银符考试题库B12
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房地产经纪专业基础模拟20
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1. 在山地和丘陵地区,为克服地形被分割的不利影响,城市的布局通常多采用______布局。
A.团状集中式
B.狭长带状
C.组团式
D.葡萄串式
A
B
C
D
C
[解析] 平原地区地表平坦,没有什么自然障碍,用地充裕,城市可以向四周扩展,城市布局多采取团状集中式。山地、丘陵地区,为了克服地形分割的不利影响,城市布局多采取组团式,随地形的变化分成若干个片区,在空间上不连成一体,但每个组团具有一定的规模和独立性。
2. 衡量日照效果的最常用指标是______。
A.气温
B.湿度
C.风象
D.日照时数
A
B
C
D
D
[解析] 在城市规划与建设中,确定建筑物的朝向和间距、建筑群体的布局以及城市道路的走向和宽度,都要考虑能否获得良好的日照条件。日照时数是衡量日照效果的常用指标,一般是指太阳直射光线照射到建筑物外墙面或室内的时间。
3. 违约责任的承担方式不包括______。
A.赔礼道歉
B.定金罚则
C.继续履行
D.支付违约金
A
B
C
D
A
4. 房地产价格中,一般把某种房地产在市场上的一般、平均水平价格称为______。
A.成家价格
B.市场价格
C.单位价格
D.实际价格
A
B
C
D
B
5. 王某的购房抵押贷款为30万元,按贷款合同约定,贷款年利率为7.8%,贷款期限为20年,若采用按月等额本息还款方式,王某的月还款额为______元。
A.1250.00
B.2472.11
C.3432.09
D.5614.17
A
B
C
D
B
[解析] 等额本息还款方式的月还款额等于以贷款金额为现值计算的年金。王某的月还款额为:
=2472.11(元)。式中,A为月还款额;P为贷款金额;i为贷款月利率;n为按月计算的贷款期限。
6. 假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入是指______。
A.净运营收益
B.期末转售收益
C.有效毛收入
D.潜在毛收入
A
B
C
D
D
7. 抗震性能最好的是______基础的建筑物。
A.箱形
B.竹板
C.条形
D.独立
A
B
C
D
A
[解析] 根据基础的构造形式,可分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础、桩基础等。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大,能将上部结构的荷载较均匀地传给地基,并能适应地基的局部软硬不均,有利抵抗地震荷载的作用。
8. 直径在10μm以上,靠重力可以在短时间内沉降到地面的颗粒污染物称为______。
A.降尘
B.雾尘
C.飘尘
D.烟尘
A
B
C
D
A
9. 下列______是构筑物。
A.房屋
B.商店
C.住宅
D.室外泳池
A
B
C
D
D
[解析] 构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活或工作、生产等活动的工程实体或附属建筑设施,如室外泳池、喷水池、烟囱、水塔等。ABC是建筑物。
10. 某城市拟建一座化工厂,为减轻其对居民区的污染,城市规划中应结合风玫瑰图,将该工厂布置在______。
A.全年最小风频风向的上风侧
B.全年最小风频风向的下风侧
C.全年最大风频风向的上风侧
D.全年最大风频风向的下风侧
A
B
C
D
A
[解析] 在城市规划中,为了合理布置居住和工业用地,最大限度减轻有害工业对居住区的污染,通常利用风玫瑰图,一般情况下可根据最小风频原则进行布局,即对空气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的上风侧,居住区应布置在全年最小风频风向的下风侧或最大风频风向的上风侧,即通常所说的“上风上水”,因为这个方位全年受污染的几率最小。
11. 下列关于房地产抵押贷款的说法中错误的是______。
A.在房地产抵押贷款中,借款人为债务人,贷款人为债权人;债权人同时也是抵押权人,但债务人不一定是抵押人
B.中国实行房地产抵押登记制度,房地产抵押应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记
C.房地产贷款中,房地产抵押贷款是最主要的贷款形式
D.抵押权人通常为金融机构
A
B
C
D
D
[解析] 抵押贷款是指以借款人或第三人提供的,经贷款人认可的符合规定的财产作为抵押物发放的贷款。由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性,是一种良好的用于担保债务履行的财产,所以在借贷等民事活动中,债权人为保障实现其债权,通常会要求债务人或第三人将其有权处分且不属于法律法规规定不得抵押的房地产抵押给债权人。因此,在房地产贷款中抵押贷款通常是最主要的贷款形式。
