银符考试题库B12
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房地产经纪业务操作模拟27
一、单项选择题
(每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1. 房地产经纪人员在询问客户需求时,适宜采用的提问方式是______。
A.开放式
B.封闭式
C.诱导式
D.自由式
A
B
C
D
A
[解析] 在征询客户需求时,不宜采用封闭式问题,宜采用开放式问题,给客户多些选择。
2. 业主委托出售房屋时,房地产经纪人员将通过询问、上门勘查等方式,对待售房屋进行信息调查和了解,并编制______。
A.《房屋使用说明书》
B.《房屋销售委托书》
C.《房屋状况说明书》
D.《房屋质量鉴定书》
A
B
C
D
C
[解析] 业主委托出售房屋时,房地产经纪人员将通过询问、上门实勘等方式,对待售房屋进行信息调査和了解,只有对房屋进行详尽的调查了解,编制《房屋状况说明书》,才能在房屋销售过程中向意向购房客户进行推荐。
3. 对于业主出租的房屋,房地产经纪人在实地调查时应查看的内容不包括______。
A.房屋配置的家具、家电
B.水电费的缴纳标准
C.业主的性格和经济状况
D.业主是否同意承租人转租房屋
A
B
C
D
C
[解析] 对于业主出租房屋,房地产经纪人员要进行实地调查,内容包括:①出租房屋配置的家具、家电。②房屋使用相关费用。③需要说明的其他事项。
4. 下列行为中,符合房地产经纪人员销售礼仪的是______。
A.通话完毕先挂电话
B.先将男士介绍给女士
C.先于上司向客户递名片
D.先介绍年长者给年轻者
A
B
C
D
B
[解析] 通话完毕要等客户挂断电话后再挂电话;先将男士介绍给女士,先介绍年轻者给年长者认识。忌先于上司向客户递名片。
5. 房地产经纪人在带客户看了多套房子并了解客户需求后,引导客户作出决策的方法是______。
A.假设法
B.直接法
C.对比法
D.总结法
A
B
C
D
C
[解析] 引导客户做出购买决策的技巧包括:①假设法;②总结法;③直接法;④对比法;⑤重点突破;⑥善意威胁。其中,对比法的适用条件为:接触很长时间,了解客户需求,参观了多套房源。
6. 按照房地产经纪服务流程,《看房确认书》的签订时间是______。
A.看房前
B.看房后
C.看房中
D.签订房屋交易合同时
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪人员在带领客户看房前,应签订看房确认书。
7. 具有相似地段、相似建筑类型、相似户型的房屋是不唯一的,这说明了房源具有______。
A.可替代性
B.动态性
C.唯一性
D.区域性
A
B
C
D
A
[解析] 虽然每一套房源是唯一的,具有明显的个别性,但是人们对房屋的需求却并不是非一套不可。具有相似地段的房屋、相似建筑类型的房屋,在效用上就具有相似性
8. 房地产经纪业务中的商圈是指房地产经纪人或房地产经纪公司从事房地产经纪业务和服务对象的______。
A.地域范围
B.业务种类
C.时间期限
D.辐射能力。
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪业务中的商圈是指房地产经纪人或房地产经纪公司从事房地产经纪业务和服务对象的地域范围。
9. 当房地产产品处于衰退期时,房地产开发企业应采取的最佳营销策略是______。
A.突出产品的差异化属性
B.通过新市场扩大市场渗透
C.制定灵活机动的销售策略
D.召开新闻发布会扩大影响
A
B
C
D
C
[解析] 房地产市场在衰退期时的策略为,销售价格应灵活机动,该降则降;销售方式应采取多种竞争手段,并加强售后服务;同时,应尽快开发出更新的房地产产品来占领市场。
10. 还款初期月还款额较高,但可节省整体利息支出的还款方式为______。
A.等额本息
B.等额本金
C.双周供
D.固定利率还款法
A
B
C
D
B
[解析] B选项表述错误,集中销售中,客户诚意度高,易于把握。
11. 以办公为主要用途的小面积办公空间,也可作为城市中心区家庭居住,多设置独立卫生间,适合于小型企业办公需求,运营成本相对于纯正写字楼较低,物业硬件水平及形象档次亦较低的写字楼产品类型为______。
A.商业公寓
B.写字楼
C.LOFT
D.商业综合体
A
B
C
D
B
[解析] 商品房公共服务及其他配套设施是否需要建设以《建设工程规划许可证》标注的为准。
12. 下列客户开发方式中,不属于互联网开发法的是______。
A.付费的房源信息发布平台
B.免费的公共网络信息发布平台
