一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意) 二、多项选择题(每题的备选答案中,有2个或2个以上符合题意) 三、判断题2. 名义利率越大,计息周期越长,实际利率与名义利率的差异就越大。
对 错
B
[解析] 名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大。
3. 通货膨胀风险可通过适当调整投资者要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。因此投资者要求的最低收益率是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。
对 错
B
[解析] 投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。
5. 从投资者的角度来看,放弃即期消费的损失所应得到的补偿使其具有时间价值。
对 错
B
[解析] 从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值。从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
6. 当可供比较方案的效益相同或基本相同时,可采用等额年值法进行方案经济比选。
对 错
B
[解析] 当可供比较方案的效益相同或基本相同时,可采用费用现值法和等额年费用法。
7. 为了与期末惯例法保持一致,在把资金的流动情况绘成现金流量图时,都把初始投资P视作第1期期末发生的。
对 错
B
[解析] 为了与期末惯例法保持一致,在把资金的流动情况绘成现金流量图时,都把初始投资P视为第0期期末发生的。
8. 由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点,投资者在进行投资决策时,不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性,而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。
对 错
B
[解析] 由于房地产投资具有区位选择异常重要的特点,投资者在进行投资决策时,不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性,而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。
9. 对房地产项目进行风险分析时,风险辨识的常用方法有专家调查法、故障树分析法、解析方法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。
对 错
B
[考点] 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。
[解析] 风险辨识常用方法有专家调查法、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。
13. 对于在建工程抵押贷款,通常的做法是:一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记;按工程形象进度和约定的贷款价值比率,分次确定贷款额度,分次发放贷款。
对 错
B
[解析] 对于在建工程抵押贷款,通常的做法是:一次确定贷款额度,一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记,按工程形象进度(折算为货币工作量)和约定的贷款价值比率,分次发放贷款。
14. 物业管理主要功能是通过对人和工作的协调,为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。
对 错
B
[解析] 设施管理主要功能是通过对人和工作的协调,为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。
15. 商用房地产抵押贷款是开发商以其销售的商用房地产作为抵押担保物,向金融机构申请的贷款。
对 错
B
[解析] 商用房地产抵押贷款是指购买商用房地产的企业或者个人,以所购买的房地产作为抵押担保,向金融机构申请贷款的行为。
四、计算题(共20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。)1. 某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店,经营20年后转售。装修改造费用5000万元,装修改造期为1年。改造后,写字楼可供出租面积为10000m
2,酒店客房210间。改造完成后,该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/m
2,出租率85%;客房平均价格为每天180元/间,入住率90%;其他收入为600万元/年;运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造,将写字楼中的5000m
2改造成100间客房,改造期为1年,改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间,剩余的写字楼和原有的客房继续经营,写字楼租金不变,出租率为95%;客房平均价格为每天160元/间,入住率80%;其他收入为400万元/年;经营费用为收入的55%。第二次改造完成后,写字楼租金不变,出租率为95%;客房平均价格为每天200元/间,人住率90%;其他收入为800万元/年;运营费用为收入的50%。经营期结束时,该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初,其他收支均发生在年末,每年按365天计,项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。
解:前四年客房每年收入=180×365×210×90%=12417300元=1241.73(万元)
前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=8160000元=816(万元)
其他收入=600(万元/年)
前四年年净收益=(1241.73+816+600)×(1-45%)=1461.7515(万元)
第六年客房收入=160×365×210×80%=9811200(元)=981.12(万元)
第六年写字楼收入=960×(10000-5000)×95%=4560000元=456(万元)
第六年其他收入=400(万元/年)
第六年净收益=(981.12+456+400)×(1-55%)=826.704(万元)
第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=4560000(元)=456(万元)
第七年至第二十年客房每年收入=200×(100+210)×365×90%=20367000元=2036.7(万元)
其他收入=800(万元/年)
第七年至的第二十年年净收益=(456+2036.7+800)×(1-50%)=1646.35(万元)
资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×(P/A,8%,4)×(P/F,8%,1)+(826.704-2000)×(P/F,8%,6)+1646.35×(P/A,8%,14)×(P/F,8%,6)+5000(P/F,8%,20)=-13000+4482.8763-739.3755+8553.229+1072.74=369.4698(万元)
计算财务内部收益率,取i1=8%,NPV1=369.4698(万元)
当i2=9%时,NPV2=-8000-5000+1461.7515×(P/A,9%,4)×(P/F,9%,1)+(826.704-2000)×(P/F,9%,6)+1646.35×(P/A,9%,14)×(P/F,9%,6)+5000(P/F,9%,20)=-13000+4344.647-699.5981+7643.389+892.1544=-819.4077(万元)
内部收益率IRR=8%+1%×369.4698/(369.4698+819.4077)=8.31%
2. 某房地产开发企业于2012年6月末以16000万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建60000m
2住宅,建造费用为3000元/m
2,专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的8%、4%、3%。经政府有关部门批准,项目于2014年6月末动工建设,建造费用投入进度及销售收入实现进度计划见表1。专业人员费用在建设期初一次性投入,其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000元/m
2,销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5%、5.5%、1%。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末(不考虑土地增值税与所得税)。如果以2014年6月末为计算时点,该企业期望的投资收益率为14%,请完成项目投资现金流量表(表2),并计算该项目的财务净现值。
表1 建造费用投入及销售收入实现进度计划
|
期末 | 2014.6 | 2014.9 | 2014.12 | 2015.3 | 2015.6 | 2015.9 | 2015.12 | 2016.3 |
建造费用投入进度 | 5% | 15% | 20% | 20% | 30% | 10% | | |
销售收入实现进度 | | | | 5% | 20% | 35% | 30% | 10% |
表2 项目投资现金流量表
|
期末 | 2012.6 | 2014.6 | 2014.9 | 2014.12 | 2015.3 | 2015.6 | 2015.9 | 2015.12 | 2016.3 |
年数 | | | | | | | | | |
现金流入 | | | | | | | | | |
销售收入 | | | | | | | | | |
现金流出 | | | | | | | | | |
土地费用 | | | | | | | | | |
建造费用 | | | | | | | | | |
专业人员费用 | | | | | | | | | |
其他工程费用 及管理费用 | | | | | | | | | |
销售费用\营业 税金及附加\其 他交易费用 | | | | | | | | | |
净现金流量 | | | | | | | | | |
解:建造费用=3000×6=18000(万元)
专业人员费用=18000×8%=1440(万元)
其他工程费用及管理费用=18000×(4%+3%)=1260(万元)
销售收入=9000×6=54000(万元)
销售费用、营业税金及附加、其他交易费用=54000×10%=5400(万元)
投资收益率为14%是年收益率,换算成季度收益率为3.5%,计算时点为2014年6月,则该项目的财务净现值
该项目的财务净现值大于0,项目可行。