房地产抵押贷款是指贷款人以借款人或第三人的房地产作为抵押物发放的贷款。在房地产抵押贷款中,借款人为债务人,贷款人为债权人;债权人同时也是抵押权人,但债务人不一定是抵押人。抵押人是指将其房地产提供给抵押权人,作为本人或第三人履行债务担保的公民、法人或其他组织;抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或其他组织。抵押权人通常为银行。房地产抵押可分为房屋所有权抵押、建设用地使用权抵押、预购商品房贷款抵押、在建工程抵押。其中,预购商品房贷款抵押是购房人在支付规定的首付款后,由贷款人代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款人作为偿还贷款担保的行为。我国实行不动产登记制度,房地产抵押应向不动产登记机构办理不动产抵押登记。
抵押权人通常为银行。
12. 房地产投资者急于将房地产转换为现金时由于折价而导致损失的风险称为______。
A.时间风险
B.持有期风险
C.流动性风险
D.或然损失风险
A
B
C
D
C
13. 大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中,并附有购物、文娱、服务等配套设施的地区,称为______。
A.开发区
B.综合区
C.中心商务区
D.商业区
A
B
C
D
C
14. 下列不属于人为电磁辐射污染源的是______。
A.广播
B.电视辐射系统的发射塔
C.宇宙线
D.人造卫星通讯系统的地面站
A
B
C
D
C
15. 材料的______,是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。
A.表观密度
B.密实度
C.密度
D.孔隙率
A
B
C
D
B
[解析] 材料的密实度是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。A项,表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量;C项,密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量;D项,孔隙率是指材料内部孔隙的体积占材料在自然状态下的体积的比例。
16. 下列关于城市规划术语正确的是______。
A.建筑物基底位置的控制线称为城市绿线
B.为了用来保护历史文化的地区保护范围界线称为城市紫线
C.城市道路用地的规划控制线称为用地红线
D.对城市发展有全局影响的城市基础用地控制界线称为城市红线
A
B
C
D
B
[解析] 对于选项A建筑物基底位置的控制线称为建筑控制线;选项C城市道路用地的规划控制线称为道路红线;选项D对城市发展有全局影响的城市基础用地控制界线称为城市黄线。因此选项B说法正确。
17. 房地产的______一般不能反映房地产价格水平的高低。
A.总价格
B.单位价格
C.楼面地价
D.实际价格
A
B
C
D
A
18. 地面面层应具有坚固性和耐久性的特点,室内地面的耐久性一般为______年。
A.40
B.30
C.20
D.10
A
B
C
D
D
[解析] 室内地面包括底层地面(即首层室内地面)和楼层地面,应满足人们的使用要求,具有隔声、防水、保温等性能,其中的面层应具有下列5个性能。
(1)耐久性,即耐磨、平整。室内地面的耐用年限一般为10年。
(2)安全性,即防滑、防潮、耐火、耐腐蚀、电绝缘性好。
(3)舒适性,即有一定的弹性和蓄热性能。
(4)健康性,即易清洁、不起尘,不产生或少产生对人体健康有害的污染。
(5)装饰性,即色彩、图案、质感等应考虑室内空间的形态、交通路线及建筑物或房间的使用性质等因素,可满足人们的审美要求。
19. 商品房空置面积是指______。
A.当年竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中,尚未销售的商品房屋建筑面积
B.当年及以前年度竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中,尚未销售的商品房屋建筑屋建筑面积
C.当年竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积
D.当年及以前年度竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积
A
B
C
D
D
[解析] 商品房空置面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产开发公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
20. 建筑材料的室内环境污染中,涂料的______是室内重要的污染源,可释放出50多种挥发有机物。
