银符考试题库B12
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房地产经纪业务操作模拟26
一、单项选择题
(每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1. 新建商品房市场中,房地产开发周期较长,供给增加往往需要相当长的时间,体现的是房地产市场的______。
A.区域性
B.交易复杂性
C.供给滞后性
D.不完全竞争市场
A
B
C
D
C
[解析] 新建商品房市场中,房地产开发周期较长,供给增加往往需要相当长的时间,由于房地产使用的耐久性,当市场上供过于求时,多余的供给也需要很长时间才能消化。因此相当于需求的变动,房地产供给的变动存在滞后性。
2. 不同沟通方式的信息充分性是不同的,下列沟通媒介信息充分性的排序正确的是______。
A.面对面沟通>个人书面沟通>非个人书面沟通>利用电子传输设备的口头沟通
B.非个人书面沟通>个人书面沟通>面对面沟通>利用电子传输设备的口头沟通
C.非个人书面沟通>个人书面沟通>利用电子传输设备的口头沟通>面对面沟通
D.面对面沟通>利用电子传输设备的口头沟通>个人书面沟通>非个人书面沟通
A
B
C
D
D
3. 房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同的类型,由______确定。
A.房屋用途
B.交易方式
C.委托目的
D.预期成交价格
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同时,应由房地产经纪人员根据委托人的委托目的,签订对应类型房地产经纪服务合同。
4. 房地产经纪人员在存量房租赁托管业务中,进行房屋实地查看,主要是______。
A.掌握出租人意向
B.了解房屋实物和权属状况
C.传播房屋租赁信息
D.促进签订房屋租赁合同
A
B
C
D
B
[解析] 接待出租客户后,与其约定看房时间,需要实地査看房屋,主要是了解出租房屋的实物状况、权属状况、周边环境状况、交通状况以及配套设施等。
5. 房地产经纪人员在带客户看房时的做法,错误的是______。
A.展示自己的专业优势
B.引导客户与业主直接谈价格
C.如果业主取消看房,可以带客户看附近的房子
D.如果客户取消看房,经纪人员最好登门道歉
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪人员在带客户看房时,不应让双方直接谈价格。
6. 房地产经纪人员需要反复多次与消费者沟通才能使营销活动成功。这表明房地产市场营销具有______的特征。
A.动态性
B.交易周期较长
C.受法律法规影响较大
D.受区域影响大
A
B
C
D
B
[解析] 房地产价值大,通常消费者要多次实地考察后才会确定交易意向,因此房地产营销者需要反复多次接触沟通才能使营销活动成功。这说明房地产市场营销消耗时间较长。
7. 房地产经纪人在进行配对时应注意的核心问题不包括______。
A.房源信息
B.客户信息
C.工作效率
D.工作方法
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪人在进行配对时需注意以下三个核心问题:①房源信息;②客户信息;③工作效率。
8. 在新建商品房销售的宣传资料中,功能楼书的作用是______。
A.展现项目品牌与形象
B.展现项目产品特点
C.实现项目价值点渗透
D.展现项目规划说明
A
B
C
D
D
[解析] 功能楼书相当于一本“产品说明书”,主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区配套等方面。
9. 在新建商品房市场营销中,房地产经纪人员开始全程介入,主要工作是确定项目市场定位的营销阶段是______。
A.项目筹划与地块研究
B.产品设计与规划
C.项目策划与销售
D.传递不动产交易信息
A
B
C
D
B
[解析] 在产品设计与规划阶段,房地产经纪人员开始全程介入,主要工作是确定项目的市场定位。
10. 当房地产经纪机构具备一定实力时,获得房源信息的直接渠道是______。
A.派发宣传单
B.请老客户推荐
C.刊登报纸广告
D.建立机构网站
A
B
C
D
D
[解析] 在网络技术高速发展的时代下,房地产经纪企业购买或开发基于PC终端和移动终端的门户网站、管理软件和营销工具等,获取房客源信息。
11. 如果客户实地看房后的反映是“对房源满意,但觉得价格高”时,房地产经纪人应采取的对策是______。
A.分析房源具有的优势
B.明确客户的购房需求
C.分析客户的购买能力
D.及时了解客户最高购买价
A
B
C
D
D
[解析] 如果客户实地看房后的反映是“对房源满意,但觉得价格高”时,房地产经纪人应采取的对策是及时了解客户在价格上的心理底线。
12. 业种组合的模式不包括______。
A.并列式
B.互补式
C.衍生式
D.综合式
A
B
C
D
A