C.客户俱乐部VIP会员挖掘
D.房地产经纪机构门户网站
A
B
C
D
C
[解析] 客户俱乐部VIP会员挖掘的方式属于会员揽客法
13. 承载信息最大的沟通方式是______。
A.个人书面沟通和非个人书面沟通
B.面对面沟通和个人书面沟通
C.个人书面沟通和借助电子传输设备的口头沟通
D.面对面沟通和借助电子传输设备的口头沟通
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪人由于其服务特点,需要经常与委托人进行价格谈判、看房查勘、合同谈判等,与委托人就某一问题达成共识,所以房地产经纪人进行面对面沟通和借助电子传输设备的口头沟通是最多的,因为这两种沟通方式承载的信息量是最大的。
14. 在房地产营销中,房地产经纪人员确定营销方式时,主要依靠分析______。
A.交通流量资料
B.商圈资料
C.人文社会经济资料
D.公共设施资料
A
B
C
D
C
[解析] 商圈分析的目的在于取得该商圈潜在消费者收入、人口统计和心理特征方面的相关信息,了解其所需商品和服务的类型和规模,并进而确定应该釆取的营销战略和具体手段。
15. 新建商品房销售中,住宅项目销售的最后阶段是______。
A.物业查验
B.签订商品房买卖合同
C.费用结清
D.物业交付
A
B
C
D
D
[解析] 物业交付是住房项目销售的最后阶段。
16. 下列住房商业贷款申请人信息中,不会对贷款申请构成影响的是______
A.年龄
B.征信记录
C.收入证明
D.技术职称
A
B
C
D
D
[解析] 贷款申请对象:要求年满18周岁,男女不超过65周岁,有稳定的收入证明,个人征信良好。ABC项均为贷款要求符合要求指标。
17. 王某45岁,购买了一套房龄为25年的钢混结构的存量房,并申请了住房公积金贷款,根据公积金贷款规定,王某申请公积金最长年限是______。
A.15
B.22
C.25
D.30
A
B
C
D
C
[解析] 住房公积金贷款年限一般为1?30年,借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁,同时不超过30年。另外,只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄+贷款年限≤47年(砖混)或房龄+贷款年限≤57年(钢混)”,都可以申请公积金贷款。本题中房龄为25年,57-25=32(年),王某45岁,加上25年刚好70周岁。
18. 下列属于存量房市场营销特点的是______。
A.房地产开发商主导定价
B.可以采用直销渠道,也可以采用代理渠道
C.产权关系简单清晰
D.销售对象坐落分散且为现房销售
A
B
C
D
D
[解析] AB是增量房市场营销的特点,C说法错误,存量房产权关系复杂。
19. 高品质的准确分析市场情况,在最短时间内提供了海景房信息属于客户总价值中的______。
A.产品价值
B.服务价值
C.人员价值
D.形象价值
A
B
C
D
C
[解析] 高品质的准确分析市场情况,在最短时间内提供了学区房信息属于客户总价值中的人员价值。
20. 房屋租赁托管业务对出租人的好处不包括______。
A.保障出租人收益
B.降低经济和时间成本
C.租赁行为灵活性强
D.免除不必要的电话骚扰
A
B
C
D
C
[解析] 房屋租赁托管业务对出租人的好处有以下四点:①保障出租人收益;②免除不必要的电话骚扰;③降低经济和时间成本;④免除出租人与承租人之间的经济纠纷。C项是对承租人的好处。
21. 同时赚取投资开发利润和商业利润的赢利模式为______。
A.只租不售
B.只售不租
C.租售并举
D.自行经营
A
B
C
D
D
[解析] 自行经营的赢利模式是指同时赚取开发利润和商业经营利润。
22. 下列关于房地产经纪服务合同的说法,错误的是______。
A.房地产经纪服务合同应以书面形式签订
B.房地产经纪服务合同必须加盖公司的公章,不能加盖合同章
C.房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名
D.房地产经纪服务合同应由委托人签名或盖章
A
B
C
D
B
[解析] 结合实际业务情况,加盖房地产经纪机构的印章,可以是机构的公章,也可以是机构的合同专用章。
23. “房地产市场参与者较少,并且房地产交易情况不为多数人所知”表明房地产市场具有______的特征。
A.区域性
B.交易复杂性
C.不完全竞争性
D.供给滞后性
A
B
C
D
C
