一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意) 二、多项选择题(每题的备选答案中,有2个或2个以上符合题意) 三、判断题1. 一般规定,开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的30%以后,方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
对 错
B
[解析] 一般规定,开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后,方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
2. 长期投资资金周转快,流动性好,风险较高,盈利能力强。
对 错
B
[考点] 本题考查的是投资概述。
[解析] 按投资期限或投资回收期长短,可将投资分为短期投资和长期投资。预期在短期(通常是一年内)能收回的投资,属于短期投资。长期投资是指投资期限在一年以上的投资。一般说来,短期投资资金周转快,流动性好,风险相对较小,但收益率也较低。长期投资回收期长,短期变现能力较差,风险较高,但盈利能力也更强,长期投资回收期长,短期变现能力较差,风险较高,但长期的盈利能力强。
3. 我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。
对 错
B
[解析] 我国房地产权益通常包括一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权。
4. 由于风险较高,土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的60%~70%。
对 错
B
[解析] 由于风险较高,土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的50%~60%。
6. 在进行方案比选时,可将差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率(MARR)或基准收益率i
c进行比较,当ΔIRR≥MARR或i
c时,以投资小的方案为优选方案。
对 错
B
[解析] 在进行方案比选时,可将求得的差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率(MARR)或基准收益率(ic)进行比较,当ΔIRR≥MARR或ic时,以投资大的方案为优选方案;反之,以投资小的方案为优选方案。
7. 从理论上说,通过投资组合可将投资者所面对的系统风险完全抵消。
对 错
B
[解析] 投资风险有个别风险和系统风险两种。通过投资组合理论的原则,虽然可以将个别风险因素减少,但系统风险仍然存在。
9. 收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。
对 错
B
[解析] 收益性物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。
13. 物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。
对 错
B
[解析] 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。
14. 一个房地产开发项目的速动比率是99.9%,则其流动比率一定在100%~200%之间。
对 错
A
[解析] 同样情况下,速动比率<流动比率,而房地产项目的流动比率一般不会超过200%。
15. 房地产投资决策细分为土地开发投资决策、房地产开发投资决策两种具体类型。
对 错
B
[解析] 房地产投资决策细分为土地开发投资决策、房地产开发投资决策和置业投资决策三种具体类型。
四、计算题(共20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。)1. 某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营,已知该投资者的目标收益率为18%,预计未来20年内的年租金上涨率为5%,问该写字楼于第8年的净租金收入为多少时,方能满足投资者收益目标的要求?
解:
(1)已知P=400万元,n=20年,i=18%,s=5%,t=8
(2)由A1=P(i-s)/{1-[(1+s)/(1+i)]n}可得
A1=400×(18%-5%)/{1-[(1+5%)/(1+18%)]20}万元=57.58万元
(3)利用公式At=A1(1+s)t-1,可得A8=57.58×(1+5%)8-1万元=81.02万元
该写字楼第8年的净租金收入达到81.02万元以上时,方能满足投资者收益目标的要求。
说明:此题是用计算等比序列现值系数公式来求解,仍可套用收益法中净收益按一定比率递增公式计算,仅需将该公式中的g换成s、y换成i即可。通过这种对比学习,只要记住收益法中若干公式即可,不用再去记忆教材中有关资金等效值和复利计算的公式,化繁就简,事半功倍。
[解析] 先用收益法中净收益按一定比率递增公式算出第一年的净收益(这里是指“年租金”A),再利用年租金每年上涨的公式A1=A1(1+s)t-1可求出任意年份的年租金。
2. 某开发商取得一房地产项目,总占地面积42000m
2,规划建设用地面积为45000m
2,总建筑面积297000m
2。已知楼面地价1280元/m
2,建造成本为4500元/m
2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用),其他工程费为建造成本的10%,管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%,贷款利率为17%,销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/m
2,可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年,购买土地使用权后即开工建设,地价款和土地管理费在开发初期一次性投入,建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入,试求该项目的开发商成本利润率。
解:(1)项目总开发价值:
①总销售收入=297000×95%×18000=507870(万元)
②销售税费=507870×5.48%=27831.276(万元)
③项目总开发价值=507870-27831.276=480038.724(万元)
(2)项目总开发成本:
①土地成本=297000×1280=38016(万元)
②建造成本=297000×4500=133650(万元)
③其他工程费=133650×10%=13365(万元)
④管理费:
a.土地管理费=38016×8%=3041.28(万元)
b.建设期管理费=(133650+13365)×8%=11761.2(万元)
c.管理费合计=14802.48(万元)
⑤销售费用=507870×3.5%=17775.45(万元)
⑥财务费用:
a.土地费用和土地管理费利息=(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(万元)
b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息=(133650+13365+11761.2+17775.45)×(1+17%)3/2-1]=46883.025(万元)
c.财务费用总计=71583.618(万元)
⑦项目开发总成本=38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(万元)
(3)项目开发利润=480038.724-289192.548=190846.176(万元)
(4)开发成本利润率=190846.176/289192.548=65.99%