银符考试题库B12
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房地产经纪职业导论模拟18
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1. 为了稳固客户关系,一般利用______等形式深化与客户的沟通与联系。
A.沙龙
B.论坛
C.讲座
D.客户俱乐部
A
B
C
D
D
[解析] 客户俱乐部是房地产经纪机构与客户沟通的有效载体,平时可以开展一些活动,比如会员沙龙、投资分析讲座、看房活动等,维护好与客户的友好关系,取得客户的信任。目前这个形式逐渐被更多的房地产机构所认可。
2. 按照企业性质对房地产经纪机构进行分类,其种类不包括______。
A.股份有限公司
B.个人独资企业
C.合伙企业
D.个体工商户
A
B
C
D
D
[解析] 设立房地产经纪机构时,必须确定拟设立房地产经纪机构的组织形式。目前在我国,房地产经纪机构的组织形式主要以下类型:①公司制房地产经纪机构;②合伙制房地产经纪机构;③个人独资房地产经纪机构;④房地产经纪机构设立的分支机构。其中,房地产经纪公司,是指依照《公司法》和有关房地产经纪管理的规定,在我国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。
3. 关于房地产经纪门店协商租赁条件的表述,不正确的是______。
A.租金价格的谈判以尽可能降低租赁成本为原则,列出客观、合理的降价理由
B.门店租金的缴付方式有多种,最常见的有按月结算、定期缴付两种
C.通常附加条件中最关键的有免租装修期的协商
D.一般情况下,出租人会收取相当于3个月月租的资金作为押金,签约前两年租金一般不作递增,两年后按双方约定比率逐年递增
A
B
C
D
D
4. 房地产经纪行业的公平性管理不包括______。
A.行业竞争与合作的管理
B.房地产经纪执业规范管理
C.房地产经纪行业的信用管理
D.房地产经纪纠纷管理
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经济行业的公平性管理包括:(1)行业竞争与合作的管理;(2)房地产经纪信用管理;(3)房地产经纪纠纷管理。
5. 随着时间的推移,房地产经纪机构所掌握的房地产经纪信息的使用价值将会______。
A.提高
B.减少
C.增加
D.不变
A
B
C
D
B
[解析] 随着时间推移以及房地产市场环境和市场主体的不断变化,房地产经纪信息的有效性也随之发生变化,因此,提高房地产经纪的时效性,是房地产经纪机构信息管理的重要任务之一。提高房地产经纪信息的时效性,一方面要对信息库进行及时的更新和维护;另一方面要提高信息利用的效率,尽量使信息在最短的时间内发挥作用。
6. 主管部门发现房地产经纪违规行为的有效途径是______。
A.针对性检查
B.合同抽查
C.现场巡查
D.投诉受理
A
B
C
D
D
[解析] 目前我国房地产经纪行业监管的方式主要有现场巡查、合同抽查、投诉受理等。投诉受理是主管部门发现房地产经纪违规行为的有效途径,也是房地产交易当事人解决房地产经纪活动引发纠纷的常见方式。
7. “以现有市场为主要对象,开发新的服务类型”属于房地产经纪企业发展战略中的______。
A.低成本战略
B.聚集战略
C.差异化战略
D.多样化战略
A
B
C
D
D
[解析] 横向多样化是以现有的市场为中心,向水平方向扩展服务领域,又称水平多样化或专业多样化。横向多样化有三种类型:一是市场开发型,即以现有服务为基础,开发新市场;二是产品开发型,即以现有市场为主要对象.开发新的服务类型;三是产品、市场开发型,即以新开拓的市场为主要对象,开发新的服务类型。这种战略由于是在原有的市场、产品(服务)基础上进行变革,因而新产品(服务)内聚力强,开发、生产、销售技术关联度大,管理变化不大,比较适合原有产品(服务)信誉高、市场广且发展潜力还很大的大型企业。
8. ______是表征不同事物或同一事物内部不同要素之间的间接联系的哲学概念,现实生活中,往往泛指各种人类活动中的“居中介绍或撮合”。
A.经纪
B.狭义的中介
C.代理
D.广义的中介
A
B
C
D
B
[解析] 狭义的中介是居间,但广义的中介有多种不同层面的含义。《辞海》在哲学层面将中介解释为“它是表征不同事物或同一事物内部不同要素之间的间接联系的哲学概念”。
9. 相比其他组织结构类型,矩阵制组织结构的主要优点是______。
A.有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系
