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房地产经纪专业基础模拟22
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1. 在房地产市场中,根据市场要素,商品住宅属于______。
A.市场主体
B.市场客体
C.主要销售对象
D.主要需求产品
A
B
C
D
B
2. 忽略了房地产租金以外的收入,并且忽略了不同房地产空置率和运营费用差异的收益乘数法是______。
A.毛租金乘数法
B.潜在毛收入乘数法
C.有效毛收入乘数法
D.净收益乘数法
A
B
C
D
A
[解析] 毛租金乘数法是将估价对象未来第一年的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价格或价值的方法,即:房地产价格或价值=毛租金×毛租金乘数。毛租金乘数法的缺点是:①忽略了房地产租金以外的收入;②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。
3. 下列景观美学特征中,不属于景观正向美学特征的有______。
A.有序而又不整齐划一
B.尺度的过大或过小
C.景观要素的运用与生命的活力
D.清洁性
A
B
C
D
B
[解析] 景观正向美学特征包括:①合适的空间尺度;②有序而又不整齐划一;③多样性和复杂性;④清洁性;⑤安静性;⑥景观要素的运动与生命的活力等。
4. 先分别求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来得到估价对象价值的方法称为______。
A.估价法
B.成本法
C.收益法
D.资本率法
A
B
C
D
B
5. 直接式顶棚按施工方法分类,不包括______。
A.直接粘贴式顶棚
B.直接喷刷式顶棚
C.悬挂式顶棚
D.直接式抹灰顶棚
A
B
C
D
C
6. 被人类活动改变过的自然景观,即自然景观加上人工改造所形成的景观及印象是______。
A.自然景观
B.硬景观
C.软景观
D.人文景观
A
B
C
D
D
[解析] 根据景观的来源,景观可分为自然景观和人文景观。
自然景观是指未经人类活动所改变的地表起伏、水域和植物等所构成的自然地表景象及其给予人的感受。通俗地说,自然景观即天然景观,泛指地表自然景色,是未受到或仅受到人类间接、轻微、偶尔影响而原有自然面貌未发生明显变化的景观。
人文景观是指被人类活动改变过的自然景观,即自然景观加上人工改造所形成的景观。通俗地说,它是有人为因素作用形成(或构成)的各种景观,是古今人类文化、生活活动的产物。人为因素主要有文化、建筑等因素。
7. 房地产经纪服务的主要目的是______。
A.优化房地产市场
B.完善房地产市场
C.促成房地产交易
D.规范房地产交易
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪服务最终离不开促成房地产交易。一笔房地产交易的顺利完成,既需要房地产经纪人诚信、专业的服务和辛勤工作,也有一定的偶然性和运气,还取决于所处的房地产市场状况这个大环境或大背景。
8. 具有某些共同消费特征的消费者所组成的群体称为______。
A.消费者团体
B.消费者群体
C.代购团体
D.群体消费
A
B
C
D
B
[解析] 消费者群体是指具有某些相同消费特征的消费者所形成的集体。消费者群体的形成是消费者的内在因素和外部因素共同作用的结果。
9. 按照税法及中央和地方政府的有关规定,______应由买卖双方都缴纳或各负担一部分。
A.土地使用权出让金
B.城市维护建设费
C.印花税
D.土地增值税
A
B
C
D
C
10. 根据马斯洛需要层次理论,最高层次的需要是______。
A.安全需要
B.爱与归属需要
C.生理需要
D.自我实现需要
A
B
C
D
D
[解析] 美国心理学家马斯洛(AbrahamHaroldMaslow,1908~1970)的需要层次论,如下图所示,他把人的需要按照先后顺序和高低层次分为5种。其中,自我实现需要是最高层次的需要。
