一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意) 二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。) 三、判断题1. 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产收益为目的,预先垫付一定数量的货币与实物,直接或间接地从事或参与房地产开发的经济行为。
对 错
B
[解析] 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的,预先垫付一定数量的货币或实物,直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
2. 在房地产风险中,风险最大的是零售商业用房。
对 错
A
[解析] 新西兰的布朗教授曾经把资本资产定价模型应用到不同房地产子市场来测算它们的风险报酬。他首先假设了在1984年英国房地产市场相对于整体投资市场的系统性市场风险系数为0.2,通过回归模型,计算出各子市场的系统性市场风险系数(相对于整个房地产市场的收益)为:零售商业用房1.16,写字楼0.87,工业物业0.69。显然,风险最大的是零售商业用房,这也是大多数房地产市场的一个现象。这是因为零售商业用房对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。
3. 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点,此时房地产空置率低于合理空置率。
对 错
A
[解析] 房地产自然周期具有四个阶段,其中,第一阶段始于市场周期的谷底,由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩,所以谷底的空置率达到了峰值;自然周期的第二阶段(增长超过了平衡点),需求继续以一定的速度增长,形成了对额外房屋空间的需求;第三阶段始于供求转折点,此时由于房地产空置率低于合理空置率,所以看起来市场情况还不错,此时,供给增长速度高于需求增长速度,空置率回升并逐渐接近合理空置率水平;第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动,此时供给高增长,需求低增长或负增长。
4. 工程成本控制是监督成本费用,降低工程造价的重要手段。
对 错
A
[解析] 工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值,而工程成本又是总开发成本的主要组成部分,所以降低工程成本能增加开发利润。
5. 在企业对产品进行定位的过程中,最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。
对 错
B
[解析] 市场定位又称产品定位或竞争性定位,是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度,塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户,使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。市场定位通常要遵循三个步骤:①识别潜在竞争优势;②企业核心竞争优势定位;③制定发挥核心竞争优势的战略。其中,识别潜在竞争优势是市场定位的基础。企业的竞争优势通常表现在两方面:成本优势和产品差别化优势。
6. 名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越小。
对 错
B
[解析] 名义利率与实际利率存在着下述关系:①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值;②名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大;③每年计息周期数m=1时,名义利率与实际利率相等;④当每年计息周期数m>1时,实际利率大于名义利率;⑤当每年计息周期数趋于无穷时,名义利率r与实际利率i的关系为:i=er-1。
7. 对置业投资来说,房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置(转让)物业时实现。
对 错
B
[解析] 对置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入,而增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业时实现,也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。
8. 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
对 错
A
[解析] 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率,称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
9. 空置率提高,会导致有效毛租金收入减少;空置率降低,会使有效毛租金收入提高。
对 错
A
[解析] 空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。对于房地产置业投资项目或建成后用于出租经营的房地产开发项目,空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛收入非常重要。空置率提高,会导致有效毛收入减少;空置率降低,会使有效毛收入提高。
10. 解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法,其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理。
对 错
B
[解析] 解析方法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上,将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来,在综合考虑主要风险因素影响的情况下,对随机收入、支出流的概率分布进行估计,并对各个收入、支出流之间的各种关系进行探讨,用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险,进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理。
11. 财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况,用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。
对 错
B
[解析] 利润表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况,用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划,适用于独立法人的房地产开发项目。
12. 一般来说,一份正式的可行性研究报告应包括封面、项目总说明、目录、正文、附表和附图6个部分。
对 错
B
[解析] 在正式写作前,先要筹划一下可行性研究报告应包括的内容。一般来说,一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。当然,有时报告还应包括一些附件,如国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售(预售)许可证、审定设计方案通知书、建筑设计方案平面图、机构营业执照、经营许可证等。这些附件通常由开发商或委托评估方准备,与研究报告一同送有关读者。
13. 随着房地产信贷规模逐渐扩大,传统的房地产金融机构为了增加贷款额度开始实施抵押贷款证券化。
对 错
B
[解析] 随着房地产信贷规模逐渐增大,传统的房地产金融机构为了规避相关贷款风险,开始实施抵押贷款证券化。同时,商用房地产价值的提高,使得单个自然人无法提供全部权益资本。大宗商用房地产逐渐变成由公司、房地产有限责任合伙企业、房地产投资信托等机构持有。这些机构通过发行股票和债券等方式为房地产开发投资活动获得融资,从而实现了房地产权益的证券化。
14. 对已设定抵押的房屋期权,在抵押期内,开发商可以有条件地进行预售。
对 错
A
[解析] 对于已设定抵押的房屋期权,在抵押期内,开发商可以在银行的监管下预售。对已办理在建建筑物抵押的房地产开发项目的预售收入,由银行代收,专户存储(作为抵充抵押物的不足部分),在还贷期内由银行进行监管,以使开发商的还贷资金确有保证,降低银行的贷款风险。
15. 只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大,则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。
对 错
A
[解析] 为使物业达到一个较为理想的租金水平,物业管理人员还要进行市场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行,如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户,因为对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说,租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。所以一般认为,只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大,则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。通过对大量承租人的调查表明,他们选择物业时所考虑的众多因素中,租金是否便宜只占第五或第六位。
四、计算题(共20分。要求列出算式和计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位)某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元,最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%,最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%,采用按月等额偿还方式。
若第5年末银行贷款利率上调为9%,为保持原月偿还额不变,则:
问:1. 该家庭能购买此房的最高总价是多少?
月还款额=7000×25%=1750(元),月利率=6%/12=0.5%。
最高贷款额度=(A/i)[1-1/(1+i)n=(1750/0.5%)×[1-1/(1+0.5%)20×12=244266.35(元)
购买此房的最高总价=244266.35/70%=348951.93(元)
2. 该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?
月利率=9%/12=0.75%
按6%利率计算,第6年年初还剩的贷款总额=(1750/0.5%)×[1-1/(1+0.5%)15×12=207381.15(元)。
按9%利率计算,月还款1750元相当的贷款总额=(1750/0.75%)×[1-1/(1+0.75%)15×12=172538.47(元)。
则第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68(元)
3. 如果不提前偿还贷款,则需将贷款期限延长多少年?
若保持1750的月还款额不变,需要延长的年限为n,则有:
34842.68×(1+0.75%)180=(1750/0.75%)×[1-1/(1+0.75%)12n,即:(1+0.0075)12n=2.3426。
当n1=9时,1.0075108=2.2411;
当n2=10时,1.0075120=2.4514;
则用插入法可求得:n=9+(2.3426-2.2411)/(2.4514-2.2411)=9.48(年)。
4. 某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元用于出租经营。项目现金流量如表1所示,目标收益率i=15%,目标投资回收期P
c=10年。试确定项目的财务净现值;财务内部收率及动态投资回收期,并判断项目财务可行性。
表1 项目现金流量表(万元)
该办公楼每平方米建筑面积的最低月租金为118.42元。
(1)计算财务净现值
(2)计算财务内部收益率
当i
1=20%时,NPV
1=13.579万元;当i
2=21%时,NPV
2=-6.636万元,则:
(3)计算动态投资回收期
计算折现值与累计折现值如表2所示。
表2 动态投资回收期=累计折现值开始出现正值的年数-1+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值=10-1+28.55/44.49=9.64(年)
由于FIRR=20.67%>15%,FNPV>0,9.64年<10年,则项目在财务上是可行的。