B.有利于人员精简
C.有利于高层管理者摆脱日常事务
D.有利于统一领导
A
B
C
D
A
[解析] 矩阵制组织结构的主要优点是有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系,沟通信息,协作完成横向机构的任务。
10. ______是企业岗位设置时不容忽视的一条原则,指工作内容的纵向扩展,使员工所做的活动具有完整性,增强员工的自由度和独立性,增强员工的责任感。
A.工作晋升
B.工作轮换
C.工作丰富化
D.工作扩大化
A
B
C
D
C
[解析] 工作丰富化是企业岗位设置时不容忽视的一条原则。工作丰富化是指工作内容的纵向扩展,使员工所做的活动具有完整性,增强员工的自由度和独立性,增强员工的责任感,同时通过及时的工作反馈,使员工了解自己的绩效状况,并加以改进。
11. 房地产经纪专业人员参加专业科目继续教育的时间每年累计不得少于______学时。
A.60
B.65
C.80
D.90
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪专业人员参加继续教育的时间,应每年累计不少于60学时。其中,中房学组织实施20学时(以下称全国学时);地方继续教育实施单位组织实施20学时(以下称地方学时);其余20学时(以下称自选学时)由中房学授权的房地产经纪机构实施或者由房地产经纪专业人员以本办法规定的其他方式取得。
12. 房地产经纪行业管理的基本模式有政府主管、行业自律性管理以及二者相结合的管理等三种模式,这三种模式的主要区别是______。
A.管理主体及其因主体不同而导致的管理手段有所不同
B.管理对象及其因对象不同而导致的管理方法有所不同
C.管理方法及其因方法不同而导致的收费标准有所不同
D.管理理论及其因理论不同而导致的管理效果有所不同
A
B
C
D
A
[解析] 管理模式是由管理主体、管理手段和机制所组成的动态系统,不同管理模式之间在系统组成要素(如管理主体、管理手段)、系统结构、运作流程上存在着差异。房地产经纪行业管理主要有以下三种模式:(一)行政监管模式(二)行业自律模式(三)行政监管与行业自律结合模式。以上三种模式的主要区别是管理主体不同,及其因主体不同而导致的管理手段有所不同。就房地产经纪行业管理的内容来看,政府行政主管部门和行业协会这两类不同性质的主体,对不同管理内容的胜任度也是不同的。
13. 会碰到因经营模式和相关人员变动而带来的“异体排斥”问题的房地产经纪机构扩张战略的是______扩张战略。
A.跨区域性市场
B.跨专业性市场
C.跨行业性
D.全方位性
A
B
C
D
B
[解析] 由于不同专业市场所适用的经营模式以及对从业人员的素质要求存在一定的差异,跨专业市场扩张可能会遭遇因经营模式和人员“移植”而带来的“异体排斥”问题。这就要求采用这种扩张模式的机构,要认真研究制定与拟进入专业市场相适应的经营联动、有效对接的详细可行的操作性方案。
14. 房地产经纪信息的筛选就是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。根据当前需要挑选信息时,应主要考虑______。
A.信息的深度
B.信息的广度
C.信息的密度
D.信息的限度
A
B
C
D
A
15. 房地产经纪机构的人力资源管理应当兼顾组织绩效和员工满意度,强调组织和员工的共同利益,这体现了人力资源管理的______特征。
A.合法性
B.战略性
C.人本性
D.互惠性
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪机构人力资源管理具有以下几个特征:
1.合法性
房地产经纪机构的人力资源管理应符合房地产经纪行业管理中有关房地产经纪专业人员职业资格登记管理的规定。
2.人本性
房地产经纪机构的人力资源管理必须以人为本,始终贯彻员工是企业的宝贵财富的主题,强调员工的关心、爱护,把员工真正作为资源加以保护、利用和开发。
3.互惠性
房地产经纪机构的人力资源管理必须采取互惠取向,强调管理应致力于获取组织的绩效和员工的成就感与成长的双重目标;强调组织和员工之间的“共同利益”,并重视发掘员工的主动性和责任感。
4.战略性
房地产经纪机构的人力资源管理应聚焦于为组织创造财富、创造竞争优势的人员的管理。
16. 企业战略管理不仅涉及战略的制定和规划,而且也包含着将制定出的战略付诸实施的管理,因此是一个______的管理。
A.静态的
B.全过程
C.一次性
D.间断
A
B
C