[解析] 房地产市场是一个特殊的商品市场,具有以下特征:①区域性;②交易复杂性;③不完全竞争性:④供给滞后性;⑤与金融市场关联度高;⑥受到较多的政府行政干预。其中,不完全竞争性是指房地产市场参与者较少,且房地产交易价格及交易信息多为非公开的,使得买卖双方较难了解到真实的市场信息。此外,土地资源的相对稀缺性及其必须由国家规划和监管的特性决定了房地产市场的有限开放。因而房地产市场竞争不充分,交易效率较低。
24. 目前确定住宅项目核心价格的常用方法是______。
A.成本法
B.三级市场比较法
C.内部替代法
D.市场比较法
A
B
C
D
D
[解析] 核心均价的确定方法包括:①市场比较法;②成本法;③收益法等。目前确定住宅项目核心价格常用方法是市场比较法。市场比较法的前提是市场上能找到可同比的产品类型。
25. 每一套房屋都具有自己独特的使用价值,这说明房源具有______。
A.法律指标
B.社会指标
C.物理指标
D.心理特征
A
B
C
D
C
[解析] 从房源的物理特征来看,每一套物业的价格都是由房地产产品的个别性决定的,世界上不存在两套完全相同的房屋,每一套房屋都有自己独特的适用价值。
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)
1. 私盘制的优点有______。
A.有利于保障收集房源信息的经纪人员的利益
B.快速联系匹配业主及时带看,提高工作效率
C.有利于专人服务业主,避免多人联系带来困扰
D.有利于调动经纪人员收集房源信息的积极性
E.信息完全共享,有利于新入职经纪人员进入工作状态
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 有利于保障收集房源信息的经纪人员的利益,有利于调动经纪人员收集房源信息的积极性,有利于专人服务业主,避免多人联系带来困扰。
2. 在配对过程中,房地产经纪人向客户推荐房源的要点有______。
A.事先向客户收取信息服务费
B.向客户提出自己的专业观点
C.将房源信息列表后向客户推荐
D.只介绍房源的优点以吸引客户
E.重点介绍与客户需求有关的信息
A
B
C
D
E
BCE
[解析] 首先,对房源信息进行列表。其次,房地产经纪人向委托人介绍房源的优缺点。最后,对供求双方的情况和需求预先熟悉掌握的前提之下,向客户提供房地产经纪人的专业观点。
其次,房地产经纪人向委托人介绍房源的优缺点。在向客户介绍房源之前,经纪人应提前了解房源各种情况及吸引客户购买的令人十分满意的地方。介绍房源时要特别注意真实性,不能夸大其词,故意掩盖房屋缺陷。房地产经纪人可以根据客户的需求,重点介绍与客户购买需求有关的房屋相关信息。因此E选项正确
3. 房地产经纪机构提供的基本服务的内容包括______。
A.提供房地产信息
B.收取合法佣金
C.实地看房
D.代拟房地产交易合同
E.房地产登记手续代办
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 按照服务性质,房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和其他服务。房地产基本服务的内容包括提供房地产信息、实地看房、代拟房地产交易合同等。其他服务的内容包括房地产抵押贷款代办、房地产登记手续代办等。
4. 写字楼自销售团体进场至销售完成一般需要经历五个阶段,其中重中之重的阶段是______。
A.蓄客期
B.持销期
C.稳定消化期
D.开盘期
E.进场期
A
B
C
D
E
ADE
[解析] 写字楼自销售团体进场至销售完成一般需要经历进场期、蓄客期、开盘期、持销期以及稳定消化期五大阶段。其中前三个阶段是一个写字楼销售执行的重中之重。
5. 房地产经纪人员在付费房源信息发布平台上进行操作,需要注意的有______。
A.时间点把握
B.虚构房源信息,便于获得客户
C.追求房源图片的质量
D.房源描述详尽
E.房源要多方面描述
A
B
C
D
E
ACDE
[解析] B项中对于虚假的房源信息,虽然在短时间内能够招徕客户,但长此以往,会使客户丧失对信息发布者的信任度,实际效果大打折扣,甚至还会招致投诉。
6. 利用网络开发房源的优点有______。
A.没有地域限制
B.真实感强
C.传播速度快
D.信息量大
E.传播范围广
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 互联网的优点是没有地域限制,传播速度快,传播范围广,成本效率高,缺点是容易被海量信息覆盖,虚拟化真实感不强,适用对象群体有一定局限性等
7. 个人住房抵押消费贷款的主要优点有______。
A.贷款金额足
B.循环授信
C.贷款年限较长
D.还款方式较灵活
E.对贷款主体资格审查宽松
