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房地产经纪职业导论模拟21
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1. 下列不属于房地产经纪机构人力资源管理中的内部选拔的优点的是______。
A.有利于提高员工的士气和工作绩效
B.较易形成企业文化
C.有利于激励主管人员奋发向上
D.易吸收优秀人才
A
B
C
D
D
[解析] 根据人力资源规划和工作岗位要求,为企业招聘、选拔所需要的人力资源并录用安排到相应的岗位上。根据企业新员工招聘来源的不同,可分为外部招聘和内部选拔。外部招聘是指从企业外部吸收具备相应能力和资格的人员,然后编制到相关岗位的过程。外部招聘的程序分为编制宣传手册、广告宣传、招聘测试、招聘决策等。内部选拔是添补空缺的一个重要途径,是对员工的一种有效激励。内部选拔的优点是有利于提高员工的士气和工作绩效,有利于形成奋发向上的工作氛围,形成良好的企业文化;缺点是吸收不到企业外的优秀人才,容易造成自我封闭,使企业缺乏新鲜的活力。内部选拔又分为内部调用和内部提升两种。内部调用是指需要的岗位与原来的岗位层次相同或者略有下降。内部提升是指在企业内部将员工的职位提高到更高的层次。
2. 房地产经纪信息系统(MLS)本质在于实现了______目标。
A.客户共享与佣金共享
B.客户共享与信息共享
C.信息共享与佣金共享
D.服务共享与客户共享
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪行业的信息共享和协作制度,其核心是多重房源上市服务系统(MLS)。全体会员都可以使用MLS系统内的房源信息向自己的买方客户推荐,一旦成交,如果房源的受托经纪人事先已明确写明佣金的分配方式的,按该方式由卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人按此方式分享佣金。
3. 房地产经纪机构有告知委托人是否与委托房屋有利害关系的义务,体现了房地产经纪机构与房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循______原则。
A.保密
B.回避
C.规范执业
D.诚信执业
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪机构有义务告知委托人是否与委托房屋有利害关系,体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的,需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意:①与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的;②与房屋的承购方或者承租方有利害关系的。
4. 房地产经纪业发展的历史进程中,在______阶段,《房地产经纪管理办法》正式实施。
A.复苏
B.起步
C.初步发展
D.快速发展
A
B
C
D
D
5. 与经销、行纪等经济活动不同,经纪活动的主要特点是______。
A.占有交易标的,赚取差价
B.不占有交易标的,赚取佣金
C.不占有交易标的,赚取差价
D.不占有交易标的,赚取佣金和差价
A
B
C
D
B
[解析] 关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别,如下图所示:
6. 我国台湾地区的著名房地产经纪机构——信义房屋,多年前就在台湾率先创立了______,并在实际业务进行中加以实施。
A.不动产说明书制度
B.漏水保固制度
C.高氯离子瑕疵保障制度
D.高放射瑕疵保障制度
A
B
C
D
A
[解析] 我国台湾地区的著名房地产经纪机构——信义房屋,多年前就在台湾率先创立了“不动产说明书”制度,并在实际业务进行中加以实施。此外,信义房屋还先后推出了“漏水保固制度”、“高氯离子瑕疵保障制度”、“高放射瑕疵保障制度”等房屋质量保障服务。
7. 肖某作为经纪人员,在从事房产交易过程中,房地产经纪机构对经纪服务进行“强买强卖”,违背了______原则。
A.诚信
B.自愿
C.公平
D.保密
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪活动是房地产经纪机构和委托人充分表达各自意愿,并在互利互惠基础上就各自权利义务达成一致的结果。在房地产经纪活动中,只有是当事人的其实意思表示,业务委托才能发生法律效力。当事人应当对表达自己的真实意愿的有关行为负责,因此房地产经纪活动当事人任何一方都不得凌驾于另一方之上,不得把自己的意志强加给另一方,更不得以强迫命令、胁迫等手段对经纪服务进行“强买强卖”。