11. 在中国现行法律体系中,______的内容涉及国家和社会生活的根本问题,规定国家的根本制度和根本任务、公民的基本权利和义务,是一切组织和个人的根本活动准则。
A.宪法
B.法律
C.行政法规
D.地方性法规
A
B
C
D
A
[解析] 宪法是国家的根本法,具有最高的法律地位、法律权威、法律效力,是国家各项制度和法律法规的总依据。全国各族人民、一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织,都必须以宪法为根本的活动准则。
12. 现代国家金融体系中,居于主体地位的是______。
A.中国人民银行
B.商业银行
C.中央银行
D.政策性银行
A
B
C
D
B
[解析] 现代国家的金融机构体系,一般由中央银行、商业银行、政策性银行和各类非银行金融机构组成。我国目前由中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会(简称中国银保监会)、中国证券监督管理委员会(简称中国证监会)、国家外汇管理局等作为金融调控及监管机构,对金融业和金融市场进行宏观调控和监督管理,其中的中国人民银行是我国的中央银行,简称央行。在金融机构中,商业银行处于主体地位,它们以营利为目的,直接面向单位和个人办理存款、贷款、结算、汇兑等金融业务。
13. 可能导致人体过敏的室内装饰材料是______。
A.大理石材
B.花岗石材
C.纯羊毛壁纸
D.实木地板
A
B
C
D
C
14. 水污染物及其危害中,人体经常摄入遭受______污染的水源,会产生慢性中毒,发生呕吐、腹泻、头痛头晕、精神不振等症状。
A.氰化物
B.硫
C.酚
D.放射性物质
A
B
C
D
C
15. 具有工效高、工期短、自重轻、造价低等优点的外墙面装饰是______。
A.抹灰类
B.贴面类
C.涂料类
D.铺钉类
A
B
C
D
C
[解析] 涂料类饰面是将建筑涂料涂刷于墙基表面而形成的墙体装饰面层。这种饰面的优点是自重轻、维修方便、更新快,无论涂料出现开裂还是脱落,都不会对人体造成伤害,而且涂料可配成所需的各种颜色;其缺点是容易褪色,耐久性较差。
16. 某些房地产的购买者购买房地产的目的不是为了自己使用,而是为了获得租金收入,这种购买需求属于______。
A.盲目性需求
B.投机性需求
C.投资性需求
D.消费性需求
A
B
C
D
C
17. 在住宅中,颜色以蓝、绿、黑色为主,图案多采用松鹤、莲花、梅兰竹菊等,精雕细琢、瑰丽奇巧的住宅为______风格。
A.传统风格
B.现代风格
C.自然风格
D.混合风格
A
B
C
D
A
18. 物权与债权的效力不同,债权的效力是______。
A.支配力
B.排他效力
C.请求力
D.追及效力
A
B
C
D
C
[解析] 物权具有支配力,债权仅有请求力。物权的支配力使其具有排他效力、优先效力和追及效力。排他效力是指同一物上不能并存内容相互冲突的两个物权。优先效力是指物权和债权并存时,无论是物权成立于债权之前还是之后,物权都优先于债权。
19. 房地产市场是典型的地区性市场,一般可将______的房地产市场视为一个市场。
A.一个乡镇
B.一个开发区
C.一个城市
D.一个省
A
B
C
D
C
[解析] 房地产由于不可移动,其市场是地区性市场,一般可将一个城市的房地产市场视为一个市场。各地的房地产市场规模大小、价格高低、供求关系、市场冷热等状况有所不同,发展变化也不同步,甚至出现分化。例如,一二线城市和三四线城市的房地产市场向热、冷两个相反方向发展,这是长期趋势,主要是人口从中小城镇向大城市尤其是少数特大城市流动导致的,是世界性现象,早已完成了城市化的发达国家如今仍然如此。因此,房地产市场调控政策各地不尽相同,出现了“因城施策”“一城一策”,甚至“一城多策”(如同一城市内有的区域住房限购,有的则不限购)。
20. 下列不属于色调的决定要素的是______。
A.色相
B.亮度
C.纯度
D.明度
A
B
C
D
B
[解析] 色调由色彩的色相、纯度和明度三要素决定。
21. 甲公司于4月1日向乙公司发出订购一批实木沙发的要约,要求乙公司于4月8日前答复。4月2日乙公司收到该要约。4月3日,甲公司欲改向丙公司订购实木沙发,遂向乙公司发出撤销要约的信件,该信件于4月4日到达乙公司。4月5日,甲公司收到乙公司的回复,乙公司表示暂无实木沙发,问甲公司是否愿意选购布艺沙发。根据合同法律制度的规定,甲公司要约失效的时间是______。