[解析] 业种组合的模式包括:①互补式,根据商品的不同属性,以相互补充为原则进行业种规划;②衍生式,属于同种业种,但是该业种的衍生产物;③综合式,商品品种多,品牌齐,形成交叉业种组合。
13. 在商品房买卖合同签订中的主要风险不包括______。
A.购房资金风险
B.变更风险
C.政策风险
D.贷款资格风险
A
B
C
D
D
[解析] 商品房买卖合同签订中的风险包括购房资金风险、变更风险、政策风险。
14. 客源开拓方法中,优势是开发客户成本低、信息准确度高、易与客户建立关系的方法是______。
A.广告法
B.门店接待法
C.互联网开发法
D.团体揽客法
A
B
C
D
B
[解析] 门店接待法的优势是:方法简单易行、开发客户的成本低、客户信息准确度高,较易展示企业能力和企业形象,增加客户的信任感,为今后进一步交往打好基础。
15. 就某一个客户而言,既可成为客源同时他也可能成为房源的提供者,在同一时或不同时间角色互换或重叠,体现了客源与房源______。的关系。
A.互为条件
B.相得益彰
C.互为目标
D.互相利用
A
B
C
D
B
[解析] 就某一个客户而言,既可成为客源,同时他也可能成为房源的提供者,在同一时间或不同时间角色互换或重叠,因而房源与客源都是客户信息的不同方向,市场营销往往可达到一石二鸟、相得益彰的效果。
16. 将商圈调查分为初步调查、深入调查和个案调查的分类标准是______。
A.调查内容的深入程度
B.调查内容的性质
C.调查内容的形式
D.调查内容的特征
A
B
C
D
A
[解析] 根据调查内容的深入程度,可将商圈调查分为初步调查、深入调查和个案调查。
17. 对当前价值和未来潜在价值都低的客户,房地产经纪人员应______。
A.定期与客户保持良好沟通
B.增加房屋带看次数
C.引导客户尽快明确购房需求
D.积极推送房地产交易信息
A
B
C
D
A
[解析] 对当前价值和未来潜在价值都低的客户,房地产经纪人员应定期与客户保持良好沟通。
18. 房地产经纪人员在撮合房地产交易时,针对交易双方的分歧点,做法错误的是______。
A.依照公平公正原则解决分歧
B.依照市场惯例解决分歧
C.区分主要问题和次要问题
D.让交易双方自行协调主要分歧
A
B
C
D
D
[解析] 经纪人员应主导解决双方分歧,不能让交易双方自行协商主要分歧。
19. 房地产经纪机构所提供的服务中,基本服务的内容不包括______。
A.提供贷款方案
B.提供房地产信息
C.实地看房
D.代拟合同
A
B
C
D
A
[解析] 房地产基本服务的内容主要包括:提供房地产信息、实地看房和代拟房地产交易合同。
20. 下列不是新建商品房交付条件的是______。
A.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件
B.该商品房已取得房屋测绘报告
C.商品房相关设施设备要具备交付条件、相应的使用标准
D.该商品房已交纳物业服务费
A
B
C
D
D
[解析] 新建商品房交付的条件:
首先,该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。
其次,商品房相关设施设备要具备交付条件、相应的使用标准。
21. 具有“灵活、展露重复性强、成本低、竞争少、但不能选择受众、创造力受到限制”特点的广告媒体是______。
A.广播
B.电视
C.杂志
D.报纸广告
A
B
C
D
D
22. 确定存量房抵押贷款额度,通常参考存量房的______。
A.评估价格
B.指导价格
C.投资价格
D.理论价格
A
B
C
D
A
[解析] 商业贷款额是房产评估价和房产成交价取低原则来决定的评估价一般低于成交价。
23. 房地产经纪机构在建立客户数据库时,错误的做法是______。
A.尽可能保存客户原始资料
B.重视数据库管理的安全性
C.将外部数据作为最重要资料
D.及时整理和更新客户资料
A
B
C
D
C
[解析] 构建客户数据库时应注意的问题包括:要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来;要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料和其他渠道获得的外部资料区分开来;特别重视数据库管理的安全性;要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。
24. 买卖交易的最后一步是______。
A.实地看房
B.交易撮合
C.合同签订
D.物业交验
A
B
C
D
D
[解析] 物业交验是买卖交易的最后一步,但也是至关重要的一个环节。如果物业交验环节出现问题或者发生纠纷,容易使整个房地产交易失败。
25. 经纪人小王在店里接待了客户张先生,张先生打算购置婚房,通过一段时间的观察对价格有了一定了解,希望小王能够介绍一些房源信息,并且能到附近小区看房。请问张先生属于______客户。
A.试探型
B.引导型
C.加强型
D.成熟型
A
B
C
D
D
