产经纪行业组织,通过自律手段解决发展中的问题。2007年10月以后,该市房地产成交量大幅下滑,甲公司为提高成交效率,联合其他房地产经纪公司发起建立房源、客源信息共享系统。
6. 适宜甲公司选择的经营模式为______。
A.多店模式
B.连锁店模式
C.直营连锁模式
D.特许加盟连锁模式
A
B
C
D
CD
[解析] 在连锁经营模式中,房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系有两种:一种是隶属关系,即直接从事经营活动的组织单元隶属于房地产经纪机构,是由其出资设立的分支机构,这种连锁经营称为直营连锁经营;另一种是契约合作关系,即直接从事经营活动的组织单元是被房地产经纪机构授权使用其品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权的独立企业,这种连锁经营通常称为特许加盟连锁经营。
7. 下列关于甲公司的表述中,正确的为______。
A.甲公司是机构法人
B.甲公司的所有门店都具有法人资格
C.各个门店可独立开展房地产经纪业务
D.甲公司对门店解散后未清偿的债务负有责任
A
B
C
D
ACD
[解析] 房地产经纪机构设立的分支机构能独立开展房地产经纪业务,但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算,首先以自己的财产对外承担责任,当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时,由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任;分支机构解散后,房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务(包括未到期债务)承担清偿责任。
8. 甲公司加入房地产经纪行业组织后,可能享受到的服务是______。
A.业务培训
B.对外交流机会
C.纠纷调解
D.更多的房源、客源信息
A
B
C
D
ABC
[解析] 房地产经纪行业组织行使自律管理职责的依据有两个,一个是章程,另外一个是房地产经纪执业规范。房地产经纪行业组织根据章程,或经政府房地产管理部门授权,履行下列职责:
(1)保障房地产经纪会员依法执业,维护会员合法权益;
(2)组织开展房地产经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察;
(3)拟订并推行房地产经纪执业规范;
(4)协助行政主管部门组织实施房地产经纪人员资格考试;
(5)接受政府部门委托办理房地产经纪人员职业资格登记;
(6)开展房地产经纪业务培训,对房地产经纪人进行继续教育,推动知识更新;
(7)建立房地产经纪人员和房地产经纪机构信用档案,开展房地产经纪资信评价;
(8)进行房地产经纪人员职业道德和执业纪律教育、监督和检查;
(9)调解房地产经纪人员之间在执业活动中发生的纠纷;
(10)按照章程规定对房地产经纪人员给予奖励或处分,提供房地产经纪咨询和技术服务;
(11)编辑出版房地产经纪刊物、著作,建立有关网站,开展行业宣传;
(12)代表本行业开展对外交往、交流活动,参加相关国际组织;
(13)向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求,维护会员的合法权益,支持会员依法执业;
(14)办理法律、法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作。
E选项,客观讲行业组织机构属于管理单位hi服务单位,不直接面对市场,所以没有房源或者客源信息。有的同学可能觉得现在买房卖房都得登记等等,行业组织机构肯定有更多的信息,但是那是用来管理的,肯定不会私自给企业用。
9. 甲公司对企业规模的选择,应考虑经营规模与______因素的匹配程度。
A.信息资源
B.企业历史
C.人力资源
D.管理水平
A
B
C
D
ACD
[解析] 房地产经纪机构对企业规模的选择,首先要遵循规模经济的一般原理,其次要根据房地产经纪机构的自身特点,着重考虑企业规模与以下三方面因素的匹配程度:①信息资源;②人力资源;③管理水平。
10. 房地产经纪行业组织行使自律管理职责的依据有______。
A.宪法
B.法律
C.章程
D.执业规范
A
B
C
D
CD
[解析] 房地产经纪行业组织行使自律管理职责的依据有两个,一个是章程,另外一个是房地产经纪执业规范。房地产经纪行业组织根据章程,或经政府房地产管理部门授权,履行下列职责:
(1)保障房地产经纪会员依法执业,维护会员合法权益;
(2)组织开展房地产经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察;
(3)拟订并推行房地产经纪执业规范;
(4)协助行政主管部门组织实施房地产经纪专业人员职业资格考试;
(5)接受政府部门委托办理房地产经纪人员职业资格登记;
(6)开展房地产经纪业务培训,对房地产经纪专业人员进行继续教育,推动知识更新;
(7)建立房地产经纪专业人员和房地产经纪机构信用档案,开展房地产经纪资信评价;
(8)进行房地产经纪专业人员职业道德和执业纪律教育、监督和检查;
(9)调解房地产经纪专业人员之间在执业活动中发生的纠纷;
(10))按照章程规定对房地产经纪专业人员给予奖励或处分,提供房地产经纪咨询和技术服务;
(11)编辑出版房地产经纪刊物、著作,建立有关网站,开展行业宣传;
(12)代表本行业开展对外交往、交流活动,参加相关国际组织;
(13)向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求,维护会员的合法权益,支持会员依法执业;
(14)办理法律、法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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