一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意) 二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。) 三、判断题1. 房地产自然寿命一般长于经济寿命。
对 错
A
[解析] 房地产同时具有经济寿命和自然寿命,自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说,当物业维护费用高到不能用其所得租金收入支付时,干脆就让它空置在那里。但实际情况是,如果物业维护状况良好,其较长的自然寿命可以使投资者从一宗房地产投资中获取几个经济寿命,因为如果对建筑物进行一些更新改造,改变建筑物的使用性质或目标租户的类型,投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资,继续获取可观的收益。因此,许多房地产投资者都把房地产投资作为一项长期投资,从开发建设开始,就重视其长期投资价值的创造、维护和保持,以使得房地产投资项目的全寿命周期利益最大化。
2. 资金的机会成本,是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益。
对 错
B
[解析] 确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。资金的机会成本是指资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。
3. 房地产空间市场决定房地产价格,资产市场决定房地产租金。
对 错
B
[解析] 房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平,该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平,从而影响资产市场中的需求;同时,空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
4. 为适应房地产市场波动,某房地产开发企业通过增加成本利润率来确定其商品房销售价格,该定价方法为认知价值定价法。
对 错
B
[解析] 开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成(加成的含义即一定比率的利润)来制定房地产的销售价格的定价方法是成本加成定价法;而认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知,而不是生产者或销售者的成本。他们利用市场营销组合中的非价格变量,在购买者心目中确立认知价值,并要求所制定的价格必须符合认知价值。
5. 对于选择了目标市场的企业,实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化是其唯一的方法。
对 错
A
[解析] 企业的竞争优势通常表现在两方面:成本优势和产品差别化优势。因而对于企业而言,对于自己的目标市场,由于各个企业在成本方面的差异不明显或差异不大,因而实现产品的差别化是其参与市场竞争的唯一方法。
6. 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末,而是发生在计息周期的期间,为了简化计算,公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生,称为期末惯例法。
对 错
A
[解析] 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末,而是发生在计息周期的期间,为了简化计算,公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生,称为期末惯例法。在一般情况下,采用这个简化假设,能够满足投资分析工作的需要。
7. 就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,投资回报则主要表现为利润。
对 错
A
[解析] 投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的,投资回收通常是用提取折旧的方式获得,而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则主要表现为开发利润。
8. 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目,其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。
对 错
A
[解析] 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率,项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率比较,当内部收益率大于或等于目标收益率时,则认为项目在财务上是可以接受的,如果内部收益率小于目标收益率,则项目不可接受。因此,若投资者认为某房地产投资项目可行,其投资的财务内部收益率大于银行贷款利率。
9. 如果承包合同是一种固定总价合同,则建筑安装工程费用的变动风险由开发商负担,对承包商基本无影响。
对 错
B
[解析] 当建筑工程开工后,由于建筑材料价格和人工费用发生变化,会导致建筑安装工程费改变。这种改变对开发商是否有影响,要看工程承包合同的形式如何。如果承包合同是一种固定总价合同,则建筑安装工程费的变动风险由承包商负担,对开发商基本无影响。否则,开发商要承担项目建设阶段由于建筑材料价格和人工费用上涨所引起的建筑安装工程费增加额。
10. 在非线性盈亏平衡分析中,只能出现一个盈亏平衡点。
对 错
B
[解析] 当市场上存在垄断竞争因素的影响时,产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化,此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系,所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。此时,盈亏平衡点可能不止一个。