8. 在我国,______在中小城市以及大城市的低价位房地产市场中占据着一定的市场份额。
A.混合经营模式
B.无店经营模式
C.单店经营模式
D.连锁经营模式
A
B
C
D
C
[解析] 由于房地产经纪服务对象消费偏好的差异性,单店经营模式以其低成本优势,在中小城市以及大城市的低价位房地产市场中仍占据着一定的市场份额。
9. 房地产经纪可以降低房地产交易双方信息不对称,主要是由于______。
A.房地产经纪人员具有获得市场信息的职业优势
B.房地产经纪人员提高了交易效率
C.房地产经纪人员规范了交易程序
D.房地产经纪人员能监管交易双方的行为
A
B
C
D
A
[解析] 房地产市场特别需要专业的房地产经纪机构和人员,通过为买卖双方提供各种专业服务,规范房地产交易行为,保证房地产交易安全,避免产生巨大的经济和社会风险。因为市场经济发展的历史表明,市场经济条件下,信息不对称的现象经常存在,由于房地产涉及各行各业的生产活动和广大人民群众的基本生活,房地产交易中的经济风险很容易演变成社会风险。
10. 经纪人是______人,在商业活动中不归属于委托方或第三方,完全处于中间地位。
A.服务
B.代表
C.中介
D.销售
A
B
C
D
C
[解析] 经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式,促成委托人与他人的交易,并向委托人收取佣金的中介服务活动。
11. 李某是一家房地产经纪机构的业务员,下列不属于李某的工作岗位职责的是______。
A.对销售渠道和客户服务管理进行负责与制定
B.掌握客户需求,发掘及跟进潜在客户
C.维护售楼现场设施的完好及清洁
D.负责客户接待、咨询工作,提供专业的咨询、服务客户
A
B
C
D
A
[解析] 业务员的主要岗位职责包括:①负责客户接待、咨询工作,为客户提供专业的房地产置业咨询服务;②了解客户需求,提供合适房源,进行商务谈判;③陪同客户看房,促成房产买卖或租赁业务;④负责公司房源开发与积累,并与业主建立良好的业务协作关系;⑤掌握客户需求,发掘及跟进潜在客户;⑥热情接待,耐心服务;⑦负责市场信息的反馈,定期对销售数据及成交客户资料进行分析评估,提交销售总结报告;⑧协助案场经理或连锁店经理处理一般日常事务;⑨维护售楼现场设施的完好及清洁。
12. 某市2021年成交房屋10万套,A房地产经纪机构的市场占有率为5%,当年A房地产经纪机构促成了3000套房源的成交,则该市经纪服务渗透率为______。
A.50%
B.30%
C.60%
D.70%
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪业务的量化管理
经纪渗透率=通过房地产经纪促成的交易量/总交易量。
2021年该市房屋交易量=3000/5%=60000套,则该市经纪服务渗透率=60000/100000×100%=60%。
13. “主动配合公司做好针对所在销售个案的调研工作”是______的主要工作。
A.销售员
B.案场销售经理
C.销售副总经理
D.销售总经理
A
B
C
D
A
[解析] 业务序列中业务员的主要岗位职责有:①负责客户接待、咨询工作,为客户提供专业的房地产置业咨询服务;②了解客户需求,提供合适房源,进行商务谈判;③陪同客户看房,促成房产买卖或租赁业务;④负责公司房源开发与积累,并与业主建立良好的业务协作关系:⑤掌握客户需求,发掘及跟进潜在客户,做好对客户的追踪、联系;⑥热情接待,细致讲解,耐心服务,为客户提供满意的服务;⑦负责市场信息的反馈,定期对销售数据及成交客户资料进行分析评估,提交销售总结报告;⑧协助案场经理或连锁店经理处理一般日常事务;⑨维护售楼现场设施的完好及清洁。
14. 房地产经纪机构的风险管理,是指房地产经纪机构对其在房地产经纪活动中可能产生的风险进行______。
A.预测、衡量、分析
B.预测、识别、分析
C.识别、衡量、分析
D.识别、预测、衡量
A
B
C
D
C
[解析] 加强房地产经纪机构的风险管理具有非常重要的作用。房地产经纪机构的风险管理,是指房地产经纪机构对其在房地产经纪活动中可能产生的风险进行识别、衡量、分析.并在此基础上有效地处置风险,以最低成本实现最大安全保障的过程和方法。
15. 房地产经纪机构的______可以提供和输出客户表单管理、营销表单管理、客户资料管理、营销服务质量分析以及客户行为分析等的分析结果。
A.客户分析子系统
B.客户资料数据库
C.客户联络中心
D.决策支持子系统
A
B
C
D
A
16. 房地产经纪人是房屋交易的必不可少的枢纽,体现了房地产经纪活动______。
A.主体的专业性
B.地位的中介性
C.内容的服务性
D.收入的后验性
A
B
C
D
B
