银符考试题库B12
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房地产经纪职业导论模拟22
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1. 为了公司的长远发展、门店选址的时候必须充分考虑公司经营定位及______。
A.市场细分
B.目标市场定位
C.目标利润
D.经营目标
A
B
C
D
B
2. 中国香港于1997年颁布了______,标志着中国香港房地产经纪纳入了法治化管理的轨道。
A.《地产代理条例》
B.《地产经纪条例》
C.《地产代理与居间条例》
D.《不动产经纪条例》
A
B
C
D
A
[解析] 1997年5月21日,香港颁布《地产代理条例》(1997年第411号法律公告),标志着房地产经纪纳入了法制化管理的轨道,其运作更加规范、有效、专业。
3. 关于房地产经纪直营连锁与特许加盟连锁经营模式的比较,下列说法中正确的是______。
A.连锁经营组织的资金方面,直营连锁属于加盟者投资
B.连锁经营组织的经营权方面,特许经营是非完全独立的
C.房地产经纪机构对连锁经营组织的管理方面,直营连锁属于行政管理
D.连锁经营组织与房地产经纪机构的关系,直营连锁属于契约合作关系
A
B
C
D
C
[解析] 直营连锁与特许经营连锁的差异如下表所示:
4. 新建商品房销售代理业务基本流程中,______阶段的主要工作是在销售现场接待购房者看房,签订商品房买卖合同,并配合实施广告、公关活动等市场推广工作。
A.项目执行企划
B.销售准备
C.销售执行
D.项目结算
A
B
C
D
C
[解析] 在销售执行这一阶段,作为开发商销售代理方的房地产经纪机构要安排相应的工作团队在售楼处接待购房者,引领购房者看房,签订商品房买卖合同,办理合同预告登记等,并配合开发商实施广告、公关活动等市场推广以招徕客户。
5. 房地产经纪人欲充分了解委托人的意图和要求,把握客户的真实需求,首先需要______。
A.全面细致地向客户介绍房地产现状
B.认真观察客户看房的反应
C.认真倾听客户的陈述
D.引导客户了解、喜欢房地产经纪人所推荐的房地产
A
B
C
D
C
[解析] 在与客户进行业务洽谈时,首要环节是倾听客户的陈述,以充分了解委托方的意图与要求,把握客户的心理状况,同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次,要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及房地产经纪执业规范要求的必须告知的所有事项。最后,要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商,达成委托意向。
6. 提供房地产经纪服务收取的费用,规范的名称是______。
A.报酬
B.中介费
C.佣金
D.劳务收入
A
B
C
D
C
[解析] “经纪”,《辞海》解释为:“经纪人”,旧时也称“掮客”“牙商”,替买卖双方说合而获得佣金者。经纪是“中介”中的一种特定活动,其活动成果以成交来体现,因此,其服务收入的基本形式是佣金。房地产经纪服务属于中介活动,其收取的费用称作佣金。
7. 下列关于房地产经纪合同的表述中,错误的是______。
A.房地产经纪合同是双务合同
B.房地产经纪合同是有偿合同
C.房地产经纪合同可以是不要式合同
D.房地产经纪合同是书面形式合同
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪服务合同的特征包括:①房地产经纪服务合同是双务合同;②房地产经纪服务合同是有偿合同;③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。
8. 根据2018年原工商总局第十三部门联合出台的《关于椎进全国统一“多证合一”改革的意见》(工商企注字〔2018〕31号),房地产经纪机构申请工商登记时,由住房城乡建设部门向工商登记部门提出至少______名房地产经纪专业人员的职业资格登记证书的登记号。
A.3
B.2
C.1
D.4
A
B
C
D
C
[解析] 根据2018年原工商总局第十三部门联合出台的《关于椎进全国统一“多证合一”改革的意见》(工商企注字〔2018〕31号),房地产经纪机构申请工商登记时,由住房城乡建设部门向工商登记部门提出至少一名房地产经纪专业人员的职业资格登记证书的登记号。
9. 下列选项中,______是品牌战略中的基础部分,其质量高低决定了整个品牌战略的成败。
A.品牌规划
B.品牌定位
C.品牌愿景
D.品牌结构
A
B
C
D
A
10. 房地产经纪机构领取营业执照后1个月内,应当到______办理备案手续。
A.工商行政管理部门
B.房地产管理部门
C.税务主管部门
D.房地产经纪行业组织