D
B
[解析] 企业战略管理的含义可以从两个方面加以理解和把握:一是企业战略管理不仅涉及战略的制定和规划,而且也包含着将制定出的战略付诸实施的管理,因此是一个全过程的管理;二是企业战略管理不是静态的、一次性的管理,而是一种循环往复的动态管理过程,需要根据外部环境的变化、内部条件的改变,以及战略执行结果的反馈信息等,不断进行新一轮战略管理的过程,是不间断的管理。
17. 一个品牌必须要有自己核心的品牌价值,也就是______。
A.品牌承诺
B.品牌形象
C.品牌优势
D.品牌塑造
A
B
C
D
A
[解析] 品牌定位,即对品牌所涉及的产业(或行业)以及细分市场类型、品牌承诺和品牌个性的确定。其中,品牌承诺是企业对购买该品牌产品(或服务)的客户所承诺的核心内容。品牌个性,即该品牌的产品(或服务)在同行业、同类产品(或服务)中的独特性。
18. 对房地产经纪服务费的管理主要是从______方面进行。
A.是否符合收费标准与开具发票
B.是否明码标价与开具发票
C.是否依照合同约定与开具发票
D.是否符合收费标准和明码标价
A
B
C
D
D
[解析] 本题考查房地产经纪行业收费管理知识点。房地产经纪服务收费管理中,房地产经纪服务要实行明码标价制度,在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。
19. 门店的任务目标设定原则不包括______。
A.创新性
B.数量化
C.及时调整
D.挑战性
A
B
C
D
A
20. 坚持原则、明确自身的谈判诉求并保证其得以实现,适当让步,不使谈判陷入死局,把握好坚持原则与妥协的平衡点,是房地产经纪人具有的______的要点之一。
A.市场分析技能
B.议价谈判技能
C.人际沟通技能
D.供需搭配技能
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪人员的职业技能主要包括:收集信息的技能、产品分析技能、市场分析技能、人际沟通技能、供需搭配技能、议价谈判技能、促成交易技能。在房地产经纪人员的日常工作中,议价谈判是一项重要的工作内容。议价谈判中,最为重要的是两点:①要将坚持原则与适当让步有机结合;②要将把控主动权与营造良好的谈判氛围有机结合。坚持原则就是要明确自身的谈判诉求并保证其得以实现,但如果没有适当的让步,常常就会使谈判陷入僵局,因此要把握好坚持原则与妥协的平衡点。
21. 经济发达国家最主要的房地产经纪业务类型是______。
A.房地产买卖
B.房地产租赁
C.房地产中介
D.房地产代理
A
B
C
D
D
[解析] 在房地产经纪的发展历史中,房地产代理逐步取代了起源更早的房地产居间,而成为许多发达国家的主流房地产经纪方式。在房地产代理业务中,房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务,同时也只能向一方收取佣金。因此,在房地产代理服务中,房地产经纪机构与委托人之间的法律关系更清晰。
22. 下列关于中国房地产经纪行业组织的表述中,错误的是______。
A.房地产经纪行业学(协)会是房地产经纪人员的自律性组织
B.房地产经纪学(协)会是法人
C.房地产经纪行业学(协)会按照章程及相关规定对经纪人员给予奖励或处分
D.房地产经纪行业学(协)会的职责是行政管理
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪行业组织一般指房地产经纪行业学(协)会,是房地产经纪机构和房地产经纪人员的自律性组织,单位性质是社团法人。房地产经纪行业组织通常由房地产经纪机构和房地产经纪人员发起设立,通过制定章程和社团登记来确定自己的管理职责范围,并以此约束行业内房地产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为。行政管理是政府的职能,经政府或者法律授权,行业协会可以行使部分行政管理职能,但它的职责不是行政管理。所以本题的正确答案为D。A项正确,房地产经纪行业学(协)会就是自律性组织。D行政管理的主体肯定是行政机关(政府及其所属单位),房地产经纪行业学(协)会不属于行政机关。
23. 下列关于佣金收取时间的表述中,正确的是______。
A.佣金应当在签订经纪合同时收取
B.佣金只能在完成经纪服务后收取
C.佣金应当在完成经纪服务前收取
D.佣金的支付时间应当由经纪人与委托人自行约定
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项,或者服务为达到房地产经纪服务合同约定的标准的,不得收取佣金。也就是说,经纪服务未完成,不得收取佣金,因此,正确答案是B。