[解析] 本题考查的是经纪的特性知识点。房地产经纪具有以下特性:①活动主体的专业性;②活动地位的中介性;③活动内容的服务性;④活动收入的后验性。活动地位的中介性是指房地产经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中,发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三方主体,即委托人与之进行交易的相对人。而提供经纪服务的行为人,正是为委托人与其交易相对人所进行的交易发挥沟通、撮合的联系作用。接受不存在第三方主体的委托事项,不属于经纪服务。房地产经纪人是房屋交易的桥梁和纽带正体现了房地产经纪活动地位的中介性。
17. 房地产经纪信息的______彻底改变了传统的广告媒体宣传、发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式。
A.网络化
B.高效化
C.普遍化
D.整体化
A
B
C
D
A
[解析] 如今的社会是信息化、网络化的时代。房地产经纪信息的网络化彻底改变了传统的广告媒体宣传,发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式,可以在较短的时间内实现对海量数据的上传、处理,使房地产经纪信息在尽可能短的时间,最大限度地展现给市场,并得以有效的利用,从而节约大量的时间和成本。
18. 房地产经纪人在接受房屋售卖委托后要进行房屋调查,房屋调查包括核实产权和______。
A.核实售卖目的
B.核实业主身份
C.核实房屋所处位置
D.现场查勘
A
B
C
D
B
19. 房地产经纪行业的专业性管理不包含______。
A.房地产经纪纠纷管理
B.对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理
C.对房地产经纪从业人员的职业风险进行管理
D.对房地产经纪活动实行属地管理
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪行业的专业性管理包括:(1)对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理;(2)对房地产经纪人员的职业风险进行管理;(3)对房地产经纪活动实行属地管理。
20. 下列不属于利用网络获取房地产经纪信息的主要途径有______。
A.利用互联网收集信息
B.利用联机系统收集
C.利用历史数据收集
D.利用商情数据库收集
A
B
C
D
C
[解析] 通常从以下途径进行收集:①收集报纸、广播、电视、杂志等公开传播的房地产纪信息;②从银行、政府相关部门等单位调查;③通过拜访、信函或门面接待直接采集;④通过互联网、联机系统等计算机网络获取;⑤利用微信朋友圈、微信群、QQ群等网络社交工具采集。
21. 某经纪人在查验委托人房地产过程中,可以不必查验的是______。
A.房地产所处地块的具体位置和形状
B.房屋建筑的结构、设备、成新、装修情况
C.房屋产权人的家庭人员情况
D.房地产周边的交通、自然景观
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪人员在接受业主委托后,应在业主或其代理人的带领下,亲临现场,实地查勘房屋状况,通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况,房屋成新、出入口及通道情况,以及相邻房屋的物业类型,周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。
22. 下列房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系的说法中,不正确的是______。
A.契约关系
B.执业关系
C.经济关系
D.法律责任关系
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系:执业关系、法律责任关系、经济关系。
23. 在美国,由房地产经纪人协会主导建立的______制度,在客观上促使房源信息在全美范围内得以共享。
A.联合销售
B.参与代理
C.独家销售
D.报底价销售
A
B
C
D
A
[解析] 美国建立了全国、州和区域三个层次的房地产经纪行业协会。它是房地产经纪人与立法、行政机关之间的桥梁,为会员提供培训教育的机会,并制定具体的行业技术标准以及职业道德准则。由行业协会主导建立的联合销售制度,从客观上促使房源信息在全国范围内得以共享。在房地产经纪的运作实践中,美国还形成了包括个人信用保障制度、产权保险制度、房屋质量保证、过失保险制度、合同示范文本在内的一套对行业从业者及机构的保护机制,为房地产经纪业的规范运作奠定了坚实的基础。
24. 根据房地产经纪行业管理的内容来分析,双重主体的管理模式通常比单一主体的管理模式更能适应房地产经纪行业管理的______,管理效果完善。