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 商品房设施设备包括两大类:一是基础设施设备,包括供排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络。这些设施设备中,前三项由开发企业负责办理开通手续并承担相关费用,其他则有买受人自行办理开通手续。二是公共服务及其他配套设施。
8. 房地产经纪服务合同签订的要求包括______。
A.以书面形式签订
B.加盖房地产经纪机构印章
C.从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名
D.委托人签名或者盖章
E.房管局备案
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 目前,房地产经纪服务合同不需要房管局备案。其他四个选项都是签署房地产经纪服务合同要求的内容。
9. 关于房屋卖方独家代理的说法,正确的有______。
A.房屋销售成功率较高
B.房屋销售成交时间短
C.房屋销售方式以房源为中心
D.房屋委托销售权是独家的、排他的
E.房地产经纪人员与卖方的承诺义务是单边的
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 独家委托是指业主授予经纪人员就其所委托出售房产独家的、排他的代理权,独家委托可以使业主方获得更有保障、差异化的服务,缩短销售周期,成功率更高的服务,房地产经纪人与业主的承诺义务是双边的。
10. 房源获取的原则的有______。
A.可靠性
B.真实性
C.持续性
D.及时性
E.集中性
A
B
C
D
E
BCE
[解析] 房源获取的原则为真实性、及时性和集中性。
11. 房地产经纪人员代办存量房商业抵押贷款需要购房人提交______。
A.房屋买卖合同
B.身份证明
C.婚姻关系证明
D.收入证明
E.房屋建筑质量证明
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 代办过程中,除了基本的房屋销售合同之外,购房人还需提供借款人身份证明、婚姻关系证明、职业和收入证明、房屋年代证明、存量房首付款交付确认函以及各类委托书。
12. 房地产经纪人员预约客户看房时,应注意的事项有______。
A.确定并核实看房时间
B.确定并核实看房见面地点
C.询问看房人的体貌特征
D.建议业主掩盖房源缺陷
E.提醒业主备好房屋所有权证
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 预约看房时要与客户提前约定看房时间。房地产经纪人员在看房前,应与业主和客户约定具体的看房时间、见面地点,要提醒业主准备好各种证明文件。
13. 房地产经纪人员对客源信息完善和分析的内容有______。
A.购买能力
B.目标房屋
C.需求程度
D.购买决策
E.教育程度
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 客源信息完善和分析的内容有:购买力与消费信用分析、目标物业与偏好分析、客户购买动机分析、客户需求程度分析和客户购买决策分析。
14. 房屋租赁托管业务对出租人的优势______。
A.保障出租人的收益
B.免除不必要的电话骚扰
C.降低经济和时间成本
D.免除出租人与承租人的经济纠纷
E.提高承租人的安全性
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 对出租人的好处:
1.保障出租人收益
2.免除不必要的电话骚扰
3.降低经济和时间成本
4.免除出租人与承租人之间的经济纠纷
15. 在新建商品房营销活动中,房地产经纪人可参与的工作有______。
A.项目施工与监理
B.项目市场定位
C.项目筹划与地块研究
D.确定价格策略
E.制定项目价目表
A
B
C
D
E
BCDE
[解析] 房地产经纪人一般不参与工程施工与监理工作,但可以就施工现场和销售现场的协调提出建议,以保证销售效果。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意)
甲房地产开发企业(以下简称甲企业)委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售其住宅项目。张某家庭年收人中等且稳定,他找到乙公司,欲购买一套住宅。张某因结婚需要购买婚房,且为首次置业。乙公司根据张某有关情况,制定了详细的置业计划。张某很快购买了甲企业的一套住宅,并委托乙公司代办住房抵押贷款、房屋登记和房屋居家综合服务。乙公司为了尽快完成住房抵押贷款代办,根据银行希望尽快收回贷款的意愿,建议张某接受了等额本金的还款方式。