[解析] 张先生有明确的购房意向,并对市场有一定了解,只要符合条件会很快成交,故属于成熟型。
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)
1. 房地产经纪人在填写《房屋现场勘查表》时,正确的做法有______。
A.房屋面积以房地产经纪人现场测量面积为准
B.房屋租售的建议价格需要业主签字确认
C.对非独用房屋出售应填写合用卫生间面积
D.房屋楼层应说明所在层数及房屋所在楼房总层数
E.对底层沿街商业房屋应了解营业收入和利润情况
A
B
C
D
E
BCD
[解析] 在现场勘查时要特别注意以下事项:现场勘查时,应仔细核对不动产权证上所载的面积、业主登记面积以及实际面积是否相符,如有不符,应及时向业主指出。了解该物业所在区域是否划入征收拆迁范围,了解该地区户口是否已冻结。对底层并沿街有商业价值的物业还应仔细了解客流情况、周边人文环境、消费层次,并确定该物业周围是否有类似物业从事对外商业经营及经营的种类。对非独用物业应了解厨房和卫生间合用部位的面积大小、合用户数、有无阳台。耐心勘查物业所处的外部环境,如绿化环境、噪声环境、人文环境及物业周边的商业服务设施、交通状况、居住人气、基础设施配套等。掌握物业类型、结构、楼层、朝向、建造年代、权属、房型布局、面积、外立面造型、外墙装饰材料、电梯数量、品牌、建筑质量等。详细勘查水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况,对煤气或天然气的气路要亲自试用。耐心询问业主房屋设施哪些可以留下,哪些必须搬走,了解房屋现存未用的水电气剩余量。
2. 商品房房屋查验项目中,不在买受人查验范围的内容是______。
A.房屋地基基础
B.主体结构和质量
C.管道堵塞
D.五金件损坏
E.地面渗漏或开裂
A
B
C
D
E
AB
[解析] 《商品房买卖合同示范为本》GF-2014-0172第11条约定了查验房屋的项目,包括:①屋面、墙面、地面渗漏或开裂等;②管道堵塞;③门窗翘裂、五金件损坏;④灯具、电器等电气设备不能正常使用;⑤其他需要查验的项目。如果存在质量问题,房地产开发商应自查验次日内一定时期内负责修复,并承担修复费用。房屋修复后,再向买受人交付房屋。对于房屋地基基础和主体结构质量问题,则不在买受人查验范围内。
3. 提炼项目推广主题具体可从来寻找______。
A.企业定位
B.产品定位
C.客户定位
D.市场定位
E.形象定位
A
B
C
D
E
BCE
[解析] 提炼推广主题具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。
4. 交通流量调查时段的选择应注意______。
A.假日
B.非假日
C.上班前
D.下班后
E.单号日与双号日
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 房地产经纪机构选择一个特定的目标市场后,应从产品、价格、分销、促销四个方面对房地产产品开展营销活动,以满足消费者的欲望和需求。这也通常被称为市场营销组合4P策略。
5. 抵押消费贷款的用途主要包括______。
A.装修房屋
B.购车
C.购买设备
D.留学
E.购买大宗商品
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 抵押消费贷款则是有房人士在个人消费需求时,通过抵押房产向银行申请的贷款,需要提供相关的消费用途证明,如装修房屋、购车、留学、购买大宗商品。不过也有部分银行的卡贷消费类产品,不需要提供消费用途证明,但是对借款人资质要求较高。
6. 房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的不同之处体现在______。
A.租赁合同类型不同
B.服务对象不同
C.房屋租赁费用支付方式不同
D.租赁托管业务会有空置期等特殊事项的约定
E.签订合同时间不是同一时间点
A
B
C
D
E
ACDE
[解析] 房地产经纪人一定认识到,单宗房屋租赁经纪服务业务与房屋租赁托管业务在主体要求、合同类型、租赁费用、租赁当事人权利义务等方面都存在差异。
第一,主体要求不同
第二,租赁合同类型不同
第三,房屋租赁费用支付方式不同
第四,房屋租赁合同约定特殊事项
第五,签订合同时间不是同一时间点
7. 房地产经纪机构构建客户数据库时,应考虑的因素有______。
A.数据库的安全性
B.原始资料的保存
C.老客户信息的删除
D.内部资料与外部资料分开
E.数据库的整理和更新
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 构建客户数据库时应考虑的因素主要有四个方面:第一,要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来。第二,要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来。第三,要特别重视数据库管理的安全性。第四,要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。