A.发展方向
B.方式手段
C.多重要求
D.制度机制
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪行业的三种管理模式的主要区别是管理主体不同,及其因主体不同而导致的管理手段有所不同。就房地产经纪行业管理的内容来看,政府行政监管部门和行业协会这两类不同性质的主体,对不同管理内容的胜任度也是不同的。因此,双重主体的管理模式通常比单一主体的管理模式更能适应房地产经纪行业管理的多重要求。
25. 房地产经纪服务合同必须是______。
A.口头合同
B.书面合同
C.电文形式
D.书面或口头都可以
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例,我国行业管理部门或行业组织制定发布的房地产经纪服务合同也都要求是书面形式。
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。)
1. 下列不属于品牌结构层次的是______。
A.企业品牌
B.事业品牌
C.产品品牌
D.明星效应
E.国外品牌
A
B
C
D
E
DE
[解析] 一般而言,一个企业的品牌结构通常由三个层次构成:第一层次:企业品牌,即代表整个企业的品牌;第二层次:事业品牌,即代表各业务类型的品牌;第三层次:产品品牌,即代表某类产品(或服务)的品牌。
2. 房地产经纪人员职业道德的主要内容包括______。
A.遵纪守法
B.规范执业
C.诚实守信
D.业绩至上
E.尽职尽责
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范,是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。房地产经纪人员的职业道德的主要内容包括:遵纪守法、规范执业、诚实守信、尽职尽责、公平竞争。
3. 房地产经纪人和房地产经纪机构在经营活动中触犯《刑法》的,司法机关必将追究有关责任人的刑事责任,包括______,乃至死刑。
A.警告
B.有期徒刑
C.无期徒刑
D.管制
E.拘役
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 房地产经纪人员在经纪活动中,触犯刑法的,司法机关必将追究有关责任人的刑事责任,包括:①管制;②拘役;③有期徒刑;④无期徒刑;⑤死刑。与民事责任重在补偿性不同,刑事责任重在惩罚性,对刑事责任的追究非常注重行为的主观要件。
4. 房地产经纪人员知识结构主要包括______。
A.文化修养
B.相关专业基础知识
C.个人学历
D.房地产经纪专业知识
E.个人交际能力
A
B
C
D
E
ABD
[解析] 由于房地产经纪活动的专业性和复杂性,房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构。知识结构的核心是房地产经纪专业知识,即房地产经纪的基本理论与实务知识。该核心的外层是与房地产经纪相关的专业基础知识;最外层则是能对房地产经纪人员的文化修养和心理素质产生潜移默化影响的人文(如文学、艺术、哲学等)和心理方面的知识。具体图示如下所示。
5. 房地产经纪机构是______。
A.轻资产类型的企业
B.多元化经营的房地产开发企业
C.企业性质的中介服务机构
D.资金密集型的企业
E.规模具有巨大可选择范围的机构
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 房地产经纪机构的特点有:(1)房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构;(2)房地产经纪机构是轻资产类型的企业;(3)房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围。
6. 下列属于特许加盟连锁经营模式优点的是______。
A.完善的培训体系和较大的发展空间可以留住很多优秀的员工
B.对于特许授权人而言,可以不受资金的限制迅速扩张,品牌影响可以迅速扩大
C.可以降低经营费用,集中精力提高企业的管理水平
D.在市场发生变化的情况下,加盟者承担主要风险,降低了特许授权人的风险
E.对旗下连锁店直接实行行政管理可控程度高,有利于机构制度的贯彻执行
A
B
C
D
E
BCD
[解析] 特许加盟连锁经营模式的优点包括:(1)对于特许授权人而言,可以不受资金的限制迅速扩张,品牌影响可以迅速扩大;(2)在房地产经纪全球化的趋势下,可以加快国际发展进程;(3)可以降低经营费用,集中精力提高企业的管理水平;(4)由于特许加盟者财务上自负盈亏,在市场发生变化的情况下,加盟者承担主要风险,降低了特许授权人的风险。