1. 银行在为张某评估还款年限时,应考虑的因素为______。
A.学历
B.收人
C.年龄
D.户口
A
B
C
D
C
[解析] 银行在为借款人评估还款年限时以年龄作为基础。
2. 乙公司为张某提供的房屋居家综合服务可以有______。
A.装修房屋
B.选购家电
C.维修电梯
D.搬运家具
A
B
C
D
ABD
[解析] 居家服务内容不仅包括家居、装饰、装修材料、家用电器等物品的选购,还包括过程中的装修方案、室内设计等方面策略的制定。
3. 乙公司制定置业计划的目的为______。
A.展示付款日期和付款金额
B.展示付款日期和付款方式
C.展示付款本金和付款利息
D.展示付款方式和付款金额
A
B
C
D
D
[解析] 客户置业计划是根据购房者的需求,向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。
4. 因为乙公司满足银行尽快收回贷款的意愿,可能导致的风险为______。
A.张某无力偿还贷款的风险
B.房屋价值因灾害降低的风险
C.利率调整变化引发的风险
D.房屋产权转移引发的风险
A
B
C
D
A
[解析] 借款人有可能在还款期内出现经济困难而一时难以偿还按揭贷款本息,因此,借款人申请贷款额度要量力而行,应该根据自己的条件选定最适合自己的还款方式。
5. 张某为住宅客户类型中的______。
A.小户型客户
B.中大户型客户
C.大户型客户
D.别墅客户
A
B
C
D
A
[解析] 小户型客户,一种是首次置业客户,以满足刚性需求为购房目的,家庭结构相对简单,多为单身客、小情侣。另一种客户是投资型客户,以满足获取出租利益或转售增值收益为目的。
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)在S市开了十来家门店,最近又在S市韩国人集中居住的社区开了A门店,并举行了隆重的开业仪式。在开业第一个月内,A门店搜集了很多韩国客户的信息,并共享在甲公司内部网络系统上。而且,A门店根据该系统上共享的房源信息,完成多项经纪业务。
6. 甲公司拓展的房源体现了房源开拓的______。
A.及时性
B.持续性
C.集中性
D.时效性
A
B
C
D
C
[解析] 房源的开拓原则主要有以下四点:①及时性;②集中性;③真实性。其中,集中性原则是指房地产经纪机构所收集的房源要具备相对集中的特点,即有针对性地在某一区域收集某一类型的房源,使自己较齐全地拥有该类型的房源资料,并且经纪机构在搜集房源信息的同时也逐步建立了与其业务能力和资源相吻合的目标市场。甲公司拓展的房源体现了房源开拓的集中性。
7. 甲公司采用的房源共享形式是______。
A.私盘制
B.公盘制
C.分区公盘制
D.分享制
A
B
C
D
B
[解析] 房源信息的共享形式有:①私盘制,是指房源信息由接受业主(委托人)委托的房地产经纪人录入,其他房地产经纪人只能看到房源的基本情况,业主的联络方式只有该接受委托的房地产经纪人拥有;②公盘制,是指在一个房地产经纪机构内部,或者几个联盟房地产经纪机构之间,或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪机构,将所有房源信息完全共享;③分区公盘制,是指同一个房地产经纪机构内部的在同一区域工作的房地产经纪人可共享该区域的所有房源信息。本案例中,甲房地产经纪公司内部的机构之间共享信息,属于公盘制。
8. 甲公司采用的房源信息共享模式的弊端是______。
A.不利于提高经纪人收集房源信息的积极性
B.工作效率低
C.拥有房源和客源信息的两个经纪人如果不配合,易导致交易失败
D.经纪人存在“留盘”行为
A
B
C
D
AD
[解析] 公盘制的缺点有:①不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性,部分经纪人为了个人的利益,会出现“留盘”行为;②房源信息较容易外泄。
9. 甲公司的房源信息特征不包括______。
A.资讯提供及时
B.资讯海量
C.易于查询及搜索
D.效果不直观
A
B
C
D
D
[解析] 房地产网络环境下房源信息的特征与优势表现在以下几个方面:①资讯提供及时;②资讯海量;③易于查询及搜索;④方便保存;⑤效果更直观;⑥互动性强;⑦推广速度快。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
深色:已答题 浅色:未答题
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