8. 利用门店接待方式进行房源开发,需要注意的点有______。
A.保持店面形象的整洁和干净
B.见到上门客户,经纪人员应第一时间热情接待、微笑服务
C.应筹划好所需物料,如展板、名片等
D.要提前准备问题清单,避免沟通时被拒绝
E.需要引领客户至休息区
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 保持门店整洁、准备好相关专业资料、见客户热情接待、引领客户至休息区、全程微笑服务等。C选项属于社区活动开发的注意事项,D选项属于电话拜访注意事项。
9. 在房源实地勘查前,房地产经纪人应做好的准备工作有______。
A.与业主确定勘查时间
B.明确房源的具体位置
C.带好房源勘查的必要工具
D.审查业主提供的权属证书
E.让业主在实地勘查表上签字
A
B
C
D
E
ABC
[解析] 勘查前的准备:①房地产经纪人应该提前和业主确定上门勘查的时间,最好提前一天与业主取得联系;②勘查前,做好现场勘查的资料和物品准备,检查是否带好了工牌、名片、《房屋现场勘查表》、卷尺、计算器等必要的勘查工具及物品;③若一次要勘查多处物业,应根据物业所处地理位置、交通等具体情况,合理安排好勘查的先后次序,节省时间,提高效率。
10. 房地产经纪人员在带领客户看房途中,应做好的工作有______。
A.展示个人专业水平
B.日宣传所在公司品牌
C.搜集房屋信息资料
D.介绍房屋周边环境
E.进一步了解客户需求
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 房地产经纪人员在带领客户看房中,沿途讲解过程中应建立自我形象、展示个人专业能力、宣传企业品牌、了解客户需求。
11. 房地产开发企业在选择广告媒体时,应考虑的主要因素有______。
A.广告计划
B.项目特点
C.企业资金实力
D.销售进度
E.广告策划流程
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 广告宣传中,广告媒介的选择十分重要,需要对广告计划、项目特点、资金实力、销售进度等综合协调的基础上,确定广告媒介。
12. 下列资料中,属于新建商品房销售文件的有______。
A.价目表
B.购房须知
C.项目楼书
D.户型手册
E.置业计划
A
B
C
D
E
ABE
[解析] C、D选项属于宣传资料。
13. 在客户接待环节,房屋出租人将房屋出租事项委托给房地产经纪人后,房地产经纪人应______。
A.签订房屋出租委托书
B.告知出租人房屋租赁居间服务的内容
C.查验房屋编制《房屋状况说明书》
D.编写出租物业广告信息
E.进行佣金的结算
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 在房屋租赁合同签订之后进行佣金的结算,在客户的接待环节主要完成A、B、C、D的主要事项。
14. 在出租独家代理业务中,房地产经纪人应更加注重查验的内容是______。
A.出租房的产权
B.承租人信用状况
C.出租房的质量
D.出租房的环境
E.承租人的工作状况
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 出租独家代理业务中,房地产经纪人更加注重出租房产权、质量、安全和环境方面的查验,而在承租独家代理业务中,则需注意搜集与承租人需求相匹配的房屋信息及承租人自身具备的资质(包括但不限于工作状况、信用状况、支付能力等)。
15. 房地产经纪人进行租赁业务撮合时,应注意的事项有______。
A.十分熟悉和了解市场的租金变化
B.站在委托人立场多个角度撮合
C.协调租金交纳方式
D.协调租金支付标准
E.为了达成交易,编造不实情况
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 第一,房地产经纪人要十分熟悉和了解市场租金的变化。
第二,房地产经纪人要从多个角度撮合双方,包括房源紧俏、位置与交通情况、配套设施情况、周边环境、居住人口素质等。需要注意的是,无论房地产经纪人寻找何种理由,都应该是客观真实的,最好是租赁双方都很在意的方面,切忌为了促成交易而编造不实情况。
最后,与租赁双方协调租金交纳方式和租金水平。
B项中,应站在中间人立场多个角度撮合;E项中,无论房地产经纪人寻找何种理由,都要客观真实,切忌为了促成交易而编造不实情况。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意)