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内,到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门,将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人(执行合伙人)或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等信息进行备案。
11. 经纪机构以控制买卖双方互不见面、分别签订两份协议、低进高出的方式获取收益的行为属于______。
A.赚取不正当差价
B.不正当收取佣金甚至骗取中介费
C.业务操作简单化、不规范
D.不正当承诺和不正当诱导
A
B
C
D
A
[解析] 本题考查的是服务费用收取规范知识点。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规,不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益。对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价构成价格违法行为的由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定,给予处罚。
12. 房地产经纪信息的网络化管理为房地产经纪机构企业内外房地产经纪信息的______,提供了平台。
A.传递
B.分类
C.共享
D.排序
A
B
C
D
C
13. 下列不属于二手房居间业务售后服务内容的是______。
A.提供搬家信息咨询
B.进行顾客满意度调查
C.回访客户,以了解客户是否有新的要求
D.向客户推荐购买房地产股票
A
B
C
D
D
14. 经纪行为中最原始的一种方式是______,其特点是经纪人在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。
A.委托
B.行纪
C.代理
D.居间
A
B
C
D
D
[解析] 经纪服务最主要的方式有以下三种方式:
15. 房地产经纪信息通过加工整理后,通常以各种形式展现出来,其中最常见的一种形式是______。
A.表格
B.图片
C.文字报告
D.房地产广告
A
B
C
D
A
[解析] 信息通过加工整理之后,通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来。其中表格是最常见的一种形式。房地产经纪机构对本机构业务类信息的整理,通常采取这种表格形式,一般可分为日报表、周报表、月报表等。
16. 房地产经纪合同的两种基本类型是______。
A.房地产代理合同和房地产买卖经纪合同
B.房地产买卖合同和房地产租赁合同
C.房地产租赁经纪合同和房地产中介合同
D.房地产代理合同和房地产居间合同
A
B
C
D
D
[解析] 按服务方式,存量房经纪业务既有采用居间方式进行的,也有采用代理方式进行的。采用代理方式的存量房经纪业务中,既有卖方代理业务又有买方代理业务。从客户类型来看,存量房经纪业务既有面向分散的个体客户的,也有面向企业客户的。存量房经纪业务的标的以单宗房地产或单套房屋为主。
17. 房地产经纪机构发挥自身优势,把经纪业务拓展至房地产登记手续代办领域的战略属于______。
A.横向多样化战略
B.前向一体化战略
C.纵向一体化战略
D.水平一体化战略
A
B
C
D
C
[解析] 一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势,使企业向深度和广度发展的一种战略,具体有以下两种类型:(1)纵向一体化,如具有较强市场优势的房地产经纪机构,通过提供房地产经纪服务的配套服务(如代办贷款、协办房地产产权转让手续等),使其服务内容向纵深发展,或是向下游联合或兼并相关服务机构组成联合体,统一规划和发展,再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件,充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力,进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并,组建经济联合体,向上游拓展企业的业务。(2)水平一体化,是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次企业,通过规模经济加速发展的一种战略。
18. 下列国家或地区中,已建立了房地产经纪过失保险制度的是______。
A.广东省
B.中国香港
C.美国
D.上海市
A
B
C
D
C
[解析] 在房地产经纪的运作实践中,美国形成了包括个人信用保障制度、产权保险制度、房屋质量保证、过失保险制度、合同示范文本在内的一套对行业从业者及机构的保护机制,为房地产经纪业的规范运作奠定了坚实的基础。
19. 房地产经纪人员不履行告知义务或告知不清,严重损害委托人利益的,由房地产管理部门责令改正,可以并处房地产经纪人员______元的罚款。
A.3千
B.1万
C.2万
D.3万