24. 房地产卖方代理业务中,房地产经纪人员的基本义务是______。
A.实现标的物业的最高出售价格
B.为委托人买到最低价格的房地产
C.在预定的价格下,买到适合的房地产
D.为委托人买到适宜价格的房地产
A
B
C
D
A
[解析] 房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托,以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国,房地产卖方代理业务主要有新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。在房地产交易中,卖方的基本诉求是通过出售、出租房地产获得尽可能多的房款或租金收入,因此在卖方代理业务中,房地产经纪机构可以在合理平衡售价(或租金)与成交速度的前提下,尽量帮助委托人实现这一诉求,同时应特别重视对承购(或承租)方实际支付能力与信用的调查,以确保出售(租)方能按时、足额收取房款或租金。
25. 房地产经纪机构业务流程管理的主要方法不包括______。
A.培养复合型人才
B.建立客户管理系统
C.建立流程管理信息系统
D.建立有效的组织保障
A
B
C
D
B
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。)
1. 在新建商品房销售代理中,房地产经纪机构应准备的销售资料包括______。
A.商品房预售许可证
B.商品房买卖合同文本
C.楼书
D.施工许可证
E.开盘广告
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 这一阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件(如商品房预售许可证)、商品房销售委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员,进行业务培训等。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售委托书等应与其他应予公示的材料一并在销售现场予以明示。
2. 房地产经纪机构研发序列岗位包括______。
A.市场调研岗位
B.信息管理岗位
C.专案研究岗位
D.项目开发岗位
E.咨询顾问岗位
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 房地产经纪机构研发序列岗位有:①项目开发岗位,主要工作是捕捉商机;②市场调研岗位,主要工作包括专案市场调研、热点楼盘市场调研、开发市场调研等;③信息管理岗位,主要工作是负责管理公司内部初期的商机信息及收集工作;④专案研究岗位,主要工作是对公司项目进行市场专案研究,并撰写研究、策划报告;⑤市场研究岗位,主要工作是针对房地产市场情况,包括供求情况、交易情况、政策法规等进行总体研究,并撰写研究报告。
3. 下列关于房地产经纪机构提供房地产中介业务售后服务的表述中,不正确的有______。
A.提供装修、家具购置等信息咨询的延伸服务
B.对客户不满意的环节进行补救,提供改进服务
C.关注客户新的需求意向,提供跟踪服务
D.为买方提供检验房屋设备完好度的技术服务
E.为交易双方提供结算房屋租金及物业管理费的财务服务
A
B
C
D
E
DE
[解析] 后续服务的内容可包括三个主要方面:第一是扩展服务,如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务;第二是改进服务,即了解客户对本次交易的满意程度,对客户感到不满意的环节进行必要的补救;第三是跟踪服务,即了解客户是否有新的需求意向,并提供针对性的服务。在居间方式的房地产经纪业务中,房地产经纪从业人员协助客户办理各类产权登记或合同备案手续,也属于后续服务的内容。
4. 房地产经纪专业人员职业道德主要通过______起作用。
A.良心
B.舆论
C.法律
D.行政
E.行业自律管理
A
B
C
D
E
AB
[解析] 房地产经纪专业人员职业道德是指内化于房地产经纪专业人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养,它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪专业人员。