7. 下列关于房地产居间业务与房地产代理业务的表述中,正确的有______。
A.在房地产居间业务中,房地产经纪机构是中间人
B.在房地产居间业务中,房地产经纪人是订立交易合同的当事人之一
C.在房地产居间业务中,房地产经纪机构可以向交易双方收取佣金
D.房地产经纪人只能为交易双方中的一方提供代理服务
E.房地产经纪人目前最主要的代理业务是房屋置换的代理
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 选项B,房地产经纪机构和房地产经纪人员无论是接受一方还是双方的委托,在房地产居间活动中,始终都是中间人,因此既不能以一方的名义,也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。选项E,目前我国最主要的代理业务是卖方代理。
8. 下列关于房地产经纪可以降低房地产交易成本的原因的表述中,正确的是______。
A.提供了交易机会
B.提高了房地产商品展示的效率
C.提供了房地产专业服务
D.提供了房地产交易的信用保证
E.提高了房地产交易过程中的顾客汇集程度
A
B
C
D
E
BCE
[解析] 房地产是不可移动的商品,无法像一般商品那样,集中到固定的市场上进行展示,相反,其交易过程是把供求信息汇集、匹配。或者把购买者集中到房地产所在地进行交易。而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率,从而降低房地产交易成本。
9. 作为房地产经纪人员要有完善的知识结构,其核心内容包括______。
A.法律及经济知识
B.社会心理学知识
C.房地产经纪实务知识
D.文学知识
E.房地产经纪基本理论
A
B
C
D
E
CE
[解析] 本题考查的是房地产经纪人员的知识结构知识点。这一知识结构的核心是房地产经纪专业知识,即房地产经纪的基本理论与实务知识。该核心的外层是与房地产经纪相关的专业基础知识,包括经济知识、法律知识、社会知识、房地产专业知识、科学技术知识;最外层则是能对房地产经纪人员的文化修养和心理素质产生潜移默化影响的人文和心理方面的知识。
10. 下列各项,可以在房地产经纪服务合同中约定的服务费用有______。
A.权属信息查询费
B.定金
C.违约金
D.佣金
E.代办服务费
A
B
C
D
E
ADE
[解析] 服务费用及支付方式
服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得到的服务报酬,由佣金和代办服务费两部分构成。房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准,房地产经纪机构才可以收取服务报酬。一般情况下,房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志,房地产交易合同订立后就可以收取佣金;代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。依据合同法的相关规定,房地产经纪机构未完成约定服务事项的,不得要求支付服务报酬,但可以在合同中约定由委托人支付经纪服务过程实际支出的必要费用,必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准,具体收费额度双方协商议定。房地产买卖、租赁过程中,涉及政府规定应由委托人支付的税、费,但由房地产经纪机构代收代缴的,不包含在房地产经纪服务费中。服务过程中涉及支付给第三方的费用,如权属信息查询费、评估费等,也可以在房地产经纪服务合同中约定负担方式。
11. 目前我国房地产卖方代理包括______。
A.境外公司在我国境内承租房屋的代理
B.境外个人在我国境内承租房屋的代理
C.新建商品房销售代理
D.房屋出租代理
E.存量房出售代理
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托,以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国,房地产卖方代理业务主要有新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。在房地产交易中,卖方的基本诉求是通过出售、出租房地产获得尽可能多的房款或租金收入,因此在卖方代理业务中,房地产经纪机构可以在合理平衡售价(或租金)与成交速度的前提下,尽量帮助委托人实现这一诉求,同时应特别重视对承购(或承租)方实际支付能力与信用的调查,以确保出售(租)方能按时、足额收取房款或租金。
12. 下列关于中介、代理、行纪三种经纪活动的表述中,正确的有______。
A.在中介活动中,经纪人要以委托人的名义同参与交易的另外一方进行谈判
B.在代理活动中,经纪人在委托权限内从事活动所产生的权利和义务均由委托人承担
