一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)4. 关于资金等效值的说法,错误的是______。
- A.在资金等效值计算中,终值、时值都可以与现值相等
- B.在资金等效值计算中,年值是序列值
- C.资金运动起点时的资金额称为时值
- D.绝对数额不等的资金额,在一定的时间和利率条件下,价值可以相等
A B C D
C
[解析] 由于i=s,因此
,由F=P(1+i)
n可得
=10×A
1×(1+6%)
10-1=20,解得A
1,代入A
t=A
1(1+s)
t-1,可得A
5=14945.16元。
8. 某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值分别为E
甲=1500万元,E
乙=1800万元,E
丙=2200万元;净现值的标准差分别为§
甲=890万元,§
乙=910万元,§
丙=1200万元,则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是______。
- A.乙<丙<甲
- B.甲<乙<丙
- C.丙<甲<乙
- D.乙<甲<丙
A B C D
A
[考点] 本题考查的是概率分析中的期望值法。
[解析] 根据公式:V=§÷E(NPV),V甲=890/1500=0.59,V乙=910/1800=0.51,V丙=1200/2200=0.55。
二、多项选择题(每题的备选答案中,有2个或2个以上符合题意) 三、判断题1. 不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。
对 错
B
[解析] 不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析,不能代替风险分析。
2. 房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。
对 错
B
[解析] 房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。
6. 在正式办理竣工验收之前,工程承包商为了做好充分准备,需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后,由工程承包商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。
对 错
B
[解析] 在正式办理竣工验收之前,开发商为了做好充分准备,需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后,由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。
7. 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时,其投资均属于长期投资。
对 错
A
[解析] 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售时,属于短期开发投资;当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时,其投资由短期开发投资转变为长期置业投资。
8. 资金一旦用于投资就不能用于即期消费,所以,从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。
对 错
A
[考点] 本题考查的是资金时间价值的概念。
[解析] 资金一旦用于投资,就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费,个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此。从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
10. 全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础,用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资利润率等评价指标,考察项目全部投资的盈利能力。
对 错
B
[解析] 全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础,用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标,考察项目全部投资的盈利能力。
11. 在名义利率不变时,计息次数越多,实际利率越小。
对 错
B
[解析] 在名义利率不变时,计息次数越多,实际利率越大。
13. 王某申请个人住房抵押贷款,贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元,月还款额为2000元,月物业管理费支出300元,王某还需每月偿付车贷500元,则王某还款能力符合要求。
对 错
A
[解析] 房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入,所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)/月均收入。规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下,月所有债务支出与收入比控制在55%以下。王某的房产支出与收入比=(2000+300)/6000=38%<50%,此项符合要求,王某的所有债务与收入比=(2000+300+500)/6000=47%<55%,此项也符合要求,则王某还款能力符合要求。
14. 可行性研究中的调查研究,主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。
对 错
B
[考点] 本题考查的是可行性研究的步骤。
[解析] 主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等,以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查,为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
四、计算题(共20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。)某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示,该宗地规划建设用地面积为40000m2,容积率为2.5,需配建20000m2公共租赁住房,建成后由政府以6000元/m2的价格回购。假设该项目的开发周期为4年,地价款于第一年初一次性投入,契税为地价的4%;开发建设成本和管理费用等为4500元/m2,在开发周期内各年的投资比例分别为20%、30%、30%和20%,且发生在各年年初;商品住宅第二年开始销售,各年销售面积占总销售面积的比例分别为25%、40%和35%,销售均价分别为15000元/m2、18000元/m2和20000元/m2,销售收入发生在年末;销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售收入同步发生。1. 如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%,则该企业可竞投的最高地价是多少?
设该企业可竞投的最高地价为A万元,则:
地价款=A(1+4%)=1.04A(万元)
总建筑面积=40000×2.5=10(万m
2),其中:公共租赁房面积2万m
2,商品房面积10-2=8(万m
2)
建设成本及管理费用=4500×10=45000(万元)
第1年年初投入和第4年年初投入=45000×20%=9000(万元)
第2年年初投入和第3年年初投入=45000×30%=13500(万元)
销售收入:
第2年年末销售收入=15000×8×25%=30000(万元)
第3年年末销售收入=18000×8×40%=57600(万元)
第4年年末销售收入=20000×8×35%=56000(万元)
第4年年末公共租赁房回购收入=20000×6000÷10000=12000(万元)
项目现金流量表 |
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
一、现金流入 | | | | | |
1.商品房销售收入 | | | 30000 | 57600 | 56000 |
2.公共租赁房屋回购收入 | | | | | 12000 |
二、现金流出 | | | | | |
1.土地费用 | 1.04A | | | | |
2.建设成本及管理费用 | 9000 | 13500 | 13500 | 9000 | |
3.销售费用及销售税费 | | | 3000 | 5760 | 5600 |
三、净现金流 | -9000-1.04A | -13500 | 13500 | 42840 | 62400 |
公共租赁房销售不计销售费用及税费
=-9000-1.01A-11637.93+10032.7+27445.77+3462.96=0
A=49330.3(万元)
2. 若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给,规定当土地报价达到45000万元后,改为竞投加建公共租赁住房面积,则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下,最多可加建的公共租赁住房面积是多少?(不考虑土地增值税和企业所得税)
设最多可建B万m2的公共租赁房屋。
由于容积率不变,所以商品房面和为10-B(万m
2)
与第一间相比,有3个地方发生变化:
土地价格及契税=45000×1.04=46800(万元)
第4年年末公共租赁房回购收入=6000B(万元)
商品房销售收入:
第2年年末销售收入=15000×(10-B)×25%=37500-3750B(万元)
第3年年末销售收入=18000×(10-B)×40%=72000-7200B(万元)
第4年年末销售收入=20000×(10-B)×35%=70000-7000B(万元)
第4年年末公共租赁房回购收入=60000B(万元)
项目现金流量表 |
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
一、现金流入 | | | | | |
1.商品房销售收入 | | | 37500-3750B | 72000-7200B | 70000-7000B |
2.公共租赁房屋回购收入 | | | | | 6000B |
二、现金流出 | | | | | |
1.土地费用 | 46800 | | | | |
2.建设成本及管理费用 | 9000 | 13500 | 13500 | 9000 | |
3.销售费用及销售税费 | | | 3750-375B | 7200-720B | 7000-700B |
三、净现金流 | -55800 | -13500 | 20250-3375B | 55800-6480B | 63000-300B |
=-55800-11637.93+15049.05-2508.17B+35748.70-4151.46B+34794.34-165.69B=06825.32B=18154.16
B=2.6598(万m
2)
则最多比原来2万m
2增加6598m
2的公共租赁住房面积。
3. 某家庭计划5年后购买一套120m
2的新建住房,该家庭目前及未来5年的财务状况如下:
(1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元;(2)该家庭月工资收入为12000元,预计将以每月0.5%的比例递增,该收入的50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000元,全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%,按月计息)
由已知得:i=3%/12=0.25%,n=5×12=60,s=0.5%,
A1=12000×50%=6000,A2=1000.
(1)F1=P1(1+i)n=500000×(1+0.25%)60元=580808.39元
(2)F2=P2(1+i)n=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)n]}(1+i)n
=6000/(0.25%=0.5%)×{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}
(1+0.25%)60
=449360.09元
(3)F3=A2[(1+i)n-1]/i=1000×[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71元
(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.20元
(5)可购住房总价为:1094815.20/50%元=2189630.40元
(6)可购住房单价为:2189630.40/120=18246.92元/m2