A.4月3日
B.4月4日
C.4月5日
D.4月8日
A
B
C
D
C
22. 房地产交易税费全部由买方负担下的价格是______。
A.正常负担价
B.卖方净得价
C.买方实付价
D.买方净得价
A
B
C
D
B
[解析] 正常负担价全称交易税费正常负担价,是指房地产交易税费由交易双方按照税收法律、法规及相关规定各自负担下的价格,或者交易双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格,即在此价格下,卖方缴纳自己应缴纳的税费,买方缴纳自己应缴纳的税费。
卖方净得价也称为卖方到手价,是指卖方出售房地产实际得到的金额,等于卖方所得价款减去其负担的房地产交易税费。
买方实付价是指买方取得房地产付出的全部金额,等于买方支付的价款加上其负担的房地产交易税费。
23. 某幢住宅楼中一套住房的下列面积中,面积最大的是______。
A.居住面积
B.使用面积
C.套内建筑面积
D.建筑面积
A
B
C
D
D
[解析] 房屋面积主要有建筑面积、使用面积,成套房屋还有套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积,住宅还有居住面积,此外还有预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。其中,建筑面积:是指房屋各层水平平面面积的总和,即房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和,包括设备房、地下室、阳台、挑廊、楼梯间或电梯间等的面积,是房屋中最大的面积。
24. 租赁合同中,______是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。
A.租赁合同约定的是转移租赁物的使用或收益权
B.承租人须返还租赁物
C.交付租金和转移租赁物的使用权
D.租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件
A
B
C
D
B
25. 室内环境污染中,属于室内来源的主要污染物是______。
A.生活垃圾
B.生活用水
C.建筑材料
D.建筑设备
A
B
C
D
C
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。)
1. 与居住生活有关的水污染物及其危害主要有______。
A.植物营养物及其危害
B.酚类化合物及其危害
C.氰化物及其危害
D.氮氢化合物及其危害
E.放射性物质及其危害
A
B
C
D
E
ABCE
2. 建筑物中常用的给水方式可以分为______。
A.直接给水方式
B.间接给水方式
C.设置水箱的给水方式
D.分区、分压给水方式
E.分量给水方式
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 给水系统供应建筑物用水,应满足建筑物对水质、水量、水压、水温的要求。常用的给水方式有:①直接给水方式;②设置水箱的给水方式;③设置水泵和水箱的给水方式;④分区、分压给水方式。
3. 按照功能分类,门可以分为______类型。
A.卷帘门
B.防火门
C.防盗门
D.折叠门
E.安全门
A
B
C
D
E
BCE
[解析] 本题考查的是门和窗知识点。门由门框、门扇、合页、门把手、门锁、密封条等组成。根据门所在的位置,分为围墙门、单元门、入户门、室内门(如卧室门、厨房门、卫生间门)等。根据门的功能,分为防盗门(入户门一般应为防盗门)、安全门、防火门、隔声门、节能门、封闭门等。根据门的开启方式,分为平开门(又分为内开门和外开门,常见于人户门、卧室门)、推拉门(常见于厨房门、衣帽间门、淋浴房门)、折叠门(常见于隔断门)、卷帘门(常见于车库门)、弹簧门、旋转门、电子感应门等。根据门所用的材料,分为木门、钢门、铁门、铝合金门、玻璃门等。此外,还有自动开关的门(简称自动门)等。