C.在代理活动中,经纪人以自己的名义与第三方进行交易
D.在行纪活动中,经纪人受委托人委托,以自己的名义与第三方进行交易
E.在中介活动中,经纪人受委托人委托,以自己的名义与第三方进行交易
A
B
C
D
E
BD
[解析] 根据题干选项分析,选项A,居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。选项C,代理是指经纪人在受托权限内,以委托人的名义与第三方进行交易,并由委托人承担相应法律责任的经济行为。选项E,行纪是指经纪人受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的经济行为。
13. 房地产经纪门店选址的原则包括______。
A.要同有良好商业配套的居住区毗邻
B.保证充足的房源和客源
C.保证良好的展示性
D.保证顺畅的交通和可达性
E.确保可持续性经营
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所,是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。门店选址的原则包括:①保证充足的客源和房源;②保证良好的展示性;③保证顺畅的交通和可达性;④保证经营的可持续性。
14. 下列属于房地产业务员岗位职责的是______。
A.负责客户接待
B.热情接待、耐心服务
C.协助案场经理一系列日常事务
D.维护售楼现场设施完好
E.评估销售业绩
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 房地产业务员的主要岗位职责:①负责客户接待、咨询工作;②了解客户需求,提供合适房源;③陪同客户看房;④收集客户和市场信息,并能归纳整理为自己和公司所用;⑤掌握客户需求,发掘跟进客户;⑥热情接待,细致讲解,耐心服务;⑦负责市场信息的反馈;⑧协助案场经理或连锁店经理处理一般事务;⑨维护售楼现场设施完好。对于选项E,属于商品房销售案场经理的工作职责。
15. 房地产经纪机构承接业务时,正确的做法有______。
A.可以接受交易一方委托的居间业务
B.可以同时接受交易双方委托的居间业务
C.只能接受交易一方委托的代理业务
D.同时接受交易双方委托的代理业务
E.可以选择接受交易一方或双方委托的代理业务
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的相对两方的委托,向一方或相对两方委托人提供居间服务。而房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异。各国法律都没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。因此,在房地产代理业务中,房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托理事务,同时也只能向一方收取佣金。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或者1个以上符合题意。)
张某委托A房地产经纪公司(以下简称A公司)的房地产经纪人刘某代理自己出租一商铺,并答应事成后给刘某“好处费”。刘某以自己的名义,并使用自拟的合同与张某订立了房地产居间合同。随后,刘某在A公司的潜在客源中找到王某,王某与A公司签订了房地产居间合同。刘某亲自办理此项业务,刘某以A公司名义代表王某与张某订立了房屋租赁合同。事后,刘某收取到张某、王某分别给的“好处费”。该房产公司在每届董事会成员评选中,留出2个名额给房地产经纪人,也是为了更好发展。
1. 下列关于A公司与王某订立的房地产居间合同的表述中,正确的是______。
A.合同有效
B.合同无效
C.合同效力待定
D.由刘某个人承担责任
A
B
C
D
A
[解析] 本题考查的是房地产居间知识点。房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产居间活动中,房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人,因此既不能以一方的名义,也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三方订立合同的当事人。A公司与王某订立的房地产居间合同,是以房地产经纪机构的名义与王某签订的,所以是有效的。
2. 下列关于张某和刘某订立房地产居间合同的行为表述中,不正确的是______。
A.张某和刘某出于真实意愿,所以合同有效
B.因为合同履行成功了,所以刘某应该得到“好处费”
C.刘某不应该收取这个“好处费”
D.张某应该与A公司签订房地产居间合同?