5. 房地产经纪人在为购房者提供个人住房贷款代办服务时,一般需要协助购房者制订合理的贷款方案,贷款方案的主要组成要素有______。
A.贷款成数
B.贷款金额
C.贷款期限
D.贷款担保方式
E.贷款偿还方式
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 贷款方案主要由以下要素组成:①贷款类型(商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款);②贷款成数(贷款金额占房地产价值的比率);③贷款金额;④贷款期限;⑤偿还比率(又称收入还贷比,指借款人分期偿还额占其同期收入的比率);⑥贷款偿还方式(等额本息还款法或等额本金还款法)。
6. 下列关于经销的说法中,正确的是______。
A.同交易标的之间的关系是占有交易标的
B.报酬的形式是赚取差价
C.同交易主体之间的关系是以自己的名义进行活动
D.同交易主体之间的关系是以交易标的所有者的名义进行活动
E.报酬的形式是佣金
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 经纪、行纪、经销及包销的区别如下表所示:
7. 房地产经纪信息计算机管理系统的主要类型包括______。
A.辅助决策系统
B.技术支持系统
C.流程控制系统
D.数据管理系统
E.通信信息系统
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 房地产经纪机构信息管理系统通常包括以下子系统:
(1)数据管理系统
这类系统把现有房源信息、销售合同、费用凭证、需求客户等以一定的数据格式录入计算机里,以数字的形式保存起来,可以随时查询和维护,实现企业内部信息的数字化,并可通过局域网与互联网的对接实现与企业外部的信息交流。
(2)流程控制系统
这类系统把企业已经规范的一些流程以软件程序的方式固化下来,使得流程所涉及的岗位员工的工作更加规范高效,减少人为控制,同时提升客户满意度。
比如客户前来付款,财务人员打开信息系统,输入客户的名称和交易代码,就可以直接显示该客户的详细交易信息,如何时前来咨询、何时登记、何时签订合同等信息,并且可以显示出该客户的费用支付情况等信息,而这些信息是对不同岗位信息的综合。
(3)辅助决策系统
这类系统通过对信息化的原始数据进行科学的加工处理,运用一定的计算模型,为管理和决策提供基础数据支持。以成本和费用控制为例,通常是通过月末的数据报表才能了解到资金的流向以及进行事后控制。而采用计算管理系统后,实现了对每一笔业务情况的及时录入,并可以及时归纳各科目费用,按岗位、按部门、按项目进行汇总,掌握费用支出动态。同时还能够针对某些需重点控制的费用或费用率制定计划,并就计划的落实情况进行跟踪和考核,发现异常可及时调整,从而实现了对费用的实时控制,并根据具体情况进行调整。
8. 房地产经纪活动不同于其他经纪活动的特点有______。
A.活动后果的社会性
B.活动地位的中介性
C.活动范围的地域性
D.活动收入的后验性
E.活动内容的服务性
A
B
C
D
E
AC
[解析] 房地产经纪作为一种特殊商品的经纪活动,除了具有经纪活动的一般特性之外,还具有不同于其他经纪活动的两个特性:
(一)活动范围的地域性
房地产是不动产,房地产市场是区域性市场,无法像其他商品市场那样,通过商品从某个区域向另一个区域的空间移动来平衡不同区域的市场供求。
(二)活动后果的社会性
房地产为各种社会经济活动提供场所,既是最基本的生产资料,又是最基本的生活资料。
9. 综合性房地产经纪机构同时经营存量房经纪业务、新建商品房经纪业务,以及房地产______等多种业务。
A.咨询
B.代理
C.顾问
D.承包
E.策划
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 综合性房地产经纪机构同时经营多种业务,包括:(1)存量房经纪业务;(2)新建商品房经纪业务;(3)房地产咨询、顾问、策划等。
这种多元化发展,改变了我国房地产经纪行业发展初期,房地产经纪机构往往只经营某一类业务,或专注于新建商品房经纪业务,或主营存量房经纪业务的局面,拓宽了房地产经纪服务领域,提高了房地产经纪服务的综合化水平,也使我国房地产经纪业进入了一个新的发展阶段。
10. 房地产经纪人与房地产经纪机构之间的关系包括______。
A.执业关系
B.职业关系
C.法律责任关系
D.经济关系
E.股东与合伙企业关系