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前,不向交易当事人说明和书面告知规定事项的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款;因告知不清或者告知不实,给委托人造成经济损失的,房地产经纪机构应当承担相应责任。
20. 下列关于店长的职责的说法中,不正确的______。
A.及时了解并关心经纪人员的思想动态,与公司经常性地沟通
B.为了业绩发展将客户资料随意与他人共享
C.参加公司的各类会议和培训
D.参与并了解本门店经纪人员的每单业务的洽谈
A
B
C
D
B
[解析] 店长岗位职责通常包括:(1)门店日常管理工作,规范房地产经纪人员行为,确保完成和超额完成本门店的考核指标;(2)接受公司领导及所在区域的总监、区域经理的指导和帮助;(3)参与并了解本门店经纪人员的每单业务的洽谈,并促成合同的签订;(4)关心本门店经纪人员的业务进程,协调解决门店内、外经纪人员之间的业务纠纷;(5)经营门店业务,提高业绩,降低门店成本,对日常操作业务的风险严格把关;(6)落实公司及各部门的各项工作要求;(7)定时召开门店会议;(8)参加公司的各类会议和培训;(9)及时上交各类表单;(10)及时了解并关心经纪人员的思想动态,与公司经常性地沟通;(11)协助解决门店内的投诉、抱怨及其他各类问题;(12)做好每套业务的售前、售中、售后服务工作,特别是客户回访工作;(13)建立业务档案,做好网络无效信息的清理;(14)保管好相关客户的财务和资料,相关费用及时上交;(15)严格执行公司的培训带教制度,严格培训带教所在门店的经纪人员。
21. 按照______分类,职业资格可分为专业技术人员资格和非专业技术人员资格。
A.资格水平高低
B.资格取得方式
C.性质
D.职业
A
B
C
D
D
22. 根据特定业务需要,房地产经纪人员的______的技能要求房地产经纪人员应当准确把握信息搜集的内容、重点、渠道,并灵活运用各种信息搜集方法和渠道。
A.一般信息搜集
B.人际沟通
C.特定信息搜集
D.促成交易
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪人员收集信息的技能包括:①一般信息搜集的技能;②特定信息搜集的技能。特定信息搜集的技能包括:根据特定业务需要,准确把握信息搜集的内容、重点、渠道,并灵活运用各种信息收集方法和渠道。
23. 房地产经纪人在受托权限内,以委托人名义与第三方进行交易,并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为,我们一般叫作房地产______。
A.行纪
B.居间
C.代理
D.包销
A
B
C
D
C
[解析] 代理是指经纪人在受托权限内,以委托人的名义与第三方进行交易,并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理,是一种商事代理活动,即代理人根据与被代理人达成的合同,按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。
24. 房地产经纪服务合同采用______形式是中外房地产市场的惯例。
A.口头
B.书面
C.公证
D.法律
A
B
C
D
B
25. 在房地产经纪机构的告示责任中,不必公示的内容是______。
A.营业执照
B.主管部门制定的房地产经纪合同示范文本
C.佣金标准及国家关于佣金的有关规定
D.发票的式样和内容
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪机构为方便客户在选择房地产经纪机构时,对其资质及实力有一定的了解,应当在其经营场所公示下列内容:
1.营业执照和备案证明文件;
2.服务项目、服务内容和服务标准;
3.房地产经纪业务流程;
4.收费项目、收费依据和收费标准;
5.房地产交易资金监管方式;
6.房地产经纪信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话;
7.建设(房地产)主管部门或者房地产经纪行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本;
8.法律、法规、规章规定应当公示的其他事项。
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。)
1. 下列关于房地产租赁经纪的说法正确的是______。
A.房地产租赁经纪的主体是房地产经纪机构
B.房地产租赁企业对所经营的租赁住房进行改造装修的,其行为应认定为房地产租赁经纪
C.代理形式的经纪服务,有时可以收取代管服务费用
D.以租金差价为主要收入的,其行为应认定为房地产租赁经纪
E.房地产经纪机构不介入租赁活动
A
B
C
D
E
ACE
[解析] B选项错误,房地产租赁企业对所经营的租赁住房进行改造装修的,其行为应认定为房地产租赁经营;理由是改造装修与房屋建筑形成附合后出租,租金应包含改浩装修形成的租金溢价,改造装修费用本质是对房屋建筑的二次投资,溢价租金为投资回报。D选项错误,房地产租赁经纪不能赚差价。