4. 建筑材料的室内污染中,塑料壁纸在使用过程中由于其中含有未被聚合以及塑料的老化分解,可向室内释放各种挥发性有机污染物,包括______。
A.甲醛
B.氯乙烯
C.一甲苯
D.甲酸
E.二甲苯
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 塑料壁纸因含有未被聚合以及塑料的老化分解,可向室内释放各种挥发性有机污染物,包括:①甲醛;②氯乙烯;③苯;④甲苯;⑤二甲苯;⑥乙苯。
5. 在城市黄线范围内禁止进行的活动包括______。
A.违反城市规划要求,进行建筑物、构筑物及其他设施的建设
B.违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动
C.影响水系安全的爆破、采石、取土
D.未经批准,改装、迁移或拆毁原有城市基础设施
E.其他损坏或影响城市基础设施安全和正常运转的行为
A
B
C
D
E
ADE
[解析] 在城市黄线范围内禁止进行的活动主要包括:①违反城市规划要求,进行建筑物、构筑物及其他设施的建设;②违反国家有关技术标准和规范进行建设;③未经批准,改装、迁移或拆毁原有城市基础设施;④其他损坏或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。
6. 房地产市场周期中,低谷期的特点有______。
A.市场极为萧条
B.房屋空置率上升
C.旧房交易量大
D.买卖交易量很小
E.房地产开发项目开工率低
A
B
C
D
E
ADE
7. 对于直线法计算公式的基本说明,下列表述正确的是______。
A.S为建筑物的重新购建价格
B.C为建筑物的净残值
C.N为建筑物的经济寿命
D.R为建筑物的净残值率
E.D为第i年的折旧额,或称做第i年的折旧
A
B
C
D
E
CDE
8. 根据美国心理学家马斯洛的需要层次论,在希望满足尊重需要之前,应该满足的需要有______。
A.生理所需要
B.安全需要
C.归属需要
D.自我实现需要
E.理想与抱负需要
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 美国心理学家马斯洛的需要层次论把人的需要按先后顺序和高低层次分为生理需要、安全需要、爱与归属需要、尊重需要、自我实现需要五种。该理论认为在进入“更高级”的需要之前,要相对满足前一种“较低级”的需要。
9. 下列关于《城市区域环境噪声质量标准》的表述中,正确的有______。
A.0类标准适用于疗养区、高级别墅区等特别需要安静的区域
B.1类标准适用于以居住、高级宾馆等为主的区域
C.2类标准适用于居住、商业、工业混杂区
D.3类标准适用于城市道路交通干线两侧的区域
E.4类标准用于工业区
A
B
C
D
E
ABC
10. 定金责任与赔偿损失的区别在于______。
A.定金责任不以实际发生的损害为前提
B.定金责任的承担也不能替代赔偿损失
C.合同履行时定金要充抵价款
D.合同不履行时定金应当返还
E.定金和赔偿损失不能同时并用,只能选择其一适用
A
B
C
D
E
AB
[解析] 定金责任与赔偿损失的区别包括:定金责任不以实际发生的损害为前提,定金责任的承担也不能替代赔偿损失。因此,在既有定金条款又有实际损失时,应分别适用定金责任和赔偿损失的责任,两者同时执行。当然,如果同时适用定金和赔偿损失,其总值超过标的物价金总和的,人民法院应酌减定金的数额。
11. 甲将自己购买的商品房以200万元的价格出售给乙,并签订了房屋买卖合同,该合同属于______。
A.典型合同
B.要式合同
C.不要式合同
D.双务合同
E.有偿合同
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 根据合同的分类,房屋买卖合同为典型合同、要式合同、双务合同和有偿合同。典型合同是指法律设有规范,并赋予一定名称的合同;要式合同是指法律规定必须采用特定形式的合同;双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同,如买卖、租赁等合同;有偿合同是指当事人为从合同中得到利益要支付相应代价的合同,如买卖合同。
