一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意) 二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。) 三、判断题1. 商业物业的租金水平取决于其所处的地段,与投资者管理商业物业的能力无关。
对 错
B
[解析] 商业物业的收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。
3. 认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
对 错
B
[解析] 认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
4. 有些产品品牌差异不大,消费者不经常购买,而购买时又有一定的风险,所以,消费者一般要比较、看货,只要价格公道、购买方便、机会合适,消费者就会决定购买。购买以后,消费者也许会感到有些不协调或不够满意,在使用过程中,会了解更多情况,并寻求各种理由不减轻、化解这种不协调,以证明自己的购买决定是正确的。这种购买行为称为寻求多样化购买行为。
对 错
B
[解析] 上述购买行为称为化解不协调购买行为;有些产品品牌差异明显,但消费者并不愿花长时间来选择和估价,而是不断变换所购产品的品牌。这样做并不是因为对产品不满意,而是为了寻求多样化。针对这种购买行为类型,市场营销者可采用销售促进和占据有利货架位置等办法,保障供应,鼓励消费者购买。这种购买行为称为寻求多样化购买行为。
5. 从理论上讲,资金在不停地运动,每时每刻都在通过生产和流通领域增值,因而应该采用连续复利计息,但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。
对 错
A
[解析] 间断复利计息是简化问题的方式,更为简便的计息方式是单利计息。
6. 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。
对 错
A
[解析] 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数,两者之积为1。
8. 成本利润率是开发经营期的利润率,不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数,等于年成本利润率。
对 错
B
[解析] 成本利润率是开发经营期的利润率,不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数,也不等于年成本利润率,因为开发成本在开发经营期内逐渐发生,而不是在开发经营期开始时一次投入。
11. 税后利润的分配顺序,首先是提取法定盈余公积金和公益金,然后是弥补企业以前年度的亏损,之后是可向投资者分配的利润。_
对 错
B
[解析] 税后利润的分配顺序,首先是弥补企业以前年度的亏损,然后是提取法定盈余公积金和公益金,之后是可向投资者分配的利润。
12. 根据所有权的结构,房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金等类型,股份有限公司和房地产投资信托基金的融资能力有限,而有限责任合伙企业的融资能力较强。
对 错
B
[解析] 根据所有权的结构,房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金等类型,有限责任合伙企业主要通过出售有限责任权益份额融通资金,出售量有限,融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资金,融资能力较强。
14. 由于REITs投资物业的类型多种多样,所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。
对 错
B
[解析] 利率的变化会给REITs的实际收益带来损失,尤其是抵押债权型房地产投资信托,因为它的资产主要是由一些长期固定利率的抵押贷款组成。如果利率上升,就会引起债权组合价值相对下降。
15. 对于居住物业,除了物业管理外,还要进行设施管理、资产管理等物业资产管理。
对 错
B
[解析] 对于居住物业,物业管理就是物业资产管理的全部内容。
四、计算题(共共20分。要求列出算式和计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位)1. 某家庭计划5年后购买一套120m
2的新建住房,该家庭目前及未来5年的财务状况如下:(1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元;(2)该家庭月工资收入为12000元,预计将以每月0.5%的比例递增,该收入的50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000元,全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%,按月计息。)
已知:i=3%/12=0.25%
n=5×12=60(个月)
s=0.5%
A1=12000×50%=6000(元)
A2=1000(元)
解法一:
①F1=P1(1+i)n=500000×(1+0.25%)60=580808.39(元)
②F2=P2(1+i)n=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n
=6000/(0.25%-0.5%){1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}(1+0.25%)60
=449360.09(元)(i〈s)
③F3=A2[(1+i)]n-1]/i(或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n)
=1000×[(1+0.25%)60-1]/0.25%
=64646.71(元)
④F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.20(元)
⑤可购住房总价为:1094815.20÷50%=2189630.40(元)
⑥可购住房单价为:2189630.40÷120=18246.92(元/m2)
解法二:
①P1=50万元
②P2=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}=6000/(0.25%-0.5%){1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}=386840.23(元)
③P3=A2/i[1-1/(1+i)n]=1000/0.25%[1-1/(1+0.25%)60]=55652.36(元)
④P=P1+P2+P3=500000+386840.23+55652.36=942492.59(元)
⑤5年后的终值为:F==P(1+i)n=942492.59(1+0.25%)60=1094815.21(元)(注:可用于支付首付款的最高金额)
⑥可购住房总价为:1094815.21÷50%=2189630.42(元)
⑦可购住房单价为:2189630.42÷120=18246.92(元/㎡)
(注:以上计算是建立在存款利率3%已调整为复利基础上的,因为我国存款利率是单利)
2. 某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m
2,容积率为7.5,建筑密度为65%,建筑层数共20层(含地下楼层),从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中,-1层为车库,有供出售的95个车位,-2层为人防和技术设备用房(不可出售);地上3层裙房为用于出租的商业用房,地上4~18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月,建设周期为24个月,销售周期为6个月);平均建造成本为3500元/㎡,专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发期初一次性投入,建造成本、专业人员费用和管理费用在建造期内均匀投入;该项目建成后,住宅的市场售价为8000元/m
2,商业用房年净租金收入为2000元/m
2,停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税费分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%,同档次商业用房的净租金收益乘数为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
1.先求项目总开发价值GDV:
1)项目总建筑面积:4500m
2×7.5=33750m
2 2)基底建筑面积:4500m
2×65%=2925m
2 3)商业用房建筑面积:2925m
2×3=8775m
2 4)住宅出售建筑面积:33750m
2-2925m
2×5=19125m
2 5)总销售收入:8000×19125+120000×95=164400000(元)
6)项目总开发价值=8000×19125+120000×95+2000×5.5×8775-164400000×6%=251061000(元)=25106.1(万元)
2.再求项目总开发成本TDC:
1)购地款:6000万元
2)建造成本:3500×33750=11812.50(万元)
3)专业人员费用和管理费:11812.5×(8%+5%)=1535.63(万元)
4)财务费:
购地款利息=6000×[(1+7.5%)3.5-1]=1728.24(万元)
建造成本、专业人员费用、管理费利息=(11812.5+1535.63)×[(1+7.5%)2/2-1]=1001.11(万元)
财务费用合计:2729.35万元
5)销售费用:164400000×2.5%=411(万元)
6)项目总开发成本TDC:6000+11812.50+1535.63+2729.35+411=22488.48(万元)