A.膜物质
B.颜料
C.溶剂
D.助剂
A
B
C
D
C
21. 根据法律对合同是否规定一定名称和作出特别规定,可将合同分为______。
A.要式合同和不要式合同
B.主合同和从合同
C.双务合同和单务合同
D.典型合同和非典型合同
A
B
C
D
D
[解析] 根据法律对合同是否规定一定名称和作出特别规定,合同分为典型合同和非典型合同。典型合同也称为有名合同,是指在法律上已规定了一定名称,作出了特别规定的合同,即在法律上有明文规定的合同。非典型合同也称为无名合同,是指在法律上没有规定一定名称和作出特别规定的合同。
22. 可以引起下风地带空气污染程度最高的情况是______。
A.风向频率低、风速高
B.风向频率高、风速高
C.风向频率低、风速低
D.风向频率高、风速低
A
B
C
D
D
[解析] 风除了能调节气温,还起着运送空气污染物的作用。空气污染检测表明,空气污染与风向频率有密切关系,风向频率越高,下风地带受污染的机会就越多。空气污染程度与风速负相关,风速越大,空气污染物就越易扩散,污染物的浓度会降低;反之,空气污染物的浓度会加大。在静风(风速小于1m/s)的条件下,空气污染物很难向外扩散,容易形成严重的空气污染。
23. 室外装饰装修的基本要求不包括______。
A.保护墙体、装饰立面
B.与周围环境协调统一
C.为了突出建筑物特点,与整体环境尽量区别开来
D.满足人们对建筑物的精神需要和艺术欣赏要求
A
B
C
D
C
24. 建筑物可以按照层数或总高度进行分类,下列表述中不正确的是______。
A.4~6层的住宅为多层住宅
B.8层以上的住宅为高层住宅
C.总高度超过27m的公共建筑及综合性建筑(非单层)为高层建筑
D.总高度超过100m的公共建筑和综合性建筑为超高层建筑
A
B
C
D
B
25. 关于财务内部收益率的说法,错误的是______。
A.财务内部收益率测算时一般采用试算法
B.财务内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率
C.如果财务内部收益率大于行业的基准收益率,则项目是可以接受的
D.财务内部收益率不能反映项目的营利能力
A
B
C
D
D
[解析] 财务内部收益率(FIRR)通常简称内部收益率,是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率,也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。它是评价项目盈利能力的主要动态指标。
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。)
1. 下列关于投资风险选择与评价的表述中,正确的有______。
A.投机型投资者通常选择风险大、收益高的投资
B.保守型投资者通常选择风险中等的投资
C.保守型投资者最通常的做法是将资金存入银行获取利息
D.房地产投资的风险一般比较确定
E.在给定风险下,投资者会选择收益较低的投资
A
B
C
D
E
AC
[解析] 人们通常都是喜欢收益而厌恶风险的,以最小的风险获取最高的收益可以说是所有投资者的愿望。具体来说,如果风险一定,投资者会选择收益最高的;如果收益一定,投资者会选择风险最小韵。根据风险偏好,可将投资者分为三类:①投机型的投资者,如通常所说的冒险家、赌徒。他们通常选择有较大风险的投资。②保守型的投资者,如通常所说的胆小鬼。他们最通常的做法是将资金用于购买国债或者存人银行获取利息。③普通投资者,大多数投资者属于这一类。风险都是不确定的。
2. 需要是机体对自身和外部生活条件的要求在人脑中的反映,其特点有______。
A.紧张性
B.对象性
C.唯一性
D.驱动性
E.可控性
A
B
C
D
E
ABD
[解析] 本题考查的是消费者的需要和动机知识点。需要的特点有:①对象性,任何需要都是有对象的,以追求某种事物来获得满足;②紧张性,一种需要的出现会使人感到有某种欠缺;③驱动性,需要一旦出现.就会成为一种内在力量,支配人们去寻求满足,推动人们从事有关活动。
3. 实现抵押权时,法定优先受偿款包括______。
A.拖欠的建设工程价款
B.营业税及附加
C.已抵押担保的债权数额
D.诉讼费用
E.拍卖费用
A
B
C
D
E
AC
[解析] 法定优先受偿款是假定实现抵押权时,法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括拖欠建设工程价款、已抵押担保的债权数额和其他法定优先受偿款,但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及附加等拍卖、变卖的费用和税金。
4. 衡量房地产市场是否有“泡沫”的简单指标有______。
A.住宅建筑套密度
B.入住率
C.户均人口
D.拆建比
E.房价与房租之比
A
B
C
D
E
BE