12. 根据施工方法,建筑物可以分为______。
A.民用建筑
B.现浇现砌式建筑
C.装配式建筑
D.钢结构建筑
E.部分现浇现砌、部分装配式建筑
A
B
C
D
E
BCE
[解析] 本题考查的是建筑物的主要分类知识点。根据施工方法,建筑物可分为:①现浇现砌式建筑;②装配式建筑;③部分现浇现砌、部分装配式建筑。根据建筑物的使用性质,建筑物可分为:①民用建筑;②工业建筑;③农业建筑。根据建筑结构,建筑物可分为:①砖木结构建筑;②砖混结构建筑;③钢筋混凝土结构建筑;④钢结构建筑;⑤其他结构建筑。
13. 给水系统按供水用途,可以分为______给水系统。
A.排污
B.生活
C.生产
D.浇灌
E.消防
A
B
C
D
E
BCE
[解析] 给水系统供应建筑物用水,应满足建筑物对水量、水质、水压和水温的要求。根据给水的用途,分为生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。根据水源,分为市政管网给水、自备水井给水;根据给水环节,分为直接给水、二次给水。
14. 建筑排水系统按其排放水的性质,一般可分为______排水系统。
A.工业
B.生产废水
C.生活污水
D.消防
E.雨水
A
B
C
D
E
BCE
[解析] 建筑排水系统根据排放的性质,排水系统分为:①生活污水排水系统;②生产废水排水系统;③雨水排水系统。
15. 对于景观与环境的关系,下列表述正确的是______。
A.环境既可以实体形式存在,也可以非实体形式存在
B.景观则指构成人们周围环境的实体部分
C.景观影响环境的形成和发展变化
D.环境又往往能反映景观的某些方面
E.环境质量直接影响到人们的心理、生理以及精神生活
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 环境通常指的是环绕于人们周围的各种客观事物,它们既可以实体形式存在,也可以非实体形式存在。而景观则指构成人们周围环境的实体部分,一方面环境影响景观的形成和发展变化,另一方面景观又往往能反映自然环境的某些方面。这是因为环境在景观中发挥着重要的作用,环境质量直接影响到人们的心理、生理以及精神生活。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或者1个以上符合题意。)
某居住区竖向和横向构件采用钢筋混凝土结构,门窗的设计根据图纸进行施工,该总建筑面积220万m
2
,总用地面积100万m
2
,住宅用地面积60万m
2
,建筑基底面积20万m
2
,其中住宅建筑基底面积18万m
2
。住宅外墙面装饰材料为面砖。该居住区内原有一电视发射塔,由于具有辐射污染,后经规划调整予以拆除,并在原址种植了树木,修建了水池。
1. 景观规划设计中,对景观因素的考虑,通常分为硬景观和软景观,下列属于硬景观的是______。
A.人工植被、喷泉
B.雕塑、凉棚
C.修剪过的树木
D.修建水池
A
B
C
D
B
[解析] 根据景观的基本成分可将其分为两类:①软景观,指软质的东西,如自然的树木、水体、和风、细雨、阳光、天空,以及人工植被、水流等仿自然景观,如修剪过的树木、抗压草皮、水池、喷泉等;②硬景观,指硬质的东西,主要是人造的设施,通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光、果皮箱等。
2. 建筑物通常是由若干个大小不等的室内空间组合而成,这些室内空间的形成,往往又要借助于一片片实体的围合,这一片片实体被称为______。
A.建筑组合
B.建筑空间
C.建筑构件
D.建筑构造
A
B
C
D
C
[解析] 建筑物一般由若干个大小不同的室内空间(如通常所说的房间等)组合而成。这些室内空间的形成,往往要借助于一片片实体的围合。这些一片片的实体,称为建筑构件或配件。
一幢房屋通常由竖向建筑构件(如基础、墙体、柱)、水平建筑构件(如地面、楼板、梁、屋顶)等组成。楼房还有解决上下层交通联系的楼梯。此外,有些房屋还有台阶、坡道、散水、阳台、雨篷、设备井、采光井、通风道、垃圾道、烟囱等。
3. 室外装饰装修的基本要求包括______。
A.保护墙体、装饰立面
B.与周围环境协调统一