A
B
C
D
AB
[解析] 本题考查的是房地产经纪的分类知识点。在房地产居间活动中,房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人,因此既不能以一方的名义,也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三方订立合同的当事人。张某和刘某订立房地产居间合同是无效的,因此选项A说法不正确。房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用,并出具相应的发票。房地产经纪机构收取佣金后再按约定向具体承接和执行经纪业务的房地产经纪人员支村相应的报酬。各国(地区)房地产经纪行业管理都严令禁止房地产经纪机构赚取合同约定佣金以外的经济利益。所以刘某不能在佣金之外再拿“好处费”。因此选项B说法不正确。
3. A公司代表王某与张某订立房屋租赁合同的行为属于______。
A.居间
B.代理
C.不当代理
D.卖方代理
A
B
C
D
B
[解析] 本题考查的是房地产代理知识点。房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三方进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。
4. 该房地产公司为了更好地发展,采用的员工激励方式为______。
A.目标激励
B.尊重激励
C.情感激励
D.参与激励
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪机构激励员工的方式有:①目标激励;②情感激励;③尊重激励;④参与激励。其中,参与激励是指通过让员工恰当地参与管理激励员工。现代人力资源管理的实践经验和研究表明,现代的企业员工都有参与管理的要求和愿望,创造和提供一切机会让员工参与管理是调动他们积极性的有效方法。本案例中,甲公司每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人,让房地产经纪人为公司的发展出谋划策,属于参与激励。
5. 下列______不属于房地产经纪人刘某在参与自己的工作当中行使的权利。
A.依法发起设立房地产经纪机构
B.处理房地产经纪有关事务并获得合理的报酬
C.同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构
D.要求委托人提供与交易相关的资料
A
B
C
D
C
[解析] 本题考查的是房地产经纪人员的权利知识点。房地产经纪人员的权利包括:①依法发起设立房地产经纪机构的权利;②受聘于房地产经纪机构,担任相关岗位职务的权利;③执行房地产经纪业务的权利;④在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利;⑤要求委托人提供与交易有关资料的权利;⑥拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利;⑦获得合理报酬的权利;⑧依法享有的其他权利。
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)是一家知名的房地产经纪机构,吴某是甲公司的房地产经纪人。业主孙某委托甲公司以孙某名义销售自己的一处房产。吴某与孙某进行洽谈,最终甲公司同意为孙某销售其房产。随后,甲公司在一家报纸上刊登了有关孙某房产信息的广告。不久,刘某来到了甲公司要求购买孙某的房产,吴某接待了他。经过谈判,刘某和孙某在三天后签订了房屋买卖合同。
6. 下列关于甲公司销售孙某房产业务的表述中,正确的为______。
A.甲公司是孙某房产的所有人
B.此项经纪业务为房地产代理
C.此项经纪业务为房地产居间
D.此项经纪业务为房地产广告
A
B
C
D
B
7. 孙某与刘某所签订的房屋买卖合同应包括的内容为______。
A.房地产交付日期
B.房地产价款的支付方式
C.房地产面积差异的处理办法
D.房地产规划、设计变更的约定
A
B
C
D
AB
8. 吴某在接待刘某时,正确的做法为______。
A.为客户刘某着想,向刘某承诺可以帮助把房价压低一些
B.了解刘某的购房要求,并进行详细记录
C.在刘某希望看房时,吴某要求刘某按公司规定交500元“看房费”
D.如果刘某没有提出看房的要求,吴某可以不带刘某去看房
A
B
C
D
B
9. 刘某在看过孙某房产后很喜欢该房产,但又觉得价格稍高而一时拿不定主意。此时吴某正确的做法为______。
A.向刘某解释房地产稀缺性与价格之间的关系
B.准确提供周边类似房产的质量和交易价格信息,供刘某参考
C.叫同事打电话称有其他客户看房,且出价比刘某稍高
D.利用已成交的案例来说明此房产的性价比较高
A
B
C
D
AD
一、单项选择题
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6
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二、多项选择题
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15
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
深色:已答题 浅色:未答题
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