2. 下列关于房地产经纪机构部门设置的说法中,正确的有______。
A.交易管理部、评估部属于业务部门
B.可以根据房地产类型设置房地产经纪机构的业务部门
C.在没有连锁店的经纪机构中,业务部门直接从事经纪业务
D.连锁店必须有一名以上注册房地产经纪人
E.客户服务部门负有监察房地产经纪人提供规范服务的职责
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 交易管理部、评估部属于业务支持部门.因此选项A说法不正确。不同类型的房地产在交易过程中客户、需求等许多方面都具有不同的特性,可以依据房地产类型来设置房地产经纪机构的业务部门,因此选项B说法正确。在没有连锁店的经纪机构中,业务部门是可以直接从事经纪业务的部门,因此选项C说法正确。在办事处必须有1名以上的取得房地产经纪人执业资格并登记的房地产经纪人,因此选项D说法正确。客户服务部门的工作是综合性的,它的主要职能既包含客户服务,也包括对房地产经纪人员业务行为的监督。
3. 房地产经纪机构业务流程管理的主要内容包括______。
A.对现有流程进行调研
B.绘制现有流程图,对流程图中的每个活动进行描述
C.选择最好的解决方案,安排专人负责实施
D.针对某一问题,寻找解决问题的方法
E.进行社会分析
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 房地产经纪机构业务流通管理的主要内容就是流程分析和流程再造。一般包括以下环节:①对现有流程进行调研;②绘制现有流程图,对流程图中的每个活动进行描述;③组织小组讨论,找出流程中每个阶段存在的问题;④将问题分类,确定解决问题的先后顺序;⑤针对某一问题,寻找解决问题的方法;⑥选择最好的解决方案,安排专人负责实施;⑦评估实施结果,修正解决方案,重新实施;⑧解决下一个问题,直至问题全部解决;⑨进行新一轮的流程分析和重组。
4. 房地产经纪机构制定薪酬制度的原则有______。
A.底薪与奖金分离
B.简明扼要,易于执行
C.公平合理兼顾激励
D.适时动态调整
E.按需分配
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 薪酬制度的制定要遵循以下原则:①底薪与奖金分离;②简明扼要,易于执行;③管理方便,符合经济原则;④公平合理,有激励作用;⑤在同行业中有竞争力;⑥适时动态调整;⑦在机构内部各类、各级职务的奖酬基准上,适当地拉开差距。
5. 房地产经纪机构为了进行风险防范,可以采取的措施包括______。
A.对外承诺标准化
B.权限的控制与分配
C.门店责任人培训
D.完善机构制度体系
E.风险转移
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 房地产经纪机构为了进行风险防范,可以采取的措施包括:(1)对外承诺标准化;(2)权限的控制与分配;(3)门店负责人培训;(4)建立监察稽核体系;(5)风险转移。
6. 房地产买方代理业务是房地产经纪人以委托人名义______的行为。
A.承租房屋
B.出让房屋
C.购买住宅
D.购买商业用房
E.出售商品房
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托,以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。房地产买方代理的委托人是需要购买或承租房屋的机构或个人。受消费习惯、交易成本等因素的影响,目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟,这方面的业务主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。
7. 在履行房地产经纪合同过程中,因房地产经纪专业人员或其所在房地产经纪机构的故意或过失,使房地产经纪专业人员和房地产经纪机构与委托人产生了纠纷,下列对争议的处理方式中正确的有______。
A.双方当事人可以协商解决纠纷
B.对委托人造成的经济损失,由房地产经纪专业人员和房地产经纪机构承担赔偿责任
C.房地产经纪主管部门可以对双方当事人之间的纠纷进行调解
D.房地产经纪合同中没有仲裁条款的,双方当事人可以另行达成仲裁决议
E.对仲裁决议不服的,双方当事人还可以向房地产所在地人民法院提起诉讼
A
B
C
D
E
ACDE
[解析] 房地产经纪机构与房地产经纪专业人员之间存在着法律责任关系,表现为:①如果房地产经纪专业人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的,应由房地产经纪机构统一承担责任,房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿,再向承办该业务的房地产经纪专业人员进行追偿;②如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪专业人员造成了损失,应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求,由委托人对房地产经纪机构进行赔偿,然后,房地产经纪机构再对房地产经纪专业人员的损失进行相应的补偿。