C.为了突出建筑物特点,与整体环境尽量区别开来
D.满足人们对建筑物的精神需要和艺术欣赏要求
A
B
C
D
ABD
[解析] 本题考查的是室外装饰装修知识点。室外装饰装修的基本要求包括:①满足人们对建筑的艺术欣赏需要。②与周围环境协调统一;③保护墙体、装饰立面。
4. 下列不属于人为电磁辐射污染源的是______。
A.广播
B.电视辐射系统的发射塔
C.宇宙射线
D.人造卫星通讯系统的地面站
A
B
C
D
C
[解析] 其他电磁辐射污染通常称为电磁辐射污染,简称电磁污染,是指人为发射的和电子设备工作时产生的电磁波对人体健康产生的危害。其污染源主要有高压输电线路、变电站、广播电视发射塔、卫星通信地面站、雷达站、移动通信基站、高频设备等。但如果房屋离这些污染源较远,就不用担心电磁辐射污染问题。
选项C,宇宙射线属于放射性辐射污染,不是人为的。
5. 为保证采光,卧室、起居室(厅)的窗户面积一般不应小于地板面积的______。
A.1/4
B.1/5
C.1/6
D.1/7
A
B
C
D
D
[解析] 在住宅中,门窗的洞口尺寸、开启方式、所用材料,关系到采光、隔声、保温、隔热、能耗和视觉效果。例如,为保证采光,卧室、起居室的窗户面积一般不应小于地板面积的1/7,但也不宜过大,否则能耗较高。又如,为增加密封性,窗户宜为平开窗或平开内倒窗,不宜为推拉窗,宜使用断桥铝或铝包木材质窗框,玻璃可为中空玻璃、三层真空玻璃,窗户甚至可以是双层的。
某一城市的A开发企业开发一项房地产项目,该项目的现金流量情况如下表。假设开发商要求的基准收益率为10%,请分析回答下列问题:
6. 一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额称之为______。
A.现金流量
B.现金流入量
C.净现金流量
D.现金流出量
A
B
C
D
A
[解析] 现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。
7. 房地产投资项目经济评价的基本步骤是______。
A.估计相关的现金流量
B.估计相关的现金流入量
C.计算有关的评价指标
D.将评价指标与可接受的标准进行比较,得出评估结论
A
B
C
D
ACD
[解析] 不同的房地产投资项目,其具体的经济评价方法可能不同,但其基本原理是相同的,通常包括:①估计相关的现金流量;②计算有关的评价指标;③将评价指标与可接受的标准进行比较,得出评价结论。
8. 根据以上资料,该项目的净现值为______。
A.29.89万元
B.39.98万元
C.42.98万元
D.48.89万元
A
B
C
D
B
[解析] 净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和,即:净现金流量-现金流入量=现金流出量。该项目各年的净现金流量为:﹣90,﹣700,+200,+800,项目的财务净现值计算如下:
9. 该项目的投资回收期为______。
A.2.745年
B.2.843年
C.2.7375年
D.2.935年
A
B
C
D
C
[解析] 该项目的静态投资回收期计算如下,计算各年净现金流量及其累计值,见表。
表 各年净现金流量及其累计值 单位:万元
=3-1+590/800=2.7375(年)。
10. 该项目的内部收益率为______。
A.13.013%
B.13.136%
C.13.265%
D.13.334%
A
B
C
D
B
[解析] 根据内部收益率表达式,利用插值法和试错法计算,具体过程如下:
①i=13%时,
净现值=-90-700/(1+13%)+200/(1+13%)
2
+800/(1+13%)
3
=1.6
②i=14%时,
净现值=-90-700/(1+14%)+200/(1+14%)
2
+800/(1+14%)
3
=-10.16
③i=13%,i=14%,︱NPV︱=1.6,︱NPV︱=10.16
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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