新一轮房地产调控政策出台后,甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训,为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响,并向居民免费发放相关资料。此举获得了好的口碑,同时也登记了很多客源信息和房源信活动结束后,甲公司在处理登记信息时发现,新登记的房源、信息不完整,只涉及区位状况、实物状况和物业服务三方面内容,于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料,为了保证实现客户的终生价值,甲公司收集相关资料考虑构建客户数据库。
1. 为了开拓客源,甲公司采用的方法为______。
A.团体揽客法
B.会员揽客法
C.讲座揽客法
D.人际关系揽客法
A
B
C
D
C
[解析] 讲座揽客法是通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。
2. 甲公司举办房地产知识培训的目的为______。
A.获得准确的客户信息
B.掌握客户的真实需求
C.发现潜在客户并启发其购房意愿
D.培养客户对公司专业服务的信任
A
B
C
D
CD
[解析] 通过讲座可以发掘潜在客户,启发购房愿望,促成需求实现,培养客户对公司服务的信赖和专业的信任,同时也传播房地产信息和知识,减少未来客户在交易过程中的难度。
3. 为使登记的潜在客户变成真正客户,甲公司可采取的策略为______。
A.经常向客户赠送小礼品
B.向客户提供有效的解决方案
C.尽可能满足客户提出的所有要求
D.尽可能引导客户调整对价格的期望
A
B
C
D
BD
[解析] 经纪人员提供的信息越有价值,提供的解决方案和咨询越有帮助,客户就会越信任,越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求,房地产经纪人员通过市场信息的提供和分析,引导客户调整期望,缩短供需差距。
4. 甲公司收集信息后,对客户信息的管理原则包括______。
A.有效原则
B.合理使用原则
C.重点突出原则
D.及时性原则
A
B
C
D
ABC
[解析] 客户信息的管理原则包括有效原则、合理使用原则、重点突出原则。
5. 甲公司在构建客户数据库时应注意的问题包括______。
A.及时对客户关系管理的数据进行分类、筛选、整理和更新
B.老客户信息的删除
C.原始资料的保存
D.内部资料与外部资料区分开来
A
B
C
D
ACD
[解析] 在构建客户数据库时应注意的问题包括:尽可能地将客户的原始资料完整保存下来;要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来;要特别重视数据库管理的安全性,确保记录在计算机系统中的数据库安全运行;及时对客户关系管理的数据进行分类、筛选、整理和更新。
甲房地产开发企业(以下简称甲企业)委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)销售其开发的住宅项目,乙公司准备了宣传资料和销售文件,并组建了销售团队。张某为甲企业潜在购房客户,王某和刘某为甲企业购房客户。甲企业为张某制作了置业计划,与王某签订了《房地产认购协议书》,与刘某签订了《商品房买卖合同》。刘某今年27岁,购房需要办理住房抵押贷款,且刘某手中的资金不宽裕。
6. 下列资料中属于宣传资料的是______。
A.折页
B.项目楼书
C.价目表
D.购房须知
A
B
C
D
AB
[解析] 房地产销售宣传资料通常由房地产经纪机构委托专业的广告公司设计和制作,以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。
7. 组建销售团队应考虑的因素包括______。
A.项目销售量
B.销售目标
C.销售价格
D.宣传推广因素
A
B
C
D
ABD
[解析] 房地产销售中,一般根据项目的销售阶段、项目销售量、销售目标、宣传推广的因素决定销售人员数量,然后根据销售情况进行动态调整。
8. 甲企业与王某签订《房地产认购协议书》的作用为确认王某______。
A.对认购住房的所有权
B.认可住房的成交价格
C.购买住房的付款方式
D.签订《商品房买卖合同》的时间
A
B
C
D
BCD
[解析] 购房者通过销售人员的介绍,对所购物业全面了解后,选定自己购买的房屋单元,这是需要以缴纳定金并签订《房地产认购协议书》的形式,来确定购房者对改放号的认购权、该房号的成交价格及签订正式《商品房买卖合同》的时间等事项。
9. 刘某适用的银行抵押贷款还款方式为______。
A.等额本息还款法
B.等额本金还款法
C.双周供还款法
D.固定利率还款法
A
B
C
D
A
[解析] 资金不宽裕的购房者适用的抵押贷款还款方式为等额本息还款法。
10. 刘某向银行申请住房抵押贷款的最长期限为______年
A.15
B.20
C.25
D.30
A
B
C
D
D
[解析] 借款期限是指按揭贷款分期偿还的期限,目前人民币贷款期限最长不超过30年。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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