8. 房地产经纪行业是以______为服务内容的行业。
A.促成房地产交易
B.提高房地产交易效率
C.降低房地产风险
D.增强房地产行业竞争
E.维护房地产交易安全
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 房地产经纪行业是以促成房地产交易、提高房地产交易效率、维护当事人合法权益、保障房地产交易安全为服务宗旨的行业。房地产商品的特殊性和房地产交易的复杂性都使得房地产经纪是专业性极强的经纪活动。
9. MLS的含义是多重房源上市服务,是房地产经纪行业______的服务系统。
A.共享佣金
B.协同管理
C.共享信息
D.协同销售
E.共享资源
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 美国建立了房地产经纪行业的信息共享和协作制度,其核心是多重房源上市服务系统(MLS)。随着大量新的购房人进入住房市场,MLS逐渐成为美国房地产市场的支柱和房地产经纪行业的基本制度。NAR要求会员将自己已获得代理销售权的房源在规定时间内提交给MLS,全体会员都可以使用MLS系统内的房源信息向自己的买方客户推荐,一旦成交,如果房源的受托经纪人事先已明确写明佣金的分配方式的,按该方式由卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人按此方式分享佣金。
10. 房地产经纪服务合同的主要内容包括______。
A.当事人的名称或姓名
B.服务费用及其支付方式
C.纠纷解决方式
D.违约责任
E.委托人的家庭情况
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 房地产经纪服务合同的基本内容是关于房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的具体条款。
房地产经纪服务合同应当包含下列内容:房地产经纪服务合同双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况;房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;服务费用及其支付方式;合同当事人的权利和义务;违约责任和纠纷解决方式。
11. 在商业房地产租赁业务谈判时,双方当事人,应就______进行谈判,并达成一致意见。
A.房屋交付日期
B.租金及支付方式
C.转租条件
D.违约责任
E.合同签订日期
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 当承租方对商业房地产本身满意时,应及时安排租赁谈判。此时,房地产经纪机构或者代理出租方与承租方谈判,或者代理承租方与出租方谈判。就租金及支付方式、租金折扣、租金调整、租赁期限、房屋的使用要求和修缮责任、税费和物业服务费的支付、公用事业费的支付、转租条件、房屋返还时的状态、违约责任、房屋交付日期等进行谈判。
12. 下列关于房地产经纪机构的经营模式的说法中,不正确的是______。
A.根据房地产经纪机构下属分支机构的数量可以将其经营模式分为单店模式和多店模式
B.单店模式和多店模式中的“店”是指门店
C.目前我国采用无店铺经营模式的主要是以新建商品房经纪业务或存量商业房地产租售代理业务为主的房地产经纪机构
D.目前我国有1/3的房地产经纪机构采取单店经营模式
E.混合经营模式首先是指直营连锁和特许加盟连锁经营的混合
A
B
C
D
E
AB
[解析] 选项A,根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式,可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式。选项B,单店模式和多店模式中的“店”并不是指“门店”,而是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元,它可以是经纪机构下属的分支机构(以门店或非门店的形式),也可以是独立的房地产经纪公司。
13. 房地产经纪人的道德风险有______。
A.故意外泄客户资料
B.私自抬高房源售价,赚取“差价”
C.“跳单”
D.虚报物业权属资料
E.私下促成业主与客户成交,赚取服务佣金
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 房地产经纪人员的道德风险主要表现为:为了自己的个人利益,将房源或客户资料外泄;利用经纪机构的房源与客户资源,私底下促成双方交易,为自己赚取服务佣金;私自抬高房源的售价,赚取其中的“差价”;收到较大金额的服务佣金或订金后,携款潜逃等。其中,尤其要注意的是房源或客户资料外泄的现象。