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 房地产经纪机构是房地产经纪人员进行房地产经纪执业活动的载体,是房地产经纪活动的组织者。同时房地产经纪人员又是房地产经纪机构设立和运营的主体。两者具有相辅相承的关系,主要体现在以下几个方面:①执业关系;②法律责任关系;③经济关系。
11. 任何一宗商品交易都包含以下______几大环节。
A.交易标的和交易对象的信息搜寻
B.交易谈判与决策
C.交易类型信息
D.交易标的交割
E.交易成交的决策
A
B
C
D
E
ABD
[解析] 房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少。
任何一宗商品交易都包含交易标的和交易对象的信息搜寻、交易谈判与决策、交易标的交割这三大环节。房地产商品构成要素的复杂性和无法通过有形市场集中展示的特征,造成了房地产市场信息搜寻比较困难、成本高昂。房地产商品的超强异质性(即没有两宗房地产是完全相同的)又导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较。而且,房地产作为基础的生产、生活资料,其效用与房地产使用主体的生产、生活方式密切相关。
12. 房屋出售经纪服务的内容有______。
A.协助查看买受人身份情况
B.引领买受人看房
C.制作《房屋状况说明书》
D.协助签订《存量房屋买卖合同》
E.发布客源信息
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 房屋出售经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方出售房屋而向委托人提供有偿经纪服务,与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。
(一)房屋出售经纪服务合同的主要内容
1.出售房地产的基本情况
2.房地产经纪基本服务及延伸服务的项目、内容、要求以及完成的标准
3.出售价格
(二)签订房屋出售经纪服务合同的注意事项
1.认真查验交易房屋的权属状况
2.经委托人同意再对外公布房源信息
3.详尽告知委托人相关税费政策
4.委托方式选择
5.房屋出售经纪业务中的延伸服务
13. 如果从事房地产经纪活动的主体凭借自身的专业知识和信息,利用信息不对称来谋取私利,则会导致严重的______风险。
A.经济
B.政治
C.金融
D.市场
E.社会
A
B
C
D
E
AE
[解析] 市场经济发展的历史表明,市场经济条件下,信息不对称的现象经常存在,信息不对称会催生欺诈、寻租等机会主义行为,从而给市场经济活动的主体带来经济风险。房地产商品和房地产交易的复杂性,强化了房地产市场信息的不对称性。这不仅对房地产交易具有明显的阻滞效应,同时也使得房地产交易的风险性大大增加。房地产商品高昂的价值,使得房地产交易中隐藏着巨大的经济风险。而且,由于房地产涉及各行各业的生产活动和广大人民群众的基本生活,房地产交易中的经济风险很容易演变成社会风险。因此,房地产市场特别需要专业的房地产经纪机构和人员,通过为买卖双方提供各种专业服务,规范房地产交易行为,保证房地产交易安全,避免产生巨大的经济和社会风险。
14. 售楼处在选址的时候要寻求平衡点,应注意______。
A.售楼处的可视性
B.售楼处的空间容纳性
C.人员的安全性
D.售楼处的可浪费性
E.售楼处的通达性
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 售楼处选址应在售楼处功能要求与项目自身条件约束之间寻求平衡点,注意事项如下:(1)保证售楼处的可视性;(2)保证售楼处的通达性;(3)保证售楼处的空间容纳性;(4)保证售楼处与项目(特别是样板房)之间通达的便捷性;(5)保证进出售楼处人员的安全性;(6)尽可能减少售楼处的浪费。
15. 房地产经纪服务的项目包含______。
A.提供房地产信息
B.实地看房
C.房屋质量查验
D.房屋装饰装修
E.代拟合同
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。房地产经纪服务合同应当包含下列内容:房地产经纪服务合同双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况;房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;服务费用及其支付方式;合同当事人的权利和义务;违约责任和纠纷解决方式。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或者1个以上符合题意。)