5. 房地产交易环节的税收也称为房地产流转环节的税收,相当于商品流通环节的税收,包括______。
A.耕地占用税
B.营业税
C.土地增值税
D.城市维护建设税
E.城镇土地使用税
A
B
C
D
E
BCD
6. 建立可比实例成交价格的比较基准是市场法的基础,其内容主要有______。
A.统一财产范围
B.统一成交日期
C.统一交易情况
D.统一付款方式
E.统一计价单位
A
B
C
D
E
ADE
[解析] 可比实例是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。选了可比实例之后,一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理,使它们之间的口径一致、相互可比,为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基础一般要统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担及统一计价单位。
7. 物权是一种财产权,包括______。
A.支配权
B.所有权
C.用益物权
D.担保物权
E.主动权
A
B
C
D
E
BCD
[解析] 本题考查的是物权概述知识点。物权是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。
8. 下列关于地震的说法,正确的有______。
A.地震震级小于3级人无感觉,3级以上人有感觉
B.5级以上的地震会造成破坏
C.地震烈度6度及6度以下的地区一律不采取专门的防震措施
D.地震烈度9度以上的地区不宜选作城市建设用地
E.建筑抗震设防是针对地震震级而不是针对地震烈度
A
B
C
D
E
BD
[解析] 根据一次地震释放能量大小,将地震划分为不同的等级,称为地震震级。释放能量越大,地震震级也越大。地震震级分为9级。一般小于2.5级的地震人无感觉;2.5级以上的地震人有感觉;5级以上的地震就会造成破坏。地震发生后在地面上造成的影响或破坏的程度,称为地震烈度。地震烈度分为12度,地震烈度越高,建筑物受破坏的程度越严重。建筑抗震设防是针对地震烈度而不是针对地震震级。在地震烈度6度及6度以下的地区,除特别重要的建筑外,可不采取专门的防震措施;在7度及7度以上的地区,除临时建筑外,都必须进行抗震设防;在9度以上的地区则不宜选作城市建设用地。
9. 竖向建筑构件有______。
A.屋顶
B.墙体
C.梁
D.柱
E.基础
A
B
C
D
E
BDE
[解析] 一幢建筑物一般是由竖向建筑构件、水平建筑构件及解决上下层交通联系的楼梯等组成。其中,竖向建筑构件有基础、墙体、柱等,水平建筑构件有地面、楼板、梁、屋顶等。
10. 建筑平面图表示或反映建筑的内容包括______。
A.建筑物的平面形状
B.室内地面的高度
C.走廊、楼梯的位置及尺寸
D.门、窗的位置及尺寸
E.墙、柱的位置、尺寸及编号
A
B
C
D
E
ABCD
11. 住宅用地根据市政公用设施齐全程度和环境质量,可以进一步分为______。
A.一类居住用地
B.二类居住用地
C.三类居住用地
D.四类居住用地
E.五类居住用地
A
B
C
D
E
ABC
12. 下列房地产交易形式中,属于房地产三级市场的有______。
A.新建商品房销售
B.房屋租赁
C.房屋抵押
D.土地转让
E.经济适用住房上市交易
A
B
C
D
E
BE
[解析] 按房地产流转次数,房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场。房地产一级市场是建设用地使用权出让市场,也称为土地一级市场。房地产二级市场是建设用地使用权出让后的房地产开发和经营,包括建设用地使用权转让市场、新建商品房销售(包括预售、现售)市场。房地产三级市场是投入使用后的房地产买卖、租赁等多种经营方式,包括购买的新建商品住房、已购公有住房、经济适用住房等的再次交易市场。
13. 房地产市场调控政策中,属于金融政策措施的是______。
A.降低个人住房贷款最低首付款比例
B.实施差别化住房信贷政策
C.提高贷款利率
D.增加房地产持有环节税负
E.增加住房用地供应总量
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 本题考查的是房地产市场调控知识点。选项D是税收措施,选项E是土地供应政策。
14. 下列民事法律事实中,属于双方法律行为的有______。
A.侵权行为
B.买卖合同
C.遗赠
D.赠与合同
E.无因管理
A
B
C
D
E
BD
15. 房地产估价的基本方法有______。
A.市场法
B.替代法
C.收益法
D.成本法
E.资本化法