14. 房地产经纪行业自律管理框架体系主要包括______。
A.推广房地产经纪业务合同文本
B.确立房地产经纪执业规则
C.发布房地产交易风险提示
D.开展房地产经纪资信评价活动
E.提高行业诚信度和服务水平
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 房地产经纪行业自律管理框架体系的主要内容有:①承担房地产经纪人员职业资格考试、登记、继续教育;②确立房地产经纪执业规则;③推广房地产经纪业务合同文本;④发布房地产交易风险提示;⑤逐步建立房地产经纪学科理论体系;⑥建立并公示登记房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案;⑦开展房地产经纪资信评价活动;⑧通报房地产经纪违法违规案件;⑨发起房地产经纪行业诚信经营倡议活动。
15. 房地产经纪人员的一般信息搜集技能,包括对日常得到的信息进行______和快速检索的能力。
A.鉴别
B.分类
C.整理
D.储存
E.变更
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 一般信息搜集技能,包括对日常得到的信息进行搜寻、鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力。可以通过与同行人交流、看电视等获取有效信息并记录,建立检索方便的分类系统,一旦需要,能迅速找到所需要的信息。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或者1个以上符合题意。)
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)实行军事化管理,陈某为注册在甲公司的房地产经纪人。张某欲通过甲公司在房源稀少的地区购买一套二手住房,并与甲公司签订了房屋承购委托协议。甲公司根据《房地产经纪执业规则》,安排陈某承办该经纪业务。陈某为了使张某放心,大胆承诺肯定能帮其买到满意的住房。经过寻找,陈某发现李某的住房符合要求,并通过调查得知李某熟知房地产市场及交易程序,专业炒房,曾因交易欺诈行为被处理过。陈某担心李某的住房被其他人买走,在未与张某沟通的情况下,以张某的名义签订了房屋买卖合同并垫付了10000元定金给李某。
1. 房地产经纪机构的外部环境分析的内容包括______。
A.宏观环境分析
B.微观行业的环境分析
C.管理制度分析
D.市场分析
A
B
C
D
ABD
[解析] 整体上看,房地产经纪机构的外部环境分析通常包括三个方面:①宏观环境分析,包括相关法律法规、行业发展政策、经济发展状况、投融资环境等方面的分析和研究;②微观行业环境分析,包括市场供求状况、竞争对手的状况、消费者需求等情况的分析;③市场分析,包括本地市场现状、市场成熟度、市场发展趋势等情况的分析。
2. 陈某作为甲公司的执业房地产经纪人,应当______。
A.遵纪守法
B.以诚为本
C.恪守信用
D.无条件执行公司的决定
A
B
C
D
ABC
[解析] 房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范,是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和,主要内容包括:①遵纪守法;②规范执业;③诚实守信;④尽职尽责;⑤公平竞争。
3. 在经纪活动中,发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体,即委托人进行交易的相对人,这体现了经纪特性中的______。
A.活动内容的服务性
B.活动地位的中介性
C.活动范围的地域性
D.活动主体的专业性
A
B
C
D
B
[解析] 本题考查的是经纪的特性知识点。经纪作为一种特殊的经济活动,具有区别于其他经济活动的自身特性,主要表现在四个方面:①活动主体的专业性;②活动地位的中介性;③活动内容的服务性;④活动收入的后验性。其中,活动地位的中介性是指房地产经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中,发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三方主体,即委托人与之进行交易的相对人。
4. 房地产经纪机构业务流程管理的主要方法包括______。
A.培养复合型人才
B.建立客户管理系统
C.建立流程管理信息系统
D.建立有效的组织保障
A
B
C
D
ACD
[解析] 房地产经纪机构业务流程管理可以采取的主要方法和措施包括:①建立有效的组织保障;②建立流程管理信息系统;③重塑企业文化;④培养复合型人才。
5. 房地产经纪是一种______的有偿服务,房地产经纪服务的接受方必须向提供房地产经纪服务的机构支付房地产经纪服务费。
A.经济化
B.结构化
C.法制化
D.市场化
A
B
C
D
D
