一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)4. 王某打算承租某写字楼的一个单元,在可出租面积的计算上与业主发生了分歧,后经测量得出以下数据:出租单元内使用面积为35m
2,外墙面积为7m
2,单元间分隔墙面积为10m
2,公摊面积为5m
2,那么可出租面积应为______m
2。
A B C D
A
[解析] 根据《房产测量规范》(GB/T 17986—2000),“成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积”。套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积,其中套内墙体面积=各套之间的分隔墙水平投影面积的一半+套与公共建筑空间的分隔墙水平投影面积的一半+外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。对此题而言,套内建筑面积=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2,可出租面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积=(43.5+5)m2=48.5m2。
24. 2017年,某市可供租售房屋面积3000万m
2,其中可供销售的住宅面积为1800万m
2,可供出租的住宅面积为450万m
2;当年销售和出租的房屋总面积为2750万m
2,其中销售的住宅面积为1680万m
2,出租住宅面积为320万m
2。该市2017年住宅市场吸纳率为______。
- A.71.11%
- B.88.89%
- C.91.67%
- D.93.33%
A B C D
B
[解析] 2017年住宅市场吸纳率=2017年住宅吸纳量/2017年住宅可供租售量=(2017年住宅销售量+2017年住宅出租量)/(2017年可供销售的住宅+2017年可供出租的住宅)=(1680+320)/(1800+450)=88.89%。
二、多项选择题(每题的备选答案中,有2个或2个以上符合题意) 三、判断题2. 小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者,也就是说位置对小型商场并不很重要。
对 错
B
[解析] 小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者,也就是说特色对小型商场并不很重要。
4. 投资性物业中的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。
对 错
B
[解析] 投资性物业中的写字楼,是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。
5. 从房地产投资的角度来说,风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。
对 错
B
[解析] 从房地产投资的角度来说,风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。
6. 当可供比较方案的开发经营期相同,且项目无资金约束的条件下,一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法。
对 错
B
[解析] 当可供比较方案的开发经营期相同,且项目无资金约束的条件下,一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法。
8. 预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。
对 错
A
[解析] 资金来源包括三方面:资本金、预租售收入和借贷资金。
10. 当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时,风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。
对 错
B
[解析] 通常情况下,当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时,风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。
11. 卖方可以针对每位购买者来设计不同的产品,制订相应的营销计划。这种市场细分的极限程度称为定制营销。
对 错
A
[解析] 这是一种理想状态的营销模式,实际上作为一个企业或卖方来说,这样做将会几乎无利可图。一般会根据买方对产品的不同需求或营销反映将购买者分成若干类型。
12. 房地产置业投资项目经济评价的静态指标有投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期三个。
对 错
B
[解析] 房地产置业投资项目经济评价的静态指标有投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、投资回报率、现金回报率和静态投资回收期。
13. 对于房地产开发项目,在编制资产负债表时,要体现出资产负债率、流动比率、速动比率等指标。
对 错
B
[解析] 资产负债率、流动比率、速动比率指标,可结合房地产开发企业的资产负债表进行计算。对于房地产开发项目,不需要编制资产负债表。
四、计算题(共20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。)1. A开发商以3500万元的价格获得了一宗“七通一平”的土地,面积4000m
2,使用年限50年,规划建筑容积率5,用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商,由B集团负责投资建设房屋(含设备装修费),并在项目投入运营后由B集团经营,B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后,将项目无偿地移交给A开发商。
B集团估算数据如下:房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元,专业人员费用为建造成本的10%,管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%,建设期3年,建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入,年贷款利率(融资费用不另计)10%,按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年,运营成本为收益的35%,B集团目标成本利润率为45%。
假设项目收益发生在年末,折现率为10%,请测算B集团经营多少年后可收回投资,并达到目标利润。
解:第一种情况。
(1)总开发价值:
1)项目年净收益=3600×(1-35%)=2340(万元)。
2)总开发价值P=A/i[1-1/(1+i)n]=2340/10%[1-1/(1+10%)n]。
(2)总开发成本:
1)总建筑面积=4000×5=20000(m2)。
2)建造成本=4000×20000=8000(万元)。
3)专业人员费用=8000×10%=800(万元)。
4)管理费用=(8000+800)×5%=440(万元)。
5)财务费用=(8000+800+440)[(1+10%)3/2-1]=1420(万元)。
6)总开发成本=8000+800+440+1420=10660(万元)。
(3)成本利润率:
成本利润率=(总开发价值-总开发成本)/总开发成本×100%,
45%={2340/10%[1-1/(1+10%)n]-10660}/10660,
1.1n=2.94599,
nlg1.1=lg2.94599(或用插值法计算n),
得n=11.34(年)。
第二种情况。
(1)总建筑面积=4000×5=20000(m2)。
(2)建造成本=4000×20000=8000(万元)。
(3)专业人员费用=8000×10%=800(万元)。
(4)管理费用=(8000+800)×5%=440(万元)。
(5)财务费用=(8000+800+440)[(1+10%)3/2-1]=1420(万元)。
(6)开发成本=8000+800+440+1420=10660(万元)。
(7)利润=10660×45%=4797(万元)。
(8)开发成本与利润合计=10660+4797=15457(万元)。
(9)项目年净收益=3600×(1-35%)=2340(万元)。
(10)设B集团可接受的合作经营年限为n,
n年收益的折现值=2340/10%[1-1/(1+10%)n]。
根据:15457=2340/10%[1-1/(1+10%)n],
1.1n=2.94599,
nlg1.1=lg2.94599(或用插值法计算n),
得n=11.34(年)。
2. 某房地产公司准备铺设热力管道,现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题:两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元;运行费用第一年分别为350万元和220万元,之后每年都以0.05%的比例递增;假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年,到期后的净残值都是初期投资额的10%,折现率为10%。假定工程费用发生在年初,运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系,并选用适宜的方法比较两方案的优劣。
解:
甲方案的现金流量表
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年末
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0
|
1
|
2
|
3-7
|
8
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工程费用
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1800
|
|
|
|
|
运行费用
|
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350
|
350(1+0.05%)
|
……
|
350(1+0.05%)7
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净残值回收
|
|
|
|
|
-180
|
甲方案的费用现值:
甲项目的费用年值为(P-A):
乙方案的现金流量表
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0
|
1
|
2
|
3-9
|
10
|
工程费用
|
2400
|
|
|
……
|
|
运行费用
|
|
220
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220(1+0.05%)
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|
220(1+0.05)9
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净残值回收
|
|
|
|
|
-240
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乙方案的费用现值:
乙项目的费用年值为(P-A):
甲方案的等额年费用为672.19万元,乙方案的等额年费用为595.94万元,由于乙方案的等额年费用低,故应选用乙方案。