11. 一般项目投资机会研究的目的是指明具体的投资方向,特定项目投资机会研究是选择确定项目的投资机遇,并将项目意向变为概略的投资建议,使投资者可据以决策。
对 错
A
[解析] 投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。前者又分三种:地区研究、空间子市场研究和以利用土地资源为基础的研究,目的是指明具体的投资方向。后者是要选择确定项目的投资机遇,将项目意向变为概略的投资建议,使投资者可据以决策。
12. 房地产开发项目土地费用是指为取得房地产开发项目用地而发生的费用。
对 错
A
[解析] 房地产开发项目土地费用是指开发项目用地所发生的费用。主要有以下几种:划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
13. 当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时,就会引起贷款保证风险。
对 错
A
[解析] 贷款保证风险是指发放贷款时,对保证人的错误判断所造成的贷款难以归还的可能性。目前,商业银行发放的房地产开发贷款基本上以贷款项目所对应的土地及在建工程作为抵押物,但也有一部分是企业担保形式的保证贷款。对担保企业的担保能力的评价,往往只是根据该担保人为借款人作担保之前的财务报表数据及其他相关指标测算,而在房地产企业较长时期的贷款期间,银行并不是时刻关注担保企业是否还具备担保能力,并采取相应的有效措施。当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时,就会引起贷款保证风险。
14. 债务融资成本中的资金占用费就是通常所说的利息。
对 错
A
[解析] 债务融资成本包括资金筹集费(承诺费、手续费、担保费、代理费等)和资金占用费(利息),一般通过计算债务资金的综合利率,来判断债务融资成本的高低;资本金融资成本中的资金筹集费同样包括承诺费、手续费、担保费、代理费等费用,但其资金占用费则需要按机会成本原则计算,当机会成本难以计算时,可参照银行存款利率进行计算。
15. 在收益性物业的现金流分析时,抵押贷款还本付息要在净经营收入前扣除。
对 错
A
[解析] 业主对于物业经营情况的评价,并不仅仅停留在获取的净经营收入的多少,物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息,还要从净经营收入中扣除。当然,该项还本付息不是运营费用,它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益的价值中去。
四、计算题(共共20分。要求列出算式和计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位)1. 张某于2005年1月1日以50万元购得一套住宅,购房款中60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。张某于2010年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求,银行为其重新安排了还款方案:贷款期限从2010年1月1日至2019年12月31日,年利率为6%,按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额是多少?
(1)抵押贷款额:P
1=50×60%=30(万元)。月利率i=6%/12=0.5%,n=15×12=180。
(2)张某月还款额:
(3)2010年1月1日欠银行本金
(4)李某首次月还款额:
2. 某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m
2,容积率为7.5,建筑密度为65%,建筑层数共20层,从地下2层至地上3层建筑面积均相等。地下2层中,地下一层为车库,有供出售的95个车位,地下二层为人防和技术设备用房(不可出售);地上3层裙房为用于出租的商业用房,地上四至十八层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月,建设周期为24个月,销售期为6个月);专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发期初一次投入,建造成本为3500元/m
2,专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后,住宅的市场售价为8000元/m
2,商业用房年净租金收入为2000元/m
2,停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%,同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
(1)计算总开发价值
①项目总建筑面积:4500×7.5=33750m2;
②基底面积:4500×65%=2925m2;
③住宅出售面积:33750-2925×5=19125m2;
④商业用房建筑面积:2925×3=8775m2;
⑤项目开发价值(分项):
a.住宅:0.8×19125×(1-6%)=14382(万元);
b.车位:12×95×(1-6%)=1071.60(万元);
c.商业:0.2×8775×5.5=9652.50(万元);
则总开发价值=14382+1071.60+9652.50=25106.10(万元)。
(2)计算开发成本
①购地费:6000万元;
②建造成本:0.35×33750=11812.50(万元);
③专业人员费用:11812.50×8%=945(万元);
④管理费:11812.50×5%=590.63(万元);
⑤财务费:
购地款利息:6000×[(1+7.5%)3.5-1]=1728.24(万元);
建造成本、专业人员费、管理费、利息:(11812.50+945+590.63)×[(1+7.5%)1.5-1]=1529.48(万元);
财务费用总计:1728.24+1529.48=3257.72(万元);
⑥销售费用:(0.8×19125+12×95)×2.5%=411(万元);
⑦开发总成本:6000+11812.50+945+590.63+3257.72+411=23016.85(万元);
开发商利润:25106.10-23016.85=2089.25(万元);
成本利润率:2089.25÷23016.85×100%=9.08%。