[解析] 本题考查的是房地产经纪的含义知识点。房地产经纪,是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务井收取佣金的行为。房地产经纪是一种市场化的有偿服务,房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同,向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费(即佣金)和其他服务的服务费。
孙某委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理转让一套自己的住房,代理合同约定:代理佣金是售房款的3%,在签订合同时,先行支付2000元佣金;该套房屋最低售价为30万元,且越高越好;代理期限为2个月。直到代理合同生效4个月后,乙机构在孙某不知情的情况下才找到合适的购房人,并以孙某的名义与该购房人签署了房屋买卖合同,售价为35万元,并收取了定金2万元。
6. 下列关于本案代理合同的表述中,正确的为______。
A.佣金的约定是合理的
B.最低售价的约定是不合理的
C.合同期限的约定是合理的
D.先行支付佣金的约定是不合理的
A
B
C
D
CD
[解析] 选项A.房地产经纪服务实行市场调节价格,收费标准由房地产经纪机构根据服务成本和市场竞争情况自行确定。房地产经纪机构在营业场所公示的收费标准不得再标注是政府制定的收费标准。选项B,约定最低售价保证了委托人的合法利益,是合理的。选项C,经济服务合同中,应当约定合同期限。选项D,佣金是指房地产经纪机构完成受委托事项后,由委托人向其支付的报酬,除法律法规另有规定外,经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。
7. 在乙机构以孙某的名义同购房人签订了房屋买卖合同后,下列表述中正确的为______。
A.孙某应付给乙机构佣金9000元
B.孙某应付给乙机构佣金10500元
C.孙某可以拒绝承担该房屋买卖合同的法律责任
D.乙机构应承担违约责任
A
B
C
D
CD
[解析] 针对房屋买卖合同,没有得到孙某的追认,孙某可以不支付给乙机构佣金。乙机构没有权利以孙某的名义与购房人签订房屋买卖合同,孙某可以拒绝承担相应的法律责任。因此选择C、D选项。
8. 下列关于乙机构代理行为的表述中,正确的为______。
A.乙机构违背了“以诚为本”的职业道德
B.乙机构违背了房地产经纪执业规范
C.乙机构表现了“尽职尽责”的职业道德
D.乙机构表现了“恪守信用”的职业道德
A
B
C
D
AB
[解析] 乙机构代理合同生效4个月后,才在孙某不知情的情况下找到合适的购房人,并以孙某的名义与该购房人签署了房屋买卖合同,收取了定金。这种行为违背了房地产经纪“诚实守信”(以诚为本)的职业道德;违背了房地产经纪执业规范的“诚信原则”。
9. 缔约过失造成纠纷的原因为______。
A.房地产交易行为与经纪行为混淆
B.经纪合同的权利义务不等
C.经纪合同的主要条款欠缺
D.房地产经纪机构的失信、失职
A
B
C
D
D
[解析] 根据题意分析,缔约过失造成纠纷的原因是,乙机构未充分履行告知义务,不尽职尽责,没有做到诚实守信。在合同未成立或成立后无效、被撤销,无法请求违约责任的情况下,在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任,但与合同有关,属于合同责任。缔约过失责任的条件是:当事人一方违反合同义务,如告知、注意、保密等义务;当事人一方有过失;另一方有损失。缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。
10. 下列风险中,属于房地产经纪业务中可能出现的民事赔偿风险的是______。
A.道德风险
B.意外事故引起的风险
C.未尽严格审查义务引起的风险
D.经纪业务对外合作的风险
A
B
C
D
ACD
[解析] 房地产经纪业务中可能出现的民事赔偿风险主要包括以下几种:①未尽严格审查义务引起的风险;②协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险,包括虚报成交价和伪造签名;③承诺不当引起的风险包括房屋钥匙保管风险和房地产经纪服务合同签订;④产权纠纷引起的风险,包括产权瑕疵风险和产权转移风险;⑤经纪业务对外合作的风险,包括银行房地产抵押贷款风险和同行合作风险;⑥道德风险,包括经纪人道德风险和客户道德风险。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
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18
19
20
21
22
23
24
25
二、多项选择题
1
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3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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