张某在某市开设了三家名称各异的房地产经纪门店,随着不断发展门店数量已经到15家。后来张某决定:
(1)把门店的名称和标志统一、管理统一,名称定为甲经纪机构。
(2)大量招聘新员工。
(3)在未来10年里,大量兼并其他经纪机构,实现企业规模的快速扩张。
(4)建立房地产经纪信息计算机管理系统,把企业已经规范的一些流程以软件的方式固定下来,使得流程所涉及的岗位员工的工作更加规范高效。2016年上半年房地产市场形势发生了变化,该机构的业务量急剧下滑。基于这种态势,张某准备以建立企业品牌为突破口,提升企业的核心竞争力。
1. 房地产经纪企业客户关系管理的核心是______。
A.以客户为中心
B.与客户保持沟通
C.恪守职业道德
D.遵守职业规则
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪机构客户关系管理的核心内容是从客户的角度出发,充分运用客户的生命周期理论,对客户进行分析研究,努力提高客户的信任度、忠诚度和满意度,实现留住老客户、吸引更多新客户的目的。
2. 按照企业性质对房地产经纪机构进行分类,主要包括______。
A.股份有限公司
B.个人独资企业
C.合伙企业
D.个体工商户
A
B
C
D
ABC
[解析] 设立房地产经纪机构时,必须确定拟设立房地产经纪机构的组织形式。目前在我国,房地产经纪机构的组织形式主要有以下类型:①公司制房地产经纪机构;②合伙制房地产经纪机构;③个人独资房地产经纪机构;④房地产经纪机构设立的分支机构。房地产经纪公司,是指依照《中华人民共和国公司法》和有关房地产经纪管理的规定,在我国境内设立的从事房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。
3. 张某为机构所做的决定中包含着公司的发展战略,这种战略是______。
A.低成本战略
B.聚焦战略
C.多样化战略
D.一体化成长战略
A
B
C
D
D
[解析] 一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势,使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型:①纵向一体化;②水平一体化。
4. 下列关于甲经纪机构建立品牌首先应做的工作的表述中,正确的为______。
A.应该首先建立企业的识别系统
B.应该首先进行广告活动
C.应该首先制定企业的品牌战略
D.应该首先注册新商标
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪机构品牌的建立包括两个步骤。①制定企业的品牌战略。建立品牌的首要工作是制定企业的品牌战略。品牌战略是指企业对自己品牌的期望目标以及为达到这一目标的主要途径所做的筹划。它是关系到一个企业兴衰成败的根本性决策,是企业品牌经营的提纲和总领,是实现持续发展的前提与保证。如果缺乏一个对品牌整体运作的长远思路,将导致企业经营的混乱无序,这无疑是对品牌资源的极大浪费。②建立品牌的识别系统,并进行品牌传播。
5. 甲经纪机构建立的房地产经纪信息的计算机管理系统为______。
A.数据管理信息系统
B.具有流程控制功能的信息系统
C.类似具有辅助决策功能的信息系统
D.MLS系统
A
B
C
D
B
[解析] 流程控制系统是指把企业已经规范的一些流程以软件程序的方式固化下来,使得流程所涉及岗位员工的工作更加规范高效,减少人为控制,同时提升客户满意度。比如客户前来付款,财务人员打开信息系统,输入客户的名称和交易代码,就可以直接显示该客户的详细交易信息,如何时前来咨询、何时登记、何时签订合同等信息,并且可以显示出该客户的费用支付情况等信息,而这些信息是对不同岗位信息的综合。
甲房地产经纪门店(以下简称甲门店)为改善经营进行改革:在业务上,建立商圈信息档案,实行“商圈经营”;在门店形式上,对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点,业务量因此有了明显增加。某日,王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务,并发布了房源信息。之后,该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。
6. 高某发布房源信息,不应当______。
A.订立房屋出售经纪服务合同
