一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)17. 2011年末,某市住房总量为5000万m
2,其中经济适用住房400万m
2,商品住房3750万m
2,同期住房空置量为750万m
2,其中经济适用住房空置量为50万m
2,商品住房空置量为450万m
2。则该市2011年末的商品住房空置率是______。
A B C D
B
[解析] 商品住房空置率=商品住房空置量÷商品住房总量=(450÷3750)×100%=12%。
二、多项选择题(每题的备选答案中,有2个或2个以上符合题意) 三、判断题1. 通常所说的可行性研究是指项目的评估和决策阶段。
对 错
B
[解析] 通常所说的可行性研究是指详细可行性研究阶段。
3. 在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣,主要取决于其经营特色。
对 错
B
[解析] 在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣主要取决于消费者到达该地点是甭方便,即物业的易接近性或交通通达程度。
4. 某开发企业申请贷款10000万元,该企业的信用等级为A级,信用贷款期限4年,项目风险等级为AAA级,银行不能发放贷款。
对 错
A
[解析] 某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额/某笔贷款额)×100%=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。按照上述公式计算,凡综合风险度不超过60%的,即不属于高风险贷款,银行可以发放贷款。代入上述公式得:贷款综合风险度=70%×100%×130%×80%=72.8%>60%,属于高风险贷款,银行不会发放贷款。
6. 为了与期末惯例法保持一致,在把资金的流动情况绘成现金流量图时,都把初始投资P作为第1期期末发生的。
对 错
B
[解析] 为了与期末惯例法保持一致,在把资金的流动情况绘成现金流量图时,都把初始投资P作为第0期期末发生的。
9. 开发商成本利润率等于开发投资项目的总开发价值减去总开发成本的差额与总开发价值之比。
对 错
B
[解析] 开发商成本利润率等于开发投资项目的总开发价值减去总开发成本的差额与总开发成本之比。
10. 风险分析常用的比较成熟的方法是敏感性分析法,它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度,还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。
对 错
B
[解析] 风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法,它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度,还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。
11. 多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化,相互影响时,对项目经济评价指标的影响。
对 错
B
[解析] 多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。
12. 房屋开发费中的基础设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种基础设施的建设费用。
对 错
B
[解析] 房屋开发费中的公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性公共配套设施(或公建设施)的建设费用。房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
13. 权益型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务,或经营抵押贷款支持证券(MBS)业务,主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
对 错
B
[解析] 抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务,或经营抵押贷款支持证券(MBS)业务,主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
15. 资产管理所涉及的范围比物业管理大,但比设施管理要小。
对 错
B
[解析] 本题涉及的考点是房地产资产管理。房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多,因此,资产管理公司通常聘请若干物业服务企业和设施管理公司为其提供服务。
四、计算题(共20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。)1. 某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m
2的土地50年的使用权,建筑容积率为7,建造成本为4000元/m
2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费),其他工程费为建造成本的6%,开发期间税费等其他费用为800万元,管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%,市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%,预计建成后售价为10000元/m
2。项目开发周期为3年,前期1年,建造期2年,地价于开始一次投入,土地管理费在前期均匀投入,建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入;年贷款利率为8%,按季度计息,融资费用为贷款利息的10%。试求该项目开发商的成本利润率。
解:(1)项目总开发价值
1)项目建筑面积:5000m2×7=35000m2
2)项目总销售收入:35000m2×10000元/m2=35000万元
3)销售税费:35000万元×6%=2100万元
4)项目总开发价值:(35000-2100)万元=32900万元
(2)项目总开发成本
1)土地成本:6000万元
2)建造成本:35000m2×4000元/m2=14000万元
3)其他工程费:14000万元×6%=840万元
4)开发期间税费等其他费用:800万元
5)管理费:
①土地管理费:6000万元×3.5%=210万元
②建设期管理费:(14000+840+800)万元×3.5%=547.4万元
③管理费合计:757.4万元
6)销售费用:
①市场推广费:35000万元×1%=350万元
②销售代理费:35000万元×2%=700万元
③销售费用合计:1050万元
7)财务费用
①土地费用利息:
6000×[(1+8%/4)3×4-1]万元=1609.45万元
②土地管理费利息:
210×[(1+8%/4)2.5×4-1]万元=45.99万元
③建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用、建设期管理费用和市场推广费用利息:
(14000+840+800+547.4+350)×[(1+8%/4)(2/2)×4-1]万元=1363.21万元
④融资费用:(1609.45+45.99+1363.21)×10%万元=301.87万元
⑤财务费用总计:(1609.45+45.99+1363.21+301.87)万元=3320.52万元
8)项目总开发成本:
(6000+14000+840+800+757.4+1050+3320.52)万元=26767.92万元
(3)开发商利润:(32900-26767.92)万元=6132.08万元
(4)成本利润率:6132.08/26767.92×100%=22.91%
2. 赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅,购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求,银行为其重新安排了还款方案:贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日,年利率为6%,按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。
解:1.已知:i=6%/12=0.5%,s=0.3%,n=15×12月=180月,抵押贷款额P=(40×70%)万元=28万元
2.赵某月还款额
3.赵某2007年4月1日欠银行本金
4.李某首期付款额:
依据公式:
,可得
A
1=212825.55×(0.5%-0.3%)/[1-(1+0.3%)
120/(1+0.5%)
120]元=2001.94元