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 房地产估价是为了特定目的,对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。房地产估价的基本方法有:①市场法(又称比较法、市场比较法、交易实例比较法);②收益法(又称收益资本化法、收益还原法);③成本法。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或者1个以上符合题意。)
某临街住宅楼于2009年末建成,砖混结构,共6层,2年前经有关部门批准,该楼一层全部改为店铺或餐馆。经调查,一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。
1. 若评估该楼一层中某出租店铺的收益价格,年净收益应为______。
A.该店铺现状下潜在毛租金收入扣除运营费用
B.该店铺现状下有效毛租金收入扣除运营费用
C.当地同类店铺潜在毛租金收入扣除运营费用
D.当地同类店铺有效毛租金收入扣除运营费用
A
B
C
D
D
2. 在评估该楼一层中某店铺的收益价格过程中,求取资本化率采用市场提取法时,用到______。
A.内插法
B.试错法
C.累加法
D.乘数法
A
B
C
D
AB
3. 将一层住宅用房改为店铺,通常均将临街外墙窗洞口改为门洞口,从结构安全带分析,外墙体应具有足够的______。
A.热工性能
B.强度
C.防火性能
D.稳定性
A
B
C
D
BD
4. 已知该楼从道路红线外侧后退5m建造,地面铺设水泥砖,这5m的宽度称为______。
A.用地红线控制距离
B.道路红线外延距离
C.建筑红线后退距离
D.道路红线后退距离
A
B
C
D
C
某房地产开发公司拟开发一商品住宅楼,2010年6月末以337.50万元的熟地价格取得土地使用权,于2012年5月末开发完成并全部售出。该住宅占地总面积2250m
2
,建筑楼层为6层,钢筋混凝土框架结构,总建筑面积3060m
2
。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准,该房地产开发公司在2010年8月末开始预售该商品住房。
5. 该商品住宅楼的楼面地价为______元/m
2
。
A.1102.94
B.1301.47
C.1500
D.6617.65
A
B
C
D
A
[解析]
6. 该地块的建筑密度为______。
A.0.17
B.0.23
C.0.74
D.1.36
A
B
C
D
B
[解析] 建筑密度又称建筑覆盖率,是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。则该
7. 张某在2003年8月末购买商品住房一套,建筑面积85m
2
,单价为3000元/m
2
,按售房合同,首付款7.65万元,其余分二次付清,每次支付50%,付款时间分别为2003年11月末和2004年5月末,月还款利率为0.35%。该套商品住房的实际价格为______万元。
A.24.95
B.25.13
C.25.31
D.25.50
A
B
C
D
B
[解析] 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格,或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。从成交日期时起分期付清,如首期支付10万元,余款在一年内分两期支付的情况,计算为:
85×3000=255000(元),(25.5-7.65)÷2=8.925(万元),7.65+8.925÷(1+0.35%×12)
3
+8.925÷(1+0.35%×12)
2
=25.13(万元)。
8. 购房人赵女士购买商品住宅一套,在交完首付款后,其余购房款通过银行长期贷款解决。贷款后她一般可以采取的分期还款方式有______。
A.按贷款限额还款
B.等额本息还款
C.前5年采用等额本息还款,后5年采用等额本金还款方式
D.等额本金还款
A
B
C
D
BD
[解析] 贷款期限在1年以上的,采取分期还款方式:等额本息还款方式(简称等额还款方式)、等额本金还款方式、等比累进还款方式、等额累进还款方式等多种。借款人虽然可根据需要选择还款方式,但一笔借款通常只能选择一种还款方式,借款合同签订后一般不得更改。
9. 张某原是这里的动迁户,原居住条件比较恶劣,张某用得到的拆迁补偿费购买一套该开发公司开发的商品住宅,是为了满足______。
A.安全需要
B.归属需要
C.自我实现需要
D.生理需要
A
B
C
D
D
[解析] 美国心理学家马斯洛把人的需要按照先后顺序和高低层次分为五种:①生理需要;②安全需要;③爱与归属需要;④尊重需要;⑤自我实现需要。其中,生理需要是指维持生存的需要,如对水分、食物、睡眠的需要。这些需要是最原始、最基本的,如果不被满足,就会产生不良后果,甚至有生命危险。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
深色:已答题 浅色:未答题
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