B.事先实地查看房屋
C.公布王某的联系方式
D.经王某书面同意
A
B
C
D
C
[解析] 承办房屋出售、出租经纪业务的,房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同,并经委托人书面同意后,方可对外发布相应的房源信息或广告。房地产经纪机构发布所代理的新建商品房项目广告时,应当提供委托证明。房源信息或者房地产信息必须真实、合法,不得欺骗和误导公众,特别对于能否实地查看待售的房屋,房地产经纪人员应当在房源广告中据实披露,不得作不实宣传。
7. 根据甲门店装修后的效果,可以推断甲门店装修设计遵循了______的原则。
A.注重形象宣传
B.注重个性化
C.注重艺术化
D.注重人性化
A
B
C
D
ABD
[解析] 门店的形象设计与装潢,要符合房地产经纪行业的基本特征,并充分考虑客户的消费心理等因素。它必须符合下列基本原则:①符合经纪机构的形象宣传,根据经纪业务的经营特征,制定相应的装修措施,设计风格要与经纪机构的形象宣传、主色调等保持一致,尽量给人简约、干练的视觉感受;②注重个性化,设计风格要独具匠心、个性化、便于识别,做到“出众”但不“出位”,门店设计既要显示出房地产经纪行业的特点,又要显示出自身与众不同的个性追求:③注重人性化,门店设计要符合房地产经纪机构本身的目标客户群的“口味”,突出针对性,提升门店给客户带来的亲切感。
8. 该套住宅售价超出的10万元应当______。
A.归王某所有
B.归甲门店所有
C.在王某和甲门店之间分配
D.在王某和高某之间分配
A
B
C
D
A
[解析] 本题考查的是经纪的含义知识点。代理是指经纪人在受托权限内,以委托人的名义与第三方进行交易,并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理,是一种商事代理活动,即代理人根据与被代理人达成的经纪合同,按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担,经纪人只收取委托人的佣金。本案例中,住宅超出售价的10万元的权利属于委托人,应归王某所有。
9. 房地产交易成交的前提条件是______。
A.房屋产权清晰
B.信息收集与传播
C.现场查验
D.客户接待与业务洽谈
A
B
C
D
A
[解析] 房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中,产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段,因而是房屋交易前必不可少的环节。
10. 下列关于李某住房贷款方案的说法中,正确的是______。
A.李某的借款金额为330000元
B.李某的还款本息和为330000元
C.李某的月还款额为3750元
D.李某的年还款额为45000元
A
B
C
D
CD
[解析] 本题考查的是房地产交易相关手续代办服务知识点。偿还比率又称收入还贷比,指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。本案例中,李某的家庭平均月收入为12500元,高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。即李某每月家庭平均收入的30%需还款,即李某的月还款额为:12500×30%=3750(元)。根据月还款额可以计算李某的年还款额为:3750×12=45000(元)。选项A、B,由于不知李某的借款年限和还款方式,其借款总额、还款本息和均无法计算。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
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15
16
17
18
19
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21
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25
二、多项选择题
1
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3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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